蓝光地产的财务风险分析

摘要

财务风险具有一定的客观性，且不能够彻底避免，这是市场竞争的必然产物。

但逋过•定科学合埋的方式，可以减少财务风险E勺发生，降低财务风险所带来的

损失。

房地产行业具有投资周期长、投资金额大、追求高额回报的特点，因此房地

产行业所面临的财务风险要比一般企业高。受国家宏观调控的影响，房地产行业

的财务风险变得更大，甚至迫使企业倒闭，因此企业也越来越重视财务风险的管

理预防，避免因为财务风险的发生，严重危害到企业本身的生存。

本文通过财务风险的基本理论概述，以蓝光地产为指标样本，对房地产业财

务风险的成因进行了分析，并提出相关的预防措施，尽可能地控制风险，保证其

在一个合理并可接受的范围内，促进企业的持续稳定发展。

关键词：房地产企业，财务风险，防范措施，蓝光地产

ABSTRACT

ABSTRACT

Financialriskisanobjectiveexistence.Itcannotbeavoid.Itbecauseofthemarket

competitionwithcompanies.Although,therestillhassomecertainscientificand

reasonablemethod,couldhelpthemanagersofthecompanytoreduceIhedamageofthe

financialrisk,andtomakesurethelossesofthecompanycanbeminimize.

Therealestateindustryhasalonginvestmentcycle,alargeamountofinvestatthefirst,

italsobringbackahighreturns.Theseareallcausedbytheitsparticularity,andtheriskis

higherthanotherindustry。

Recently,thegovernmenttakesalotsofmacro-controlpolicytocontrolthemarket.It

isalsomakesthefinancialriskbegreater.Thatmakesmallbusinessclosedown.

Therefore,managerspaymoreattentiontofinancialriskandcontrolit,inordertoreduce

thedamagecausedbyfinancialrisk,thenminimizethelossesoftheindustry.

Thisreportsummarizesthebasictheoryoffinancialrisk.Itwillanalyzethecausesof

financialriskinrealestateindustrybaseontheBRCCo.It'sfinancialdata.Thengive

somepreventivemeasuresbasedonthesecauses.Thefinallyreachedtoreducethe

damagecausedbyfinicalrisk.Therealestateindustrymarketcanbemoresustainable

andstabledeveloping.

KeyWords:RealEstateEnterprises,FinancialRisks,PreventiveMeasures,BRC

目录

目录

第1章绪论............................................................1

1.1研究背景............................................................1

1.2研究目的和意义.....................................................1

1.2.1研究目的.........................................................1

1.2.2研究意义.........................................................1

1.3研究内容及方法.....................................................2

1.3.1研究内容.........................................................2

1.3.2研究方法.........................................................2

第2章财务风险的理论分析.............................................3

2.1财务风险的定义......................................................3

2.2财务风险的特征......................................................3

2.2.1客观性...........................................................3

2.2.2全面性...........................................................3

2.2.3不确定性.........................................................3

2.2.4双面性...........................................................3

2.3财务风险的分类......................................................4

2.3.1筹资风险.........................................................4

2.3.2投资风险........................................................4

2.3.3收益分配风险....................................................4

2.3.4资金回收风险....................................................4

第3章房地产业财务风险分析...........................................5

3.1房地产业现状.......................................................5

3.2房地产业财务风险的特点.............................................5

3.2.1运作周期长......................................................5

3.2.2投资金额大......................................................5

3.2.3商品的特殊性.....................................................5

第4章蓝光地产的财务风险分析.......................................6

4.1蓝光地产的基本情况.................................................6

第I章绪论

第1章绪论

1.1研究背景

随着房地产行业高速发展，愈来愈多的人进入这个市场。它是典型的高风险

企业，通常需要大量投资，并且回收周期很长。这也表明了它和一般企业比起来

要承担更多的财务风险，它不仅促进了GDP的增长，也改善了人民生活，推动了

建筑材料和装修产业的发展。同时国家为了维持稳定市场供求，出台了许多宏观

政策对市场进行调控，如增加房地产税、购买房地产的贷款利率等，增加了企业

的财务风险。企业所面临的财务风险也会因为投资、融资困难而进一步扩大。所

以想在竞争中生存并脱颖而出有序发展起来，就必须关注财务风险，有效辨识风

险并采取措施预防风险。本文选择蓝光地产作为分析案例，着重探讨企业面临财

务风险的根源，并指出防范建议对策。

1.2研究目的和意义

1.2.1研究目的

由于房地产特殊的经营方式，它拥有涉及资金量大，高投入高收益，资本回

笼周期长的特点，这也是房地产具有高风险的原因。再加上国家宏观经济政策的

影响，导致了我国房地产企业的现金流周转难度增加，财务风险增高，房地产市

场萎缩，个别企业可能会面临破产的风险。本文的研究目的主要是，寻找蓝光地

产已存在或即将出现的财务风险，分析风险成因，拟定风险分析风险以及预防风

险的系统，帮助企业控制和降低风险，稳定企业发展。

1.2.2研究意义

本文以蓝光地产为指标样本，了解企业的财务状况，进行一系列的分析、识

别和数据比对，找出风险及其成因，最后提供解决和预防的方法。从理论意义上

来说，这是对财务风险领域的深入探究，可以对其相关研究的内容进行补充。从

实践意义上来说，找出并分析企业所存在的财务问题，可以提高企业的财务管理

1

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水平，建立更加安全的财务环境。逐步增强其竞争力，争取更高效益。

1.3研究内容及方法

1.3.1研究内容

文章首先整体介绍本课题研究的意义、目的、方法和主要内容等等；接着概

述本课题的基本理论和概念；随后介绍我国房地产发展整体现况；接着对于研究

案例蓝光地产展开长分析，最后一部分找出原因并给出预防措施。

1.3.2研究方法

1）比较分析法

通过分析研究企业财务报表，主要对比和当期和前两年财务指标数据，总结

指标变化情况和趋势。

2）比率分析法

对比分析关键指标表现数据关系，着重评价企业盈利、偿债能力［1］。最终讨

论影响这些指标的原因，

3）杜邦分析法

将蓝光地产2018年的财务报表中的各个指标和当时营运情况结合在一起，一

层一层的进行分析，得到完整分析研究体系，评价企业回报和盈利能力水平［2］。

2

第2章财务风险的理论分析

第2章财务风险的理论分析

2.1财务风险的定义

财务风险企业管理经营过程中，开展各项财务活动受到各种要素影响，导致

企业财务预期和实际状况出现偏差。狭义概念指的是由于这一不确定要素弓起的

偏差给企业带来的损失。但从广义的定义来讲，不确定因素可能会带来损失也有

可能会带来盈利。

2.2财务风险的特征

2.2.1客观性

所谓客观性也就是说财务风险不可能杜绝，只要有竞争有市场就必然存在财

务风险。因此，财务风险是必然存在的。管理人员需要正视财务风险的客观性，

才能够真正找到发生财务风险的根源。

2.2.2全面性

财务风险不仅仅是在企业经营活动中出现，还会出现在各种财务关系上，每

一个环节都会对企业带来影响，因此它是具有全面性的。

2.2.3不确定性

对于任何企业来说，财务活动都会面临各种不确定因素，同时财务活动和成

果也会持续动态变化，风险和收益并存。正因为此企业无法准确及时对财务风险

高低作出预测。

2.2.4双面性

财务风险是具有双面性的。它可能给企业带来损失对发展造成影响。也有可

能给我企业带来利益，促进企业的发展。

3

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2.3财务风险的分类

在目前关于财务风险管理的主要认知在于对企业经济层面展开分析计算，采

用可行方法尽可能预见风险和损失，尽可能实现利益最大化。财务风险通常被分

成下述4类。

2.3.1筹资风险

筹资风险也就是企业投资负债造成的财务收益的不确定性。筹资风险与企业

的债务偿还能力有直接轶系。房地产行业内的筹资风险有利率风险、再融资风险、

财务杠杆效应等。利率风险的根源是金融市场融资资本布局安排不确定，筹资成

本会发生动态变化。再融资风险是由金融市场的工具和融资方式的变化造成，使

得企业的再次融资有了不确定性，造成了再融资困难。简单来讲就是企业没有采

用科学合理的计算方式去筹集资金从而导致企业不能及时偿还债务。

2.3.2投资风险

投资风险，指的是企业在投入资金的过程中遇到各种不可控制的因素，使企

业的最终效益与之前的预期效益有了偏差。具体来说，是企业在投资过程中，项

目的投资额度、投资期限和投资回报率发生了变化，导致了最终效益与预期效益

不一致。

2.3.3收益分配风险

收益分配风险也就是经营生产过程中由于分配收益给后期管理运作造成的风

险。合理分配收益能够激发员工和管理人员积极性，给企业带来更多投资收入，

使得企业更好发展。不过对于任何企业来说都需要认真仔细对待利润分配这一问

题，要合理分配，不得损伤投资信心，也不能损害企业利益。

2.3.4资金回收风险

对于企业来说，资金的回收是十分重要的一环，企业如果无法将字面利润转

化为货币资金，企业就没有足够的资金正常运营，从而无法得到预期收益。

4

第3章房地产业财务风I卷分析

第3章房地产业财务风险分析

3.1房地产业现状

据附录一显示，我国在2018年的房地产业销售额度亦然是下跌状态，受政府

宏观调控影响，限购令使国民的房屋购买力度也有所下降。这使得存货积压，房

地产业的资金流转周期变长，资金变现能力降低，在一定程度上加重了企业资金

上的负担。

3.2房地产业财务风险的特点

3.2.1运作周期长

因为房地产业的投资需要一个很长的周期，不确定因素就会更多，这是影响

房地产业财务问题最大的原因。比如政策、经济环境等都会发生变化，企业的成

本和利润变化也会增大，

3.2.2投资金额大

房地产业前期需要一次性投入一大笔资金，工程开放中也需要随时需要大量

资金的保证，不得不进行大数额的融资。虽然近几年房地产业所采取的融资渠道

也开始变多，但是因为其周期长，变现能力变弱，债务偿还能力也就变弱。导致

企业高负债的问题。并且融资渠道变多，融资形式就更复杂，也会使企业成本难

以控制⑶。

3.2.3商品的特殊性

因为房屋会受到地区的经济和文化发展的影晌，形成当地特色，这也是房地

产商确定销售的基础。并且房屋作为商品，它的交易时间长。这些因素极易发生

变化，当其发生变动时，房屋的销售价格也会受到影响随之波动，这对企业的利

润也会产生影响［4］。

5

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第4章蓝光地产的财务风险分析

4.1蓝光地产的基本情况

四川蓝光和骏实业有限公司1990年组建，隶属于四川蓝光发展股份有限公司，

是总公司旗下的全资子公司。蓝光发展公司的主营业务是房地产金融，作为全资

子公司，四川蓝光和骏实业有限公司主要负责这一主营业务的运营和开发管理.，

本文将其简称为蓝光地产。

作为蓝光发展集团的主要产业，蓝光地产专注为人们提供优质的居住环境，

为人们创造幸福。蓝光地产的投资决策高度密切契合全国建设规划和整体安排，

在发展战略上在投资上坚持高价值区域投资为核心，在产品上着力于发展改善型

产品，积极促进地产行业的证券化和基金化发展。

蓝光地产组建了非常完善的贯穿整个业务服务链的战略伙伴合作集群并且针

对各项流程和业务制定了科学标准和规范体系，广泛覆盖土地投资、设计规划、

项目施工、采购招标、营销、产品策划以及物'业管理等多个业务环节和细分领域。

随着我国城市化发展体系的不断完善和各项工作的推进，我国房地产开发已

经进入高峰阶段，蓝光地产发展“绿色建筑”不仅与我国新能源战略实施以及节

能减排目标的实现有决定性作用，而且对于我国可持续发展也有重大影响。蓝光

地产无论是产品设计还是项目开发，都积极广泛应用节能环保和绿色材料和技术,

积极贯彻绿色环保生活理念。

6

第4章蓝光地产的财务风险分析

4.2蓝光地产财务风险分析

我国房地产企业财务风险评价

图4-1财务风险评价指标体系

根据彭新亮、李彩霞［18］文献提出的企业财务分析的指标体系，本文结合蓝光

地产发展情况对其近3年财务报表选择相应指标展开分析如下。

4.2.1短期偿债能力分析

主要表现在企业偿还一年内到期债务的能力。通常需要用现金直接偿付［5］。

市场的不确定性也会影响此能力，如金融危机时，很多企业没有自身能力进行正

确判断，导致企业面临更大的危机［6］。常用指标有流动、速动和现金比率三个指

标。

4.2.1.1流动比率

流动资产

流动比率=

流动负债(4-1)

流动比率能够正面体现企业流动性，这一指标越大，流动性表现越好，流动

负债得经常覆盖能力就越突出。通常来讲这一指标人们认为等于2比较合理。这

表示了企业的偿债能力是充分的。但这也并非绝对，应该根据企业所从事的行业，

时期以及环境来进行比较。如果企业流动资产结构体系不够合理科学，即便这一

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指标较大也无法提高短期偿债能力。比如当流动比率过高时，企业的资金周转速

度可能会受到影响而降低，当这些资金成为闲置的情况下，也会对企业的盈利能

力造成一定的影响。而企业也有对流动比率进行人为操控的可能性［7］。

表4-1蓝光地产2016年—2018年流动比率

项目年度2016年2017年2018年

流动比率（％）1.631.641.63

数据来源：网易财经个股基本数据

分析上表数据不难发现，近三年来蓝光地产近流动比率距离理想标准2,还有

一定差异。但其流动比率在近三年也都较为平稳，这是因为其本就是房地产企业

的原因，所以存货过多，一般大于79%［8］。三年来企业流动比都在1.63左右，表

现一般。

数据来源：网易财经个股基本数据

图4-22018年房地产业流动比率图

通过上图可以分析出，2018年，蓝光地产每1元的流动负债，就有1.63元的

流动资产作为财务保证，2018年流动比率尽管没有达到2的理想水平，可是对比

行业均值，明显高于均值，说明整个房地产行业确实是因为存货量过大导致资金

周转不畅。

4.2.1.2速动比率

8

第4章蓝光地产的财务风险分析

（流动资产一存货）速动资产

速动比率=(4-2)

流动负债流动负债

通常来讲速动比率能够正面体现短期偿债能力，这一指标越大证明企业的这

一能力越加突出。但这一指标对比前一指标，通常人们认为这一指标更能够有效

体现企业速动资产变现力。因为它的计算方法是将流动性不够确定的项目进行了

扣除（如待摊费用），这样更好的避免了其局限性，可以提高短期债务偿还能力的

可信性。通常人们认为这一指标的理想值为lo不过考虑到不同行业的情况不同,

所以不同行业的理想值也存在一定差异。

表4-2蓝光地产2016年-2018年速动比率表

项目年度2016年2017年2018年

速动比率（％）0.350.430.55

同比增长（％）00.230.28

数据来源：网易财经个股基本资料

2016-201/理动比率增长粒力

数据来源：网易财经个股基本资料

图4-32016-2018年速动比率增长趋势

由数据得知，速动二匕率从2016年的0.35,受到国家对于房地产市场的政策调

控，致使企业存货占用大量资金，大量楼盘尚未销售出去，从上述方程式分析可

9

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知，分子存货数量过大，就会使得这一指标进一步变小［9］,这样一来就会使得这

一指标过低，反映企业偿债能力弱，财务表现不佳。2018年时这一指标迅速回升

到了0.55,持平与行业均值，相对乐观。属于一个上升的状态，表明了蓝光地产

短期内的偿还能力已经开始增强，这可能是由于国家政策在房地产业方面已经开

始回暖，利于了其资金的回笼。不过在2018年速动比仍然没有达到理想值1的水

平，综合分析发现大量尚未销售出去的楼盘存量，说明企业还不具备较强资产变

现率，可能存在负债无法及时有效清偿的财务风险。

4.2.1.3现金比率

（现金及现金等价物+金融资产）

现金比率=(4-3)

流动负债

对于衡量蓝光地产短期偿债能力非常有用的指标就是现金比率，它能够反映

出企业随时付清债务的综合实力。也就是说对于房地产行业这一类需要大量长期

掌握大量应收账款和存货的特殊行业来讲，现金比率这一指标尤其关键。这一指

标越大，说明企业具备越突出流动资金偿付能力，不过并不是说这一指标越大越

好，如果这一指标过大，说明企业大量流动资金没有得到利用，一般认为理想值

为20%,当企业的现金比率高于20%,就表明了其现金资产的获利能力较低，企

业的流动负债并没有得到合理化的利用，这样也就使得企业的机会成本因此而增

高［10］。这对企业的发展并没有很好的影响。

表4-3蓝光地产2016-2018年现金比率表

项目年度2016年2017年2018年

现金比率（%）23.2624.6730.2

数据来源：网易财经个股基本资料

通过数据看出，蓝光地产近3年的现金比率逐步增高，由2016年的23.26%涨

到了2018年的30.20%,说明了企业近几年在短期内现金量充足，可以进行更多投

资，具有较高的偿债能力。就这一水平看企业目前不会因为短期偿债而发生较大

风险。

10

第4章蓝光地产的财务风险分析

2016-2018年现金比率窜长趋势田

1

3

s

2

213

5

,

5.

,£

0

201睥2017年2018年

现金比率(%)

数据来源：网易财经个股基本资料

图4-42016-2018年现金比率增长趋势图

2018年的现金比率已经达到30.20%,表明企业的现金资本获利能力低，并没

有对其进行合理化的利用。对于蓝光地产公司而言，后期应该尽可能减少掌握的

现金，只需要保证具备一定清偿债务能力即可。

4.2.2长期偿债能力分析

长期偿债能力主要反映的是企业承担长期债务并将此类债务完全充分偿还的

综合能力，同时也体现了企业是否有还清长期负债利息和本金的能力。这一能力

水平能够更有力的体现企业财务的安全性和稳定性［11］。一般从企业的盈利角度:

资产负债率、产权比率等指标作出评价。

4.2.2.1资产负债率

负债总额

资产负债率=(4-4)

资产总额

资产负债率体现的是企业利用从债权人手中获取到的资金获利的水平，是对

企业长期偿债能力进行评价的一个重要指标。这一指标体现的是综合偿债能力，

其增高会导致长期偿债能力的降低，同时风险也升高。

11

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表4-4蓝光地产2016-2018年资产负债表

项目年度2016年2017年2018年

资产负债率（％）80.98082.04

数据来源：网易财经个股基本资料

资产负债率（%

数据来源：网易财经个股基本资料

图4-5蓝光地产2016-2018年资产负债率趋势

2017年，蓝光地产资产负债率三年内最小为80%,2018年略高只有80.9%,

三年均值80.98%o说明蓝光地产近年来的资产负啧率高，负债过度，企业对债权

人的保证度降低，借款危险系数偏高。所以其偿还能力低，财务风险也会升高，

企业应该加以警惕，对其资本结构进行适当的修改，控制最优负债率。

4.2.2.2股东权益比率与权益指数

股东权益

股东权益比率==1—资产负债率(4-5)

资产总额

股东权益比率指标是资产总额中来自投资人的占比。是最能体现企业而于债

权人的保证程度。该指标的分析方式为，股东权益比率高，资产负债率降低，偿

还债务的保证程度则高，企业财务风险低，反之亦然。

12

第4章蓝光地产的财务风险分析

表4-5蓝光地产2016-2018年股权比率表

项目年度2016年2017年2018年

股权比率（%）19.12017.96

数据来源：网易财经个股基本资料

2016-2018年股双比重耕势图

20.25

:

一

3蚤

一

壬

三

16.5

2016年2017年201s年

股汉比率（%

数据来源：网易财经个股基本资料

图4-62016-2018年股权比率趋势图

在2018年的股权比率在变低，平均值在19%左右，说明了投资人所投入的资

金所占全部资金的比率变小，长期债务偿还能力减弱那么债权人能够得到的保障

也就越小，财务风险自然就相应提高。

4.2.2.3产权比率

负债总额

产权比率=(4-6)

股东权益

产权比率能够反映企业资产负债率，着重体现的是股东权益用于偿还债务的

能力和财务结构。如果这个指标较小则证明股东权益清还债务的能力较强，债权

人风险自然较小。如果这一指标过低又证明股权在资产中占比太大，反映企业没

有有效利用负债获得的资产获取利益。

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表4-6蓝光地产2016-2018年产权比率表

项目年度20162017年2018年

产权比率（%）352.82348.38390.96

数据来源：网易财经个股基本资料

2016-2018年产权比率君势国

数据来源：网易财经个股基本资料

图4-72016-2018年产权比率趋势图

本次研究的三年财务周期内蓝光地产的这一指标略有改善，2018年时企业长

期偿债能力变弱，债权人承担了更大风险。由于这三年的比率值均超过了100,说

明了企业采取的是高风险和高报酬的财务结构，其风险也相应增高。

4.2.2.4利息保障倍数

息税前利润=税前利润+利息费用

利息保障倍数=

利息支出总额—利息费用(4-7)

通常来讲这一指标越大企业偿还长期债务的实力和保障度就越好［12］,反之越

差［13］。在运用此指标对长期偿还能力进行分析时，从静态上分析，一般都默认指

标数值应该大于1,比1小说明偿还能力弱，无力负债经营。从趋势变化看，利息

保障倍数略有提高，可见偿还能力略有提高。

14

第4章蓝光地产的财务风险分析

表4-7蓝光地产2016-2018年利息保障倍数表

项目年度2016年2017年2018年

利息保障倍数5.385.256.81

数据来源：网易财经个股基本资料

20162018年利息保障倍数图

S.75

"

S525

匿

手

二3L5

京

75

1•

0

201眸2017年2018年

一和且保a当敷

数据来源：网易财经个股基本资料

图4-82016-2018年利息保障培数图

从图表可以看出，蓝光地产的利息保障系数在2018年是上升的状态，这也表

明了其支付利息的能力变高。

4.2.3获利能力分析

盈利能力是即为获利能力，是企业经营发展的根本目的，这一能力高低能够

反映企业制造力［14］。判断企业盈利能力指标大概可以分为3大类：1、与企业商

品经营有关的销售毛利率等2.与企业资产资本相关的总资产报酬率等3、与企业股

本有关的，如基本每股收益。

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4.2.3.1经营能力盈利指标

表4-82016-2018年经营能力指标

项目年度2016年2017年2018年

销售毛利率（%）24.9625.0427.75

主营业务利润率（％）17.5518.5723.42

成本费用利润率（％）7.487.8412.52

数据来源：网易财经个股基本资料

分析上表4-8数据不难看出，最近三年内（2016-2018年）蓝光地产主营业务

利润率以及销售毛利率都在动态提高，反映企业赢利和业务收益水平提高，不过

同时费用成本利润率逐步提高，成本较大。

4.2.3.2资产盈利指标

表4-92016-2018年资产盈利指标

项目年度2016年2017年2018年

总资产报酬率（％）1.371.482.03

净资产收益率（％）8.989.3914.11

数据来源：网易财经个股基本资料

从表4-9可以看出，蓝光地产的总资产报酬率在逐渐升高，净资产收益率也在

升高，这表明了其产出收益较好。

423.3基本每股收益盈利指标

表4-102016-2018年每股收益盈利能力指标

项目年度2016年2017年2018年

每股收益（元）0.410.570.62

数据来源：网易财经个股基本资料

4.2.4营运能力分析

分析营运能力主要能够掌握企业利用资产效率的大小［15］,这一分析能够有下

述作用：1）保障企业的财产安全；2）可以了解企业的盈利能力；3）帮主债权人

和投资人下决策；4）帮助企业更及时准确地发现企业的风险，之后调整营运方式，

从而提高企业的营运效率［16］。

16

第4章蓝光地产的财务风险分析

4.2.4.1应收账款周转率

数值越高说明时间越短，也就是说企业管理更加高效，有更强变现能力，反

之亦然。

表4-11表16-2018年应收账款周转率

项目年度2016年2017年2018年

营业收入（万元）2,132,8812,455,3033,082,054

应收账款周转率（％）47.6536.9826.85

应收账款周转天数（天）7.559.7413.41

数据来源：网易财经个股基本资料

分析4-11可知，尽管近三年营收从213.3亿元提高到308.2亿元，可是应收账

款周转率逐步减小，周转时间变长（原本为7.55天）延长到13.41天。这说明了

蓝光地产的应收款的变现能力变弱，容易发生坏账，所以应该提高企业的管理效

率。

数据来源：网易财经个股基本资料

图4-92016-2018年应收账款周转率与同行业趋势图

由图4-9可以看出，2016-2018年蓝光地产的应收款周转率处于下降状态，且

在2018年，周转率低于行业其他水平。万科保利的周转率都处于上升状态，这说

明其收账难度增大，应收款变现能力低，坏账率增大。

17

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4.2.4.2存货周转率

存货周转率体现了存货这一流动资产流动的速度，这一指标如果越大则说明

存货得到了更快速的周转利用，也就是说企业销售速度很快，能够销售大量存货

取得更高利润。因此这一指标同样会影响短期偿债能力。

表4-122016-2018年存货周转率

项目年度2016年2017年2018年

存货周转率(%)0.360.320.29

存货周转天数(天)1010.951111.81240.95

数据来源：网易财经个股基本资料

从表4-12可以得出，企业近三年这一指标逐步下降，周转变慢，换言之有大

量存货未能及时销售出去。也说明了蓝光地产的存货变现能力低，容易堆积存货，

这可能跟房屋限购令有关。蓝光地产需要提高管理存货的效率。

2016-2018年存货周转率与同行业对比趋势图

一越光・•••利---75^

数据来源：网易财经个股基本资料

图4-102016-2018年存货周转率与同行业对比趋势图

蓝光地产的存货周率与万科地产持平，保利地产处于上升趋势，但与另外两

家有一定的差距，得出存货变现能力在逐渐变低。不过这同时也是整个行业的变

化趋势，因为行业市场原因，所以业内企业存货变现能力都较差。此时，蓝光地

产应该填补流动资金，使得资金可以周转、流通地更好。

4.2.4.3流动资产周转率

指标越大，那么流动资产就能够越快速流动，企业利用流动资产获利水平也

18

第4章蓝光地产的财务风险分析

就越高。反之，就会降低盈利。

表4-132016-21018年流动资产周转率

项目年度2016年2017年2018年

流动资产周转率（％）0.370.330.28

流动资产周转天数（天）961.541029.231291.71

数据来源：网易财经个股基本资料

由表4-13可以看出，蓝光地产的流动资产的周转能力较差。近三年一直处于

下降趋势，周转天数在逐渐上升，这表明了蓝光地产的资金流周转能力不够，短

期偿债能力不高。

4.2.4.4总资产周转率

该指标也对分析运营能力具有一定的重要性。比率越高，就说明企业对于资

产的管理和利用效率更好，运营能力也更强。

表4-142016-2018年总资产周转率

项目年度2016年2017年2018年

总资产周转率（％）0.330.290.25

总资产周转天数（天）1093.891236.261437.13

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由表4.14可以得出，蓝光地产的总资产周转率处逐渐下降的状态，周转天数

增加，这说明蓝光地产对于资金的流转并不理想。营运能力不佳，需要改善管理。

4.2.5杜邦分析法

4.2.5.1定义

杜邦分析法主要利用企业的财务方面关键指标，将各指标按照特定关系组合

展开综合研究分析评价，并最终结合综合分析和净资产收益率评价企业权益回报

水平和绩效水平，即企'业的获利能力。这也可以补充前面分析的不足和结论的片

面性，对前面的分析没有影响［17］。

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电子科技大学成都学院本科些业论文

4.2.5.2具体分析

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图4-112018年蓝光地产杜邦分析图

20

第4章蓝光地产的财务风险分析

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图4-122017年蓝光地产杜邦分析图

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数据来源：网易财经个股基本资料

图4-132016年蓝光地产杜邦分析图

分别对应了蓝光地产2018、2017和2016年的杜邦分析图，将对它们进行以

下分析。

净资产收益率的变化分析。本指标体现的是盈利能力以及企业利用资本的效

率和实际资本结构情况，从这一指标的趋势变化看,2016年企业这一指标为8.98%,

到2018年这一指标提高到了14.11%。分析关系图可以发现导致这一指标变化的因

素是权益乘数和总资产收益率。

总资产收益率的变化。2016-2018年期间这一指标表现出逐步提高的趋势，

2016和2018年分别为1.37%和2.03%。造成这一指标变化的主因素是总资产周转

率和销售净利率。

销售净利率最初为1.37%,在2018年提高到2.03%。这一指标提高的主因是

成本提高，营收增大，这也表明其销售能力扩大。总资产周转率最初为0.33,在

22

第4章蓝光地产的财务风险分析

2018年减小到0.25,企业资金周转能力变差。

权益乘数。这三年的权益乘数没有低于5,2-17-2018年还呈现上升趋势，这

是因为房地产'也负债率过高的特点。蓝光地产近三年的负债率最低也有80%,这

也是权益乘数增高的原因，给企业带来了杠杆效益。

标上所述，蓝光地产之所以在成本、费用增加，资金周转率变低的情况下使

净资产收益率增高是因为财务杠杆的原因，负债率过高，权益乘数过高。

4.3蓝光地产财务风险的体现

通过以上对蓝光地产的财务报告进行分析，可以知道其财务存在以下问题：

4.3.1偿债能力较弱

分析可知，2018年蓝光地产的流动比率和速动比率分别为1.63和0.55。流动

比率较高但是没有达到标准值2,速动比率也没有达到标准1,因此其资金流动性

较差，短期偿债能力较弱。

蓝光地产2018年的净负债率为80.9%,企业正常负债率约为75%,可见无论

短期还是长期偿债能力都较弱，拥有巨大的还款压力。

4.3.2盈利能力较弱

2018年，蓝光地产的销售毛利率为27.75,这说明企业的成本一直在增加。虽

然其净资产收益率也在上升，也是因为权益乘数和财务杠杆的影响，所以说明其

盈利能力依然较弱，还会面对更高的负债风险。

4.3.3运营能力较弱

存货周转率的这一指标呈现出了企加的存货管理状况,决定了企'IH勺短期偿

债效果。它与企业资金流动性、变现能力呈正相关关系，与企业的收款时间呈负

相关关系。在2018年，该企业的这一指标达到了29%,远远落后于历史水平，而

总资产周转率的这一指标不断下滑，表明企业资金流动性越来越差，可能导致企

业资源不合理利用的问题，使得企业盈利水平下降。而这一指标与企业销售能力

存在较大关联，表明企业的销售能力呈现出逐步下降的发展趋势。

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电子科技大学成都学院本科些业论文

第5章蓝光地产财务风险的成因及防范

5.1企业财务风险成因分析

5.1.1财务风险的内部原因

5.1.1.1企业资本结构不合理

盲目举债使得企业承受巨大的债务压力，最后导致企业的偿债能力受到很大

影响。房地产行业相对特殊，资金需求量较大，资金来源渠道包括几种：一是购

买住宅的用户预售款、二是信贷资金、三是企业现金流、四是经营性欠款。银行

贷款占据主导地位，使得该行业经营活动当中承受巨大的负债压力，而企业风险

管理机制不完善，就会导致其利息风险加剧。负债越多，资金周转的难度加大。

最后就会导致企业承受较高的利息成本，偿债能力下降。正是因为房地产业的结

构不够合理，且融资渠道过于大意，才导致了财务风险集中出现。

5.1.1.2财务预算管理能力不够

该行业对资金拥有巨大的需求，同时获得收益的周期也较长，使得不确定因

素变大.预算风险也随之变大.但企业没有认识到财务预算的重要性，没有对其

进行全面的考虑分析，盲目投资，给企业带来损失，加大企业的财务风险。

5.1.1.3管理者对于财务管理方面意识淡薄

该行业的发展远远落后于国外，管理者自身能力不足，资金控制能力较差，

风险控制机制不完善，内部财务信息不够完善，如果其制定的决策不合理，就会

使得企业面临巨大风险，影响企业自身发展。

5.1.1.4成本控制系统不够完善

企业的成本管理是自身发展的重要组成部分，可以提高企业财务管理水平。

但是企业往往只注重了工程的进度，未能及时审核利润指标或是其他的财务指标。

导致企业的成本不能被准确计算，最终面临巨大财务风险，自身发展受限。

24

第5章蓝光财务风险的成因及防范

5.1.2造成财务风险的外部原因

5.1.2.1市场因素

蓝光地产近三年的库存量都很大，且成上升趋势。房地产行业需要对市场拥

有精准的预测，市场信息不对称、市场的供求关系变化都会增加企业的财务风险。

当企业缺乏对市场变化的适应度，就会导致存货滞留。国际市场环境的变化，对

该行业发展产生很大影响。

5.1.2.2国家政策

国家会因为一直通货膨胀或泡沫经济出现，出台了一系列的宏观调控政策，

比如利率加息，这增加了企业的财务成本，也因为贷款利率的增加也会降低一些

消费者对于房子的购买欲望。限购令会导致企业的存货过多，商品不能卖出去尽

快变现，造成资金流周转不畅等问题。因为房地产企业通常是以举债形式来获得

资金，所以借的越多，成本也就更高，最终增加债务压力。

5.2财务风险的防范对策

5.2.1优化资本结构

对该行业企业而言，为了保持其自主性，应当减少金融融资依赖程度，将多

种筹资渠道相结合。首先控制负债率，要保持产权资本与债务资本适当的比例关

系，寻求最优组合，来降低筹资风险。其次增加融资渠道，除了传统的银行贷款

等渠道外，也可以尝试通过股票或者债券的方式融资，这样能够吸引更多的外部

投资人，可以更好的优化资本结构，争取主动性，从而降低筹资风险。

5.2.2加强财务预算管理

财务预算管埋对企业发展具有重要意义，企业应当不断完善预算管埋系统，

使成本最小化，并扩大投资规模，做好预算管理工作，对其存在的问题加以改进，

将风险控制在合理范围内。要实现这一目标，经营管理人员应当树立新的贬务管

理意识，将其控制在合理范围内，不断完善企业绩效考核机制，做好考核工作或

是检查工作，不断完善预算监督职能。[7]

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电子科技大学成都学院本科些业论文

5.2.3增强成本管理和成本控制

企业的现金流量无法保证，其经营活动就会受到很大影响，因此，首先要将

现金流量控制在合理范围内，对重大现金流量进行严格的控制，确定其金额合理

性，让资金良性循环，减少闲置资金，令资金发挥最大作用的方式来节约融资成

本。企业应当控制现金流量，使管理人员发挥其重要作用，针对这种问题制定解

决对策，使存货控制在合理范围内，有利于及时变现，并将网络媒体渠道相结合，

扩大宣传力度，保证资金得到合理利用。

5.2.4提高管理者质量

首先要创造良好的财务管理环境，使管理人员能够了解更多的财务知识，企

业应当加大内部控制力度，开展多种形式的学习活动，进一步提升管理人员专业

能力，加强自身的决策能力，达到以增加企业财务效益为目的的运营管理，从而

降低成本和财务风险。

5.2.5密切关注国家政策与市场需求变动

应该时刻关注政府在土地、税收、信贷等出台的新政策，并且及时熟知新政

策的变化要求，根据新政策的变化来调整项目的投资、运营，从而降低企业的成

本压力和财务风险。掌握市场发展趋势，才可以制定产品发展规划。比如近几年

房地产业可以迎合目前市场需求（绿色消费），考虑进行低碳建筑的建设，降低成

本，提高企业竞争力。

26

第6章结语

第6章结语

随着房地产行业进入新的发展阶段，我国国民经济发展速度不断加快，因此，

对这一行业发展过程中的问题应当做进•步的研究，采取有效手段去避免，从而

使企业更加稳定健康的发展。

本文将蓝光地产作为研究对象，研究了该企业财务报表数据，本文分析了该

企业几个财务指标，以及可能面临的财务风险与风险成因，制定了具体的解决对

策，使企业在发现风险以后，及时采取应对措施，防止风险影响企业的发展，

而本文研究难免存在不足之处，财务风险影峋要素多元化，研究这一风险形

式多样化本次也仅是挑选了两三个方法对相关的财务指标进行对比.

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[18]彭新亮，李彩霞，上市公司财务报表分析指标浅析.2008(6):88

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致谢

致谢

本论文是在王老师悉心指导下完成的，诚挚的感谢我的论文指导老师王老师。

老师从选题指导、论文框架到细节修改，都给予了细致的指导，提出了许多宝贵

的修改意见，我再次向王老师致以十二分诚挚的谢意。

感谢所有授我以业的老师，没有这四年知识的积淀，我没有这么大的动力和

信心完成这篇论文。

大学四年感谢科成对我的培育，给予我深造的机会，令我受益匪浅。在科成

我收获了老师的指导、同学的陪伴以及四年的成长，感谢我的母校电子科技