资产评估实务与案例分析 课件 项目4 不动产及在建工程评估

资产评估实务与案例分析项目四

不动产及在建工程评估一、开启不动产及在建工程评估之门案例导入：在德州某商城，开发商为取得最大利润，在规划为营业的房地产上面又违规增加了一层居住房屋，虽然开发商通过运作办理了《房屋所有权证书》，但在办理土地证时遇到了困难，导致超过了《房屋买卖合同》约定的时间3年仍没有办理出分户《土地使用权证书》，导致业主无法办理房地产抵押贷款，有近50多位业主联合起来一纸诉状将开发商告上了法庭，请求法院支持开发商赔偿其房地产无法办理抵押贷款而带来的损失。这种案例在全国也很少，法院技术室也觉得无从下手，最后委托某评估机构进行该损失的评估。该评估机构在接受法院技术室的委托后，经过分析，此类房地产价值贬损评估一无案例可循，市场比较法不可用，二属于不可修复贬损，成本法亦不可用，主要表现为一定期限内无抵押收益或抵押收益的减少，宜采用“损失资本化法"进行评估。资本化法：是以预期原理为基础，是预测估价对象未来收益或损失，通过一定的折现率折现到估价时点的各期损失或收益之和，最终求取估价对象房地产价值贬损的方法。（资料来源：某房地产评估公司公众号）二、项目目标与课程思政（一）项目目标1.认识不动产、在建工程的内涵、特点2.掌握不动产评估的基本步骤3.掌握不动产评估的方法与适用范围二、课程思政课程思政：1.树立独立、科学、客观的评估态度2.坚持科学评估、实事求是的评估原则3.培养严谨、认真的工作风格以及团队协作精神目录/CONTENTS01/不动产评估概述

02/运用市场法评估房地产价值03/运用收益法评估房地产价值04/

运用成本法评估房地产价值05/

运用假设开发法评估房地产价值06/

在建工程评估一、不动产概念不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益，不包含海域、林木等。定义一、不动产概念（一）土地的概念

土地是指地球陆地表面及其地上、地下一定范围内的空间，具有不可移动性。从不动产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的而是三维立体的。一、不动产概念（二）建筑物的概念狭义的建筑物仅指房屋。广义的建筑物包括房屋和构筑物。房屋是指由围护结构组成的，能够为人遮风挡雨的，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的空间场所，例如住宅、商场、办公楼等。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在里面进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。其他土地附着物是指长期、稳定、密切地附着于土地上的定着物，包含地上定着物和地下定着物。一、不动产概念（三）房地产的概念房地产是指土地、建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。又称不动产、物业。从物质形态上来看，房地产指房产和地产的总称，包括土地、建筑物及其地上定着物。房地产有三种基本存在形态：①单纯的土地②单纯的建筑物③土地和建筑物（即房地产）其中，单纯的土地又分为无建筑的单纯土地和有建筑武德单传的土地。（三）房地产的内涵1、不动产实物。不动产实物包括土地、土地上的建筑物及其他永久定着物，具体体现为土地形状、地质、地貌、基础设施、建筑物结构及外观、装饰装修、附属设备等。2、不动产权益。法律意义上的不动产本质上是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于不动产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利。3、不动产区位。不动产区位是指一宗不动产与其他不动产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。一、不动产概念二、不动产的特性（一）土地的自然特性。特性特性描述(1)土地位置的固定性土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。(2)土地质量的差异性不同位置的土地之间在地质、地貌、温度、湿度及日照等方面均有一定的差异，这种自然差异使土地有优劣之分，导致土地级差地租的产生。(3)土地资源的不可再生性土地是自然的产物，是不可再生资源，就其整体而言即不会增加，因而使土地具有独占性和有限性。(4)土地效用的永续性只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续下去。而其他类型的资产，经长久或一定年限的使用之后，不管如何慎重管理，最终均会因损耗而丧失其使用价值。因土地具有效用永续性的特性，所以可以给占有人带来永续不断的效益。二、不动产的特性（二）土地的经济特性。特性特性描述(1)土地供给的稀缺性土地供给的稀缺性主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求，不能满足经济发展、人口增加和城市化等对土地的需求。土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。(2)土地产权的可垄断性土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。(3)土地用途的广泛性一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。土地利用的多方向性在客观上要求在不动产估价中需要确定土地在法律允许情况下的最佳用途。(4)土地地理位置的可变性虽然土地的自然地理位置固定不变，但人类的活动会改变土地的经济地理位置。随着城市的发展和基础设施的完善，原来较差的土地区位会变成较好的土地区位。（三）

不动产的特性：1.不可移动性

2.独一无二性3.使用长期性

4.大量投资性5.数量有限性6.用途多样性7.相互影响性8.易受限制性9.难以变现性10.保值增值性

二、不动产的特性（一）按照物质形态划分不动产可划分为土地(空地及有建筑物的土地)、房屋(含土地的房

屋、不含土地的房屋，房屋整体、房屋局部)、构筑物、土地定着物、在建工程、不动产开发项目等。三、不动产的分类（二）按照用途划分三、不动产的分类（三）按照开发程度划分生地是指完成土地征用，未经开发，不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等。毛地是指在城市旧区范围内，具有一定基础设施条件，但未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地。熟地是指经过开发，具备基础设施条件且场地平整，已经拆迁完毕，可供直接建设的土地。按照开发程度，熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等。在建工程是指正在建设，尚未竣工投入使用的建设工程。现房是指已经竣工并投入使用的房屋建筑物。三、不动产的分类（四）按照使用方式划分按照使用方式，不动产可划分为自用、出租、销售、承租、投资等。三、不动产的分类分类分类描述自用不动产投资建设或购置并用于自身居住或生产经营的不动产。

出租不动产是指将自有或承租的不动产租予他人使用的不动产。销售不动产投资建设并用于销售给他人的不动产。

承租不动产是指租用他人的不动产。投资性不动产为赚取租金或资本增值，或二者兼有而持有的不动产。(一)不动产价格的种类。四、不动产价格及其影响因素(1)按不动产权利类型，不动产价格分为不动产所有权价格、建设用地使用权价格、其他不动产权利价格(包括抵押权价格、地役权价格等)。(2)按物质实体形态，不动产价格可以分为土地价格、房屋建筑物价格、房地合一价格。(3)根据价格形成的方式不同，不动产价格可以分为评估价格和成交价格。(4)按照有关经济行为的类型，不动产价格可以划分为买卖价格、租赁价格、抵押价格、保险价格、计税价格和征收价格。(5)按计价单位不同，不动产价格可以分为总价和单价。土地有两种单价形式：一是根据单位土地面积确定的单价，称为“土地单价”；二是根据单位建筑面积确定的单价，即土地总价除以总建筑面积，称为“楼面地价”。(6)按照交易标的存在形态不同，不动产价格可以分为现房价格和期房价格。(7)按照交易价格表现形式的不同，不动产价格可以分为名义价格和实际价格。(二)不动产价格影响因素。四、不动产价格及其影响因素1.一般因素1.1经济因素（1）经济发展因素。（2）财政金融因素。（3）产业结构因素。1.2社会因素社会因素对房地产价格的影响主要是由人口因素、社会福利水平、家庭结构、社会治安状况等因素构成。1.3行政因素（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。（4）行政隶属关系变更。（5）交通管制。1.4心理因素(二)不动产价格影响因素。四、不动产价格及其影响因素2.区域因素（1）商服繁华因素（2）道路通达因素（3）交通便捷因素（4）城市设施状况因素（5）环境状况因素3.个别因素3.1土地的个别因素（1）区位因素。（2）面积因素、宽度因素、深度因素。（3）形状因素。（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。（5）容积率因素。（6）用途因素。（7）土地使用年期因素。(二)不动产价格影响因素。四、不动产价格及其影响因素3.2.建筑物的个别因素（1）面积、结构、材料等。（2）设计、设备等是否良好。（3）施工质量。（4）法律限制。（5）建筑物是否与周围环境协调。五、不动产评估类型

不动产评估类型。1.一般评估交易双方发生分歧，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具有法律效力。是参考性评估。2.房地产抵押贷款评估购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力。评估值一般较低。3.特定评估房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估。评估结果具有法律效力，交易双方按确定后的评估值，计算缴纳税费。六、不动产的评估程序【程序】（一）接受委托，明确评估目的（二）明确评估对象（三）明确评估基准日（四）现场勘查评估对象（五）整理收集评估所需资料（六）评定估算（七）撰写评估报告（八）评估报告审核与交付【任务小结】本任务包括五个知识点，分别为不动产概念、不动产特性、不动产分类、不动产价格及其影响因素、不动产评估类型及不动产评估程序。目录/CONTENTS01/不动产评估概述02/运用市场法评估房地产价值03/运用收益法评估房地产价值04/

运用成本法评估房地产价值05/

运用假设开发法评估房地产价值06/

在建工程评估一、市场法的含义市场法又称为市场比较法，是指在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。市场法要有参照物，即具有参考价值的房地产交易实例，同时能够对评估房地产与参照物之间差异能够量化。二、市场法适用范围1.适宜的范围：市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用，即具有完善的房地产市场，并能在市场上搜集到大量的交易资料和参照物（类似房地产）。例如普通住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。2.不适宜的范围：

（1）数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等如古建筑物；（3）可比性差的房地产，例如，在建工程。三、市场法的计算公式被估房地产评估价值P=可比交易实例价值×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

式中：四、市场法的操作步骤（一）收集交易实例【知识链接】如何收集交易实例呢？（1）走访房地产交易当事人（2）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员（3）查阅政府和有关部门的房地产价格资料。（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料（5）查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房交会（6）同行之间相互提供（7）AI助手查阅你还能想到哪些交易实例收集方法呢？四、市场法的操作步骤（二）选取可比实例在进行一宗房地产价值评估时，需要针对被估房地产的特点，从平时收集的众多房地产交易实例中选择3个（含3个）以上符合一定条件的交易实例作为比较参照的可比实例。选取可比实例符合以下要求：1.是评估对象的相似房地产（区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等）；2.可比实例交易方式应适合估价目的；3.成交日期应接近价值时点，不宜超过1年；4.成交价格应尽量为正常价格或可修正为正常价格。四、市场法的操作步骤（三）建立比较基础在选取了可比实例后，应分析可比实例的成交价格，建立价格可比基础，统一其内涵和表达方式。具体包括以下四个方面的统一：1.统一财产范围2.统一付款方式将可比实例不是成交日期或一次性付清的价格，调整为成交日期一次性付清的价格。例：某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%，请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。四、市场法的操作步骤3.统一计价单位和币种确定可比实例成交价格是采用单价还是总价，币种一般采用人民币。4.统一面积内涵和计量单位套内使用面积是指房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算。套内建筑面积是指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。在实际评估中，需要确定可比实例面积的内涵及计量单位并“折算”为一致。面积内涵通常换算为建筑面积，面积单位通常换算为平方米。四、市场法的操作步骤（四）因素修正1.交易情况修正（1）含义

可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估对象的价值是合理的，因此可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能是不正常的价格变成了正常价格。四、市场法的操作步骤

2.造成成交价格偏离正常价格的因素

（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易。

（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格拾高。

（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。

（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。（6）买房或者卖方对买卖房地产存在特别的兴趣。四、市场法的操作步骤3.交易情况修正的方法有上述特殊交易情况的交易实例不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格以正常价格为基准来确定：假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为S%，则，可比实例正常价格×（1S%）=可比实例成交价格四、市场法的操作步骤（四）因素修正1.交易日期（时间）修正（1）含义

将可比实例在其成交日期的价格调整到在估价时点的价格称为交易日期调整，也称为市场情况调整。交易实例的交易日期与待估房地产的评估基准日往往有一段时间差。在这一期间，房地产市场可能不断发生变化，房地产价格可能升高或降低。因此，需要根据房地产价格的变动率，将可比实例房地产价格修正为评估基准日的房地产价格。交易日期修正实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的修正。经过交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。四、市场法的操作步骤2.交易日期修正的方法【实例训练4-3】为评估某宗房地产2024年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2023年10月1日，另调查获知2023年6月1日至2024年2月1日该类房地产的价格平均每月上涨1.5%，2024年2月1日至2024年9月1日平均每月上涨2%，请对该可比实例的价格进行市场状况调整【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到2024年9月1日，即：3000×（1+1.5%×4)×（1+2%×7)=3625.2（元/m2）【实例训练4-4】为评估某宗房地产2024年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2023年10月1日，另调查获知2023年6月1日至2024年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2024年2月1日至2024年9月1日平均每月比上月上涨2%，请对该可比实例的价格进行市场状况调整【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到2024年9月1日，即：四、市场法的操作步骤四、市场法的操作步骤（四）因素修正3.（一）房地产状况修正（1）含义

将可比实例在自身状况下的价格调整为在估价对象状况下的价格，称为房地产状况修正。因此，经过房地产状况调整后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。四、市场法的操作步骤（四）因素修正3.房地产状况修正（1）房地产状况修正的内容区位状况比较、修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度、临路状况等；权益状况比较、修正的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件（如容积率）等；实物状况比较、修正的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等；对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等。四、市场法的操作步骤（2）房地产状况修正的方法可比实例成交价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格

如果评估对象权益状况中的容积率和土地使用年限对房地产价格影响较大，也可单独进行修正。四、市场法的操作步骤（3）确定房地产价值经过上述的交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等，就可得到在评估基准日的待估房地产的若干个价格，计算公式如下：有一块待估宗地F需评估，现收集到与待估宗地条件类似的，于2024年进行交易的5宗地块，具体情况如表4-7所示。四、市场法的操作步骤宗地成交价（元／平方米）交易时间（月）交易情况容积率土地状况A6804+1%1.3+1%B610401.1－1%C7003+5%1.4―2%D7506－1%1.6+2%E700701.3+1%F

701.10四、市场法的操作步骤

表4-8

该城市2024年1~7月的地价指数表时间1月2月3月4月5月6月7月指数100103107110108107112另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1~l.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；容积率超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、土地状况的修正，都是实例宗地与被估宗地的比较，表中负号表示实例条件比待估宗地差，正号表示实例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，评估该宗土地2024年7月的价值。（1）建立容积率地价指数表，如表4-9所示。表4-9

容积率低价指数表容积率1.01.11.21.31.41.51.6修正指数100105110115120125128

四、市场法的操作步骤（2）实例修正计算。目录/CONTENTS01/不动产评估概述02/运用市场法评估房地产价值03/运用收益法评估房地产价值04/

运用成本法评估房地产价值05/

运用假设开发法评估房地产价值06/

在建工程评估课程思政一、收益法的基本思路思路收益法又称为收益现值法或收益还原法，是求取估价对象未来各期正常纯收益，选用适当的资本化率（或折现率）将其收益折现到估价时点后累加以此估算房地产价值的方法。收益法涉及三个基本的参数，即净收益额、资本化率（或折现率）、收益期限。收益法评估房地产价值的原理是预期原理，揭示决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。给我们日常生活启发就是用长远的眼光看问题，展望未来，不懈努力，未来可期。

二、收益法适用范围1.适用范围：收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府办公楼、学校、公园、图书馆等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。运用收益法估价一般分为五个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；②预测估价对象的未来收益；③求取报酬率或资本化率；④确定房地产的收益年限；⑤选用适宜的收益法公式计算收益价格。

三、各参数的估算（一）净收益的测算1.基于租赁收入测算净收益

净收益=总收益－总费用=潜在毛收人－空置等造成的收人损失－总费用（1）潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收人。（2）空置等造成的收人损失是因空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收人损失。一般是以潜在毛收人的某一百分率来计算。（3）总收益是由潜在毛收人扣除空置等造成的收入损失后的收人。（4）总费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用，包括管理费、维修费、保险费和税金等。与会计上的成本费用有所不同，这里的费用是从估价角度考虑的，不包含会计上的建筑物折旧额等。

三、各参数的估算（一）净收益的测算2.基于营业收入测算净收益

有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收人的净收益测算主要有如下两个方面的不同：

一是潜在毛收人或总收益变成了经营收入；二是除了要计算总费用外，还要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。

三、各参数的估算（二）实际收益和客观收益房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，它只反映了现实的状况，一般不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，可能得到不切实际的结果。例如，城市中有一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为要缴纳各种税费），但如此并不表示这块空地无价值。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，这种正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。

三、各参数的估算（三）资本化率所谓资本化率，简单地说是指房地产的年纯收益还原为价格的利率。其实质上是一种投资收益率，又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。1、资本化率的种类（1）综合资本化率综合资本化率是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。此时评估的是房地产整体的价值，采用的纯收益也是房地合一的纯收益。（2）建筑物资本化率建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。这时采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房地产整体收益中的土地纯收益排除在外。（3）土地资本化率土地资本化率用于求取土地自身的价值。这时采用的纯收益是土地自身的纯收益，把房地产整体收益中的建筑物纯收益排除在外。三、各参数的估算【实例训练4-7】某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。试计算综合资本化率。

综合资本化率计算如下：r=40%×6%+60%×8%=7.2%

三、各参数的估算2、资本化率的计算（1）安全利率加风险调整值法

（2）市场提取法（纯收益与售价比率法）

（3）各种投资收益率排序插入法

三、各参数的估算（四）房地产的收益年限单独的土地或建筑物的收益年限，房地产应分别根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定。土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限，分为两种情况：（1）当建筑物剩余经济寿命长于或等于土地使用权剩余期限时，以土地使用权剩余年限为准。（2）当建筑物剩余经济寿命短于土地使用权剩余期限时，房地产的收益年限分两段处理。第一段以建筑物剩余经济寿命为收益期计算房地合一的房地产价值；第二段以土地使用权剩余期限超出建筑物剩余经济寿命的时间，作为计算土地剩余使用权价值的年限。（二）由土地收益评估土地价值

四、收益法的计算公式（一）由房地产收益评估房地产价值

四、收益法的计算公式（三）由房地产收益评估土地价值或建筑物价值1.由房地产收益评估土地价值

2.由房地产收益评估建筑物价值

（1）建筑物价值=房地产价值-土地价值

（2）建筑物价值=

五、收益法的具体应用[实例训练4-9】某房地产出租产生的年纯收益为25万元，综合资本化率为12%，估价尚可使用20年，则该房地产的价格为？五、收益法的具体应用[实例训练4-10]某宗房地产的收益期为50年，预测未来5年的净收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元、38万元，从未来第6年到第50年每年的净收益将稳定在40万元，该类房地产的报酬率为6%，请计算该房地产的收益价值。五、收益法的具体应用【实例训练4-11】某房地产公司于2013年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2015年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4800元。该大楼总建筑面积为12000平方米，全部用于出租，每月平均实收租金为60万元。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收人的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为10%。试根据以上资料评估该写字楼在2018年5月的价格。五、收益法的具体应用（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。（2）估算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益=潜在毛收人－空置等造成的收人损失=2.5×360×12000×（1-10%）=9720000（元）（3）估算年总费用。

年管理费=9720000×3.5%=340200（元）

年维修费=4800×12000×1.5%=864000（元）

年保险费=4800×12000×0.2%=115200（元）

年税金=9720000×（12%+6%）=1749600（元）

年总费用=340200+864000+115200+1749600=3069000（元）（4）估算房地产年净收益。

年净收益=总收益－年总费用=9720000－3069000=6651000（元）（5）计算房地产价值。

房地产的剩余收益期为45年，则：

房地产价值=6651000×（P/A，10%，45）=65597483（元）

房地产单价=65597483÷12000=5466（元）目录/CONTENTS01/不动产评估概述02/运用市场法评估房地产价值03/运用收益法评估房地产价值04/

运用成本法评估房地产价值05/

运用假设开发法评估房地产价值06/

在建工程评估一、成本法的基本思路思路成本法是根据重置成本原理，对待评估房地产所需要的重置成本为依据而评估房地产价值的一种方法。该方法以房地产投入各项成本费用之和为基础，再加上一定的利润和应纳税金来确定被评估房地产的价值。因此，成本法必须摸清房地产的价格构成，全面收集房地产开发的成本资料，并遵循科学、合理的原则，保障评估结果的客观性。

二、成本法的适用范围只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。评估房地产价值优先考虑市场法、收益法，前两种方法无法使用的情况下可以考虑成本法。【知识链接】三、房地产价格的构成项目房地产价格通常由七大项构成：①土地取得费用；②开发成本；③管理费用；④投资利息；销售费用；6销售税费；7开发利润。

（一）土地取得费用土地取得费用是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得费用一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。三、房地产价格的构成项目（二）开发成本

开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，划分为土地开发成本和建筑物建造成本。具体包括：

（1）勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。

（2）基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。

（3）房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。

（4）公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。（5）开发建设过程中的税费三、房地产价格的构成项目

（三）管理费用管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。（四）投资利息此处的投资利息与会计上的财务费用不同，是指资金的时间价值。土地取得费用、开发成本，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息，且按复利计算。由于在房地产开发过程中，土地取得费用和开发成本，这两部分资金的投人时间和占用时间不同，因此计算期也各不相同。土地取得费在期初一次性投人，而在开发销售后方能收回，因此计息期应为整个开发期和销售期；土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若在整个开发期间均匀投人的，计息期为开发期的一半和整个销售期，若是分段均匀投人（例如：第一年投人30%，第二年投人70%），计息期为各段时间一半加上剩余占用期间。三、房地产价格的构成项目

（五）销售费用

销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。（六）销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商（作为卖方）缴纳的税费，又可分为下列两类：

（1）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称“两税一费”）等。

（2）其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。三、房地产价格的构成项目

（七）开发利润运用成本法估价需要先测算出开发利润。开发利润是指在正常条件下开发商所能获得的平均利润，开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：

（1）计算基数=土地取得成本＋开发成本，相应的利润率可称为投资利润率。

（2）计算基数=开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可称为销售利润率。所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来测算，所得的结果都是相同的。

四、基本公式新开发土地基本公式（一）新开发土地基本公式

新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。

新开发土地价格=土地取得费用＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

四、基本公式新建房地产

基本公式（二）新建房地产的基本公式

新建房地价格=土地取得费用＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

如果是新建建筑物价格的评估，则上述公式中不含土地取得费用、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：

建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

四、基本公式

旧房地产

基本公式（三）旧房地产的基本公式

旧房地价格=土地的重新构建价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧

注意：在上式中，建筑物重新购建价格，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

旧建筑物价格=建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧

五、建筑物折旧

（一）含义及内容这里所讲的建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上的折旧。估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。（1）物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。（2）功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对缺乏、落后或过剩所造成的价值损失。（3）经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。

五、建筑物折旧

（二）计算方法求取建筑物折旧的方法很多，常用的方法是直接折旧法和成新率法。1.直线折旧法直线折旧法是最简单的和迄今应用最普遍的一种折旧方法，它假设建筑物的价值损耗是均匀的，即在耐用年限内每年的贬值额相等，则建筑物每年的贬值额为：式中：D——年贬值额；C——建筑物的重新建造成本；S——建筑的净残值，即建筑物在达到耐用年限后的剩余价值扣除旧建筑物拆

除、清理等处理费用后所剩余的价值；N——建筑的耐用年限；R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。

五、建筑物折旧

（二）计算方法

2.成新率法

成新率法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为：

建筑物价值=重置成本×成新率

成新率法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查，但比较粗略。

五、建筑物折旧

应用举例【实例训练4-13】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方千米2亿元，土地开发周期为两年，第一年投人资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。

该土地各项投入成本均已知，可以用成本法进行评估。

（1）计算土地取得费=10万元/亩=150（元/平方米）

（2）计算土地开发费=2亿元/平方千米=200（元/平方米）

（3）计算：取得费利息=150×[（1+6%）²-1]=18.54（元/平方米）开发费利息=200×35%×[（1+6%）7-1]+200×65%×[（1+6%）7-1]=10.23（元/平方米）

（4）计算开发利润=（150十200）×10%=35（元/平方米）

（5）计算土地价格：

土地单价=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）=475.84（元/平方米）

土地总价=475.84×15000=7137600（元）目录/CONTENTS01/不动产评估概述02/运用市场法评估房地产价值03/运用收益法评估房地产价值04/

运用成本法评估房地产价值05/

运用假设开发法评估房地产价值06/

在建工程评估一、假设开发法的基本思路基本思路假设开发法又称假开法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被评估房地产价值的方法。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。假设开发法主要使用于以下房地产评估：二、假设开发法的适用范围第一，待开发土地的评估，用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费。第二，将生地开发成熟地的土地评估，用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。第三，待拆迁改造的在开发地产的评估。采用假设开发法时，评估土地必须是已经明确的规划核实条件要求，如政府的城市规划所规定的用途、容积率、覆盖率、建筑高度等。三、计算公式计算公式以待开发土地为例：

待开发房地产价值（地价）=开发完成后的房地产价值－建筑费用－专业费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润

上述公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开

发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应取得的利润。

四、操作步骤运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：第一，调查待开发房地产的基本情况；第二，确定被估房地产的最佳开发利用方式；第三，预测开发完成后的房地产价值；第四，测算各项成本费用，包括建筑费用、专业费用、投资利息、销售费用、销售税费；第五，测算开发商的合理利润；第六，运用公式进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

五、应用举例【实例训练4-15】

待评估土地为一宗已完成“七通一平”的待开发建设用地，土地面积为3000平方米，土地形状规则，规划用途为住宅，允许容积率为2.5，土地使用权年限为70年，试估算该宗土地目前单位地价和楼面地价。1、确定评估方法。该宗土地为待开发建设用地，适用假设开发法进行评估。计算公式为：地价＝预期楼价﹣建筑费﹣专业费用﹣销售费用﹣利息﹣税费﹣利润2、确定最佳的开发方式。根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗土地最佳开发方式是建造高档住宅。3、估算建设周期。预计正常情况下该项目的建设周期为2年。4、预计售楼价。经分析预测，该开发项目完成后预计平均售价为15000元／平方米。5、估算开发费用。预计建筑费为3000元／平方米，专业费为建造费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，成本利润率为30%，银行贷款的年利息率为6%，销售费用为售楼价的2.5%，销售税费为售楼价的6%。五、应用举例

6、求取地价地价=预期楼价﹣建筑费﹣专业费用﹣销售费用﹣利息﹣税费﹣利润预期楼价=3000x2.5x15000=112500000（元）建筑费=3000x2.5x3000=22500000（元）专业费用=建筑费x10%=2250000（元）销售费用=112500000x2.5%=2812500（元）税费=112500000