2026年保安员物业纠纷调解题含答案

2026年保安员物业纠纷调解题含答案1.保安员开展物业纠纷调解工作，应当遵循的首要核心原则是（）A.不分对错、各让一步和稀泥原则B.自愿平等、尊重当事人处分权原则C.优先保护业主利益原则D.优先维护物业公司利益原则答案：B解析：我国《人民调解法》及物业服务纠纷调解相关规范明确，调解的本质是第三人居中促成当事人协商解决纠纷，整个过程必须建立在双方当事人自愿平等的基础上，保安员不得强迫任何一方接受调解方案或调解结果，也不能因身份属性偏袒任何一方，因此B选项正确，其余选项均违反调解的基本准则。2.业主张某购买了小区地下产权车位，物业公司因小区临时举办活动，车位不足，未经张某同意，擅自将张某的车位分配给访客停放，导致张某深夜回家无法停车，引发纠纷，保安员调解时，下列说法符合法律规定的是（）A.产权车位归张某所有，物业公司擅自占用属于侵权，应当承担相应责任B.物业公司只是临时占用，不需要向张某承担任何赔偿责任C.车位是访客占用的，责任应当由访客承担，物业公司无责D.小区公共车位不足，物业公司有权统一调配所有车位，做法合理合法答案：A解析：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十二条规定，业主对建筑物内的专有部分享有所有权，产权车位属于已出售给业主的专有部分，业主依法对其享有占有、使用、收益、处分的权利，物业公司仅对小区公共区域负有管理权，无权擅自调配、使用业主的专有产权车位，因此本案中物业公司的行为构成侵权，应当承担相应责任，A选项正确。3.业主李某因物业公司服务不达标，逾期3个月未缴纳物业费，物业公司要求值班保安员对李某采取限制进出小区的措施，引发李某和物业公司的纠纷，保安员调解过程中，下列做法正确的是（）A.支持物业公司的做法，业主不交物业费就无权进出小区B.告知李某，不交物业费物业公司有权对其停水停电C.告知双方，物业公司不得以业主欠缴物业费为由，限制业主进出小区、停水停电，侵害业主基本权利D.要求李某必须立即全额缴纳物业费，否则协助物业公司限制其通行答案：C解析：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条及最新修订的《物业管理条例》相关规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气，以及限制业主进出小区、使用电梯等方式催交物业费，因此C选项正确。4.业主刘某家外墙渗水，导致室内墙面发霉、家具损坏，刘某要求物业动用公共维修资金维修，物业公司称房屋已经交付8年，已经超过最低质保期，应当由业主自行承担维修责任，引发纠纷，根据我国《建设工程质量管理条例》，房屋外墙防水工程的最低保修期为（）A.2年B.5年C.10年D.终身保修答案：B解析：根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。因此外墙面防渗漏最低保修期为5年，B选项正确。5.小区10余名业主因不满物业公共收益不公开，在小区主出入口拉条幅抗议，堵塞出入口，引发大量业主围观，保安员接到通知到场处理纠纷，第一步应当采取的措施是（）A.立即上前强行摘除条幅，控制拉条幅业主B.直接拨打110报警，等待警方到场处置，自己不处理C.第一时间疏散围观群众，隔离冲突双方，安抚双方情绪，控制事态扩大D.拍照留证后返回保安室上报领导，等待领导到场后再处理答案：C解析：保安员处理突发群体性纠纷的首要原则是控制事态、防止升级，因此到场后首先要做的是疏散无关围观群众，避免人群聚集放大矛盾，同时安抚双方情绪，避免冲突进一步激化，之后再上报领导、根据情况决定是否报警，因此C选项正确。6.某小区业主大会表决通过解聘原物业公司，选聘新物业公司入驻，原物业公司拒绝退出物业管理区域，引发大规模纠纷，根据现行《物业管理条例》，原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可作出的处罚为（）A.处1万元以上5万元以下罚款B.处5万元以上10万元以下罚款C.处10万元以上20万元以下罚款D.处20万元以上50万元以下罚款答案：B解析：根据现行《物业管理条例》第五十条规定，物业服务合同终止后，原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款，因此B选项正确。7.业主任某装修房屋时，为扩大室内空间，拆除了客厅的承重墙，楼下业主王某发现自家墙面开裂，找到物业和任某理论，引发纠纷，保安员到场调解，下列做法正确的是（）A.装修是业主的个人行为，物业仅负责登记，因此责任全部在任某，物业无责，保安员只需要协调任某赔偿即可B.要求任某立即停止施工，恢复承重墙结构，告知物业已经按规定上报城管部门和住建部门C.任某已经缴纳了2000元装修押金，只要任某同意给王某赔偿，就可以帮任某隐瞒违规行为，不需要上报D.告知双方自己管不了，让王某直接去法院起诉，自己不参与调解答案：B解析：根据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；拆除承重墙属于严重危害建筑安全的违法行为，保安员发现后应当第一时间要求停工，督促物业履行劝阻、上报主管部门的义务，不得隐瞒，因此B选项正确。8.业主陈某将电动自行车停放在单元楼疏散楼梯间充电，物业要求陈某挪走，陈某称楼梯间是公共区域，我停自己单元楼门口不影响别人，拒绝挪车，引发纠纷，根据《高层民用建筑消防安全管理规定》，电动车在高层公共疏散区域违规停放充电，拒不改正的，对个人最高可处罚款金额为（）A.500元B.1000元C.2000元D.5000元答案：B解析：根据《高层民用建筑消防安全管理规定》第三十七条、第四十七条规定，禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，拒不改正的，对个人处五百元以上一千元以下罚款，因此最高罚款金额为1000元，B选项正确。9.小区物业利用公共电梯、小区道闸投放商业广告，每年获得广告收入近10万元，业主要求物业公开收支，物业称广告收入用来填补物业运营成本，归物业所有，引发纠纷，根据民法典规定，该笔公共电梯广告收入应当归（）所有A.物业公司所有，用于填补运营成本B.开发商所有，电梯属于开发商建设配套C.全体业主所有，可用于补充公共维修资金或者按照业主大会决定使用D.物业公司和全体业主各享有50%份额答案：C解析：根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。小区公共电梯属于业主共有区域，利用其投放广告产生的收益，扣除物业合理运营成本后剩余部分归全体业主所有，因此C选项正确。10.业主林某在小区公共区域散步，被物业正在修剪的香樟树树枝掉落砸伤，导致左臂骨折，花费医疗费近8000元，物业称修剪树枝已经外包给第三方绿化公司，责任应当由绿化公司承担，拒绝赔偿，引发纠纷，下列说法符合法律规定的是（）A.林某只能找绿化公司赔偿，物业公司不承担责任B.物业公司作为小区公共区域的管理人，未尽到安全保障义务，应当承担侵权责任，赔偿后可向有过错的绿化公司追偿C.林某自己没有注意观察，应当自行承担全部责任D.物业公司已经将业务外包，所有责任都由绿化公司承担，物业无责答案：B解析：根据《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条规定，经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。小区公共区域由物业公司负责管理，修剪树枝过程中应当设置警示标识、做好现场防护，物业未尽到安全保障义务造成业主损害，应当承担侵权责任；即使业务外包，也不能免除物业作为管理人的责任，物业承担赔偿责任后，可以根据外包合同向有过错的绿化公司追偿，因此B选项正确。二、多项选择题1.保安员在开展物业纠纷调解过程中，禁止实施下列哪些行为（）A.收受一方当事人好处，徇私舞弊偏袒一方B.泄露调解过程中当事人告知的个人隐私、商业秘密C.对不同意调解方案的当事人进行恐吓、威胁D.在双方自愿的基础上，提出中立的调解方案供当事人参考答案：ABC解析：调解过程中保安员必须保持中立，保护当事人隐私，不得强迫调解，因此ABC均为禁止行为，D选项是符合规范的调解行为，因此不入选。2.下列选项中，属于物业保安员日常工作职责范围内，可以开展调解的常见物业纠纷类型有（）A.业主欠缴物业费引发的服务费纠纷B.小区公共区域停车占用、刮擦引发的停车纠纷C.邻里之间因装修扰民、噪音污染引发的相邻纠纷D.业主与开发商之间的房屋产权过户纠纷答案：ABC解析：房屋产权过户纠纷属于房产交易领域的民事纠纷，超出物业保安员的调解职责范围，其余三类均为小区日常常见纠纷，属于保安员可以开展初步调解的范围，因此ABC正确。3.业主王某因物业公司清洁卫生、公共设施维护等服务长期不达标，拒绝缴纳物业费，引发和物业公司的纠纷，保安员调解过程中，下列做法正确的有（）A.告知王某，如果物业公司确实存在服务违约行为，王某可以要求物业公司承担违约责任，但不能无理由拒交全部物业费，除非物业公司构成根本违约，完全未提供服务B.告知物业公司，应当针对王某提出的服务问题逐项整改，限期完成整改C.引导双方协商，根据服务不达标的实际程度，协商减免对应比例的物业费，促成和解D.直接要求王某必须全额缴纳物业费，否则就是违法，支持物业公司起诉王某答案：ABC解析：物业服务属于持续性服务，大多存在部分不达标的情况，保安员调解应当中立，兼顾双方利益，引导协商解决，不能一味偏袒物业公司，因此D选项错误，ABC正确。4.根据民法典规定，下列哪些情形下，业主委员会或者业主大会可以合法解除与物业公司签订的物业服务合同（）A.物业服务合同期限届满，业主大会表决通过不再续聘B.物业公司未经业主大会同意，擅自将全部物业服务转委托给第三方公司C.物业公司严重违反合同约定，经业主催告后仍不改正，无法实现合同目的D.只要有超过半数业主对物业不满，就可以随时解除合同答案：ABC解析：解除物业服务合同需要符合法定或约定的条件，不能任意解除，因此D选项错误，ABC均符合法定解除合同的条件，正确。5.保安员处理大规模群体性物业纠纷时，应当遵守下列哪些工作规范（）A.第一时间向物业公司项目负责人、辖区公安机关上报情况，不得迟报、瞒报B.划定警戒区域，疏散无关围观群众，避免矛盾进一步扩大C.全程保持中立，不发表任何偏向一方的言论，避免激化矛盾D.只要没有发生打架斗殴，就可以放任人群聚集，等待领导到场处置答案：ABC解析：群体性纠纷放任聚集容易导致矛盾升级，引发不可控的后果，因此保安员必须及时疏导，控制事态，不能消极等待，因此D选项错误，ABC正确。6.关于小区住宅专项维修资金的使用，下列说法正确的有（）A.小区电梯、消防设施发生故障危及业主安全，需要紧急维修的，可以启用应急程序使用维修资金，不需要提前组织业主表决签字B.住宅专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业公共部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用C.只要有超过三分之一的业主同意，就可以使用维修资金D.物业公司为了方便小区建设，可以擅自挪用维修资金用于增设健身器材答案：AB解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，使用维修资金需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，仅三分之一业主同意不符合要求，同时任何人不得擅自挪用维修资金，因此CD错误，紧急情况下可以启用应急程序使用维修资金，不需要提前表决，因此AB正确。7.根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》，下列业主提出的减免物业费、免除责任的主张中，人民法院不予支持的有（）A.业主常年在外务工，从未在小区居住，以未享受物业服务为由，主张拒交物业费，物业公司已经按合同提供服务的B.小区内出现业主违规搭建，物业公司已经履行了劝阻、上报主管部门的义务，业主以物业公司未强制拆除违规搭建为由，主张减免物业费的C.物业公司连续三年未公示公共收益收支情况，业主主张减免对应物业费的D.因物业公司保安脱岗，导致业主家中被盗，业主要求物业公司承担对应赔偿责任的答案：AB解析：根据司法解释规定，物业服务人已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；物业公司对违规搭建已经履行劝阻、上报义务，业主要求物业公司承担拆除责任或以此减免物业费的，人民法院不予支持，因此AB正确；CD选项中业主的主张符合法律规定，法院会予以支持，因此不入选。8.保安员调解物业纠纷，收集整理相关证据材料是保证调解公正的基础，下列属于需要收集的基础材料有（）A.双方当事人的身份信息，以及相关权属证明，如车位产权证、购房合同、物业服务合同B.物业费缴费记录、服务整改记录等相关书面材料C.纠纷现场的照片、视频，以及现场证人的联系方式和证言D.双方之前协商沟通的聊天记录、录音等材料答案：ABCD解析：以上四类材料都是还原纠纷事实、分清责任的基础证据，保安员调解时应当全部收集整理，因此四个选项均正确。9.物业纠纷经调解达成一致协议后，保安员应当做好下列哪些后续工作（）A.制作书面调解协议书，由双方当事人签字、调解保安员签字，双方各执一份，物业留存一份归档B.如果调解协议具有给付内容，双方有需求的，可以引导当事人到属地人民调解委员会做司法确认，保障协议的强制执行力C.跟进调解协议的履行情况，督促双方按约定履行义务，若一方不履行，及时协调处理D.达成协议后就完成工作，后续履行问题不需要再跟进，由双方自行处理答案：ABC解析：保安员调解达成协议后应当跟进履行情况，及时协调后续出现的问题，避免纠纷再次复发，因此D选项错误，ABC正确。10.下列哪些行为属于保安员调解物业纠纷过程中的违规行为，容易引发次生纠纷（）A.超出自身职责权限，对涉及产权归属、行政责任认定的事项擅自作出承诺B.收受一方当事人的礼品或好处，调解过程中刻意偏袒一方C.为了尽快完成调解任务，强迫双方当事人接受调解方案D.在双方自愿的基础上，结合纠纷事实提出中立的调解方案供双方参考答案：ABC解析：D选项是符合规范的调解行为，因此不入选，ABC均为违规行为，容易引发次生纠纷，正确。三、案例分析题案例一：2026年3月，某建成10年的商品住宅小区，业主张某早上7点开车回家，发现自己购买的地下产权车位被外来访客车辆占用，张某随即联系值班保安，要求保安立即联系车主挪车，保安多次拨打占位车主预留电话都无法接通，张某因为要赶去公司开早会，提出要联系自己认识的拖车拖走占位车辆，保安担心拖坏车辆要承担责任，拒绝张某拖走车辆的要求，也无法提供其他可用车位给张某临时停放，双方僵持一个半小时，最终张某迟到被公司扣除全勤奖200元。张某因此十分不满，认为物业公司未尽到车位管理责任，要求物业公司赔偿自己的全勤奖损失200元、精神损失费1000元，同时拒绝缴纳当季度物业费1280元。物业公司认为，占位是第三方访客的行为，保安已经尽到了联系义务，不存在过错，要求张某必须全额缴纳物业费，还要就此事向物业道歉，双方矛盾升级，请求当班保安员调解。问题：1.本次纠纷中物业公司是否存在过错？请说明理由。2.保安员调解本案的正确工作步骤是什么？3.本案合理的调解方案是什么？参考答案：1.本次纠纷中物业公司存在过错，理由如下：第一，张某作为产权车位的所有权人，已经依法取得车位的专有使用权，物业公司对小区车位负有管理义务，应当保障业主正常使用车位，本案中物业公司未经张某同意擅自允许第三方占用张某车位，本身就存在管理过错；第二，在发生占位纠纷后，物业公司未能及时提供临时停放车位，也未采取合理措施解决问题，拒绝张某合理的拖移请求，导致损失扩大，因此物业公司应当承担相应的责任。当然，占位车主也存在过错，但张某向物业公司主张权利符合法律规定，物业公司承担责任后可以向占位车主追偿。2.保安员调解本案的正确步骤为：第一，第一时间安抚双方情绪，将双方带到物业调解室，避免在停车场争吵引发其他业主围观，扩大矛盾；第二，核实纠纷事实，收集相关证据，包括张某的车位产权证明、保安的通话记录、事发过程的监控录像等，还原整个事件经过，分清双方责任；第三，分别向双方讲解相关法律规定，明确双方的权利义务，告知物业公司应当承担的责任，以及张某拒交物业费的合理边界，引导双方理性协商；第四，提出中立的调解方案，供双方参考，促成达成一致；第五，达成一致后制作书面调解协议，签字归档，跟进履行。3.本案合理的调解方案为：第一，物业公司就本次管理失误向张某道歉，赔偿张某的全勤奖损失200元；第二，物业公司免除张某当季度物业费的10%即128元，作为对张某权益受损的补偿；第三，张某在协议达成后3个工作日内足额缴纳剩余的1152元物业费；第四，物业公司后续完善车位管理预案，在地下停车场入口处张贴外来车辆登记提示，预留2-3个应急临时车位，针对占位纠纷制定应急处置流程，明确无法联系车主时，可统一安排拖移至临时车位，避免类似事件再次发生。该方案兼顾了双方的合法利益，符合法律规定，也能从根源上减少同类纠纷的发生，可落地性强。案例二：2026年5月，某老旧小区完成改造后引进专业化物业公司，合同约定物业费包含电梯运行维护费，按照户数分摊收取。业主赵某住在1楼，赵某认为自己从入住以来从来没有用过电梯，改造电梯也不是自己要求的，不应当缴纳电梯运行分摊费用，因此拒绝缴纳包含电梯费在内的全年物业费1680元。物业公司认为，电梯属于全体业主共有，电梯运行费用是全体业主共同分摊，不管是否使用都需要缴纳，因此要求赵某必须足额缴纳，双方发生冲突，赵某情绪激动之下搬来椅子坐在小区主出入口，堵住进出通道，要求所有业主都起来反对物业乱收费，引发大量业主围观，堵塞交通，保安员接到通知到场调解。问题：1.赵某拒绝缴纳电梯费的主张是否合法？请说明理由。2.保安员调解本案应当注意