税务合规计划 习题及答案 第6章

第6章复习思考题（P223）

第1题

一、免费维修服务的税务定性：属于“与租赁相关的价外收益/实物对价”，应并入租金计

税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条：房产出租的，以房产租金收入为房

产税的计税依据。

结合总局口径与实务规则：

1.租金收入含货币+实物+经济利益：租金不仅是现金，还包括实物、服务、减免

债务、免费服务等经济利益。

2.免费维修属于租赁对价的一部分：每年一次、价值5万元的免费维修，是为吸引租

户、促成租赁而提供的配套服务，本质是租金的实物化/折价让利，属于“与租赁直接相

关的价外收益”。

3.不属于独立物业服务：该维修依附于租赁合同、不可单独购买，并非独立的物业管

理服务，不能从租金中拆分扣除。

结论：每年5万元免费维修服务，应视同租金收入的组成部分，并入房产税计税依据,

二、房产税合规风险（结合政策）

1.少计计税依据、少缴房产税（核心风险）

政策：《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、第四条；财税（2016）43号（租

金不含增值税）。

风险：企业仅按现金租金计税，未将每年5万元免费维修的公允价值并入租金，导

致：

。年少计房产税计税依据5万元；

。年少缴房产税=5万元xl2%=6000元；

。多年累计形成大额欠税+滞纳金（按日万分之五）。

2.被认定为“分解租金、规避房产税”，面临核定与处罚

政策：国税函（2008）875号（收入按实质认定）；《税收征管法》第三十五条（计

税依据明显偏低可核定），

1

风险：

税务机关可按同类维修市场价格核定租金收入，要求补税；

情节严重可按《税收征管法》第六十三条，认定为偷税，处补税额50%-5倍罚款.

3.混淆“独立物业服务费”与“租赁配套服务”，拆分无效

•政策：财税（2026）13号（租金与物业费拆分需业务真实、单独核算、价格公允）。

•风险：该维修无独立合同、无单独收费、依附于租赁，不属于可拆分的独立物业服

务；企业以“仅按租金计税”为由剥离维修价值，不符合拆分条件，税务机关不予认可。

第2题

一、配套基础设施的税务定性：属于“转让房地产的实物对价/价外收益”，应并入土地增

值税计税收入

政策依据：

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条：转让房地产取得的收入，包括货

币收入、实物收入和其他收入。

2.实施细则第七条：转让土地使用权，配套基础设施（道路、供水管线）属于开发土

地的基础设施费，构成转让标的的组成部分。

定性结论：

•5万元配套设施并非独立赠与，而是为促成土地交易、提升土地价值而提供的转让

对价的实物化部分；

•依附于土地转让合同、不可单独交易，实质是“熟地”转让价格的组成，应视同实

物收入并入土地增值税计税依据.

二、土地增值税合规风险（结合政策）

I.少计应税收入、少缴土地增值税（核心风险）

•现状：仅按土地成交价计税，未将5万元配套设施公允价值并入转让收入；

•后果：少计计税收入5万元，导致少缴土地增值税（增值率越高，少缴税额越大）；

•延伸：累积多年将形成大额欠税+滞纳金（按日万分之五）。

2.被认定为“分解收入、规避土增税”，面临核定与处罚

•政策：《税收征管法》第三十五条（计税依据明显偏低且无正当理由，税务机关可

核定）：第六十三条（偷税认定：处补税额50%—5倍罚款）0

2

•风险：税务机关可按同类基础设施市场价格核定转让收入，要求补税并处罚款；情

节严重可纳入涉税失信名单，影响纳税信用与后续项目清算。

3.混淆“独立配套”与“转让对价”，拆分无效、扣除受限

•政策：配套设施费可作为开发土地成本扣除，但需满足产权转移、计入房价、凭证

合规等条件。

•风险：该配套设施无独立合同、无单独收费、产权随土地一并转移,不属干可单独

剥离的公共配套；企业以“仅按成交价计税”剥离5万元价值，不符合拆分条件，税务机

关不予认可；同时，因未并入收入，对应5万元成本也无法合规扣除，导致增值额虚高、

税负失衡。

第3题

一、该安置行为应缴纳契税的法律定性（结合《中华人民共和国契税法》及划转规则）

I.属于契税应税“权属转移”行为

《中华人民共和国契税法》第一条、第二条明确：境内转移土地/房屋权属，承受方

为契税纳税人；划转属于应税转移行为。

•核心判定：企业将国有住宅用地无偿划转给原住户安置，发生了**土地使用权权

属从企业转移至住户（个人）**的事实；

•划转,免税：契税免税划转仅限“同一投资主体内部”或“县级以上政府行政性调

整”（财政部税务息局公告2023年第49号）；

•本案不满足免税：企业-＞原住户（非同一主体、非行政划转），不在免税范围内，

必须纳税。

2.计税依据：按市场价格核定（无成交价格）

《中华人民共和国契税法》第四条：赠予、划转等无价格转移，按市场价格核定计税

依据，

•总局2021年第25号公告：无偿划转参照赠与核定，由税务机关按市场价格核定

国家税务总局政策法规库；

•本案：虽“无偿”，但需按土地公允价值x税率（3%—5%）计税，未申报则构成

少缴税款。

3.未办理契税登记+未申报=偷税风险

3

契税纳税义务发生时间：权属转移当日；中报期限：90日内（《中华人民共和国契

税法》第十条）；

本案：未登记、未申报、未缴税，税务机关可按《税收征管法》第六十三条认定为偷

税，追缴税款、滞纳金（日万分之五），并处50%—5倍罚款。

二、契税合规风险（未申报+未缴税）

L补税+滞纳金（核心风险）

按核定市场价格补缴契税；

滞纳金自纳税义务发生之日起算，累计金额可能超过税款本金。

2.偷税行政处罚

未申报+未缴税，符合偷税要件；

罚款幅度补税额50%—5倍，影响纳税信用等级。

3.后续项目受限

。城市更新项目土地权属转移频繁，历史欠税会导致：

不动产登记受限；

项目清算时被重点稽查；

影响政府合作与审批。

第4题

一、预收款在资源税上的计税依据确认

1.政策规定

•《中华人民共和国资源税法》+《财政部税务总局公告2025年第12号》：资源

税计税销售额=向购买方收取的全部价款+价外费用（不含增值税）。

•销售额包含已收款、应收款、预收款中对应已发货/已交付的部分；不允许仅按开

票金额计税、递延到完工才计税.

2.企业做法的问题

企业：

•预收款到账只开收据、不进资源税计税基数；

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•等到项目完工才一次性全额开票并计税。

实质：把预收货款当成“未实现收入”，递延资源税纳税义务，与税法对“销售额”和

“纳税义务发生时间”的规定不符。

二、计税时点（纳税义务发生时间）合规分析

1.预收货款结算方式的法定时点

财政部税务总局公告2025年第12号第九条（三）：

采取预收货款结算方式销售应税产品的，纳税义务发生时间为发出应税产品的当天。

2.本案业务实质

“预收款+尾款”销售水泥（应税矿产品/加工后应税产品）：

•预收款到账R纳税义务发生；

•发货/交付水泥时=纳税义务发生，此时应确认对应发货部分的销售额并申报资

源税：

•企业拖到完工才计税，明显延迟确认纳税义务、延迟申报纳税.

3.与“分期收款”的区别

•分期收款：按合同约定收款日确认纳税义务；

•预收货款：按发货日确认，不是按收款日/开票日/完工日。

本案是先收款、后发货、最后收尾款，属于预收货款模式，应按发货时点计税，而非

完工时点。

三、可能导致的税基低计与合规风险

1.核心风险：长期递延纳税、少缴资源税

•每期发货时未计、未报、未缴对应资源税；

•收入长期挂“预收账款”，计税基数长期偏低；

•跨年度项目会形成大额欠税+滞纳金（日万分之五），滞纳金可能接近甚至超过

税款本金。

2.被认定为“延迟纳税/偷税”的风险

《税收征管法》第六十三条：

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纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不

列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者

少缴应纳税款的，是偷税。

企业:

发货当期不列、少列资源税应税收入；

长期虚假零申报或低申报。

一旦被稽查，极易被认定为偷税，面临：

•补缴资源税；

•从发货日起算滞纳金：

•罚款0・5倍—5倍；

•纳税信用降级、影响发票领用与后续项目。

4.计税依据被核定、补税金额扩大

若企业账面收入明显偏低且无正当理由，税务机关可按照《中华人民共和国资源税法》

及《征管法》核定销售额：

•按同期同类水泥平均售价核定；

•按组成计税价格核定；

•核定后计税基数通常高于企业账面申报数，补税金额进一步扩大。

三、台账管理与税务处理建议

（-）台账管理（必须建立）

I.项目/合同台账

字段：

•合同编号、项目名称、客户、合同总金额；

•预收金额、收款日期、收据号；

•发货日期、发货数量、发货金额（不含税）；

•资源税计税依据、适用税率、应纳税额；

•申报所属期、申报日期、缴款日期、完税凭证号；

•尾款金额、尾款收款日、开票日。

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2.资源税计税明细台账（按月）

区分：本期发货对应预收款转收入、本期新收预收款、本期发货金额、本期应税销售

额、本期应纳税额。

按月核对：发货量一应税销售额T资源税申报数一缴款数，做到账、表、税一致。

（-）税务处理正确做法

1.收款时（预收款到账）

会计：借：银行存款

贷：预收账款；

税务：不确认资源税纳税义务，不开资源税应税收入，但需在台账记录收款与对应合

同。

2,发货/交付水泥时（关键节点）

•会计：借：预收账.软/应收账款，

贷：主营业务收入

•税务：确认资源税纳税义务，按本次发货不含税绡售额x适用税率计算资源税；

•当期申报：在发货所属期申报缴纳资源税，不得递延到完工。

3.开票时点

可按客户要求发货时开票或完工汇总开票。

但资源税纳税义务与开票脱钩：发货即计税，与何时开票无关。

4.完工收尾款时

仅就**尾款对应发货部分（如有）**确认应税销售额。

前期已发货部分不得再重复计税，台账做好逐笔核销。

（三）内控与流程建议

合同审核：财务/校务岗审核结算条款，明确发货即计税，禁止“完工才计税”条款；

发货审批：无税务台账记录、无资源税计税确认，不得发货；

月度核对：税务岗每月核对发货量、应税销售额、申报数、缴款数，形成核对表并归档；

年度自查：每年至少一次全面自查，重点核查跨年项目预收款转收入与资源税申报匹配度,

第5题

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一、核心合规风险（计税依据、时点、税前扣除）

1.计税依据：非法倾倒按“产生量”全额计税，税基严重低估

法定规则：固体废物计税依据:产生量-贮存量-处置量-综合利用量（合规设施

内）（中国政府网）。

违法后果：非法倾倒（直排河流）T无合规处置/贮存凭证-按当期全部产生量计税

（《环保税法实施条例》第六条）。

企业问题：未办理《排污许可证》、无台账、无处置凭证，按0申报一少缴巨额环保

税；税务/环保稽查可直接按物料衡算/产污系数核定产生量，全额补税。

2.计税时点：排放当日即发生纳税义务，长期逾期未报

法定时点：排放应税污染物当日=纳税义务发生日；按月计算、按季申报（季后15日

内）。

企业问题：长期倾倒、K期零申报一持续欠税；滞纳金从每笔排放日起算（日万分之五），

跨期项目滞纳金可能超过税款本金。

3.税前扣除：未计提、未徼纳一成本不得税前扣除，虚增利润多缴企业所得税

税法要求：环保税属法定税金，应计提并计入当期损益，凭完税凭证税前扣除。

企业问题：财务未计提、未缴纳一无合规扣除凭证一汇算清缴需纳税调增，导致多缴企

业所得税；同时，未入账负债形成账外欠税，稽查时补税+滞纳金+罚款，冲击当期利

润。

4.叠加风险：无证排污+非法倾倒，面临高额处罚与刑责

行政责任：无证排污T按《排污许可管理条例》处10万一100万元罚款，责令停产

整治（中华人民共和国生态环境部）：非法倾倒固体废物一按《环保法》按日连续处罚。

刑事责任：倾倒危险废物23吨一＞涉嫌污染环境罪，最高7年有期徒刑并处罚金（《中

华人民共和国刑法》第338条）。

信用风险：列入环保黑名单，融资受限、招投标禁入、项目审批受阻.

二、台账管理（必建3类台账，留存10年）

I.固体废物产排全量台账（核心）

字段：日期、生产线、固体废物种类（如污泥、废渣）、产生量（吨）、贮存地点/数

量、处置方式/受托方资质、综合利用量、倾倒量（违法）、排放量（计税依据）、环保

税应纳税额、申报/缴纳日期、完税凭证号。

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要求：每日登记、每月汇总、每季核对；留存原料采购单、生产记录、处置合同/联

单、资质证明、称重记录、影像资料。

2.排污许可与合规台账

字段：《排污许可证》办理进度、许可证号、有效期、许可排放种类/总量、监测设备

安装/运行记录、监测数据、环保部门检查记录、整改情况。

要求：无证期间严禁排污；台账缺失直接推定非法排放，按产生量全额计税。

3.环保税申报与完税台账

字段：申报所属期、污染物种类、计税依据（排放量）、适用税额、应纳税额、减免税

额