2026年房产交易服务笔试试题

2026年房产交易服务笔试试题一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分。每小题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填涂在答题卡上。）1.根据《中华人民共和国民法典》物权编规定，下列情形中，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，其合同效力自（）时生效。A.不动产登记机构受理登记申请B.合同成立C.不动产权属证书颁发D.不动产登记簿记载完毕2.房屋交易当事人进行存量房买卖合同网签备案时，若房屋存在抵押登记，下列处理方式符合现行政策要求的是（）。A.先注销抵押登记，再办理网签备案B.直接签署网签合同，无需告知抵押权人C.实行“带押过户”，无需先注销抵押即可办理交易过户D.须经公证机构公证后方可网签3.某住宅小区土地使用权剩余年限为50年，该房屋实际竣工时间为2010年。2026年该房屋再次上市交易时，关于土地使用权年限的表述正确的是（）。A.买方获得的土地使用权年限为50年，自2010年起算B.买方获得的土地使用权年限为34年，自交易过户之日起算C.买方获得的土地使用权年限为50年，自2026年重新签订出让合同之日起算D.买方获得的土地使用权年限为34年，自原出让合同约定的起算之日起算4.下列关于房地产经纪机构在提供居间服务过程中收取佣金的说法，正确的是（）。A.佣金可以在签订买卖合同前向买卖双方预收B.佣金应当以房地产经纪机构名义收取，并开具合法票据C.未完成买卖合同网签的，不得收取任何费用D.佣金标准可由经纪机构自行任意确定，无需公示5.关于房屋交易资金监管，以下做法符合存量房交易资金监管规定的是（）。A.交易双方协商一致后，买方将购房款直接转入卖方个人账户B.通过银行设立的资金监管专用账户划转交易资金C.由经纪机构代收代付交易资金以方便操作D.在办理过户登记前，由买方将全款支付给经纪机构保管6.房屋买卖双方完成不动产转移登记后，买受人取得不动产权属证书的时间为（）。A.不动产登记机构受理申请之日B.不动产登记机构登簿之日C.不动产权属证书签发之日D.登记费缴纳完成之日7.下列关于契税优惠政策的表述，符合现行规定的有（）。A.个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税B.个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的，减按1%的税率征收C.个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税D.个人购买家庭第三套及以上住房，减按3%的税率征收契税8.关于夫妻共有房屋的出售，下列做法符合法律规定的是（）。A.登记在夫妻一方名下，可由登记权利人单独签署买卖合同并办理过户B.须夫妻双方共同到场签署买卖合同；确有特殊原因的，可委托他人办理，但应提供经公证的授权委托书C.只需提供结婚证证明夫妻关系，即可由一方代办D.若登记在一方名下，且买受人已支付全款，则登记权利人单独处分有效9.某存量房交易中，卖方因债务纠纷导致房屋被人民法院查封。此时买方已经支付定金并签署网签合同。关于该交易的处理，正确的是（）。A.可继续办理过户登记，因网签合同在先B.应中止交易，待查封解除后依据法律规定处理C.可由买方代卖方偿还债务后申请解除查封D.可凭买卖合同直接向法院申请解除查封10.房地产经纪机构在发布房源信息时，下列行为符合《房地产经纪管理办法》规定的是（）。A.为吸引客户，适当夸大房屋面积和装修程度B.发布的信息中包含“升值潜力巨大”“投资首选”等升值承诺C.发布房源信息前，应当核对房屋权属证书、委托人身份证明等材料D.为保护委托人隐私，可模糊房屋坐落地址11.关于不动产登记资料的查询，下列说法不正确的是（）。A.权利人、利害关系人有权依法查询、复制不动产登记资料B.查询不动产登记资料的单位和个人，不得擅自将查询获得的登记资料用于其他用途C.涉及国家秘密的不动产登记资料，须经保密部门批准后方可查询D.任何单位和个人均可凭身份证查询任意不动产的详细登记信息12.下列房屋中，可以上市交易的是（）。A.已被依法征收并注销登记的房屋B.司法机关依法裁定查封的房屋C.依法登记取得权属证书的房改房（符合上市条件）D.违章建筑经行政处罚后保留使用的房屋13.在办理房屋赠与过户时，受赠人需要缴纳的税种不包括（）。A.契税B.个人所得税（直系亲属间赠与免征）C.增值税（直系亲属间赠与免征）D.土地增值税（直系亲属间赠与免征）14.房屋买卖合同约定的交付条件为“该房屋已结清全部欠付的物业费、供暖费、水费、电费等”。若卖方未结清上述费用，买方可以（）。A.直接拒绝接收房屋并要求解除合同B.接收房屋，但保留追究卖方违约责任的权利C.要求物业公司从买方已付房款中直接抵扣D.自行代缴后，无权再向卖方追偿15.根据住房城乡建设部等部门关于规范房地产经纪服务的意见，房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。下列属于基本服务内容的是（）。A.房屋查验、房源信息核验B.室内装修设计咨询C.搬家、保洁服务D.抵押贷款代办服务二、多项选择题（本大题共10小题，每小题3分，共30分。每小题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分。）16.下列属于不动产登记类型的有（）。A.首次登记B.转移登记C.变更登记D.异议登记E.预告登记17.关于存量房买卖合同网签备案，下列说法正确的有（）。A.网签备案是办理不动产转移登记的前提条件B.网签合同文本应当采用住房城乡建设部门制定的示范文本C.网签备案后，交易双方经协商一致可以变更或解除合同D.网签备案信息可以作为统计房地产市场交易数据的依据E.网签备案仅适用于通过经纪机构成交的交易，自行成交的无需网签18.关于房屋交易资金监管，下列说法正确的有（）。A.交易资金监管可以有效防范交易风险，保障买卖双方资金安全B.监管资金在监管期间产生的利息，按照中国人民银行活期存款利率计算C.交易未达成时，监管资金应退还买方D.交易达成后，监管资金应划转至卖方指定账户E.资金监管费用由买方承担，标准由监管银行自行确定19.关于带押过户，下列表述正确的有（）。A.带押过户适用于存在抵押登记的房屋交易B.带押过户需经抵押权人同意C.带押过户可以降低交易成本，缩短交易周期D.所有银行均可无条件开展带押过户业务E.带押过户后，原抵押权随房屋转移而消灭，买受人无需重新办理抵押20.关于房地产经纪服务收费，下列说法正确的有（）。A.收费应明码标价，在经营场所醒目位置公示服务项目、服务内容和收费标准B.房地产经纪机构可以收取任何未予标明的费用C.收费应按照合同约定，未完成合同约定服务的不得收取费用D.延伸服务费用可以单独收取，但应事先告知并经当事人同意E.基本服务费和延伸服务费应分别明确标价21.下列关于房屋面积的说法，正确的有（）。A.建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积B.套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积C.房屋产权登记面积以不动产登记簿记载为准D.房屋买卖合同约定的面积与登记面积不一致时，以合同约定为准E.房产测绘成果须经房地产管理部门审核后方可用于权属登记22.关于新建商品住房销售，下列说法正确的有（）。A.商品房预售实行许可制度，未取得预售许可证不得预售B.商品房销售可以采取返本销售或者变相返本销售的方式C.房地产开发企业应当在商品房销售场所明示五证D.商品住房销售价格实行明码标价，不得在标价之外加价销售E.房地产开发企业可以自行销售，也可以委托中介机构代理销售23.下列关于房屋租赁与房屋买卖关系的说法，正确的有（）。A.租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力B.出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人C.承租人享有以同等条件优先购买的权利D.房屋买卖后，原租赁合同对买受人不具有约束力E.承租人的优先购买权可以对抗房屋按份共有人的优先购买权24.关于不动产登记费，下列说法正确的有（）。A.不动产登记费按件收取，不按面积或价款比例收取B.申请不动产登记时，申请人应当缴纳登记费C.不动产登记费的具体收费标准由国务院价格主管部门会同有关部门制定D.小微企业申请不动产登记，可以免收登记费E.因不动产登记机构错误导致的更正登记，不得收取登记费25.房地产经纪机构和房地产经纪人员不得从事的行为包括（）。A.捏造散布涨价信息，哄抬房价B.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务C.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利D.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密E.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务三、判断题（本大题共10小题，每小题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”。）26.不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。二者记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产权属证书为准。（）27.房屋交易当事人约定分期付款的，可以按照约定将部分交易资金纳入监管，其余部分由双方自行交付。（）28.房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。（）29.通过经纪机构成交的住房买卖，申请不动产登记时，不动产登记机构应当核验二手房买卖合同网签备案信息。（）30.个人出售自用达5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（）31.在房屋抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。（）32.购买新建商品住房时，购房人缴纳的住宅专项维修资金属于房价款的一部分，由房地产开发企业代收并计入销售收入。（）33.房屋交易当事人可以委托房地产经纪机构代收代付交易资金，但须签订书面委托协议。（）34.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。（）35.共有房屋的共有人可以自行约定共有份额，并申请办理不动产登记。（）四、填空题（本大题共10小题，每小题2分，共20分。请将正确答案填写在答题卡相应位置。）36.根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。其中，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。37.房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。38.存量房交易资金监管的基本流程为：签订交易合同→选择监管银行并签订监管协议→买方将交易资金存入监管专用账户→办理不动产转移登记→登记完成且确认交易达成→银行划转监管资金至卖方账户。39.根据现行契税政策，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。40.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。41.房地产经纪服务合同应当包含下列内容：（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；（三）服务费用及其支付方式；（四）合同当事人的权利和义务；（五）违约责任和纠纷解决方式。42.房屋权属证书、登记证明与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。43.已购公有住房上市出售时，应当按照一定比例缴纳土地出让金，具体标准由市、县人民政府确定，该房屋出售后的土地使用期限为70年。44.住房城乡建设主管部门应当加强对房地产经纪机构和房地产经纪人员的监督管理，建立健全房地产经纪机构和房地产经纪人员信用档案，并向社会公示。45.在房屋交易中，出卖人应当保证房屋权属清晰，没有产权纠纷。因出卖人原因导致房屋无法办理转移登记的，买受人可以解除合同，并要求出卖人承担违约责任。五、简答题（本大题共4小题，每小题10分，共40分。要求条理清晰、论述完整。）46.简述存量房交易中“带押过户”的适用条件及主要操作流程。答案要点：（1）适用条件：①交易房屋已设立合法的抵押权登记；②抵押权人同意转让抵押财产；③交易双方协商一致采用带押过户方式；④不存在被查封、冻结等限制情形；⑤符合当地不动产登记机构的具体操作要求。（2）操作流程：①交易双方签订买卖合同并网签备案；②向贷款银行（抵押权人）提交带押过户申请并获得书面同意；③买卖双方及抵押权人共同向不动产登记机构申请办理转移登记及抵押权变更或注销登记；④买方按约定将购房款存入监管账户或直接用于清偿卖方贷款本息；⑤登记机构完成转移登记，同时注销原抵押权或办理抵押权变更；⑥结清相关税费，完成资金划转，交易终结。47.列举房地产经纪机构在提供经纪服务时，应当核验的房屋基本信息及核验途径。答案要点：（1）应当核验的基本信息：①房屋权属证书或不动产登记证明的真实性、有效性；②房屋坐落、建筑面积、用途、结构等登记信息；③房屋是否存在抵押、查封、异议登记等权利限制；④房屋是否属于禁止交易的保障性住房、小产权房等；⑤土地使用权的取得方式、剩余年限；⑥房屋是否存在租赁、居住权等影响交易的情形。（2）核验途径：①通过不动产登记机构查询不动产登记簿；②登录住房城乡建设部门存量房交易服务平台核验房源信息；③要求委托人提供权属证书、身份证明、购房发票、完税凭证等材料原件进行核对；④实地查看房屋状况，核对房屋实际状况与登记信息是否一致；⑤通过物业公司或相关管理部门核实物业费、供暖费等缴纳情况。48.简述房屋交易中契税、个人所得税（卖方）、增值税（卖方）的法定纳税义务人及现行主要优惠政策。答案要点：（1）契税：纳税人为承受房屋权属的单位和个人（即买方）。主要优惠政策：个人购买家庭唯一住房，面积140平方米及以下的减按1%征收，面积140平方米以上的减按1.5%征收；购买家庭第二套住房，面积140平方米及以下的减按1%征收，面积140平方米以上的减按2%征收。（2）个人所得税（卖方）：纳税人为出售房屋取得所得的单位和个人。主要优惠政策：个人转让自用达5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税；通过继承、赠与取得的房屋再转让，按财产转让所得项目征收。（3）增值税（卖方）：纳税人为销售不动产的单位和个人。主要优惠政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（北上广深另行规定）。49.在房屋买卖交易中，哪些情形下买受人可以行使法定解除权？请至少列举五种情形并作简要说明。答案要点：（1）出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的预售合同无效，买受人可以请求解除合同。（2）房屋主体结构质量不合格，经核验确属不合格的，买受人有权解除合同。（3）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。（4）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权解除合同。（5）出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可以请求解除合同（另有约定除外）。（6）买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或者将该房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同。（7）因不可归责于当事人双方的原因，导致合同目的无法实现（如限购政策导致无法办理过户）的，当事人可以解除合同。（8）房屋存在权属瑕疵，如被查封、违章搭建无法办理过户等，经买受人催告后合理期限内仍未解决的。六、案例分析题（本大题共2小题，每小题15分，共30分。要求结合相关法律法规及政策进行分析。）50.案例一：2025年10月，卖方张某与买方李某经某房地产经纪公司居间介绍，签订了一份《存量房买卖合同》，约定房屋总价款为500万元。合同签订后，李某依约向张某支付了定金50万元，并向该经纪公司支付了居间服务费5万元。双方于2025年11月共同前往不动产登记机构办理转移登记时，被告知该房屋已于2025年8月被人民法院依法查封。经查，张某因民间借贷纠纷被债权人诉至法院，法院依法对该房屋进行了查封。请分析：（1）该房屋买卖合同是否有效？为什么？（2）李某已经支付的定金和居间服务费应当如何处理？（3）李某可以通过何种途径维护自身合法权益？答案要点：（1）该房屋买卖合同有效。根据《民法典》规定，合同自成立时生效，房屋被查封不属于合同无效的法定情形。本案中，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同已经成立并生效。但房屋被查封导致无法办理转移登记，合同目的无法实现，构成履行障碍。（2）定金处理：因房屋被查封导致合同无法继续履行，属于出卖人张某的原因造成。李某有权依据定金罚则要求张某双倍返还定金，即要求返还100万元。居间服务费处理：经纪公司已经提供居间服务，但交易未能完成，经纪公司应当退还居间服务费或与委托人协商处理。依据《房地产经纪管理办法》及合同约定，未完成合同约定服务的不得收取费用。（3）李某的救济途径：①向人民法院提起诉讼，请求解除合同，要求张某双倍返还定金并赔偿损失；②待房屋查封解除后，要求继续履行合同；③若经纪公司存在过错（如未对房屋权属状况进行充分核验），可要求经纪公司承担相应赔偿责任；④向房地产主管部门投诉举报经纪公司的违规行为。51.案例二：2026年3月，购房人王某通过某房产中介公司看中一套位于市区的二手住房，房屋登记面积为98平方米。在签署买卖合同前，中介公司向王某口头承诺该房屋“满五唯一”，交易税费很低。王某基于此与卖方签订了合同，合同约定房屋总价450万元，并约定税费由买方承担。办理过户时，王某经查询发现该房屋并非卖方家庭唯一住房，且该房屋取得不动产权证仅3年，需缴纳增值税及附加、个人所得税。最终王某额外支付了增值税及附加、个人所得税等费用合计约23万元。请分析：（1）中介公司的口头承诺是否具有法律约束力？（2）王某是否可以要求中介公司赔偿其额外支付的税费损失？请说明理由。（3）房地产经纪机构在提供经纪服务时，对交易税费的告知义务应如何履行？答案要点：（1）中介公司的口头承诺具有一定的法律约束力。虽然房地产经纪服务合同通常为书面形式，但口头承诺作为交易过程中的意思表示，若能够证明其内容，且属于影响交易决策的重要信息，应当视为居间服务承诺的一部分。依据《民法典》及诚实信用原则，中介机构应当对其承诺的真实性负责。（2）可以要求中介公司赔偿。理由：①中介公司作为专业房地产经纪机构，应当对房屋是否满足“满五唯一”等税费优惠条件进行核实并如实告知委托人；②中介公司未尽到审慎核查和如实告知义务，作出虚假承诺，误导王某签订合同并产生额外税费损失；③依据《民法典》及《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构提供虚假信息或者隐瞒重要事实，给委托人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（3）告知义务的履行方式：①房地产经纪机构应当通过书面方式向委托人告知房屋交易涉及的税费种类、税率、计税依据及优惠政策；②应当在签订经纪服务合同前，依据房屋实际情况进行专项税费测算，并由委托人签字确认；③不得口头承诺无法确定的税费结果；④应当提示委托人实际税费以税务部门核定为准，避免误导；⑤将税费告知作为经纪服务记录的组成部分存档备查。七、综合计算题（本大题共2小题，每小题20分，共40分。要求写出完整的计算过程，结果保留两位小数。）52.综合计算题一：2026年5月，某城市居民赵某欲出售其名下的一套住宅房屋，该房屋相关信息如下：（1）房屋于2019年1月购买，购买时的合同价格为180万元，缴纳契税2.7万元，取得的不动产权证登记日期为2019年3月。（2）本次出售价格为260万元，该房屋为赵某家庭（夫妻及未成年子女）的唯一住房。（3）房屋面积：建筑面积118平方米，套内建筑面积95平方米。（4）赵某持有该房屋期间的贷款利息支出共计8万元，原购房时缴纳的印花税、交易手续费等共计0.3万元。（5）该城市规定：个人出售住房，无法提供房屋原值凭证的，按转让收入的1%核定征收个人所得税；能够提供原值凭证的，按财产转让所得20%的税率计算缴纳个人所得税。（6）增值税及附加：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，地方教育附加征收率为2%。增值税附加以实际缴纳的增值税税额为计税依据。请计算（写出计算过程）：（1）赵某本次房屋转让应缴纳的增值税及附加金额（如有）；（4分）（2）赵某本次房屋转让应缴纳的个人所得税金额；（8分）（3）若买方钱某为购买家庭首套住房，且该房屋为其家庭唯一住房，请计算钱某应缴纳的契税金额。（8分）答案：（1）增值税及附加：该房屋于2019年3月登记，至2026年5月出售，持有期间已超过2年。根据现行政策，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。增值税=0元。城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加均以实际缴纳的增值税为计税依据，增值税为0，故增值税附加=0元。合计应缴纳增值税及附加=0元。（2）个人所得税：赵某能够提供房屋原值凭证，选择据实征收方式。应纳税所得额=转让收入-房屋原值-合理费用房屋原值=购房合同价格180万元+相关税费（契税2.7万元+印花税及交易手续费0.3万元）=180+2.7+0.3=183万元合理费用=贷款利息支出8万元转让收入=260万元应纳税所得额=260-183-8=69万元个人所得税=69×20%=13.8万元=138000元（3