1.12.第12章 抵押贷款市场

第12章抵押贷款市场第一节什么是抵押贷款第二节住房抵押贷款的特点第三节抵押贷款的种类第四节抵押贷款机构第五节抵押贷款服务第六节抵押贷款的二级市场第七节抵押贷款证券化1ChapterPreviewWhatAreMortgages?CharacteristicsofResidentialMortgagesTypesofMortgageLoansMortgage-LendingInstitutionsLoanServicingSecondaryMortgageMarketSecuritizationofMortgagesTheImpactofSecuritizedMortgagesontheMortgageMarket2第一节什么是抵押贷款抵押贷款（mortgage）是以住房为担保的一种长期贷款。这类贷款都是分期还款，借款人在贷款到期之前偿还本金和利息。Anamortizedloanwherebyafixedpaymentpaysbothprincipalandinteresteachmonth3Thetableshowsroughly$9.4trillionoutstanding.HowdoesthiscomparetothevalueofallthestockontheNYSE(asonJuly2002,NYSEhasatotalmarketvalue$9.385trillion!)?4美国抵押贷款的发展历史最初美国的立法规定不允许商业银行提供抵押贷款。第一次世界大战以后商业银行被授权提供抵押贷款。到第二次世界大战以前大部分抵押贷款都是期末整付贷款(balloonloans)。Balloonloans:借款人在最初的3-5年里只需支付利息，然后在到期时一次性归还贷款。5第二节住房抵押贷款的特点住房抵押贷款的特点包含三个维度：抵押贷款利率MortgageInterestRates贷款期限LoanTerms抵押贷款分期还款MortgageLoanAmortization6第二节住房抵押贷款的特点住房抵押贷款利率的三个决定因素：市场利率：高于长期国债的利率水平，变化趋势与之一致。期限：期限越长利率越高。贴现点：在最初签订贷款时需要支付的利息。7住房抵押贷款利率(1)8住房抵押贷款利率(2)9住房抵押贷款利率(3)10第二节住房抵押贷款的特点抵押贷款合同包含了许多法律和财务条款，大部分都是为了保护贷款人免受财务损失：抵押财产Collateral首付款Downpayment个人抵押保险PMI借款人资格Qualifications11第二节住房抵押贷款的特点抵押贷款的分期还款：抵押贷款的借款人每月支付一定金额的本金和利息，通常在贷款期限内每月还款金额相同。1213第三节抵押贷款的种类有担保的抵押贷款和常规抵押贷款：如果首付低于20%通常需要购买个人抵押贷款保险。固定利率抵押贷款：theinterestrateisfixedforthelifeofthemortgage可变利率抵押贷款：theinterestratecanfluctuatewithincertainparameters14其他类型分级偿还抵押贷款(GPMs)-paymentsincreasegradually;权益增长型抵押贷款(GEMs)–permitsearlypayoff;共享升值抵押贷款(SAMs)–enjoylowerratebygivinguppartoftheappreciationofrealestate;15其他类型权益参与抵押贷款–lowerloanburdenbygivinguppartoftheequityoftherealestate;二次抵押贷款–juniortothefirstloan;储备年金抵押贷款(RAMs)。16各类抵押贷款的总结17第四节抵押贷款机构美国主要的抵押贷款机构所占的份额18第五节抵押贷款服务大多数抵押贷款的具有3个明显的要素：贷款发放者将贷款打包给投资者；投资者持有贷款；服务代理商处理相关文件。19第六节抵押贷款的二级市场美国联邦国家房屋贷款协会从储蓄机构手中购买抵押贷款。联邦住宅管理局、退伍军人管理局为某些抵押贷款合约提供担保。标准化的贷款合约，推动了抵押贷款二级市场的发展。抵押贷款二级市场的发展推动了新的金融中介机构——抵押银行。20第七节抵押贷款证券化出售抵押贷款面临的问题：通常抵押贷款规模都很小，无法成为批发工具。抵押贷款的标准化问题。抵押贷款提供服务的成本很高。抵押贷款还有未知的违约风险。21抵押支持债券或者抵押贷款证券化

(mortgage-backedsecurity,MBS)主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。22抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者，因此，MBS也被称为过手证券（pass-throughsecurities）。美国的过手抵押证券主要有以下四种：1）政府国民抵押协会（GNMA）担保的过手证券；2）联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）的参政书；3）联邦国民抵押协会（FNMA）的抵押支持债券；4）民间性质的抵押过手债券。

23模式分类抵押贷款证券化（MBS）在全球共有表外、表内和准表外三种模式。表外模式也称美国模式，是原始权益人(如银行)把资产“真实出售”给特殊目的载体（SPV），SPV购得资产后重新组建资产池，以资产池支撑发行证券；表内模式也称欧洲模式，是原始权益人不需要把资产出售给SPV而仍留在其资产负债表上，由发起人自己发行证券；准表外模式也称澳大利亚模式，是原权权益人成立全资或控股子公司作为SPV，然后把资产“真实出售”给SPV，子公司不但可以购买母公司的资产，也可以购买其他资产，子公司购得资产后组建资产池发行证券。24证券化抵押贷款(securitizedmortgage)的优点能够缓解地区性贷款机构对当地经济波动的敏感性问题。借款人可以进入国家资本市场。投资者可以投资于低风险、长期的抵押贷款，而不用为贷款提供服务。25证券化抵押贷款的不利影响更容易受到国家和国际经济波动的影响，这也导致了抵押贷款利率的波动性增加。2627282930ChapterSummaryWhatAreMortgages?Loansmadeforthepurchaseonrealproperty,andusuallycollateralizedbythepurchasedproperty.CharacteristicsofResidentialMortgages:includesthelengthofthemortgage,theterms,andtheratechargesfortheloan31ChapterSummaryTypesofMortgageLoans:includesconventional,insured,fixedandvariablerate,andavarietyofotherdesigns.Mortgage-LendingInstitutions:theprimarilyoriginatorandholderofmortgagesisnolongerthriftinstitutionsasotherattempttogeneratefees32ChapterSummaryLoanServicing:thefeesgeneratedbycollecting,distributing,andrecordingpaymentsSecondaryMortgageMarket:theactivemarketformortgagesafterthemortgagehasbeenoriginated33ChapterSummarySecuritizationofMortgages:growinginpopularity,causingmo