2026年11月物业管理师操作技能考试题及答案

2026年11月物业管理师操作技能考试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业接管验收中，建设单位应当向物业服务企业移交的资料不包括（）。A.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.业主的私人家庭财产清单2.根据《民法典》规定，业主共同决定事项中，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积（）的业主且参与表决人数（）的业主同意。A.四分之三以上；四分之三以上B.过半数；过半数C.三分之二以上；三分之二以上D.二分之一以上；三分之二以上3.物业服务企业在发生火灾时，首先应当采取的措施是（）。A.立即拨打119报警B.组织人员疏散C.启动消防应急预案，组织灭火自救并报警D.保护现场，等待消防队到来4.物业管理招标活动中，评标委员会的专家成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三5.住宅室内装饰装修管理服务中，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改动住宅主体结构C.将没有防水设施的房间改为卫生间D.以上全部6.物业服务费包含的公共服务成本中，不包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用D.物业管理区域清洁卫生费用7.关于物业档案管理，下列说法错误的是（）。A.物业档案应建立检索系统，便于快速查找B.档案原件原则上不得借出，如需借出需严格审批C.所有档案保存期限均为永久保存D.档案室应具备防火、防潮、防虫、防盗等安全措施8.物业服务企业退出物业管理区域时，应向（）办理交接手续。A.仅向业主委员会B.仅向建设单位C.业主委员会或新聘物业服务企业D.街道办事处9.在电梯安全管理中，电梯维保单位应当至少每（）日对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。A.15B.30C.45D.6010.物业服务企业对于业主投诉的处理，遵循的“首问责任制”是指（）。A.第一个接到投诉的员工必须负责跟进处理到底B.部门经理负责处理所有投诉C.客服中心统一受理，其他部门不参与D.只要是书面投诉才必须处理11.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过（）的方式约定。A.出售、附赠或者出租B.抽签C.面积分摊D.谁先占用归谁12.下列属于物业服务企业突发公共事件应急预案中“社会安全事件”的是（）。A.火灾B.电梯困人C.管道爆裂D.借物业之名进行的群体性上访13.物业服务合同的期限届满前，业主委员会决定不再续聘原物业服务企业的，应当在原合同期限届满前（）书面通知物业服务企业。A.1个月B.3个月C.6个月D.12个月14.物业管理招投标中，招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.2B.3C.5D.715.房屋完损等级评定中，一般房屋按结构、装修、设备三大类各项完损程度来划分，其中“基本完好房”是指（）。A.结构完好，装修完好，设备完好B.结构基本完好，少量部件有损坏，装修基本完好，设备基本完好C.结构一般损坏，装修一般损坏，设备部分损坏D.结构严重损坏，装修严重损坏，设备严重损坏16.物业服务企业在进行财务预算时，预算编制应以（）为基础。A.收支平衡原则B.服务成本C.业主意愿D.历史数据17.物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，通常应当由（）负责维护管理。A.物业服务企业B.业主委员会C.专业经营单位D.建设单位18.关于车辆停放管理，下列说法正确的是（）。A.物业服务企业对车辆停放期间发生的损坏承担全部赔偿责任B.物业服务企业只提供有偿停放管理服务，不承担保管责任，除非另有约定C.业主车辆停放在车位上，物业服务企业必须承担保管责任D.车辆停放费归物业服务企业所有19.绿化养护管理中，草坪修剪的高度一般遵循（）原则。A.越低越好B.1/3修剪原则（每次剪去草高的1/3）C.1/2修剪原则D.随意修剪20.物业服务企业如果未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.物业服务企业在早期介入阶段的主要工作内容包括（）。A.参与规划设计方案的讨论，从物业使用功能和管理角度提出建议B.对施工质量进行全程监理C.参与工程设备的安装调试D.制定物业服务方案及筹备物资E.熟悉并记录隐蔽工程情况22.下列哪些情形，物业服务企业应当及时向有关行政主管部门报告并协助处理？（）A.业主擅自拆改房屋承重结构B.装修过程中违反消防管理规定C.业主在公共区域堆放大量易燃物品D.业主之间发生家庭纠纷E.业主长期拖欠物业服务费23.物业管理区域内共用设施设备包括（）。A.物业管理区域内的给排水系统B.电梯系统C.消防设施D.绿化景观设施E.业主自家的空调外机24.物业服务企业进行财务管理时，成本核算的主要对象包括（）。A.保安服务成本B.保洁服务成本C.绿化养护成本D.公共能耗成本E.企业行政办公成本25.物业服务合同终止时，物业服务企业应当移交的物品和资料包括（）。A.物业共用设施设备B.物业管理档案资料C.代管的专项维修资金D.预收的物业服务费用E.物业管理用房26.物业服务企业在处理邻里纠纷时，应采取的正确方式有（）。A.立即报警B.先了解情况，听取双方陈述C.依据法律法规和《临时管理规约》进行调解D.保持中立，不偏袒任何一方E.调解不成，建议双方通过法律途径解决27.关于专项维修资金的使用，下列说法正确的有（）。A.必须用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造B.不得挪作他用C.使用需经业主大会或业主委员会批准D.物业服务企业可以自行决定使用紧急维修资金E.使用情况应当定期公布28.房屋租赁管理中，物业服务企业协助办理的手续通常包括（）。A.核验承租人身份B.办理房屋租赁登记备案C.签订房屋租赁合同D.协助物业管理费更名E.收取租赁中介费29.物业服务企业人力资源管理的“定岗定编”主要依据包括（）。A.物业管理区域的规模B.物业服务费的收费标准C.业主的服务需求层次D.设施设备的复杂程度E.员工的个人意愿30.突发公共卫生事件（如传染病疫情）应急处理中，物业服务的重点措施包括（）。A.对公共区域进行高频次消毒B.严格出入人员管理，实行体温检测C.建立隔离区域，配合医疗部门D.暂停人群聚集的社区活动E.停止所有物业服务以节省成本三、判断题（共10题，每题0.5分。正确的打“√”，错误的打“×”）31.只要业主按时缴纳了物业服务费，其家中财物被盗，物业服务企业就必须全额赔偿。（）32.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）33.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）34.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）35.装修管理中，装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，物业服务企业有权制止，但无权要求其恢复原状。（）36.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受损的，应当承担相应的法律责任。（）37.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）38.建设单位未按规定提供必要的物业管理办公用房，物业服务企业无法开展业务的，建设单位应承担责任。（）39.物业服务企业收取的物业服务费，应当全部用于物业管理区域的支出，不得提取利润。（）40.消防控制室应当实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。（）四、简答题（共4题，每题5分）41.简述物业接管验收的基本程序。42.简述物业服务企业在处理业主投诉时应遵循的原则和基本流程。43.物业管理区域内的安全隐患排查主要包括哪些方面？44.简述物业服务企业进行房屋装修管理的主要管理措施。五、案例分析题（共3题，每题10分）45.案例背景：某高档住宅小区，由A物业服务企业提供物业服务。2026年5月，业主李某对其房屋进行装修。在装修过程中，李某为了扩大客厅面积，擅自拆除了连接客厅与阳台的承重墙，并打算将阳台封闭。物业装修巡检员发现后，立即上门劝阻，但李某态度强硬，表示“这是我的房子，我想怎么改就怎么改”，并拒绝停工。巡检员随即向公司汇报，A物业企业多次发出《整改通知书》，李某均置之不理。随后，A物业企业向当地房管局和城管部门报告。相关部门介入后，责令李某恢复原状，并处以罚款。事后，李某认为A物业企业多管闲事，导致其被罚款，因此拒缴物业服务费，并鼓动其他业主不满。问题：(1)业主李某的行为违反了哪些规定？请列举相关法律法规依据。(2)A物业服务企业在处理此事过程中的做法是否恰当？为什么？(3)针对李某拒缴物业费的行为，A物业企业应如何应对？46.案例背景：某商业综合体项目，总建筑面积20万平方米，其中商业裙楼8万平方米，写字楼12万平方米。B物业服务企业中标该项目，物业服务费标准为商业25元/月/平方米，写字楼18元/月/平方米。该项目设施设备复杂，包含中央空调系统、10部客梯、4部货梯、消防喷淋系统等。2026年夏季，该地区遭遇罕见高温，中央空调系统满负荷运行。某日，写字楼中央空调主冷却水管突然爆裂，导致大量积水涌入写字楼大堂和低层办公区，部分装修和办公设备被水浸泡。问题：(1)作为B物业项目的项目经理，接到事故报告后，应立即启动哪些应急处理措施？(2)事故处理完毕后，为了分清责任和挽回损失，需要进行保险理赔。请说明物业保险理赔的一般流程。(3)针对此类设施设备事故，B物业企业应从哪些方面加强日常管理以预防类似事件再次发生？47.案例背景：C物业服务企业负责管理的某老旧小区，由于建设年代较早，规划车位严重不足，仅有地面停车位100个，而小区业主拥有私家车约350辆。车辆乱停乱放现象严重，堵塞消防通道的情况时有发生，邻里因抢占车位引发的纠纷不断。业主委员会多次要求C物业企业解决停车难题。C物业企业经过调研，提出在小区绿地上改建生态停车位的方案，并拟引入周边写字楼的夜间错峰停车模式。但在业主大会上，改建绿地的方案遭到老年业主和环保爱好者的强烈反对，未能通过。问题：(1)分析该小区停车管理面临的主要困境。(2)针对绿地改建方案被否决的情况，C物业企业还可以采取哪些管理手段和技术手段来缓解停车矛盾？(3)请设计一套针对该小区的车辆出入与停放管理方案（包含门岗管控、内部巡逻、违规处理等内容）。参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】D【解析】建设单位应当向物业服务企业移交的资料包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件等。业主的私人财产清单不属于公共资料，不在移交范围内。2.【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十八条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施，属于应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项。3.【答案】C【解析】发生火灾时，物业的首要职责是启动应急预案，在报警的同时组织初期火灾的扑救和人员疏散，不能只等待消防队。4.【答案】C【解析】根据《招标投标法》及物业管理招标相关规定，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。5.【答案】D【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，未经批准，装修人不得从事搭建建筑物、构筑物；改变住宅主体结构；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间等行为。6.【答案】C【解析】物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。7.【答案】C【解析】档案保存期限并非全部为永久保存。根据档案管理规定，不同类型的档案有不同的保存期限，如物业基础图纸资料可能永久保存，而日常财务凭证、部分运营记录则有定期保存期限。8.【答案】C【解析】物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会或新聘物业服务企业办理交接手续。9.【答案】A【解析】根据《特种设备安全法》及电梯维护保养规则，电梯维保单位应当至少每15日对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。10.【答案】A【解析】首问责任制是指第一个接到投诉的员工必须负责记录、引导或直接跟进，不得推诿，直到问题处理完毕或移交至具体责任人并确认。11.【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十五条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。12.【答案】D【解析】社会安全事件通常包括恐怖袭击事件、群体性治安事件等。借物业之名进行的群体性上访属于物业管理中可能涉及的社会安全事件。火灾、电梯困人属于事故灾难；管道爆裂属于设施设备故障。13.【答案】B【解析】前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。若业主委员会决定不再续聘，通常建议提前3个月通知，以便做好交接准备，具体依据合同约定或地方法规，一般操作标准为3个月。14.【答案】B【解析】邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。15.【答案】B【解析】“基本完好房”是指结构基本完好，少量部件有轻微损坏，装修基本完好，设备基本完好，个别部件有轻微损坏，房屋使用功能正常，属于老房中的较好状态。16.【答案】A【解析】物业管理预算编制通常遵循“以收定支、收支平衡、略有结余”的原则，即以收支平衡为基础，根据收入情况安排支出。17.【答案】C【解析】根据《民法典》及物业管理条例，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备，通常应当由专业经营单位负责维护管理。18.【答案】B【解析】车辆停放管理通常属于场地秩序维护服务。除非物业服务合同中明确约定了保管责任，否则物业服务企业仅提供有偿管理服务，不承担车辆损毁、灭失的保管赔偿责任。19.【答案】B【解析】草坪修剪遵循1/3原则，即每次修剪的高度不应超过草自然高度的三分之一，以免过度修剪损伤草坪，导致草坪退化。20.【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十二条，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的违约责任。二、多项选择题21.【答案】A,D,E【解析】早期介入是在物业接管验收之前，物业服务企业从物业管理的角度参与开发建设的过程。主要工作包括：参与规划设计方案的讨论（A）；参与施工质量管理（并非全程监理，而是重点部位关注）；参与设备安装调试（C属于此列）；制定物业服务方案及筹备物资（D）；熟悉并记录隐蔽工程情况（E）。选项B“对施工质量进行全程监理”是监理单位的职责，非物业企业职责。22.【答案】A,B,C【解析】对于擅自拆改承重结构（A）、违反消防规定（B）、堆放易燃物品（C）等涉及公共安全和违反法规的行为，物业企业有义务制止并及时报告。家庭纠纷（D）属于私人事务，物业可调解但无强制报告义务；拖欠物业费（E）属于违约，物业应催缴，无需向行政主管部门报告处理。23.【答案】A,B,C,D【解析】共用设施设备包括：给排水系统、供电系统、电梯系统、消防系统、安防系统、绿化景观设施、路灯、康乐设施等。业主自家的空调外机（E）属于业主自用设施。24.【答案】A,B,C,D,E【解析】物业管理的成本核算涵盖了所有为提供物业服务发生的支出。保安、保洁、绿化、能耗是直接成本，企业行政办公成本（E）也是为了项目运营而发生的间接成本，均应纳入核算。25.【答案】A,B,C,D,E【解析】物业服务合同终止时，应当移交：物业共用部位、共用设施设备（A）；物业管理档案资料（B）；预收的物业服务费用（D）；专项维修资金账面余额（C）；物业管理用房（E）及其他应当移交的财物。26.【答案】B,C,D,E【解析】处理邻里纠纷应先了解情况（B），依法依规调解（C），保持中立（D），调解不成建议法律途径（E）。立即报警（A）仅适用于纠纷升级为治安案件时，并非首选第一步。27.【答案】A,B,C,E【解析】专项维修资金专项用于共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造（A），不得挪作他用（B）。使用需经业主大会或业主委员会批准（C），紧急情况下可按应急维修程序使用，但并非物业自行决定（D）。使用情况应公布（E）。28.【答案】A,B,D【解析】物业企业在房屋租赁中常协助：核验承租人身份（A）；配合办理租赁登记备案（B）；协助物业费更名及资料更新（D）。签订租赁合同（C）是租赁双方的行为，物业通常不代签；收取中介费（E）需具备经纪资质，一般物业服务不包含此项。29.【答案】A,B,C,D【解析】定岗定编主要依据项目规模（A）、收费标准（B）、服务需求层次（C）、设施设备复杂程度（D）等客观因素，而非员工个人意愿（E）。30.【答案】A,B,C,D【解析】突发公共卫生事件应急措施包括：高频次消毒（A）；严格出入管理和测温（B）；配合医疗部门建立隔离区（C）；暂停聚集活动（D）。停止所有服务（E）会导致小区瘫痪，是不可取的。三、判断题31.【答案】×【解析】物业服务企业提供的是安保服务，而非财产保险。除非物业存在明显过失（如保安睡岗、门禁失效），否则不对业主家中财物被盗承担赔偿责任。32.【答案】√【解析】根据《民法典》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。33.【答案】√【解析】《民法典》第九百四十一条：物业服务人可以将物业服务区域内的专项服务事项委托给第三人，但不得将应当由物业服务人完成的物业服务事项转委托给第三人（即不得整体转包）。34.【答案】√【解析】《民法典》第二百七十三条：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。35.【答案】×【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，物业企业有权要求恢复原状并赔偿损失。36.【答案】√【解析】《民法典》第九百四十二条：物业服务人未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。37.【答案】√【解析】《民法典》第二百八十条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。38.【答案】√【解析】建设单位未按规定提供必要的物业管理办公用房，属于违反建设及物业管理相关规定，属于建设单位违约或违法，应承担责任。39.【答案】×【解析】物业服务企业是市场化经营主体，实行包干制的，物业服务费盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担；实行酬金制的，预收的物业服务费属于代管性质，扣除酬金后结余归业主所有。题目说法“不得提取利润”错误，包干制下利润是企业合法收益。40.【答案】√【解析】根据消防技术标准，消防控制室应当实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人，确保能够及时处理报警信息。四、简答题41.【答案】物业接管验收的基本程序主要包括以下步骤：(1)接管验收准备：成立验收小组，熟悉资料，准备工具仪器。(2)资料移交：建设单位向物业企业移交竣工验收资料、设备技术资料、物业使用说明文件等。(3)实物查验：对物业的土建结构、装修、设施设备（水、电、暖、通、消防等）进行观感质量、使用功能及实测实量的检查。(4)问题整改与复验：对查验中发现的问题进行记录，形成《遗留问题清单》，与建设单位协商确定整改责任人和时间，并进行复验。(5)确认并签署接管验收文件：双方确认验收结果，签署《物业接管验收协议》。(6)办理交接手续：移交钥匙、机房及重要设备权限，签署资料及实物移交清单。42.【答案】处理业主投诉应遵循的原则和基本流程：原则：(1)宾客至上原则：尊重业主，耐心倾听。(2)及时高效原则：快速反应，避免事态扩大。(3)依法依规原则：依据合同和法规处理。(4)有责必究原则：属于物业责任的，必须整改。基本流程：(1)记录受理：详细记录投诉人、时间、地点、事由。(2)分类判断：确定投诉类型（服务、工程、保洁等）及紧急程度。(3)现场核实：派人前往现场了解情况。(4)处理实施：根据情况制定解决方案并执行。(5)结果反馈：将处理结果及时告知投诉人。(6)回访归档：对投诉处理结果进行回访，确保满意度，并整理归档。43.【答案】物业管理区域内的安全隐患排查主要包括以下方面：(1)消防安全：消防通道是否畅通，消防设施（栓、喷淋、报警）是否完好有效，灭火器是否过期。(2)设施设备安全：电梯运行状态，供电变压器及线路，供水管网（尤其是二次供水），燃气管道，外墙及附属结构（如玻璃幕墙、广告牌）牢固度。(3)治安防范：监控系统覆盖率及清晰度，门禁系统，周界报警系统，巡逻死角。(4)环境卫生安全：化粪池及排污管道沼气积聚，绿化树木枯枝掉落风险，公共区域地面防滑。(5)装修安全：是否存在违规拆改结构，隐蔽工程管线安全。44.【答案】房屋装修管理的主要管理措施包括：(1)审批管理：装修前要求业主申报，审核装修方案，签订《装修管理服务协议》，办理《装修许可证》。(2)人员出入管理：对装修施工人员实行实名登记、办理出入证，凭证进出，限制施工时间。(3)现场巡查监督：定期对装修现场进行巡查，重点检查是否存在拆改承重墙、改动管线、消防隐患等违规行为。(4)防护措施：督促业主对电梯轿厢、大堂、楼道等公共部位进行防护（如包装），防止污染损坏。(5)违规处理：发现违规行为，立即劝阻、制止；劝阻无效的，下发《整改通知书》；严重违规或拒不整改的，报告行政主管部门。(6)验收管理：装修完工后，物业进行装修验收，确认无违规改动及损坏公共设施后，退还装修保证金。五、案例分析题45.【答案】(1)业主李某违反了《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》关于业主行使权利不得危及建筑安全的规定。具体包括：擅自拆除承重墙（违反建筑结构安全）；擅自封闭阳台（可能违反外立面规划或规划许可）。(2)A物业企业的做法恰当。理由：根据法律规定，物业企业对装修中的违规行为有劝制止、报告的义务。A企业发现了李某的违规行为后，进行了上门劝阻、发放整改通知书，在劝阻无效后及时向主管部门报告，履行了法定管理职责，程序合规，尽职尽责。(3)针对李某拒缴物业费：A物业企业应首先进行书面催缴，说明物业费是用于全体业主的公共支出，与装修罚款是两码事。若李某仍拒缴，物业企业应保存好服务履约证据（如巡查记录、维修记录、绿化保洁记录等）。依据《民法典》第九百四十四条，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业企业可以依法向人民法院提起诉讼，追缴物业费及违约金，但不得采取停水、停电等违法手段催交。46.【答案】(1)应急处理措施：①立即切断中央空调系统电源及相关水源，防止事故扩大。②启动排水预案