成都市住宅小区安全管理规范

成都市住宅小区安全管理规范1总则1.1目的依据为规范成都市住宅小区安全管理工作，保障业主、物业使用人及物业服务从业人员的生命财产安全，维护住宅小区公共秩序，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国安全生产法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《成都市物业管理条例》《成都市住宅物业管理区域消防安全管理办法》等法律法规及相关规定，结合本市实际制定本规范。1.2适用范围本规范适用于成都市行政区域内已交付使用的商品住宅小区、保障性住房小区、老旧院落等各类居住物业的安全管理活动。业主自行管理的住宅小区可参照本规范执行。1.3责任划分住宅小区安全管理遵循“谁主管谁负责、谁使用谁负责、谁服务谁负责”的原则：业主、物业使用人是房屋专有部分安全的第一责任人，依法承担专有部分使用、维护的安全责任，配合物业服务人开展公共区域安全管理工作；业主大会、业主委员会依法履行安全管理相关职责，监督物业服务人落实安全管理措施，督促业主、物业使用人遵守安全管理规定；物业服务人是住宅小区公共区域安全管理的责任主体，应当按照物业服务合同约定及本规范要求落实各项安全管理措施，发现安全隐患及时处置、上报；街道办事处（镇人民政府）依法履行辖区内住宅小区安全管理的属地监管责任，协调相关部门处置住宅小区重大安全隐患。1.4基本要求住宅小区应当建立健全安全管理制度，明确安全管理岗位责任，定期开展安全隐患排查治理，完善安全管理档案，每年至少组织1次综合性安全应急演练，安全管理相关信息应当在小区显著位置公示，接受业主监督。2消防安全管理2.1消防设施设备管理2.1.1定期维护检测自动消防系统（火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统等）应当每年委托具备资质的消防技术服务机构进行1次全面检测，检测报告存档期限不少于3年；每月对消火栓、灭火器、疏散指示标志、应急照明等常规消防器材进行1次巡查，每季度进行1次功能性检查，确保完好有效，巡查、检查记录留存不少于2年。消防水泵、消防水箱、消防水池、消防气压给水设备、消防水泵接合器等供水设施每月检查1次，确保消防水位、压力符合规范要求，消防管道无漏水、锈蚀情况，冬季（每年12月至次年2月）应当对室外消防设施采取防冻措施。可燃气体报警装置（含餐饮商铺、业主户内公共立管配套装置）每半年校验1次，探测器使用寿命到期（一般为3-5年）及时更换，确保报警、联动切断功能正常。2.1.2消防通道管理住宅小区消防车通道净宽度、净高度均不得小于4米，转弯半径满足消防车通行要求（普通消防车转弯半径不小于9米，登高消防车不小于12米），通道上方不得设置架空管线、广告牌等障碍物，地面应当施划黄色禁止停车线，设置“消防通道禁止占用”警示标识，标识间距不大于50米。疏散通道、安全出口应当保持畅通，不得堆放杂物、设置障碍物，常闭式防火门应当处于关闭状态，闭门器、顺序器完好有效，常开式防火门应当保证火灾时能自动关闭。电动自行车集中停放充电区域应当独立设置，与居住建筑的防火间距不小于6米，不得占用疏散通道、消防车通道，确需设置在建筑内的，应当采用防火墙、防火门与其他区域完全分隔，配备自动灭火装置。2.2日常消防管理2.2.1隐患排查治理物业服务人每日安排秩序维护人员对小区公共区域进行防火巡查，重点检查是否存在违规停放电动自行车、违规私拉乱接充电线、占用堵塞消防通道、违规存放易燃易爆物品等行为，发现隐患立即处置，无法当场处置的应当第一时间上报属地消防救援机构及街道办事处。2.2.2动火作业管理住宅小区内公共区域动火作业（焊接、切割、防水热熔等）应当实行动火审批制度，作业前由施工单位向物业服务人提交动火申请，明确作业时间、地点、动火人、监护人及防火措施，作业现场应当配备2具以上4公斤干粉灭火器，安排专人现场监护，作业结束后确认无遗留火种方可离开。2.2.3消防宣传教育物业服务人每季度至少开展1次消防安全宣传教育，在小区公告栏、单元门厅等位置张贴消防安全提示，每年组织业主开展不少于1次消防逃生演练，提升业主消防安全意识和自救能力。2.3重点区域管理住宅小区内的商铺、社区服务中心、幼儿园等经营性及公共配套场所，应当符合消防安全要求，不得违规储存汽油、酒精、烟花爆竹等易燃易爆危险品，餐饮商铺应当每季度清理1次油烟管道，安装油烟净化装置及可燃气体报警装置。老旧小区应当结合更新改造同步完善消防设施，暂不具备安装自动消防系统条件的，应当按每50户不少于1组（2具4公斤干粉灭火器）的标准配置消防器材，设置公共消防取水点。3公共设施设备安全管理3.1房屋建筑安全管理3.1.1房屋结构安全物业服务人应当每季度对房屋主体结构进行1次巡查，重点检查外墙、承重墙、梁、板、柱等部位是否存在开裂、变形、沉降等异常情况，发现结构安全隐患立即设置警示标识，停止使用相关区域，第一时间上报属地住建部门及街道办事处。业主装修房屋前应当向物业服务人报备，物业服务人应当将房屋结构禁止变动事项书面告知业主，巡查中发现业主违规敲砸承重墙、变动房屋主体结构等行为的，应当立即制止，制止无效的24小时内上报属地住建部门。3.1.2外墙及附着物安全每年开展不少于2次外墙墙面、外窗、空调外机支架、广告牌、雨棚等附着物安全排查，极端天气（暴雨、大风、高温）前后增加排查频次，发现外墙空鼓、脱落风险，空调支架锈蚀松动等隐患的，应当设置警示围挡，督促相关责任人限期整改；属于公共区域的隐患，已缴存住宅专项维修资金的按规定申请使用资金维修，未缴存的由相关业主共同承担。建筑外墙外保温材料应当符合防火要求，每半年排查1次是否存在开裂、脱落、起火隐患，发现问题及时处置。3.1.3危险房屋管理经鉴定为C级、D级的危险房屋，物业服务人应当配合属地街道办事处及业主落实管控措施，D级危房应当立即停止使用，组织人员撤离，设置封闭围挡及警示标识，严禁人员进入。3.2特种设备安全管理3.2.1电梯安全物业服务人应当委托具备资质的电梯维护保养单位对电梯进行日常维护保养，每15天至少进行1次常规维护保养，每年进行1次定期检验，检验合格标志张贴在电梯轿厢显著位置，有效期届满前1个月应当完成复检。电梯安全管理人员应当持证上岗，每日对电梯运行情况进行巡查，重点检查电梯紧急报警装置、应急照明、门机系统是否正常，发现电梯故障立即停止使用，张贴维修公告，通知维保单位处置，一般故障24小时内修复，重大故障72小时内制定维修方案，涉及电梯核心部件损坏需要动用住宅专项维修资金的，按应急维修程序办理。住宅小区电梯应当配备电动自行车阻车系统，阻止电动自行车进入轿厢，阻车系统应当与电梯运行联动，检测到电动自行车进入时电梯暂停运行并发出警示。3.2.2压力容器及游乐设施安全住宅小区内的锅炉、压力管道等压力容器应当按规定办理使用登记，定期检验合格，操作人员持证上岗，每月开展1次安全检查，重点检查压力、温度、安全附件是否正常。小区配套的儿童游乐设施、健身器材每周巡查1次，检查是否存在螺丝松动、部件破损、锈蚀等情况，每半年委托具备资质的机构进行1次安全检测，发现隐患立即停止使用，设置警示标识，及时维修更换。3.3供配电及给排水安全管理3.3.1供配电系统安全配电室、配电柜、配电箱等供配电设施应当设置防护装置及“高压危险”警示标识，每月检查1次绝缘、接地、过载保护装置是否正常，每年进行1次电气安全检测，防止发生漏电、短路、火灾事故。公共区域照明设施每半月巡查1次，损坏的24小时内更换，楼道、地下室等区域照明完好率不低于98%。临时用电应当由持证电工操作，线路采用绝缘电缆，做好架空或埋地保护，严禁私拉乱接裸露电线。3.3.2给排水系统安全生活水泵房、二次供水设施应当封闭管理，落实卫生防护措施，每月清洗1次水泵房，每季度对二次供水水箱进行1次清洗消毒，委托具备资质的机构进行水质检测，检测结果在小区显著位置公示，确保水质符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2022）要求。排水管网、窨井盖、雨水篦子每月巡查1次，汛期（每年5月至9月）每周巡查2次，及时清理堵塞杂物，确保排水通畅；窨井盖应当具备防坠落功能，缺失、损坏的24小时内补充更换，暂时无法更换的设置坚固的警示围挡。化粪池每半年清掏1次，清掏前做好通风、有毒气体检测，作业人员落实防护措施，防止发生中毒、爆炸事故。4公共秩序安全管理4.1人员及车辆管理4.1.1人员出入管理住宅小区应当实行封闭式管理，出入口配备秩序维护人员24小时值守，访客、外来服务人员实行实名登记制度，核实被访业主同意后方可进入。对行动不便的独居老人、残疾人、患病人员等特殊群体，物业服务人应当建立台账，定期上门走访，掌握其生活及健康状况，遇紧急情况及时提供协助。4.1.2车辆管理小区内机动车辆实行限速管理，主干道限速5公里/小时，支路限速3公里/小时，设置限速标识、减速带，引导车辆有序停放，不得占用消防车通道、疏散通道、人行通道。地下停车场应当配备通风、照明、消防、监控设施，每月排查1次是否存在漏水、地面沉降、墙体开裂等隐患，汛期安排专人值守，配备排水泵、沙袋等防汛物资，防止地下车库被淹。对进入小区的危险化学品运输车辆、大型货运车辆实行审批制度，明确行驶路线、停放区域，安排专人引导，不得进入居民活动密集区域。4.2治安防范管理4.2.1视频监控系统管理住宅小区出入口、单元门、电梯轿厢、停车场、周界等公共区域应当安装视频监控设备，监控覆盖率达到100%，视频资料存储时间不少于30天，涉及出入口、周界等重点部位的监控资料存储时间不少于90天。物业服务人应当安排专人每日检查监控系统运行情况，发现设备故障24小时内修复，监控资料除配合公安机关等部门依法调取外，不得擅自泄露、对外提供。4.2.2巡查值守管理秩序维护人员实行24小时巡逻制度，重点区域（单元门、停车场、周界、偏僻角落）每2小时巡逻1次，做好巡逻记录；老旧院落可结合实际建立“物业+网格员+志愿者”联合巡逻机制。小区周界应当安装电子围栏、红外对射等防入侵报警系统，报警信号实时传送至监控中心，接到报警后秩序维护人员10分钟内到场处置。4.2.3重点人员管控发现小区内存在滋事、酗酒、精神障碍患者肇事肇祸等风险人员，物业服务人应当第一时间联系公安机关，同时做好现场管控，避免发生伤害事件。4.3装修施工管理业主装修前应当与物业服务人签订《装修管理服务协议》，明确装修禁止行为及安全责任，装修施工人员办理临时出入证，凭证进出小区。物业服务人每日对装修现场进行巡查，重点检查是否存在违规变动结构、违规动火、违规堆放装修材料、占用公共区域等行为，装修垃圾应当袋装收集，定点存放，日产日清，不得堵塞消防通道。装修施工时间应当符合本市规定，工作日12:00-14:00、18:00-次日8:00及法定节假日全天不得开展产生噪声的装修作业，避免干扰业主正常生活。5重点场景安全管理5.1极端天气安全管理5.1.1汛期安全每年5月前完成汛期隐患排查，重点排查地下车库出入口、低洼区域、排水管网、屋面排水口，清理堵塞杂物，配备不少于2台备用排水泵、不少于100条沙袋及救生衣、应急照明等防汛物资，地下车库出入口设置挡水板，高度不低于50厘米。暴雨红色预警期间，安排专人24小时值守，每1小时巡查1次低洼区域、地下车库，发现积水风险立即转移车辆及物资，必要时组织业主疏散。5.1.2高温及寒潮安全高温天气（日最高气温37℃以上）期间，每日排查1次户外供电线路、变压器、燃气管道，防止高温引发过载、泄漏；对露天摆放的健身器材、游乐设施采取降温措施，张贴高温警示标识，防止人员烫伤。寒潮天气（日最低气温0℃以下）期间，对供水管道、消防管道、水表采取保温措施，每日巡查1次是否存在冻裂、漏水情况，及时清理小区道路积雪、结冰，设置防滑警示标识。5.1.3大风天气大风蓝色及以上预警期间，停止户外高空作业，巡查外墙附着物、广告牌、树木是否存在倒伏风险，及时修剪枯枝，督促业主收回阳台堆放的杂物，防止坠物伤人。5.2突发事件应急管理5.2.1应急队伍建设物业服务人应当建立不少于10人的应急处置队伍，配备应急救援器材（急救箱、担架、灭火器、破拆工具、通讯设备等），每年开展不少于2次应急技能培训，提升突发事件处置能力。5.2.2应急预案制定住宅小区应当制定火灾、电梯困人、防汛、燃气泄漏、公共卫生事件、群体性事件等专项应急预案，明确处置流程、责任人员、联络方式，应急预案报属地街道办事处备案。5.2.3应急处置要求发生火灾时，立即启动火灾应急预案，第一时间拨打119报警，组织人员疏散，配合消防救援机构开展灭火救援。发生电梯困人时，监控中心值班人员第一时间通过电梯对讲系统安抚被困人员，通知电梯维保单位到场处置，维保人员应当在30分钟内到达现场，被困人员出现身体不适的立即拨打120急救电话。发生燃气泄漏时，立即关闭燃气总阀，疏散周边人员，严禁开关电器、动用明火，拨打燃气公司抢险电话及119报警，禁止使用电梯疏散。发生公共卫生事件时，配合属地疾控部门落实管控措施，做好公共区域消毒、人员排查、生活物资保障等工作。5.3高空抛物防范管理住宅小区应当在单元楼出入口、公共区域安装高空抛物监控摄像头，监控范围覆盖楼宇外立面，监控资料存储时间不少于90天。物业服务人每季度开展1次高空抛物宣传教育，张贴警示标识，引导业主自觉遵守规定，发现高空抛物行为立即留存证据，上报公安机关处置；造成人身、财产损害的，配合受害人及相关部门开展调查。对无民事行为能力人、限制民事行为能力人居住的家庭，物业服务人应当定期上门宣传高空抛物危害，督促监护人履行监管责任。6安全管理责任与监督6.1物业服务人责任6.1.1岗位责任物业服务人应当建立安全管理责任制，明确项目负责人为小区安全管理第一责任人，配备专职安全管理员，各岗位安全责任上墙公示，每年对从业人员开展不少于40学时的安全培训，特种作业人员全部持证上岗。6.1.2档案管理建立健全安全管理档案，内容包括：