城市更新五年发展规划（2026-2030年）

城市更新五年发展规划（2026-2030年）一、发展基础与面临形势（一）“十四五”前半期发展成效2021-2025年，我市累计完成城市更新投资1287亿元，改造城镇老旧小区1242个，惠及居民32.1万户；完成城中村改造118个，改善居住用地面积12.4万亩；拆除改造违法建筑2190万平方米，新增城市公共绿地1892公顷，新建改造城市道路1247公里，新增公共停车位7.9万个。全市城市空间结构逐步优化，核心区职住平衡度从2021年的0.62提升至2025年的0.71，建成区绿地率从36.2%提升至38.8%，城镇居民人均住房建筑面积从35.6平方米提升至38.2平方米，城市基础设施承载力提升28%，民生保障水平显著提高，为2026-2030年深化城市更新奠定了坚实基础。（二）存在的主要问题一是空间供需结构错配，中心区过度集聚与郊区新城功能不足矛盾突出，中心区工业用地占比仍达18.2%，商办空置率达16.7%，而郊区新城公共服务设施覆盖率仅为中心区的72%；二是更新模式可持续性不足，过度依赖土地财政的增量开发模式难以为继，全市更新项目平均土地增值收益率从2021年的42%下降至2025年的26%，社会资本参与度仅为21.3%；三是历史文化保护不到位，全市112处历史文化街区中，仅48%完成活化利用，23%的历史建筑存在不同程度结构安全问题；四是民生保障存在短板，全市仍有187个城镇老旧小区未完成改造，涉及居民27.8万户，106个城中村仍处于未改造状态，人均公园绿地面积低于5平方米的居住片区占建成区的21%；五是城市安全隐患突出，全市建成区共有127处易涝点，30年以上老旧管网占比达19.6%，超期服役公共建筑达1240万平方米。（三）2026-2030年发展形势未来五年，我市进入城市内涵式发展新阶段，国家层面明确实施城市更新行动要求，省域中心城市建设赋予我市功能提升新使命，人民群众对城市宜居性提出更高要求。同时，我市面临土地开发强度已达38.2%、增量空间有限、财政收支压力加大等挑战，迫切需要转变城市开发建设方式，以城市更新推动高质量发展、创造高品质生活。二、指导思想与发展目标（一）指导思想以人民城市为核心，完整准确全面贯彻新发展理念，统筹发展与安全，把城市更新作为推动城市高质量发展的重要抓手，坚持“留改拆并举、以保留利用提升为主”的原则，聚焦补齐城市短板、优化空间结构、传承历史文化、提升城市品质，推动城市更新从增量开发向存量提质转变，从政府主导向多元参与转变，从单一功能改造向系统功能提升转变，打造宜居、韧性、智慧、人文城市，建设人民满意的幸福城市。（二）发展目标到2030年，全面完成中心城区需改造的城镇老旧小区、城中村改造任务，城市空间结构进一步优化，基础设施和公共服务设施更加完善，城市安全韧性显著增强，历史文化得到有效保护传承，城市人居环境质量大幅提升，形成可持续的城市更新体制机制和开发模式。具体指标如下：1.民生保障：累计改造城镇老旧小区≥180个，惠及居民≥27万户；完成城中村改造≥100个，改善居住面积≥10万亩；新增保障性住房≥15万套（间）；城市一刻钟便民生活圈覆盖率≥95%；2.空间优化：中心区工业用地占比下降至12%以下，商办空置率下降至10%以下，全市职住平衡度提升至0.75以上，建成区土地利用效率提升15%以上；3.生态环境：建成区绿地率提升至41%以上，人均公园绿地面积达到15平方米以上，城市生活污水集中收集率达到98%以上，生活垃圾资源化利用率达到70%以上；4.基础设施：新建改造城市道路≥1000公里，新增公共停车位≥8万个，改造老旧管网≥3000公里，消除城市建成区易涝点≥120处，城市海绵城市达标面积占比≥60%；5.文化保护：市级以上历史文化街区活化利用率达到100%，历史建筑修缮完成率达到100%，新增城市公共文化空间≥500处；6.可持续发展：社会资本参与城市更新项目占比提升至40%以上，城市更新项目全生命周期收益率达到8%以上，形成3-5个可复制推广的城市更新模式。三、重点任务（一）分类推进存量空间提质增效1.城镇老旧小区改造按照“基础类改造应改尽改、完善类改造能改尽改、提升类改造积极推进”的要求，2026年完成45个老旧小区改造，2027年完成52个，2028年完成48个，2029年完成30个，2030年完成12个扫尾任务，累计改造建筑面积2380万平方米。基础类改造重点完成水电气路信等老旧管线改造，同步推进建筑节能改造和屋顶防水整治，实现小区光纤到户和5G信号全覆盖；完善类改造重点推进加装电梯、停车场建设、非机动车库充电设施改造，2026-2030年累计新增老旧小区电梯1200部，新增老旧小区公共停车位1.8万个；提升类改造重点推进社区党群服务中心、养老服务站、生鲜超市、健身场地等配套设施建设，推动有条件的小区实现物业管理全覆盖，打造一批完整社区样板。2.城中村改造坚持“分类施策、因地制宜”，对城市建成区范围内居住环境恶劣、安全隐患突出的城中村，优先纳入改造计划，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种方式推进：拆除新建类项目共32个，重点完善市政基础设施和公共服务配套，配建不低于改造住宅面积30%的保障性住房，增加公共绿地和开放空间；整治提升类项目共58个，重点完成村内道路硬化、给排水设施改造、环境卫生整治，引入专业物业管理，保留原有村落肌理和市井文化，打造特色城中村宜居样板。到2030年，实现城中村“安全隐患全部消除、基础设施全部达标、公共服务全部覆盖、环境品质全面提升”的目标。3.低效产业用地更新以产业园区升级和零散工业用地整合为重点，推进中心区低效工业用地腾退转型，累计完成低效产业用地更新面积8.5万亩。对位于中心区核心地段的低效工业用地，优先转型为科创园区、保障性住房或者公共绿地，重点推进15个总占地面积2.3万亩的老旧工业区改造，打造一批都市型科创园区，新增科创产业载体面积1200万平方米；对位于郊区工业园区的低效产业用地，通过“零增地”技改、园区整合升级，提升产业能级，单位土地GDP产出提升20%以上。严格控制工业用地拆改比例，中心区保留工业用地全部转型为先进制造业和生产性服务业，保障制造业发展空间。4.存量商办用房转型利用针对中心区商办空置率较高问题，出台支持政策引导存量商办用房转型，累计转型面积不低于200万平方米。对符合条件的空置商办用房，支持转型为保障性租赁住房、科创办公、公共服务设施，简化转型审批流程，落实税费减免政策，2026-2030年累计完成商办转保障性租赁住房不低于12万套（间），转型科创载体不低于600万平方米，有效缓解新市民、青年人住房压力和科创企业空间需求。（二）完善城市基础设施与公共服务体系1.市政基础设施升级改造聚焦城市安全短板，推进老旧管网改造，2026-2030年累计改造供水老旧管网820公里、排水管网1250公里、燃气管网680公里、供热管网250公里，改造后管网漏损率控制在10%以下，燃气事故发生率下降40%。推进城市排水防涝工程建设，完成12处骨干排水通道整治，新建改造排涝泵站27座，总排涝能力提升30%，到2030年基本消除城市建成区面积大于1000平方米的易涝点。推进城市道路网优化，新建改造主次干路620公里、支路380公里，中心区支路网密度达到8公里/平方公里以上，打通217条断头路，提升城市通行效率，高峰期平均车速提升12%。推进公共停车设施建设，结合老旧小区改造、城中村改造、公园绿地地下空间开发，新增公共停车位8万个，其中配建充电桩比例不低于30%，缓解城市停车难问题。2.公共服务设施补短板提品质按照“15分钟生活圈-10分钟体育健身圈-5分钟便民服务圈”标准，补齐公共服务设施短板，累计新增中小学学位12万个、幼儿园学位6万个，新建改造社区卫生服务中心85个、养老服务设施1200处、便民菜市场187个，实现中心城区公共服务设施全覆盖。优化公共服务设施布局，推动中心区优质公共服务资源向郊区新城延伸，新建10处市级区域医疗中心、5处市级高中校区，提升郊区新城公共服务能级。推进公共文化空间建设，利用城市更新闲置空间，建设500处城市书房、口袋剧场、社区美术馆等公共文化空间，满足群众精神文化需求。3.城市生态环境提升依托城市更新留白增绿，推进“口袋公园、街角绿地、滨水绿廊”建设，累计新增城市公共绿地1500公顷，新建口袋公园620个，改造提升滨水绿道480公里，实现中心城区建成区每500米服务半径覆盖一处公园绿地。推进城市黑臭水体整治巩固提升，完成全部支流沟渠整治，城市水体水质优良率达到95%以上。推进城市生活垃圾处理设施升级，完善生活垃圾分类收集运输体系，新建改造12座生活垃圾转运站，生活垃圾资源化利用率提升至70%以上。推进城市大气环境质量提升，结合城市更新淘汰燃煤小锅炉，推进扬尘综合治理，城市空气质量优良天数比例稳定在85%以上。（三）加强历史文化保护与活化利用1.完善历史文化保护体系完成全市历史文化资源普查，新增认定历史建筑200处、历史文化街区8处，实现应保尽保，完善“历史文化名城-历史文化街区-历史建筑-传统风貌建筑”四级保护体系，划定保护范围和建设控制地带，明确保护要求，严格落实保护管控措施，禁止大拆大建。2.推进历史建筑修缮保护分批次推进现有历史建筑修缮，到2030年完成全部1247处历史建筑的安全检测和修缮工程，落实修缮补贴政策，建立历史建筑保护责任人制度，保障历史建筑结构安全。对活化利用的历史建筑，允许在符合保护要求的前提下，完善消防、卫生等现代化配套设施，满足使用需求。3.推动历史文化街区活化利用按照“一个街区一个方案”推进活化利用，到2030年全部市级以上历史文化街区完成功能提升，鼓励引入文化创意、旅游休闲、特色商业等功能，保留街区原有生活气息，避免过度商业化，打造10个国家级、省级历史文化活化利用样板街区。推进工业遗产活化利用，对全市27处市级以上工业遗产，通过改造转型为文创园区、工业博物馆，保留城市工业记忆，打造一批特色工业文旅项目。（四）建设韧性智慧宜居城市1.提升城市安全韧性结合城市更新完善城市安全体系，对全市建成区内1240万平方米超期服役公共建筑进行安全检测，完成结构加固改造，消除安全隐患。推进城市应急避难场所建设，利用公园绿地、体育场馆等设施，建设50处固定应急避难场所，人均应急避难场所面积达到2.5平方米。推进消防设施升级改造，新增城市公共消防站32座，填补中心区消防站点空白，城市消防响应时间缩短至5分钟以内。推进城市防洪能力提升，完成城市堤防达标建设120公里，城市防洪标准达到100年一遇。2.推进城市更新数字化赋能建立全市城市更新信息管理平台，整合存量土地、房屋建筑、基础设施等数据，实现城市更新项目全生命周期动态管理。推进更新区域智能化改造，新建改造区域实现5G信号全覆盖，智慧安防、智慧停车、智慧照明覆盖率达到100%，打造一批智慧更新样板片区。推进城市治理数字化，结合城市更新完善社区智慧治理平台，提升社区管理服务效率。3.打造完整社区和宜居街区以社区为单元推进城市更新，按照《完整社区建设指南》要求，打造120个完整社区样板，实现社区“服务设施齐全、环境整洁优美、治理机制完善”目标。推进老旧街区整体提升，保护街区原有肌理和特色，整治沿街立面，完善慢行系统，打造30条宜居特色街区，提升城市整体风貌。（五）创新城市更新体制机制1.完善城市更新规划管控体系编制全市城市更新总体规划，明确五年更新范围、目标任务和管控要求，编制片区更新单元规划，将城市更新纳入国土空间总体规划，衔接各类专项规划，优化城市更新用地性质调整机制，简化片区规划审批流程，建立“总体规划-单元规划-项目实施方案”三级规划管控体系。2.创新土地供应和收益分配机制对留改拆项目实行差异化土地政策，保留改造项目不增收土地价款，拆除新建项目探索弹性年期出让、先租后让等供应方式，降低企业拿地成本。建立城市更新土地增值收益反哺机制，将片区更新土地增值收益的30%用于片区基础设施和公共服务设施建设，20%用于历史文化保护，平衡项目收益。探索零星更新项目容积率奖励机制，对增加公共绿地、公共服务设施、保障性住房的项目，给予最高不超过15%的容积率奖励。3.创新融资模式和多元参与机制构建“政府引导、市场运作、多元参与”的城市更新融资体系，设立市级城市更新引导基金，规模100亿元，吸引社会资本参与，争取国家城市更新专项贷款、地方政府专项债券支持，每年专项债券额度不低于50亿元。推行“留改拆”组合开发模式，统筹片区公益性项目和经营性项目收益，实现项目资金平衡，鼓励原产权权利人、国有企业、民营企业等多种主体参与城市更新，对小规模零星更新项目，允许原产权人自行改造，简化审批流程。建立城市更新公众参与机制，项目实施方案必须充分征求片区居民意见，获得多数居民同意后方可实施，保障居民合法权益。四、空间布局与年度实施计划（一）空间布局构建“核心优化、片区提升、郊区提能”的城市更新空间格局：1.核心优化区（中心环城以内建成区）：总面积约280平方公里，重点推进城镇老旧小区改造、城中村改造、低效产业用地腾退转型，优化核心区功能，降低开发强度，增加公共空间，提升核心区公共服务功能和人居环境品质，到2030年完成全部存量改造任务。2.片区提升区（中心环城以外、主城建成区以内区域）：总面积约520平方公里，重点推进产业园区升级、城中村改造、基础设施补短板，引导产业集聚，完善公共服务配套，提升片区功能品质，打造产城融合示范区，到2030年完成85%以上存量改造任务。3.郊区提能区（三个郊区新城建成区）：总面积约310平方公里，重点推进低效空间更新、公共服务设施提标，吸引人口集聚，提升郊区新城综合承载能力，打造城市副中心增长极，到2030年完成70%以上存量改造任务。（二）年度实施计划2026年（启动攻坚年）：完成城镇老旧小区改造45个，惠及居民6.2万户；完成城中村改造18个，改善面积1.9万亩；改造老旧管网600公里；新增公共停车位1.4万个；新增城市公共绿地280公顷；启动3个历史文化街区活化利用项目；社会资本参与项目占比提升至25%。2027年（全面推进年）：完成城镇老旧小区改造52个，惠及居民8.1万户；完成城中村改造22个，改善面积2.3万亩；改造老旧管网650公里；新增公共停车位1.6万个；新增城市公共绿地320公顷；完成5个历史文化街区活化利用项目；社会资本参与项目占比提升至29%。2028年（深化提升年）：完成城镇老旧小区改造48个，惠及居民7.4万户；完成城中村改造25个，改善面积2.6万亩；改造老旧管网700公里；新增公共停车位1.8万个；新增城市公共绿地350公顷；完成7个历史文化街区活化利用项目；社会资本参与项目占比提升至34%。2029年（冲刺攻坚年）：完成城镇老旧小区改造30个，惠及居民4.8万户；完成城中村改造20个，改善面积2.1万亩；改造老旧管网650公里；新增公共停车位1.7万个；新增城市公共绿地300公顷；完成8个历史文化街区活化利用项目；社会资本参与项目占比提升至38%。2030年（收尾验收年）：完成城镇老旧小区改造12个，惠及居民1.3万户；完成城中村改造15个，改善面积1.1万亩；改造老旧管网400公里；新增公共停车位1.5万个；新增城市公共绿地250公顷；完成全部历史文化街区活化利用项目；全面完成五年规划目标任务，开展规划实施评估，总结推广经验模式。五、保障措施（一）加强组织领导成立由市委书记、市长任双组长的城市更新工作领导小组，统筹协调全市城市更新重大事项，各区县成立corresponding工作专班，明确责任分工，细化工作任务，形成“市级统筹、区县主体、街道实施”的三级工作推进机制。将城市更新工作纳入区县政府和市级部门绩效考核体系，考核权重不低于10%，定期开展督查通报，对工作推进有力的区县给予奖励，对推进不力的进行约谈问责。（二）