物业管理服务项目需求书

物业管理服务项目需求书

※本项目为中小微企业预留项目，需提供中小企业声明

函（详见附件4）o

一、物业需求基本情况

（一）项目名称：广东省法制教育所物业管理服务项

目。

（二）项目采购预算：124万元/年，包含环境卫生保

洁、绿化服务费用32万元（含四害防治）、保安服务费用

37万元、饭堂服务费用36万元、空调维护保养费2万元、

游泳池管理费用17万元（含消毒药品费用；正常开放年度5

月至10月为开放期间，服务费为泳池服务费总额的四分之

三，10月至次年4月为非开放时间，服务费为泳池服务费总

额的四分之一；若游泳池因疫情等原因不能开放，则不支

付此项费用）。

（三）服务区域范围

本项目区域位于广东省佛山市三水区西南街道同福北

路23号，占地面积约145.27亩，建筑面积约5500平方米，

绿化面积约为9400平方米，湖水水域面积约为40020平方

米，游泳池一处，面积约1250平方米。保洁面积约为9500

平方米（其中室内公共区域面积1500平方米，室外硬化地

面积8000平方米；室内包含办公室9间，会议室2间，多功

能厅1间，活动室4间，展厅1间，大厅2处，厨房一间，

餐厅2间，接待室4间，公共厕所8间以及走廊等区域。）

垃圾点一处，保持垃圾点卫生。

（四）其他情况

服务区域内可向供应商提供物业办公用房1间（约40

平方米）。位置：二区车棚侧面。

二、需求内容明细

（一）环境卫生与保洁管理（垃圾清运）

1.公共区域须在每天8：00前和14:00前完成清洁工作,

保洁时间为：8:00—11:30,14:00—18：00o

2.对服务区域内的食堂/餐厅的卫生清洁服务工作。

3,每天1次门厅用水拖抹，雨天随脏随抹；对人员走动

频繁之地，进行不间断巡回保洁。要求做到地面干净、保持

材料本色，无明显灰尘、污渍和杂物，无积水。发现杂物、

废弃物应在1小时内清理。特殊情况或特殊时期要每天1次

消毒。

4.区域内垃圾实行袋装化，在采购人指定的各公共部位

设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由专人分类、

清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。

5,及时清扫服务区域地面积水、垃圾、烟头、枯叶等，

使保持干净、无杂物、无积水等。

6.根据相关设备、场地的污染程度，定期对垃圾筒清洁

或清洗，定期对停车场、室外地面进行高压冲洗。

7.不少于每天1次对采购人指定的公共设备、设施的表

面进行清洁、抹净处理，保持洁净。每天1次擦净、抹净各

办公室、会议室、餐厅等的办公桌、讲台、文件柜等家具，

接待室应当保持整洁卫生，使用前后各需要打扫一次。门窗、

楼梯扶手、灯饰、栏杆、指示牌等无污渍及明显灰尘。不少

于每年1次清洗窗帘。不少于每月1次用水冲洗所有水泥地

面、沥青地面等。

8.每天清洗及保洁各区域的洗手间、检查更换卫生纸、

洗手液、洁瓷精。厕所内无臭无味，目视地面、坑位、小便

池、洗手盆干净，无尿迹、痰迹和其它污迹，无茶渣、烟头、

纸巾、果皮等垃圾存在，特殊情况需按实际加强消毒频次；

相关消耗品的提供另行约定。

9.不少于每周1次检查并清扫大楼天台、设备机房等部

门。

10.作业时应小心执扫，控制扬尘，不扰民，不溅污行

人及住户衣物，避免妨碍行人和车辆正常行驶。

11.垃圾分类：负责处理服务区域内垃圾分类工作，配

合相关部门处理特定类型的垃圾。垃圾投放点按规定标江垃

圾分类标志，垃圾分类标志符合GB/T19095规范。

12.垃圾清运、处理分为：生活垃圾（有机、无机、有

害垃圾）清运处理、督促装修垃圾清运处理和废纸及可再生

（含明沟、暗沟）。

20.保持化粪池工作正常，每月1次检查，每半年1次

清掏，发现异常及时清掏。

21.室内高空保洁作业。对门厅、会议厅、值班室、走

廊、多功能厅等中的顶灯、壁灯、吊灯、投影仪、音箱等悬

挂器材以及其他安装于天花、墙壁高处的设备，每周1次进

行清洁打扫工作。

（二）安保及秩序管理服务

1.全天候负责区域内正门、侧门、通道、围栏、各楼层

/区域内办公室及公共走道交通及每天24小时巡查。日常安

保及秩序管理服务符合GA/T594规范的要求。

2.服务区域来人来访人员通报、登记、证件检查等。

3.积极配合公安部门工作，落实监控室管理制度。

4.执行当地公安部门关于物业管理服务区域范围内的

安全保卫工作方针、政策和有关条例。认真做好各种应急预

案，并报备采购人审查。遇恶劣天气（如台风、雷雨、酷暑

和极潮湿等）或突发事件须及时出示警告牌，并记录和保护

相关资料。

5.及时制止物业管理区域内的不文明及违法行为。

6.不少于每天1次对开关和照明灯具等进行检查。

7.建立防火制度和安全操作等制度。每半年1次开展防

盗、防火宣传。

8.按公安、消防等行政部门要求，发布、张贴有关政策

法规的宣传资料。

9.巡逻范围包括服务区域内的公共区域、绿地带、设备

用房和各办公楼（区域）及采购人指定场所。

10.处埋各种突发事件。严重事件及时报警。

11.每周2次巡视消防器材和设备，及时通知指定有关

人员负责保养、维修和管理。

12.制定停车场使用条例，停车管理规定。或执行采购

人制定的外来车辆管理规定。在停车场区域使用显著的标志

指引进出车辆，标志的设置符合GB5768.2及GB/T10001.1

的规范。

13.定期对单位出入口设备进行维护保养。设备故障、

维保期间应安排人员指挥、控制车辆及人员的出入。

14.外来车辆进出辖区应登记日期、进出时间、车牌号

码。建立登记制度，严防盗抢事件发生。

15.负责采购人重大活动、会务、培训以及来访领导、

贵宾的安全保卫工作，维护重大活动、集会秩序，确保领导、

贵宾的安全和活动的顺利进行。根据要求做好活动、会务或

者培训期间的服务工作。

16.询问并登记搬入/运离服务区域的大宗物品和贵重

物品的来源及去处，确认有相关部门或采购人的书面确认材

料，经登记后才可放行。

17.每年1次进行重大的消防演练或防灾应急演习。

18.提供《保安服务许可证》（提供证书复印件）或承

诺签订合同之后按《保安服务管理条例》的要求到公安机关

备案自行招用保安（提供承诺函）。

19.非机动车、机动车等各种车辆停放有序，做到车辆

停放规范、整齐、分类、安全。制止车辆在行车通道、消防

通道及非停车位上停车。

20负责维护服务区域内的工作人员的人身和财产安全。

劝阻、纠正、制止服务区域内各种违章（法）违规（纪）行

为，包括车辆（包括电动车、单车）乱停乱放交通违章、消

防违规、推销、乱搭建、乱张贴、乱摆卖、乱涂乱画等，维

护服务区域内的正常工作、生活秩序，净化环境。

（三）绿化的养护和管理

L根据采购人需求提供苗木、盆栽及室内绿化、时花更

换等服务。

2.专业的绿化管理，根据植物种类、状况定期浇水，及

时修剪枯枝、残技和养护树木、草坪、花卉、盆栽等，除杂

草、除病虫害、防台风处理等执行专业的养护和管理工作。

3.每月2次清理绿化区域内的鼠迹、螳迹和鼠洞堵塞，

清理绿化区域内乱张贴和乱搭挂物；每天清理花盆、绿化地

中的垃圾、杂物。

4,根据植物特性定期施肥，施用符合国家规范的肥料。

5.现有绿植养护清单:

序号摆放区域品种数量单位备注

1饭堂大厅也门铁6盆

2幸福树2盆

3小饭堂大绿萝1盆

4花叶万年青1盆

5会议室绿萝12盆

6一区大厅花叶万年青6盆

7多功能厅红掌6盆

8花叶万年青2盆

9大绿萝2盆

10党员活动海南龙血树2盆

室

11老干活动绿萝4盆

中心

12一区走廊三角梅9盆

13二区走廊三角梅48盆

14二区二楼榕树6盆

15平台三角梅3盆

16泳池幸福树2盆

6.负责区域为水塘/水池垃圾的清理，保持水体清洁、

给排水畅通。

7.节假日或重大接待任务期间的绿化物装点、布置。

8.草坪的养护及清洁：春夏两季每两月1次修剪，秋冬

两季根据情况修剪。每次修剪后对草皮施肥1次，保持草坪

常绿。草皮杂草每周1次巡查拔除，做到基本不见杂草。拾

除草坪、花丛内纸屑、果皮等杂物。

9.树木、花卉的养护及清洁：每月1次巡查，及时修剪

枯枝、病虫枝、下垂妨碍观瞻和活动的枝条，修剪下的杈叶

要立即清除。每年不少于一次对场所所有树木进行修剪。

10.提倡生化物防治、人工防治，使用药剂须以不伤害

人体健康为前提，使用高效低毒的农药。在使用农药时，须

做好人员保护措施，使用喷雾器时，注意天气情况，避免药

液扩散或喷溅。每次养护工作完成后，应即时予以记录备案。

11.具体养护、管理服务内容及配套设备等符合

DB44/T968及DB44/T1049规范，以及项目所在地关于园林绿

化养护标准的要求。

（四）伙房服务

1.负责提供早、午、晚餐；工作日就餐人数：早餐、午

餐约50人、晚餐约20人；周末、节假日就餐人数：早、中、

晚餐各20人左右，采购人有特殊安排时，按采购人安排执

行。

2.菜品要求

早餐：包子、馒头、炒粉、炒面、白粥、中西点心5款、

鸡蛋、青菜等，共5-7个品种;

午餐：主荤2款（畜类、禽类、鱼类）、副荤1款、蔬

菜2款、共5个菜式、靓汤1款。

晚餐：主荤2款（畜类、禽类、鱼类）、蔬菜2款，共

4个菜式.

3.提供采购人要求的餐饮服务。从业人员依法取得相关

健康证明。确保厨房及就餐环境的清洁卫生，每天就餐前及

就餐后各清理1次食堂就餐区，厨具、餐具在就餐结束后统

一集中清洁，并按规定清理厨余垃圾。

（五）泳池管理服务

1、严格遵守游泳馆的规章制度。

2、服从领导的工作安排，按规定的程序与标准向泳客

提供一流的接待服务。

3、每年5月1日至10月31日，需常驻2名救生员而1

名前台服务员（管理人员），正常开放年度内非开放时间需

有一名常驻管理员负责日常保养。

4、对本职工作认真负责，爱岗敬业，文明礼貌，树立

良好的形象。对泳客做到耐心接待、有事从办、有问必答。

5、做好泳客寄存物品的确认登记、存放和领取工作。

6、协调好同事之间的关系，做好对客服务工作。

7、做好清洁卫生和PH值检测消毒工作，保持环境的整

洁美观，投放药物符合国家卫生标准，投放时需要采购人派

人现场确认，水体养护达到GB37488-2019《公共场所卫生指

标及限制要求》，若出现卫生质量问题，后果均有供应商承

担。

（六）专业除四害服务

根据相关等级提供对应的专业防制、管埋、规划服务。

除一般“四害”防治外，还提供如蚁、蚤、虱、婢、蜻等其

他有害生物的预防和控制。按气候及环境变化除四害。其中

4月-H月的灭四害消杀工作不少于每月2次，其余月份不

少于每月1次。使用符合国家标准的消毒、杀虫害等药剂进

行环保消杀工作。投放药物应事先告知，投药位置有明显标

识。每次消杀后进行检查，并记录存档。

（七）公共卫生应急管理

1.严格执行《突发公共卫生事件应急条例》等文件的要

求，联合采购人或采购人下属分管部门成立公共卫生应急工

作领导小组，制定突发公共卫生事件、防疫等相应防控措施

和应急预案，在突发公共卫生事件及疫情发生时，负责做好

组织、指挥、协调和服务保障工作，及时向有关部门汇报相

关情况。相关管控措施符合DB44/T1048规范的要求。

2.制定进入物业管理服务区域或范围内特定区域的人

员管控措施方案，做好人员进出登记、管理工作。

3.按防控措施针对性做好公共区域等场所的卫生消杀

工作，环境及物品以清洁为主、预防性消毒为辅。出现污染

源时及时进行清洁消毒。

4.遵守采购人公共卫生事件的防治工作，根据情况变化

调配人手响应相关要求。

(A)人员进驻、管理及其他服务要求

1.进驻管理：详细审阅、熟悉所有整个物业管埋服务区

域情况对采购人提供的图纸、资料、档案等提出专业意见和

建议。提供24小时热线，响应采购人反应的紧急要求。

2.档案管理：建立管理人员人事档案和各类行政文件、

合同的存档工作。相关工作内容符合DB44/T1315规范的要

求。建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档

案。所有资料及管理资料安放于防火、防潮、防蛀之专用档

案箱/盒/柜内。做好档案资料的保密工作，确保相关信息不

外泄。

3.会议、培训及特殊活动服务：为服务区域内举办的各

类会议、培训等活动提供服务。会务服务符合DB44/T876规

范的要求。其中，工作内容包括但不限于：会场布置、期间

开水供应及相关服务。会议、培训及活动后会场整理、俣洁

服务。

4.收发服务：建立收发中心，负责传递报刊、杂志以及

信件等的派发工作。

5.公共关系管理：主动联系本服务区域的水、电、气的

供应、管理部门而环卫、公安等部门，建立联系和应急协调

机制。主动联系本服务区域的公共设备制造供应商，了解设

备大修、维护情况，建立良好关系和应急协调机制。制作材

质好、外观端正、内容清晰的名牌、标牌、告示牌、警示牌

等指示牌，与大楼/区域的整体环境相适应。

6,节能管理：根据采购人的节约能源（资源）相关要求

开展相关服务工作。并按照相关节能强度目标实施相关巡

查、抄表、统计、报告等服务管理工作。

7.空调保养与清洗：保证空调设备的正常运行，定期检

查清理过滤器中祇存的尘埃和杂物，清洗空调柜、空气净化

装置、柜机滤网，发现问题应立即进行妥善处理。每年二次

（4月、10月）对空调进行全面检测和清洗工作。发现空调

存在安全隐患、故障、损坏部位时，应及时维修。

（九）人员需求清单：

序号岗位人数人员情况要求备注

大专或以上学历，具有£年或以上物业管理岗

1项目主管1人

位相关经验。工作时间需保持在岗在位。

初中以上学历。并且熟悉卫生间、石材清洁保

3清洁人员3人

养工作,1人需具有1年以上的会务服务经验。

高中及同等教育以上学历，具有公安机关核发

4保安队长1人保安员证，具有2年以上工作经验。退伍、复

原军人优先。

初中以上学历，退伍复原军人优先，具有公安

5保安人员6人

机关核发保安员证C

无不良嗜好，肯吃苦耐劳，能完成人工湖漂浮

7绿化工2人

物清理工作。

具有5年或以上饭堂管理经验；具有社会保障

8主厨1人

部门颁发的初级以上厨师证。

具有3年或以上饭堂服务经验；持有具有社会

9面点师1人

保障部门颁发的初级以上面点师证。

食堂勤杂

102人吃苦耐劳，有相关工作经验。

工

游泳池前

要求工作人员具有高中及同等教育以上学历、

11台（管理人1人

服务热情、语言文明。

员）

游泳池救有颁发的救生员资格证；精于水性，有急救技

122人

生员术，持有红十字救护员证优先录用。

合计共20人。

供应商应依法用工，投标（响应）时须承诺按服务区域

所在地劳动用工用关标准支付服务人员的劳动报酬，工资部

分不得低于当地最低工资标准。并按《中华人民共和国社会

保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，为服务人

员购买社会保险费用及缴存住房公积金。（提供承诺函）。

三、服务的时间/周期、服务地点

时间：2023年7月1日至2024年6月30日。

地点：广东佛山市三水区西南街道同福北路23号。

四、物业管理收费

本项目期内物业管理服务费采用包干制，除本项目明确

约定可以另行收取的费用外，所有相关费用均包括在内，供

应商不得另行向采购人或使用人收取任何费用。物业服务费

用成本监审：

供应商承诺，接受采购人主管部门实施的物业服务费用

成本监审，并遵守以下原则：

合法性原则。计入定价成本的费用符合有关法律、行政

法律和国家统一会计制度的规定；

相关性原则。计入定价成本的费用为与物业服务直接相

关或间接相关的费用；

对应性原则。计入定价成本的费用与物业服务内及服务

标准相对应；

合理性原则。与服务定价成本各项费用的主要技术、经

济指标均符合行业标准或者社会公允水平。

五、付款条件

合同签订后，合同总价、保安服务费、保洁绿化服务

费、饭堂服务费、空调维护保养费、游泳池管理费用均按

照本项目预算的下浮率进行计算［即每项的预算金额X（1-

下浮率）］。

举例：本项目预算124万元，某供应商中标价为111.6

万元，则下浮率为（124711.6）X24=10%。其他服务项目

均按照此下浮率计算，例如保安服务费为：37万元x

（1-10%）=33.30万元。

采用预付款形式支付合同款的情形。

第一部分为预付款部分：合同签订后7天内中标（成交）

供应商向采购人提供有效发票后的5个工作日内，采购人将

按一年合同金额的3096支付给中标（成交）供应商。

第二部分为月结款部分：余下的70%合同金额将按月结

形式，在当月服务结束并收到中标（成交）供应商提供的有

效发票后，采购人将在15日内支付给中标（成交）供应商。

六、经营制约

（一）未经采购人同意，供应商无权在服务区域中从事

任何广告活动或类似宣传，采购人有权依照广告法和采购人

相关的规定对供应商进行处罚；但采购人在该区域发布的广

告宣传在不致影响供应商正常工作的情况下，供应商应予以

配合。

（二）供应商不得以采购人的名义从事任何经济活动，

且由此发生的一切债权、债务与采购人无关。

七、供应商对采购人作出如下承诺：

（一）不以任何形式转租、转让、抵押服务区域，在服

务区域内只从事采购人认可的服务工作。

（二）供应商应允许采购人或其授权的人员对服务区域

内各项服务质量控制进行检查。

（三）在服务区域中的各项服务，其工作时间必须满足

采购人的工作要求，包括星期天及公众假期。如遇特殊情况,

采购人可要求供应商调整工作时间直至全天二十四小时工

作，由此产生的相关费用由双方另行协商。

（四）供应商必须指定一位项目经理（负责人），全权

代表供应商与采购人保持密切联系并保证服务区域工作。根

据综合考评或工作情况，采购人有权要求供应商在一个星期

内更换项目经理（负责人）、相关骨干人员（主要管理层人

员）。

（五）为服务区域的服务工作配备承诺的人员及人员数

量，采购人不定期抽查供应商投入的人员数量，如果抽查时

发现供应商安排在岗的人员数量少于合同约定的数量，采购

人将按考核标准进行处罚。供应商聘用的工作人员必须符合

劳动部门有关用工规定，并经供应商相关专业考核合格后持

证上岗，采购人有权进行审核，审核不通过的，供应商须承

担合同违约责任及相关法律责任。

（六）在服务期间，供应商所有人员仅与供应商建立劳

动合同关系，且所有人员使用须符合《中华人民共和国劳动

法》、《中华人民共和国劳动合同法》以及相关法律法规的

要求。供应商人员发生任何事故或与供应商发生劳动争议均

由供应商自行全双负责，相关费用供应商自行承担，以保证

采购人在供应商人员索赔时不受任何责任的约束，且不影响

采购人的正常用人需求。供应商所有人员的劳动报酬及相关

社会、医疗保障等收入应符合服务区域所在地的相关规定。

（七）供应商工作人员上岗穿着由供应商提供、采购人

确认的制服及采购人许可的装饰物品，该部分费用和制作均

由供应商负担。

（A）供应商必须出具或办妥法律及采购人规定的，在

服务区域中与其自身经营业务有关的执照和许可证，方可从

事经营并在经营中遵守一切有关条例和规定。自行缴纳有关

税费。

（九）供应商必须确保为采购人提供优质、高效的专业

服务，并根据采购人要求改变不满意的服务状况。接受采购

人、采购人主管/分管部门及有关政府部门监督与检查。

（十）在服务期间期内供应商应保证服务区域内的设

施、设备良好的运营状况和环境状况，并接受采购人或其授

权人员的检查，对由供应商引起或造成设施、设备的损坏及

环境卫生不理想状况，采购人将书面通知供应商修复或整

改，在书面通知下达一周后，仍未按要求修复或整改的，采

购人将按相关考核标准进行处罚，必要时上报有关监管部门

按照相关规定依法处理。

（十一）供应商在服务区域因作业所需增加机械、电力

设备及设施应征得采购人同意，并聘请有资格的承造商进行

安装、保养并将施工安装保养记录手册和图，交由采购人备

案。

（十二）禁上事项

1.供应商不得以任何理由向采购人工作人员支付费用

或赠送实物、有价证券等，违者将终止合同。供应商人员也

不得以任何形式向采购人相关人员索取小费或钱物等。严重

的追究相关法律责任。

2.不得在服务区域随意住宿或从事非法活动，也不得从

事有损采购人利益的活动，同时不允许在服务区域对采购人

正常办公或经营活动进行滋扰性的行为。

3.除经采购人批准进行必要的维修工程外，供应商不得

损毁服务区域原有的设施和装潢，不得更改已铺设的电缆、

电线等电力装置及给排水系统、油气管道等。同时，也不得

安装任何可能造成电缆负载过大的电器设备，避免消防风险

及不必要的无线电干扰。

4.未获采购人书面同意，供应商任何时候均不得在服务

区域存放易燃物品、具有较大挥发性或气味浓烈的液体或任

何其他危险品。

（十三）保险

1.第三者责任保险供应商应对供应商人员以及第三方

全负责（如供应商应投保第三责任险），在供应商的责任区

内由于供应商原因导致自己员工或第三方的事故由供应商

负责，采购人不承担任何责任。

2.员工人身意外在服务期间期内，供应商所有人员的事

故由供应商自行全权负责（如供应商应对其员工投保人身意

外险），以保证采购人在供应商工作人员索赔时不受任何责

任的约束。

3.其他保险及费用供应商须按《中华人民共和国劳动

法》、《中华人民共和国劳动合同法》和政府有关各部门规

定为全体服务人员交纳所有相关的社会保险及其他相关费

用。供应商对此全权负责。

（十四）供应商及其员工遵守物业服务区域内的一切行

政管理、消防安全等规定和制度，保证服务区域内的消防设

施能正常使用，消防通道畅通，同时承担违规责任。

（十五）遇突发事件或安全检查时，供应商必须配合有

关部门执行任务，并指定专职人员协助工作，直至完成。

（十六）供应商须积极配合采购人对其进行的物业服务

综合考评。

八、人员管理

（一）供应商须配置一名专职项目负责人，并且保持供

应商人员相对稳定，特别是骨干人员（主要管理层人员）。

相关人员变动须经采购人书面同意，其他人员变动须采购人

备案。

（二）供应商项目总负责人及部门负责人须及时与采购

人沟通，第一时间报告重大、紧急事件；定期向采购人汇报

工作情况，并提供相关报告。

（三）项目内容中包含保安服务时，保安人员的变动须

遵循当地公安部门的有关规定。

（四）所有相关人员的配备须获得相关主管部门认证

的，须配证并持证上岗，且根据不同岗位统一着装。

（五）所有用关人员要求政治上可靠，身体素质好，无

不良行为记录。

（六）重要岗位人员必须由采购人人事部门考核、政治

审查通过方可录用。

（七）为提高物业管理水平，所有物业人员还需进行相

关的培训，以匹配合同约定的相关服务要求，相关的培训资

料应向采购人报备。在考核过程中发现的个别服务不到位状

况，采购人可要求供应商进行强化培训，在1周内达到采购

人的合理要求。相关培训产生费用的，培训费将在培训实施

前由双方协商确定。

九、合同签订

采购人与中标、成交供应商应当在中标、成交通知书发

出之日起三十日内，按照采购文件的约定及投标（响应）文

件的响应内容签订政府采购合同。

十、履约验收考核

根据采购人提出的考核标准实施考核。

履约保证金：供应商在合同签订后的5个工作日内，以

现金或非现金（包括支票、汇票、本票、保函等）方式向采

购人支付当前合同总金额的5%作为履约保证金。当前合同履

约结束后，采购人于5个工作日内退还供应商。

采购人将根据考核情况支付合同月结款：考核分数达到

90分或以上的，视为考核结果“合格”，按月结费用的100%

支付当期款项；考核分数达到80分以上未达90分的，视为

考核结果“基本合格”，按月结赛用的80%支付当期款项，

并启动整改机制；考核分数未达到“基本合格”的，或一个

年度内出现3次“基本合格”，或出现连续2次“基本合格”

仍未能有效整改的，视为考核结果“不合格”，采购人将根

据合同约定解除合同。出现其他违法违规情形的，将按规定

上报相关主管部门处理。

附件：L物业管理服务监督管理考核表

2.物业管理服务监督管理满意情况调查表

3.物业管理服务监督管理日常考核记录表

广东省戒毒管理局警务

保障中心法制所分中心

2023年5月12日

物业管理服务监督管理考核表

规定

序号考核要求评分标准得分

分值

一基本要求20

物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人每发现一项不符

15

员持证上岗，工作时间在岗在位合要求扣1分

制定完备的内部管理制度；是有较完善的物业管理

档案（物业竣工验收名案、日常管理档案等）；有每发现一项不符

25

物业管理方案，对各管理和服务人员进行考核；运合要求扣1分

用计算机手段进行管理。

管理服务人员佩戴标志、服装统一。仪表仪容整洁每发现一项不符

35

规范。合要求扣1分

微调查一次扣

采取多种形式进行问卷调查等，与采购方沟通，每3

分，处理率未达

4年至少2次征询采购方对物业服务的意见，对采购5

到90%一次扣1

方反映问题的处理率达以上。

90%分

二保洁服务、绿化养护管15

保持路面、绿地目视干净，地面垃圾滞留时间不超

过2小时，办公区、走廊等重点部位垃圾滞留时间每发现一项不合

12

不超过1小时；明沟无杂物；宣传栏、标识牌每周格扣0.5分

擦拭1次；及时清除主要道路积水。

垃圾箱（桶），每日清理2次；保持垃圾箱（桶）

及周围基本清洁、无明显异味、无积水；定期消毒每发现一项不合

22

灭害公共卫生间设置卫生桶，每日清理2次；箱格扣0.5分

（桶）无满溢、无异味、无污迹

每发现一项不合

3雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏。2

格扣1分

楼道每日清扫1次，定道、门厅、楼梯地面无垃圾、

杂物、灰尘、污迹，无乱堆乱放楼梯扶手、栏杆、

窗台每周擦拭1次，保持基本无灰尘；消防栓、指

每发现一项不合

4示牌、等公共设施保持表面基本无灰尘、无污渍、3

格扣0.5分

天花板、公共灯具定期除尘，保持目视基本无灰尘、

无蜘蛛网，走廊、楼梯窗玻璃每月清洁1次，门厅

玻璃每周擦拭1次，目视明亮、无污迹

每发现一项不合

5天台、屋顶每周清扫1次，无垃圾堆积2

格扣0.5分

所领导办公室一周卫生清洁三次，保持目视干净、每发现一项不合

62

无污建格扣0.5分

绿化无杂物，无侵占现象，花草树木目视外观长势

每发现一项不合

7良好，无明显杂草，无严重病虫害。绿地植物和树2

格扣0.5分

木存活率98%,绿化设施基本完好

三安保工作15

安保人员持证上岗；工作认真负责；不定期参加安

全保卫知识与技能的岗位培训，有较强的安保防范

每发现一项不合

1能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设5

格扣0.5分

备；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪

表规范整齐，配备必要的安保服务器械

门岗、监控岗24小时值班，严格落实出入人员检

查制度，并有交接班记录和外来车辆的登记记录；每发现一项不合

24

对进出车辆进行管理和琉导；保持出入口环境整格扣0.5分

洁、道路畅通；阻止可疑人员随意入内

制定详细的巡逻方案，原则上每2小时巡查1次，

重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录；在遇到异常每发现一项不合

34

情况或工作人员紧急求助时，巡逻人员应采取相应格扣0.5分

措施，并及时报告

每发现一项不合

4有安保应急预案，应按计划组织应急预案演习2

格扣1分

四伙房保障15

保持地面、物件表面整洁、干净、室内无异味，保

每发现一项不合

1持台、椅无污渍，烟灰桶、垃圾桶无明显杂物、污5

格扣0.5分

渍，无积水、无恶臭味；“四害”绝迹

易燃、易爆物品要严格按规定放置，规范保养和操每发现一项不合

22

作厨房电器设施设备，确保安全。格扣0.5分

食堂加工的饭菜生熟适宜、干净卫生无污物、无异

每发现一项不合

3味等，不得将霉变、虫蛀、超过保质期的食品进行4相扣1分

烹制和配餐，严防食物中毒。

食堂服务人员需持健康证上岗，要保持整洁干净，

每发现一项不合

4患有流行、传染性疾病时应立即暂停接触食物的工4

格扣1分

作,及时换人。

五泳池服务15

有相关安全管理制度、并有完善的安全应急、处置每发现一项不合

12

预案。格扣0.5分

每月对泳池管理员工进行安全教育培训（有记录）,每发现一项不合

22

笄找到应知应会。格扣0.5分

泳池救生人员上班时间必须保证泳池救生椅上有每发现一项不合

33

人值守，不得离开岗位。格扣1分

每发现一项不合

4安全员必须掌握对溺水者的抢救操作要领。2

格扣0.5分

泳池至少各有三只充好气的救生圈、氧气袋等救护每发现一项不合

52

设施。格扣0.5分

做好清洁卫生和PH值检测消毒工作，保持环境的

每发现一项不合

6整洁美观；做好泳客寄存物品的确认登记、存放和2

格扣0.5分

领取工作。

对泳池里有不安全因素的行为（疯跑打闹、跳水、每发现一项不合

72

携带不安全物品）进行劝阻。格扣0.5分

六除四害工作5

每发现一项不合

3按时间和标准要求消杀的3

格扣1分

每发现一项不合

4事先告知，投药位置无明显标识，有记录存档2

格扣0.5分

七会务服务10

每发现一项不合

1接到通知后，会前准备工作不到位。4

格扣1分

每发现一项不合

2服务过程中工作积极，无投诉。4落加1分

会后清场到位。及时检查是否有客人遗失物品，做每发现一项不合

32

好清场保洁、关灯、关门等后续工作。格扣0.5分

八收发工作5

每发现一项不合

1保管到位，无丢失，发放及时5

格扣1分

合计100考核得分

九奖励情况

每次奖2-5分/

1拾金不昧，及时返还失主者。次，数额巨大，