2026年商品房买卖试题及答案

2026年商品房买卖试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1.甲房地产公司于2025年8月取得某楼盘商品房预售许可证，2025年6月与乙签订《商品房认购书》，约定乙支付5万元定金，若2025年10月前未签订正式买卖合同，甲双倍返还定金。后因甲未在2025年10月前取得预售许可证（实际于2025年12月取得），乙要求解除认购书并索赔。根据《民法典》及相关司法解释，下列说法正确的是：A.认购书因签订时未取得预售许可证无效，甲只需返还5万元B.认购书有效，甲未按期签约构成违约，应双倍返还定金C.认购书效力待定，甲取得预售许可证后自动生效D.乙可主张解除认购书，甲需返还5万元并赔偿乙信赖利益损失2.丙购买丁开发商预售商品房，合同约定建筑面积100㎡，单价2万元/㎡，总价款200万元。交房时实测面积95㎡，丙要求退房。根据现行规定，下列处理方式正确的是：A.面积误差比绝对值5%，丙有权解除合同B.面积误差比绝对值5%，丙应补足45㎡差价（95-100=-5）C.面积误差比绝对值未超3%部分（3㎡）按合同价结算，超3%部分（2㎡）由丁承担D.面积误差比绝对值超3%，丙解除合同的，丁需返还已付房款及利息3.戊与己开发商签订《商品房买卖合同》，约定2026年6月30日前交房。2026年5月，己因施工方延误导致无法按期交房，遂以“施工方违约”为由主张免除责任。根据《民法典》，己的免责主张：A.成立，因施工方违约属于第三方原因B.不成立，开发商需对第三方行为承担责任C.部分成立，可减轻己的违约责任D.需施工方出具书面说明方可免责4.庚购买辛开发商商品房，合同约定“出卖人承诺本小区配套建设公立小学，2027年9月开学”。2026年10月，辛告知庚因政府规划调整，小学改为私立，庚要求解除合同。下列说法正确的是：A.配套小学承诺属广告宣传，不构成合同内容B.该承诺具体确定且对合同订立有重大影响，应视为合同内容C.政府规划调整属不可抗力，辛不承担责任D.庚仅能要求赔偿损失，无权解除合同5.壬购买癸开发商商品房，合同签订后未办理预告登记。2026年3月，癸将该房以更高价格卖给寅并办理过户登记。下列说法正确的是：A.壬与癸的合同因未办理预告登记无效B.寅善意取得房屋所有权，壬仅能向癸主张违约责任C.壬可主张撤销癸与寅的买卖合同D.癸的行为构成根本违约，壬有权解除合同并要求赔偿损失6.甲开发商与乙签订《商品房买卖合同》，约定乙采用公积金贷款方式付款，若因乙原因导致贷款未获批，乙需30日内补足房款，否则甲有权解除合同并没收定金。后乙因个人征信问题贷款未获批，35日后仍未补足房款。甲主张解除合同并没收定金，乙认为条款显失公平。根据《民法典》，该条款：A.有效，属双方意思自治B.无效，加重买受人责任C.可撤销，乙需在知道后90日内主张D.效力待定，需法院认定是否显失公平7.丙购买丁开发商“精装房”，合同约定装修标准为“同品牌同档次”，未明确具体品牌型号。交房时丙发现装修材料低于市场常见档次，要求丁更换。下列处理方式正确的是：A.因约定不明确，丁不承担责任B.应按照通常理解确定“同品牌同档次”标准，丁需更换C.丙需举证证明装修材料不符合行业标准，否则不予支持D.丁可主张“同品牌同档次”属主观判断，无法强制履行8.戊与己开发商签订合同，约定己于2026年12月31日前办理完毕不动产权属证书。2027年6月，己仍未办理，戊要求解除合同。根据司法解释，戊的解除权：A.自2027年1月1日起算，需在1年内行使B.自知道或应当知道未办证之日起算，需在3个月内行使C.自合同约定的办证期限届满之日起算，需在1年内行使D.无时间限制，可随时主张9.庚购买辛开发商商品房，合同签订后发现该房已抵押给银行，辛未在合同中告知抵押情况。下列说法错误的是：A.辛未履行告知义务，庚有权解除合同B.庚可要求辛返还已付房款及利息，赔偿损失C.若银行行使抵押权导致庚无法取得房屋，辛需承担不超过已付房款一倍的赔偿责任D.抵押不影响合同效力，庚仅能要求辛涤除抵押10.壬与癸开发商签订《商品房认购书》，约定壬支付10万元“诚意金”，未明确为定金性质。后壬拒绝签订正式合同，要求返还诚意金。下列处理正确的是：A.诚意金属定金性质，壬违约无权要求返还B.诚意金不具有定金性质，癸应返还C.需结合认购书其他条款认定性质，无明确约定则返还D.癸可扣除必要费用后返还剩余部分二、多项选择题（每题3分，共30分，少选得1分，错选不得分）1.下列情形中，商品房买卖合同可认定为无效的有：A.开发商未取得预售许可证，起诉前仍未取得B.买受人伪造购房资格证明签订合同C.开发商与买受人恶意串通，损害其他买受人利益D.合同约定“买受人不得主张逾期交房违约金”2.甲开发商销售商品房时，需履行的法定告知义务包括：A.房屋已设定抵押的情况B.房屋所在土地使用权年限C.小区规划中未建设的配套设施D.房屋存在质量问题的维修记录3.乙购买丙开发商商品房，因开发商原因导致合同解除，乙可主张的赔偿包括：A.已付房款利息（按LPR计算）B.房屋差价损失（合同价与解除时市场价差额）C.装修损失（若已装修）D.因维权产生的律师费、诉讼费4.下列关于“商品房包销”的说法正确的有：A.包销合同约定包销期内开发商不得自行销售B.包销期满未售出的房屋，由包销人按约定价格购买C.买受人因房屋质量问题起诉，包销人需承担连带责任D.包销人以开发商名义销售，法律后果由开发商承担5.丁购买戊开发商商品房，合同约定“出卖人保留屋面使用权”。下列说法正确的是：A.屋面属业主共有部分，该约定无效B.开发商可通过合同约定保留使用权，但不得损害业主利益C.业主委员会可主张该条款无效D.若开发商利用屋面设置广告，收益应归全体业主6.己开发商与庚签订合同后，因政府出台“限涨令”导致无法按约定价格交房，己主张情势变更要求调整价格。下列判断正确的有：A.限涨令属政策变化，可能构成情势变更B.需判断限涨令是否导致合同基础动摇C.若继续履行显失公平，双方可协商变更D.己可直接单方解除合同7.辛购买壬开发商“现房”，交房时发现实际户型与宣传图册严重不符。辛可采取的救济措施包括：A.要求解除合同B.要求赔偿户型差异导致的房屋价值损失C.要求开发商按宣传图册改造房屋D.主张宣传图册构成要约，开发商构成违约8.癸开发商与子签订《商品房买卖合同》，约定子以“以房抵债”方式支付房款（抵偿开发商欠子的工程款）。下列说法正确的有：A.若抵债协议无效，买卖合同亦无效B.若工程款债权不存在，子无权要求过户C.开发商需证明抵债协议真实有效，否则承担不利后果D.子取得房屋所有权后，工程款债权消灭9.丑购买寅开发商商品房，办理了预告登记。下列行为中，未经丑同意不发生物权效力的有：A.寅将房屋抵押给银行B.寅将房屋卖给卯并交付C.寅因债务纠纷被法院查封房屋D.寅申请变更房屋规划用途10.辰购买巳开发商“学区房”，合同未明确学区，但开发商宣传“划片XX小学”。后教育部门调整学区，辰子女无法就读XX小学。辰可主张的权利包括：A.解除合同，因开发商虚假宣传B.赔偿因学区变化导致的房屋贬值损失C.要求开发商协调入学资格D.若宣传资料明确具体，可主张开发商违约三、案例分析题（共50分）案例一（18分）：2025年3月，A开发商取得某楼盘预售许可证（证载范围为1-5号楼）。2025年4月，A与B签订《商品房认购书》，约定B认购6号楼（未包含在预售许可证范围内），支付定金10万元，60日内签订正式合同。2025年6月，A取得6号楼预售许可证。2025年7月，B以A未在认购书约定的60日内取得6号楼预售许可证为由，要求解除认购书并双倍返还定金。A辩称6号楼预售许可证已补办，认购书有效，B应继续履行。问题：1.A与B签订的认购书是否有效？说明理由。（6分）2.B是否有权解除认购书？若有权，A应如何承担责任？（6分）3.若B同意继续签订正式合同，但要求A赔偿60日内未取得预售许可证导致的损失（如租房费用），是否应予支持？说明理由。（6分）案例二（16分）：2025年10月，C购买D开发商商品房，合同约定2026年12月31日前交房。2026年5月，D因资金链断裂，将已售给C的房屋抵押给E银行（未告知C），并办理抵押登记。2026年12月，D未按期交房，C要求解除合同并赔偿损失。E银行主张抵押权优先，要求拍卖房屋实现债权。问题：1.D将已售房屋抵押给E银行的行为是否有效？说明理由。（5分）2.C能否主张解除与D的买卖合同？若解除，C对房屋的权利与E银行抵押权的关系如何处理？（6分）3.若C未解除合同，房屋被拍卖后，C可主张哪些权利？（5分）案例三（16分）：2025年12月，F（已婚）与G开发商签订《商品房买卖合同》，购买夫妻共有房产（登记在F配偶H名下）。F以H委托代理人身份签字，未提供授权委托书。合同签订后，F支付首付款50万元。2026年3月，H得知后表示反对，要求G返还首付款。G辩称F构成表见代理，合同有效。问题：1.F的行为是否构成表见代理？需满足哪些要件？（6分）2.若H从未追认，合同效力如何？G是否需返还首付款？（5分）3.若F提供了伪造的授权委托书（G未核实），H能否要求G赔偿损失？说明理由。（5分）答案及解析一、单项选择题1.D解析：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，出卖人未取得预售许可证明签订的商品房预售合同无效，但起诉前取得的可认定有效。本题中认购书签订时未取得预售许可证，且约定的签约期限（2025年10月）前仍未取得（实际12月取得），故认购书在约定期限内无效。乙可主张解除，甲需返还定金并赔偿信赖利益损失（如为签约支出的合理费用）。A错误（认购书在起诉前取得许可证可有效，但本题乙主张解除时许可证已取得，需结合解除权判断）；B错误（甲未按期取得许可证导致无法签约，构成违约，但定金罚则适用以合同有效为前提，此时认购书在约定期限内无效，不适用双倍返还）；C错误（效力待定需符合法律规定情形，认购书因未取得预售许可证属无效，非效力待定）。2.A解析：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，面积误差比绝对值超过3%，买受人可请求解除合同。本题误差比=（95-100）/100=-5%，绝对值5%＞3%，丙有权解除合同。B错误（买受人解除权优先于继续履行）；C错误（仅在买受人选择继续履行时适用该结算方式）；D错误（解除合同时，出卖人需返还已付房款及利息，并赔偿损失，非“需”而是“应”）。3.B解析：《民法典》第593条规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应向对方承担违约责任。第三方原因不构成免责事由，故己需向戊承担违约责任。A、C、D错误。4.B解析：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格有重大影响的，视为合同内容。本题中“公立小学2027年9月开学”的承诺具体确定且影响购房决策，应视为合同内容。辛未履行构成违约，庚可解除合同并要求赔偿。A错误；C错误（政府规划调整不属不可抗力，因开发商应预见规划变化风险）；D错误（符合解除条件时可解除）。5.D解析：未办理预告登记不影响合同效力（合同自成立时生效），A错误。寅办理过户登记取得所有权，但癸“一房二卖”构成根本违约，壬可解除合同并要求赔偿损失（包括房屋差价等），B错误，D正确。C错误（撤销权需符合《民法典》第147-151条，本题不属可撤销情形）。6.A解析：《民法典》第496条规定，格式条款需提示说明，但本题条款未违反法律强制性规定，属双方对付款方式的约定，有效。B错误（未加重对方主要责任或排除主要权利）；C、D错误（显失公平需满足“利用对方处于危困状态、缺乏判断能力”等情形，本题不属）。7.B解析：《民法典》第510条规定，合同约定不明确的，可协议补充；不能补充的，按交易习惯或通常理解。“同品牌同档次”应按装修行业通常标准判断，丁需更换符合标准的材料。A、C、D错误。8.C解析：根据司法解释，买受人请求解除合同的，应自合同约定的办证期限届满之日起1年内行使。C正确，A、B、D错误。9.D解析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，出卖人故意隐瞒抵押事实，买受人可解除合同，要求返还房款、利息、赔偿损失，并可请求不超过已付房款一倍的赔偿。D错误（买受人可选择解除合同或要求涤除抵押）。10.B解析：《民法典》第586条规定，定金需明确约定“定金”字样，否则不构成定金。本题“诚意金”未明确为定金，癸应返还。C错误（无明确约定则不认定为定金）；A、D错误。二、多项选择题1.ABC解析：A符合《解释》第2条（起诉前未取得预售许可证）；B属《民法典》第146条（虚假意思表示）；C属《民法典》第154条（恶意串通损害他人利益）；D属格式条款，若未排除对方主要权利则有效。2.AB解析：开发商需告知抵押（《民法典》第406条）、土地使用权年限（《城市房地产管理法》第43条）；C属未发生事实，无需告知；D属质量问题，需告知但非“法定必须”。3.ABCD解析：《民法典》第584条规定，赔偿包括实际损失和可得利益损失（房屋差价）；装修损失属实际损失；律师费、诉讼费属维权合理支出（需合同约定或法律规定）。4.ABD解析：包销合同中，包销人以开发商名义销售，责任由开发商承担（C错误）；包销期内开发商不得自行销售（A正确）；包销期满未售房屋由包销人购买（B正确）；包销是委托代理关系（D正确）。5.ACD解析：屋面属业主共有（《民法典》第274条），开发商无权保留使用权（A正确，B错误）；业主委员会可主张条款无效（C正确）；共有部分收益归业主（D正确）。6.ABC解析：情势变更需满足“不可预见、非商业风险、继续履行显失公平”（《民法典》第533条），限涨令可能构成，但需具体判断，不可直接解除（D错误）。7.ABCD解析：宣传图册构成要约（《解释》第3条），实际户型不符属违约，买受人可解除、赔偿、要求改造（ABCD正确）。8.BC解析：“以房抵债”属代物清偿，需原债权真实有效（B正确）；买卖合同独立于抵债协议，抵债协议无效不必然导致买卖合同无效（A错误）；开发商需证明抵债真实性（C正确）；房屋过户后债权消灭（D错误，需实际履行）。9.AB解析：预告登记后，未经权利人同意，处分不动产不发生物权效力（《民法典》第221条）。抵押、再次买卖属处分行为（AB正确）；法院查封、变更规划不属“处分”（CD错误）。10.BD解析：若宣传具体确定，构成合同内容（《解释》第3条），开发商违约需赔偿损失（BD正确）；教育政策调整属合理风险，不可解除合同（A错误）；协调入学无法律依据（C错误）。三、案例分析题案例一1.认购书有效。理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，出卖人未取得预售许可证签订的预售合同无效，但起诉前取得的可认定有效。本案中，A虽在签订认购书时未取得6号楼预售许可证，但在起诉前（B主张解除时）已取得，故认购书有效。2.B有权解除认购书。理由：认购书约定“60日内签订正式合同”，但A未在该期限内取得6号楼预售许可证，导致无法按约签订正式合同，构成根本违约。根据《民法典》第563条，B可行使法定解除权。A应返还B已支付的10万元定金，并赔偿B因信赖合同履行而产生的合理损失（如为签约支出的交通、住宿费用）。3.应予支持。理由：A未在约定期限内取得预售许可证，导致B无法按时签订正式合同，违反认购书约定的义务。根据《民法典》第584