2026年物业管理个人自测试题与参考答案

2026年物业管理个人自测试题与参考答案1.根据《中华人民共和国民法典》物权编相关规定，业主共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当满足的表决条件是（）A.经专有部分面积占总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上业主同意B.经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上业主同意C.经专有部分面积占总面积四分之三以上且人数占总人数四分之三以上业主同意D.经参与表决专有部分面积三分之二以上且参与表决人数三分之二以上业主同意参考答案：B解析：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条明确规定了业主共同决定事项的表决规则，首先，筹集维修资金、改建建筑物附属设施等重大事项，法定参与门槛为专有部分面积占比三分之二以上、人数占比三分之二以上的业主参与表决，在此基础上，筹集维修资金、改建重建建筑、改变共有部分用途三类事项，需要经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意，并非以总业主基数计算比例，因此选项B符合法律规定，其余选项混淆了表决基数和比例要求，为错误选项。2.某物业服务企业在小区公共区域布设人脸识别门禁系统，根据2024年最高人民法院发布的《关于审理人格权纠纷案件适用法律若干问题的规定（修正）》，下列做法符合法律规定的是（）A.物业以管理需要为由，强制要求所有业主刷脸进入，不提供刷卡、刷码等替代验证方式B.物业将采集的业主人脸信息同步共享给小区周边合作的商超用于精准营销，收取信息使用费C.物业在单元楼入口公示人脸信息采集用途、存储期限、保护措施，业主可以自主选择是否授权，保留传统刷卡进门权限D.物业允许离职秩序维护员将权限内存储的业主人脸信息拷贝带走，未做删除处理参考答案：C解析：根据《个人信息保护法》及最高法最新修正的人格权纠纷司法解释，物业服务企业不得强制业主通过人脸识别方式进出小区，必须为不愿意授权人脸信息的业主提供替代验证方式，且采集的业主个人信息只能用于物业管理约定用途，不得擅自共享、出售给第三方，人员离职后必须彻底删除持有的业主个人信息，因此只有选项C的做法符合法律规定。3.某建成于2012年的老旧小区，现有32%业主有安装新能源汽车自用充电桩需求，根据住建部2025年印发的《城镇老旧小区物业管理升级导则》，关于小区利用共有场地加装集中充电桩的说法，正确的是（）A.必须经所有有利害关系的业主全部同意才能加装B.加装充电桩产生的收益扣除物业服务费成本后，剩余归物业公司所有C.加装充电桩后，日常运维责任可以通过服务协议约定由充电桩运营企业承担，物业配合做好公共区域管理D.小区维修资金不能用于加装充电桩的配套管线改造支出参考答案：C解析：根据现行物业管理新规，老旧小区加装充电桩满足法定表决比例即可推进，不需要利害关系业主全体同意，A选项错误；利用小区共有场地加装充电桩产生的收益，扣除物业公司合理管理成本后，剩余部分归全体业主所有，属于小区公共收益范畴，B选项错误；符合条件的老旧小区充电桩配套管线改造，可以按规定申请使用住宅专项维修资金，D选项错误；加装完成后，运维责任可通过协议约定由充电桩运营企业承担，物业仅需配合公共区域管理，因此C选项正确。4.业主王某购买的商品住宅，已经完成收房手续，因长期在外地工作，连续24个月未入住使用房屋，根据我国大多数省市现行修订后的《物业管理条例》，下列关于王某物业费缴纳的说法，正确的是（）A.王某未实际使用房屋，不需要缴纳任何物业费B.王某需要按照全额标准的50%缴纳物业费，不需要缴纳公共能耗费C.王某可以按照当地规定的减免标准缴纳物业费，具体比例按照物业合同约定执行D.王某未入住，由建设单位代为缴纳物业费参考答案：C解析：根据现行规定，房屋已经完成交付手续给业主后，无论业主是否实际入住使用，都需要按规定缴纳物业费，仅满足连续空置6个月以上条件的，可以申请按比例减免，因此A、D选项错误；不同省市的减免比例不同，多数地区要求空置房按全额标准的70%-90%缴纳，并非统一50%，公共能耗费也需要按实际使用分摊，B选项错误；C选项表述符合现行各地的通用规定，因此正确。5.某物业公司利用小区电梯轿厢投放商业广告，一年共获得广告收入12万元，当年产生广告位布设、维护、税费等成本共2万元，根据民法典规定，扣除成本后的10万元收益应当归（）所有A.物业公司B.小区全体业主C.电梯生产厂家D.小区业主委员会参考答案：B解析：《民法典》明确规定，建设单位、物业服务企业利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后归全体业主所有，业主委员会是代表全体业主管理公共收益的机构，不享有所有权，电梯轿厢属于业主共有部位，因此收益归全体业主所有，B选项正确。6.新建物业办理承接查验手续时，物业服务企业应当与（）办理物业承接验收手续，并签订承接查验协议A.业主委员会B.建设单位C.住建主管部门D.街道办事处参考答案：B解析：根据《物业管理条例》规定，新建商品房在交付业主前，由建设单位选聘前期物业公司，办理承接查验手续，因此新建物业承接查验的对接主体是建设单位，成立业主大会后更换物业服务企业的，才由业主委员会与新物业公司办理承接，因此B选项正确。7.小区2号楼外墙瓷砖大面积松动脱落，存在严重安全隐患，需要立即动用维修资金进行维修，根据2024年修订的《住宅专项维修资金管理办法》，下列关于紧急使用维修资金的流程，正确的是（）A.必须经过全体业主表决达到双四分之三同意才能使用B.可以直接申请使用，不需要经过业主表决程序，主管部门应当在3个工作日内完成审核拨付C.维修费用超过5万元的，需要第三方审计完成后才能拨付资金D.物业可以先行垫付维修费用，维修完成后直接从维修资金账户划扣，不需要公示参考答案：B解析：针对危及房屋安全和人身安全的紧急情况，我国已经全面推行维修资金使用绿色通道，不需要业主表决即可直接申请使用，A选项错误；第三方审计一般是在维修完成后进行，作为费用公示的依据，不是拨付前的前置条件，C选项错误；无论何种使用方式，维修费用都需要在小区公示，接受业主监督，D选项错误；B选项符合绿色通道的流程要求，因此正确。8.业主大会已经依法选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出物业管理区域，下列说法错误的是（）A.原物业可以要求业主委员会支付其合同存续期间未结清的合法服务费用B.业主委员会可以向人民法院起诉要求原物业限期退出C.原物业以存在合同纠纷为由拒不退出，可以要求业主支付合同终止后的物业费D.原物业拒不退出，住建主管部门可以依法对其进行行政处罚参考答案：C解析：根据《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止后，原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，不得主张合同终止后的物业费，因此C选项说法错误，符合题意；原物业仅有权主张合同存续期间的合法费用，业主委员会和主管部门有权要求原物业退出，因此A、B、D选项说法正确。9.物业服务企业在进行消防安全日常巡查时，发现小区楼道内有业主堆放私人物品堵塞消防通道，正确的处理方式是（）A.直接将业主物品扔掉，清理通道B.告知业主限期清理，逾期不清理的，上报消防部门处理C.不管不顾，避免和业主发生冲突D.要求业主缴纳罚款后再清理参考答案：B解析：物业服务企业不享有行政执法权，不能擅自处置业主财物，也没有罚款权限，因此A、D选项错误；堵塞消防通道属于重大安全隐患，物业必须履行管理职责，不能置之不理，C选项错误；正确流程为告知业主限期清理，逾期不清理的上报消防主管部门处理，因此B选项正确。10.根据我国现行《住宅小区物业服务规范》，物业服务企业对小区内的生活垃圾清理频次应当至少为（）A.每日清理一次B.每两日清理一次C.每周清理两次D.每周清理一次参考答案：A解析：常规住宅小区基本物业服务标准明确要求，生活垃圾应当每日清运一次，保持公共区域环境整洁，因此A选项正确。多项选择题1.下列事项中，属于物业服务企业基本公共服务范畴的有（）A.房屋共用部位的维护和管理B.业主室内水管突发破裂维修服务C.小区公共区域的环境卫生管理D.小区停车秩序管理E.为小区老年业主提供定制化助餐上门服务参考答案：ACD解析：业主室内维修属于特约增值服务，需要业主单独付费，不属于基本公共服务范畴，B选项不符合；定制化助餐服务属于养老增值服务，也不属于基本公共服务，E选项不符合；房屋共用部位维护、公共环境卫生管理、停车秩序管理都属于物业服务合同约定的基本公共服务内容，因此ACD正确。2.根据《个人信息保护法》及物业管理相关法规，物业服务企业收集业主信息时，应当遵循的原则有（）A.合法、正当、必要和诚信原则B.公开透明原则C.最小必要原则，不得过度收集业主信息D.目的明确原则，收集的信息只能用于约定的物业管理用途E.可以随意共享给合作第三方，只要不对外泄露即可参考答案：ABCD解析：物业服务企业不得未经业主同意随意将收集的业主信息共享给第三方，即便是合作第三方也需要获得业主明确授权，E选项错误，其余四个选项都是个人信息保护法明确要求的收集原则，因此正确。3.老旧小区改造后引入专业化物业管理，符合现行政策的常见收费模式有（）A.政府补贴加少量物业费模式B.公共收益补充物业费模式C.按次上门收费模式D.捆绑水电强制收费模式E.业主缴费加社区补助模式参考答案：ABE解析：按次上门收费仅适用于零星维修服务，不适用于常态化的小区物业管理，C选项不符合；捆绑水电强制收费属于违法行为，政策明确禁止，D选项不符合；ABE三种模式都是当前老旧小区引入物业普遍采用的收费模式，适配老旧小区业主缴费能力较低的现状，因此正确。4.下列属于物业服务企业可以依据合同约定收取的合法费用有（）A.物业服务费B.公共能耗分摊费C.装修押金D.业主身份证信息复印费E.停车管理费参考答案：ABCE解析：物业为业主提供身份复印等基础便民服务，不得额外收取费用，D选项不符合要求，其余四类费用都是符合政策规定、可以按合同约定收取的费用，因此ABCE正确。5.关于业主委员会的职责，下列说法正确的有（）A.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同B.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同C.决定小区物业费的收费标准D.管理小区的公共收益，定期向业主公布收支情况E.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷参考答案：ABDE解析：调整物业费收费标准属于业主大会的决策权限，业主委员会仅能提出方案，不能单独决定，C选项错误；其余四个选项都是业主委员会的法定职责，因此ABDE正确。6.物业服务企业的下列做法中，属于违规收费的有（）A.收取装修押金，装修完成验收合格后退还业主B.以办理装修准入为由，向业主收取装修管理费且不开具合法票据C.要求业主缴纳燃气开通费、有线电视开通费D.按照物业合同约定收取小区停车管理费E.向业主额外收取出入证工本费参考答案：BCE解析：收取装修押金并在验收合格后退还属于合法的装修管理行为，A选项不属于违规；按合同约定收取停车管理费也属于合法行为，D选项不属于违规；燃气、有线电视开通费已经明确纳入开发建设成本，不得向业主额外收取，不开具票据收取装修管理费、额外收取出入证工本费都属于违规收费行为，因此BCE正确。7.下列情形中，业主可以拒绝缴纳物业费的有（）A.物业服务企业未按照合同约定提供服务，存在重大违约行为B.物业服务企业擅自提高物业费收费标准C.房屋已经出售，建设单位未完成交付给业主D.业主房屋出租，约定由承租人缴纳物业费，承租人未缴纳E.物业服务企业泄露业主个人信息，给业主造成损失参考答案：ABC解析：D选项中，业主与承租人约定由承租人缴纳物业费，业主需要承担连带责任，不能拒绝缴纳物业费；E选项中，物业泄露业主信息给业主造成损失，业主可以要求物业承担赔偿责任，但不能以此为由拒绝缴纳物业费，因此DE不符合；ABC三种情形下，业主有权拒绝缴纳物业费，因此正确。8.当前主流智慧物业系统的常见功能模块包括（）A.线上物业费收缴模块B.访客预约登记模块C.电梯、消防等设备设施运维监测模块D.业主报修投诉处理模块E.业主个人征信管理模块参考答案：ABCD解析：业主个人征信管理属于金融征信机构的职能，不属于智慧物业系统的功能模块，E选项不符合；其余四个模块都是当前智慧物业普遍配备的功能，因此ABCD正确。9.根据《住宅室内装饰装修管理办法》，物业服务企业在装修管理中的合法权利包括（）A.提前告知业主装修禁止行为和注意事项B.对装修现场进行日常巡查C.扣留违规装修业主的装修工具D.发现违规装修及时制止，制止无效后上报相关主管部门E.按约定收取合理的装修管理费用于装修管理支出参考答案：ABDE解析：物业服务企业没有执法权，不得扣留业主的装修工具，C选项错误；其余四个选项都是物业在装修管理中的合法权利，因此ABDE正确。10.物业管理活动中，常见的运营风险类型包括（）A.公共安全风险B.物业收费风险C.法律合规风险D.舆情风险E.设备设施故障风险参考答案：ABCDE解析：物业管理覆盖小区生活的方方面面，上述五类风险都是物业服务企业日常运营中常见的风险类型，因此全部正确。判断题1.业主以房屋租赁为由拒绝缴纳物业费，物业公司可以要求业主和承租人承担连带责任。参考答案：正确解析：根据最高法审理物业服务纠纷案件的相关司法解释，业主与承租人约定由承租人缴纳物业费，物业公司有权要求业主承担连带责任，因此该说法正确。2.物业服务企业可以将小区的整个物业管理项目转包给其他符合条件的物业公司。参考答案：错误解析：《物业管理条例》明确禁止物业服务企业将整体物业管理项目转包，仅允许将专项服务分包给专业服务单位，因此该说法错误。3.小区地面停车位，凡是占用业主共有道路或者共有场地修建的，都属于全体业主所有，开发商无权自行出售、出租。参考答案：正确解析：符合民法典关于车位权属的规定，因此说法正确。4.紧急情况下，物业服务企业为了催缴物业费，可以采取断水断电的方式催促业主缴费。参考答案：错误解析：民法典明确禁止物业服务企业采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费，因此该说法错误。5.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。参考答案：正确符合《住宅专项维修资金管理办法》的规定，因此说法正确。6.业主委员会的任期由业主大会议事规则规定，每届任期一般不超过5年，成员可以连选连任。参考答案：正确符合《物业管理条例》的相关规定，因此说法正确。7.物业服务企业的资质等级分为一级、二级、三级，只有一级资质才能接管建筑面积10万平方米以上的大型住宅小区。参考答案：错误我国已经全面取消物业服务企业资质认定行政许可，资质等级不再作为接管物业服务项目的门槛要求，因此说法错误。8.小区公共收益可以用于抵扣业主物业费、补充住宅专项维修资金、发放业主委员会工作经费等。参考答案：正确公共收益归全体业主所有，使用用途由业主大会决定，上述用途都符合现行规定，因此说法正确。9.物业服务企业可以将小区的秩序维护服务分包给专业的保安服务公司。参考答案：正确法规仅禁止整体转包物业管理项目，允许将专项服务分包给专业单位，因此说法正确。10.业主认为业主委员会的决定侵害自身合法权益，可以直接向人民法院起诉要求撤销该决定。参考答案：正确符合《民法典》第二百八十条的规定，因此说法正确。案例分析题案例一：某小区建成于2015年，共有业主860户，2023年小区依法成立业主委员会，2024年业主大会通过公开招标选聘了新的甲物业公司，签订了为期3年的物业服务合同，合同约定物业费标准为住宅1.8元/平方米/月，公共能耗费据实分摊，小区共有电梯12部，每年电梯轿厢广告收入约8万元，地面公共停车位120个，每个车位每月收取停车管理费120元。2025年下半年，小区部分业主提出三项异议：一是甲物业公司进场后，一直将电梯广告和停车管理费收益全部计入物业公司营业收入，没有交付给业主，认为物业侵权；二是业主王某2024年10月收房后，因工作调动一直没有入住，全额缴纳了12个月物业费后，听说空置房可以减免物业费，要求甲物业公司按照当地规定退还多收的30%物业费，甲物业公司认为合同约定全额收取，王某收房后就应该全额缴费，不愿意退还；三是小区2号楼单元楼外墙部分瓷砖出现脱落迹象，有业主向物业反映要求维修，物业称需要动用维修资金，必须等到业主大会表决通过才能申请，目前一直没有启动维修，业主投诉物业不作为。问题1：甲物业公司将电梯广告和停车管理费收益计入自身营业收入的做法是否合法？为什么？问题2：王某要求退还多收30%物业费的诉求是否合理？为什么？问题3：甲物业公司称必须业主大会表决通过才能启动外墙脱落维修的说法是否正确？请说明正确的处理流程。参考答案：问题1：甲物业公司的做法不合法。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。本案例中，电梯轿厢属于小区业主共有公共部位，地面停车位是占用业主共有场地设置的停车位，两类区域产生的广告收入和停车管理费收入，扣除物业公司合理的管理、运维成本后，剩余部分都应当归小区全体业主所有，存入小区公共收益账户，由业主大会决定具体使用用途，甲物业公司将全部收益计入自身营业收入的做法违反了法律规定。问题2：王某的诉求符合现行法规要求，具备合理性。目前我国绝大多数省市新修订的《物业管理条例》都明确规定，业主办理房屋交付手续后，连续六个月以上未实际入住使用的空置房屋，业主可以向物业服务企业申请减免物业费，减免比例通常按照不超过全额标准的30%执行，具体比例参照地方规定和物业服务合同约定执行。本案例中，王某连续12个月未入住，符合空置房减免的条件，甲物业公司以合同未约定减免为由拒绝退还，不符合现行法规的强制性要求，因此王某的诉求合理，应当予以支持。问题3：甲物业公司的说法不正确。外墙瓷砖脱落已经属于危及业主公共安全的紧急情况，不需要业主大会表决通过，可以直接走紧急使用住宅专项维修资金的绿色通道。正确的处理流程为：第一，甲物业公司接到业主反映后，应当第一时间安排专业技术人员到现场勘查，在危险区域设置明显的安全警示标识，划定禁行区域，防止脱落瓷砖砸伤行人，先行排除紧急风险；第二，甲物业公司应当及时向小区业主委员会、属地社区居委会和当地住建部门的维修资金管理机构报告险情，正式提出紧急使用维修资金的申请；第三，按照现行紧急使用维修资金的绿色通道规定，不需要组织全体业主进行表决，维修资金管理部门接到申请后，会在3个工作日内完成审核，预先拨付维修资金；第四，甲物业公司应当委托有资质的施工单位进行维修，施工过程做好现场安全管理，维修完成后，将维修费用清单、工程验收报告等材料在小区显著位置公示，接受全体业主监督，最终费用从维修资金账户中据实列支。案例二：某老旧小区共6栋楼240户业主，2023年完成城镇老旧小区改造后，引入乙物业公司提供物业管理服务，小区原有停车位90个，近年来小区业主购买新能源汽车的数量不断增加，现有36名业主提出申请，计划利用小区闲置公共场地加装12个集中公用充电桩，满足业主充电需求。业主委员会组织全体业主就加装充电桩事项进行表决，最终参与表决的业主专有部分面积占小区总建筑面积的68%，参与表决的业主人数占小区总人数的67%，其中同意加装的业主专有部分面积占参与表决总面积的78%，同意加装的业主人数占参与表决总人数的76%。表决结束后，11名一楼业主提出反对，认为加装充电桩会产生大量电磁辐射，影响家人身体健康，还会破坏小区原有绿化，坚决要求停止加装项目；还有业主提出疑问，充电桩建好后，充电安全责任和后续运维费用由谁承担；乙物业公司也提出，小区原有配电房容量不足，需要改造配电线路，改造费用没有来源，因此一直拖着没有推进相关工作。问题1：本次加装充电桩的表决结果是否有效？为什么？问题2：反对加装的一楼业主以影响身体健康为由阻碍施工，乙物业公司应当如何处理？问题3：本案中加装充电桩涉及的配电改造费用、设备购置费用、日常运维费用分别应当如何解决？参考答案：问题1：本次表决结果合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，利用小区业主共有部分加装充电桩，属于“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，属于业主共同决定的重大事项，法定生效条件为：一是应当由专有