村集体资产租赁租金清收专项行动方案

村集体资产租赁租金清收专项行动方案工作目标与原则租金清收不仅是追讨欠款，更是对村集体“三资”（资金、资产、资源）管理漏洞的系统性修复。本行动旨在打破“新官不理旧账”的恶性循环，将历史遗留的糊涂账转化为权责清晰的明账。本次专项行动的核心目标为：30日内完成全村集体资产租赁合同的100%摸底排查；60日内实现历史欠缴租金清收率达到70%以上；90日内完成复杂欠款的法律介入程序，并对到期或违规合同完成重新招租或资产收回。行动遵循“尊重历史、依法依规、分类施策、公开透明”四大原则。必须将合同清理与规范未来发包程序并重，坚决杜绝“前清后乱、边清边欠”。组织架构与职责划分清收行动的执行力度取决于责任链条的紧密程度，必须打破“村干部碍于情面不愿收、相互推诿无人收”的困局，通过引入乡镇农经站与法律顾问，构建外部督导与内部执行相结合的网格化责任体系。专项行动领导小组：由村党组织书记任组长，村委会主任任副组长。负责统筹全局、重大事项决策（如豁免部分违约金、启动诉讼程序）及复杂矛盾的终局裁决。每周一上午9:00召开清收进度调度会，听取各责任区块汇报，会后24小时内下发会议纪要并跟踪决议执行。清收执行小组：由村委委员、网格员、村民小组长组成，实行分片包干制。负责入户送达催缴通知书、解释政策、现场核查资产现状、建立一户一档台账。包干人员对所负责片区租金清收率负直接责任，进度实行日通报制。法务与政策指导组：由乡镇农经站专干、村法律顾问组成。负责合同合法性审查、起草律师函、协助申请支付令及诉讼保全、解答清收过程中的法律疑难。对于拒不配合的承租户，必须在接到执行小组反馈后48小时内出具法律处置方案。村务监督委员会：全程列席清收会议，监督清收程序合规性、资金入账及时性、违约金减免合理性。设立并公示专属举报电话（138******），受理村民关于“人情租”“关系租”或村干部吃拿卡要的投诉，接到投诉后3个工作日内启动核查程序。清查与台账建库摸清底数是清收行动的先决条件，任何一笔“糊涂账”都会成为后续拒缴者效仿的借口。必须采取“账面核对与实地盘点双向交叉”法，确保合同台账、财务账目与实物资产三相符。摸底排查动作规范排查工作以村民小组为单位展开。执行人员必须携带历史合同原件、财务收款凭证复印件及《资产实地勘察表》入户。核对重点包括：合同约定的租赁面积与实际占用面积是否一致；租金支付节点与财务进账凭证是否对应；承租方是否存在擅自转租、改变土地用途等违约行为。对于农业用地租赁，必须使用测距仪或无人机航拍复核实际耕作边界，严防承租方私自开垦未租赁的集体沟渠、路坝；对于商业门面房，必须核查营业执照法定代表人与合同承租方是否一致，排查隐性转租；对于集体机械设备，必须现场核对铭牌编号、运行台班记录与保养台账。台账建立与分类标识所有排查数据必须于采集当日17:00前录入村级“三资”监管系统。台账要素须包含：承租人姓名/统一社会信用代码、资产位置及面积、合同起止日期、约定年租金、已收租金、欠缴本金、欠缴违约金计算依据、资产现状照片。根据排查结果，对欠款户进行红黄绿三色分级定标：绿牌户：正常履约或欠缴时间≤3黄牌户：欠缴时间在3个月至12个月之间，存在资金周转困难但仍有继续经营意愿。红牌户：欠缴时间>12分级分类清收策略清收手段必须与欠租主体的履约能力、主观意愿及资产类型相匹配，避免“一刀切”引发群体性事件或导致资产进一步损毁。绿牌户：协商催缴与补签协议针对因短期资金周转困难或遗忘导致逾期的绿牌户，优先采用温和协商方式。由包干村干部入户送达《租金催缴提醒函》，当面核算欠缴本金及按合同约定计算的违约金。操作机理：通过面对面沟通重申合同条款，给予适当宽限期以维持良好的租赁关系，保障集体资产持续产生收益。具体要求：宽限期不得超过30日。若承租户在宽限期内书面承诺分期还款计划（最长不超过6个月），可由双方签订《补充还款协议》，协议须经村务监督委员会签字见证。严禁未经村民代表大会表决同意擅自减免违约金或本金，否则造成集体资产流失的将追究纪律责任。黄牌户：限制权益与施压清收针对长期拖欠但仍在使用集体资产的黄牌户，必须采取“以限促收、以压促改”的梯度施压策略。第一步：发送律师函。由村法律顾问在5个工作日内起草并寄送《律师催款函》，明确告知欠款金额、法律后果及15日的最后履行期限，寄送过程必须进行公证保全。第二步：限制集体权益。村委会须在《律师催款函》发出15日未果后，暂停该承租户享受村集体福利分配、粮食补贴代发、年底分红等权益；暂停为其办理任何村委出具的证明文件（如居住证明、经营场所证明）。第三步：实施限制性供应。对于使用集体水电设施的厂房或种植大棚，在合同明确约定且非居民生活必需的前提下，由村委出具书面限电限水通知，并由专业电工在全程录像见证下采取“拉闸限电但不拆表”措施。严禁村干部个人私自剪断电线或破坏水管（可能涉嫌故意毁坏财物罪），必须通过物理隔离阀门或配电箱上锁（LOTO锁牌管控）实施。红牌户：依法解除合同与强制清退针对恶意拖欠、失联或严重毁损集体资产的红牌户，必须启动法律程序收回资产，防止集体损失扩大。法务介入：法务组在接到执行小组红牌户名单后3个工作日内，向属地人民法院申请支付令或直接提起民事诉讼。同时，必须同步申请财产保全，查封承租户同等价值的银行账户、农作物预期收益或机器设备，防止其转移资产导致胜诉无法执行。合同解除与资产保全：诉讼期间，村委会依据合同法定解除权向承租户送达《解除合同通知书》。通知送达后，村委必须立即组织人员对涉案资产现状进行证据保全公证。若承租户拒不腾退，严禁村委强行清理其个人财物（易引发治安案件甚至群体性冲突），必须在取得法院胜诉判决后，申请法院强制执行。资产收回与重新发包收回实物资产比追讨现金租金面临更高的物理冲突风险，必须在解除合同后24小时内完成资产接管，并设置严格的隔离期与规范的重发程序，切断原承租人的利益链条。现场清点与强制隔离法院强制执行或承租人主动腾退后，村委会必须联合乡镇农经站、派出所民警及村务监督委员会组成现场接管小组。风险演化路径：原承租人拒不腾退→村委强行清场→发生肢体冲突→演变为治安案件甚至群体性事件。管控动作：接管小组必须携带执法记录仪全程录音录像。对场内遗留的承租人私人物品（如农机具、化肥、办公家具），必须逐一清点登记造册，并由村委出具《财物留置保管通知书》张贴于资产大门处，给予15日的自行搬离期。逾期不搬离的，视为遗弃物，村委有权依法处置。资产接管后，必须更换门锁并在外围拉设警戒线，警戒范围扩展至资产边界外10米，严禁无关人员进入。规范重发与平台交易收回的集体资产严禁由村干部个人私自内定发包，必须通过农村产权交易平台进行公开招拍挂。估值与底价设定：重发底价不得低于原合同最后一年租金的110%，且必须参照周边同类资产市场均价。底价测算表须经村民代表大会半数以上表决通过。信息发布：必须在村级公示栏、乡镇农经站网站及县级农村产权交易平台同步发布招租公告，公告期不少于7个工作日。竞价与签约：采取公开竞价方式，价高者得。新合同必须采用县级农经站统一印发的标准示范文本，强制约定“租金按年预付”及“逾期超30日自动解除合同且押金不退”等刚性违约条款。严禁设置排他性条款或超长期租赁（如一租50年），林地/耕地租赁期限不得超过法定上限30年。资金管理与台账销号清收回来的资金必须严格执行“收支两条线”与“票款分离”，杜绝资金体外循环或被挪作他用。资金入账的闭环管理是检验清收行动成效的唯一硬性指标。入账时效：当日收取的现金或转账，必须在17:00前存入村集体基本账户。严禁将收缴租金存入个人卡折或滞留于村干部手中。票据管理：清收人员收款时必须开具由省级财政部门统一监制的《村集体经济组织统一收款收据》，严禁使用自制收据或白条。收据存根、记账联与银行进账单必须“三单核对”一致。台账销号机制：财务人员收到款项入账凭证后，须在24小时内在清收台账系统内对该笔欠款进行销号操作，并同步在村务公开栏“清收进度榜”中予以公示（脱敏处理，仅公示如“张某某门面房欠款已结清”）。每月5日前，村务监督委员会必须对上月清收资金进行专项复核，出具复核意见并报乡镇农经站备案。问责与风险防控历史欠租的长期存在往往伴随村干部的失职渎职甚至利益输送。清收行动必须同步开展倒查问责，形成PDCA（计划-执行-检查-改进）的持续优化机制。倒查机制（Check）：对欠租时间超过3年的合同，由乡镇纪委牵头组成倒查组。核查历任村干部在合同签订、租金催收、资产监管环节是否存在不作为、乱作为问题。若发现未经民主程序私自低价发包、应收不收等线索，必须在15个工作日内移交纪检监察机关。合同模板升级（Act）：针对本次清收中暴露出的共性漏洞（如违约金比例过低、缺乏解除权条款），法务组必须在行动结束后30日内修订完成《村集体资产租赁标准合同（V2.0版）》，新增以下核心条款：承租方逾期支付租金达15日，按日加收欠款金额0.5%逾期达30日，出租方有权单方解除合同、没收履约保证金，并收回资产。明确约定租户改变资产用途或擅自转租的，出租方有权立即解除合同并索赔恢复原状的费用。长效巡查机制：将租金收缴与资产巡查纳入网格员日常考核。网格员每月须对辖区集体资产至少实地巡查1次，重点核查资产是否被侵占、转租或毁损。发现异常须在2小时内上报村委，未及时上报且造成集体损失的，扣减当月绩效工资。附表与工具以下表单作为清收行动的标准作业工具，由清收执行小组直接打印使用。附表1：村集体资产租金清收摸底排查表资产编号资产类型及坐落承租方姓名/名称合同起止时间年租金标准(元)已收本金(元)欠缴本金(元)欠缴时长(月)资产现状描述定级(红/黄/绿)包干责任人ZC-2024-001商铺(村委东侧1号)张某某2021.01-2025.1212000240001200012正常经营红牌李某ZC-2024-002耕地(村南机动田)某农业合作社2023.01-2032.1235000350003500010正常耕作黄牌王某附表2：租金催缴通知书（标准模板要素）送达对象：承租方姓名/企业全称。事实陈述：简述合同编号、租赁标的、约定支付节点及实际违约情况，列明欠缴本金及按合同第X条计算的违约金总额（数据必须精确至角分）。法律警示：“根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条及合同约定，请您在收到本通知书之日起15日内，将上述款项汇入村集体指定账户（户名：XXX，账号：XXX，开户行：XXX）