房地产经纪业务综合能力真题卷（带答案）

房地产经纪业务综合能力真题卷（带答案）1.房地产经纪机构可以向买卖双方同时收取超出服务合同约定的佣金。2.房源委托信息中的“独家委托”期限届满后，业主可自行向其他机构挂牌房源。3.存量房交易中，经纪机构可直接代收买方的购房首付款并存入机构对公账户。4.承租人为企业的，签订房屋租赁合同时仅需要提供法定代表人身份证即可，无需提供营业执照复印件。5.房地产经纪人员应当为交易双方保守个人隐私及商业秘密，除非法律法规另有要求不得对外泄露。6.已办理抵押登记的存量房，未解除抵押前不得办理过户登记手续。7.新建商品房销售代理业务中，经纪机构的佣金结算只和房屋成交套数挂钩，和回款进度无关。8.房地产经纪服务合同必须加盖经纪机构公章，仅由经办经纪人员签字的合同不具备法律效力。9.业主出售满五唯一的普通住宅，可免征个人所得税及增值税。10.房屋租赁备案登记仅可由出租方单方办理，承租方无需到场或提供材料。1.房地产经纪服务的核心本质是（）A.促成交易赚取买卖差价B.提供居间或代理服务收取合规佣金C.直接持有房产倒卖获利D.为交易双方提供资金担保服务2.存量房出售委托承接阶段，房源核验的核心内容不包括以下哪项（）A.房屋产权归属是否清晰B.房屋是否存在查封、抵押等交易限制C.房屋内部装修是否符合环保标准D.房屋是否属于法定可上市交易范围3.全国多数城市存量房商业贷款政策中，首套普通住宅的最低首付比例通常不低于房屋评估价的（）A.15%B.20%C.30%D.40%4.以下哪类人员可以独立签署具备法律效力的房地产经纪服务合同（）A.取得房地产经纪人协理资格证的实习人员B.取得房地产经纪人职业资格证并在对应机构注册的执业人员C.未取得任何经纪资格证的机构行政人员D.在机构兼职的其他行业从业人员5.房地产经纪机构门店公示的服务内容及收费标准，不需要包含以下哪项（）A.经纪服务佣金收取比例B.代办过户、贷款的服务费标准C.交易双方的预期成交价范围D.客户投诉受理渠道及处理流程6.以下哪种情形下签订的房屋租赁合同属于有效合同（）A.出租方出租未取得不动产权证书的单位集资房B.出租方隐瞒房屋为违章建筑的事实签订的合同C.经房主书面同意后，转租方和承租方签订的转租合同D.租赁期限超过20年的合同超出部分7.存量房交易资金监管的直接受益主体是（）A.房地产经纪机构B.房地产交易管理部门C.交易买卖双方D.发放贷款的商业银行8.新建商品房销售代理业务中，经纪人员向购房人推介房屋时以下做法符合规范的是（）A.夸大房屋周边未落地的规划配套吸引购房人B.隐瞒房屋已被开发企业抵押的事实C.主动告知购房人房屋的公摊面积、得房率等核心参数D.承诺购房后两年内房屋价格上涨30%9.业主挂牌出售一套建筑面积120平方米的普通住宅，挂牌价240万元，经经纪人员撮合买卖双方最终成交价为234万元，若经纪服务合同约定佣金为成交价的2%，则本次交易买方需支付的佣金为（）A.4.32万元B.4.68万元C.4.8万元D.2.34万元10.以下哪项不属于房地产经纪人员的禁止行为（）A.向交易双方如实告知房屋存在的墙面渗水等质量瑕疵B.代收交易资金后挪作他用C.协助交易双方签订阴阳合同规避税费D.未经客户允许泄露其个人信息及交易信息1.房地产经纪机构承接存量房出售委托业务时，需要核验的业主及房屋材料包括以下哪些（）A.房屋不动产权证书B.业主身份证明C.房屋原始购房合同D.物业费结清证明E.房屋抵押借款合同（如有抵押）2.以下哪些属于房地产买卖居间服务的核心内容（）A.房源信息发布与客源匹配B.陪同看房、撮合交易价格C.按照合同约定代为办理房屋过户登记手续D.为买方垫付购房首付款E.协助交易双方签订正规房屋买卖合同3.房屋租赁经纪业务中，经纪人员需要重点告知承租方的事项包括（）A.房屋的租赁期限及租金支付方式B.房屋内家电家具的保修责任划分C.小区物业费、水电费的缴纳标准D.出租方的个人收入情况E.房屋是否允许转租、二次装修4.以下哪些情形下的存量房不得上市交易（）A.被人民法院依法查封的房屋B.不动产登记簿登记有异议的房屋C.取得不动产权证书满2年的普通商品住宅D.已纳入拆迁公告范围内的房屋E.已足额缴纳土地出让金的房改房5.房地产经纪服务合同的必备条款包括（）A.服务事项及服务标准B.佣金收取标准及支付时间C.交易双方的身份信息及联系方式D.经纪机构及经办人员的备案信息E.违约责任及纠纷解决方式6.新建商品房销售代理业务中，经纪机构需要向购房人出示的文件包括（）A.商品房预售许可证B.房屋面积实测报告C.商品房买卖合同示范文本D.开发企业的营业执照E.经纪机构和开发企业签订的代理委托协议7.以下哪些属于存量房交易过程中涉及的常见税费种类（）A.增值税及附加B.个人所得税C.契税D.印花税E.耕地占用税8.房地产经纪人员在撮合交易价格时，以下做法符合执业规范的是（）A.充分了解买卖双方的心理预期价位B.向买方透露卖方的最低心理价位以获取买方信任C.引导双方结合房屋实际情况及市场行情协商定价D.优先保障卖方的利益最大化E.及时化解双方因价格分歧产生的矛盾9.以下哪些情形属于房地产经纪机构需要承担违约责任的情形（）A.因经纪人员房源核验不到位，导致买方购买了查封房屋无法过户B.因地震等不可抗力导致交易无法完成C.经纪机构未按照合同约定时间协助办理过户手续D.因买方征信不良无法办理贷款导致交易失败E.经纪机构擅自提高合同约定的佣金收取标准10.房地产经纪人员的基本职业素养要求包括（）A.具备扎实的房地产专业知识B.诚实守信，恪守职业道德C.具备良好的沟通协调能力D.熟悉房地产相关法律法规及政策E.为了促成交易可以适当隐瞒房屋的微小质量瑕疵1.某房地产经纪机构员工小王承接了业主张女士的一套存量房出售委托，张女士告知小王房屋是2019年购买的普通住宅，建筑面积92平方米，登记在自己和丈夫名下，目前还有80万元银行按揭贷款未结清，挂牌价180万元。小王接待了买方刘先生，刘先生明确表示自己是首套购房，预算在180万以内，要求房屋可以正常办理商业贷款，且过户后能尽快交房。小王在未告知张女士房屋共有权人需共同签字的情况下，仅让张女士一人在房屋出售委托合同上签字，之后撮合刘先生和张女士以178万元成交，签订买卖合同时也未要求张女士丈夫到场签字。随后刘先生支付了5万元定金，到银行办理贷款时才得知房屋有共有权人未签字，交易无法继续，刘先生要求双倍返还定金。请回答：（1）小王在承接委托及撮合交易过程中存在哪些违规操作？（2）本次交易无法继续的责任主体是谁，应如何处理？2.某经纪机构承接了一处商圈周边的住宅租赁委托，业主李先生的房屋是两室一厅，月租金挂牌价4500元，租赁期限要求至少1年，押金为2个月租金。经纪人员小赵匹配到承租方某创业公司，该公司需要租下房屋作为员工宿舍，提出租期3年，每年租金上涨3%，愿意一次性支付第一年租金。小赵为了尽快促成交易拿到佣金，未告知李先生承租方将房屋作为员工宿舍使用，仅告知承租方是正规企业，双方签订了租赁合同。3个月后李先生到房屋内查看，发现房屋内住了8名员工，房屋墙面及家具存在多处损坏，要求解除合同并要求承租方赔偿损失，承租方表示合同中未约定房屋使用用途，拒绝赔偿。请回答：（1）小赵在本次租赁经纪服务中存在哪些问题？（2）李先生的诉求是否合理，应如何解决？3.2023年5月，买方王先生通过经纪机构购买了一套满五唯一的存量房，建筑面积110平方米，成交价330万元，双方合同约定经纪机构代为办理缴税及过户手续，代办服务费2000元。经纪人员小张告知王先生该房屋需要缴纳的税费包括契税3%（9.9万元）、个人所得税1%（3.3万元）、增值税5.3%（17.49万元），合计30.69万元。王先生担心有问题，自行到税务部门咨询，得知该房屋满五唯一免征个税及增值税，首套购房90平方米以上契税仅为1.5%，仅需要缴纳4.95万元契税。王先生要求经纪机构退还多收的税费并承担赔偿责任。请回答：（1）小张的行为违反了哪些房地产经纪执业规范？（2）王先生的诉求是否合理，经纪机构应承担什么责任？1.结合房地产经纪业务实际，论述存量房交易过程中开展房源核验的核心内容及重要意义。2.当前房地产经纪行业存在虚假房源、阴阳合同、赚取差价等违规乱象，论述经纪机构及从业人员应如何规范自身执业行为，维护行业公信力。---标准答案及解析一、判断题答案及解析1.参考答案：×。解析：房地产经纪机构佣金收取必须严格按照服务合同约定执行，不得额外收取合同外费用，也不得赚取买卖差价。2.参考答案：√。解析：独家委托仅在约定的期限内对业主有约束力，期限届满后业主有权自主选择委托机构。3.参考答案：×。解析：存量房交易首付款必须纳入官方监管账户，经纪机构不得私自代收、代管交易资金。4.参考答案：×。解析：企业作为承租方签订租赁合同时，需同时提供营业执照复印件及法定代表人身份证明，确认主体资质。5.参考答案：√。解析：保密是房地产经纪人员的基本执业义务，除非法律法规要求或经客户同意，不得泄露客户信息。6.参考答案：√。解析：已抵押的房屋需先办理解押手续，注销抵押登记后方可办理过户。7.参考答案：×。解析：新建商品房代理佣金结算通常和成交套数、回款进度双挂钩，购房款全额到账后方可结算全额佣金。8.参考答案：√。解析：房地产经纪服务合同的主体是机构，必须加盖机构公章才具备法律效力，仅个人签字不生效。9.参考答案：√。解析：根据我国房产交易税费政策，满五（取得产权满5年）唯一（业主家庭唯一住房）的普通住宅可免征增值税及个人所得税。10.参考答案：×。解析：房屋租赁备案登记需要租赁双方共同到场，提供双方身份证明、租赁合同等材料办理。二、单项选择题答案及解析1.参考答案：B。解析：房地产经纪的核心是提供中介服务收取佣金，禁止赚取差价、违规担保等行为。2.参考答案：C。解析：房源核验核心是确认产权及交易资格，装修环保问题不属于委托阶段核验的核心内容。3.参考答案：C。解析：我国多数城市首套普通住宅商业贷款最低首付比例为评估价的30%。4.参考答案：B。解析：只有取得房地产经纪人职业资格并在机构注册的人员，才有资格独立签署经纪服务合同。5.参考答案：C。解析：交易双方的预期成交价属于隐私信息，无需在门店公示。6.参考答案：C。解析：经房主同意的转租合同有效，其余选项均属于无效合同或无效条款。7.参考答案：C。解析：交易资金监管的目的是保障买卖双方的资金安全，受益主体为交易双方。8.参考答案：C。解析：经纪人员不得夸大宣传、隐瞒重要信息、承诺房价上涨，需如实告知房屋核心参数。9.参考答案：B。解析：佣金按实际成交价计算，234万×2%=4.68万元。10.参考答案：A。解析：如实告知房屋瑕疵是经纪人员的义务，其余选项均为禁止行为。三、多项选择题答案及解析1.参考答案：ABCE。解析：物业费结清证明是交易交房阶段核验的材料，不属于承接委托阶段的核验内容。2.参考答案：ABCE。解析：经纪机构不得为买方垫付购房资金，其余均为居间服务的常规内容。3.参考答案：ABCE。解析：出租方的个人收入情况不属于承租方需要知晓的内容，其余均为需告知的核心事项。4.参考答案：ABD。解析：满2年普通商品住宅、已缴清土地出让金的房改房均可正常上市交易。5.参考答案：ABCDE。解析：所有选项均为房地产经纪服务合同的必备条款。6.参考答案：ABCD。解析：经纪机构与开发企业的代理委托协议属于内部商业文件，无需向购房人出示。7.参考答案：ABCD。解析：耕地占用税是土地一级开发阶段缴纳的税费，与存量房交易无关。8.参考答案：ACE。解析：经纪人员不得单方面泄露任何一方的价格底线，需公平兼顾双方利益。9.参考答案：ACE。解析：不可抗力、买方自身原因导致的交易失败，经纪机构无需承担责任。10.参考答案：ABCD。解析：经纪人员不得隐瞒房屋的任何质量瑕疵，无论大小均需如实告知客户。四、案例分析题答题要点及评分标准1.（1）违规操作得分点（3分，答出3点即可满分）：①未核验房屋共有权人情况，未要求共有权人共同签署委托合同；②签订买