家居广场建设工程可行性研究报告

《常德市汇美家居广场建设工程可行性研究汇报》目录总论项目建设必要性市场分析与预测选址及建设条件建设规模及功能原则建设方案环境保护、绿化及节能项目管理、物业管理与实行进度安排投资估算与资金筹措项目投资效益分析风险分析及对策第一章总论一、项目概况1、项目名称常德市汇美家居广场建设工程2、项目承接单位常德希豪房地产开发有限企业创立于1992年11月，系国家承认房地产综合开发资质企业，企业设置在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑”小区内，注册资本2100万元。企业以房地产开发和装饰为主业，兼营其他产业，企业拥有一支爱岗敬业、团结务实、纪律严明、开拓进取高素质员工队伍。既有员工24人，其中具有中、高级技术职称管理人员15人。为应对入世挑战，深入提高管理水平，企业正积极进行ISQ9002国际质量体系认证工作。企业以“开发房产、建设常德、回报社会、服务人民”为宗旨，秉承“团结务实、高效创新”企业精神。以质量求生存，以优质创品牌，现已合计完毕投资0多万元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、丽都名居三个大型商居小区和慈利商贸城，建筑面积20万平方米。企业在、、分别获得常德市政府颁发“房产开发与销售”二等奖和三等奖，在被湖南省房产协会、开发协会评为“房地产开发诚信单位”。企业通过近十年艰苦努力和迅速发展，目前已成为常德市房地产开发市场上一支生力军。常德希豪房地产开发有限企业为了适应市场需要，经研究决定在常德市南坪路以南，皂果路以西建设常德市汇美家居广场。汇美家居广场是常德市人民政府重点工程，该项目也是常德市家俱产业园一种重要构成部分，是一种集家俱、室内装饰为一体建设项目。同步该项目又位于常德市火车站商业圈最佳位置，南临南坪三星路、北临207国道、东临皂果路、西临市场路，是湘西北地区最大家居大市场之一。3、研究范围与研究根据本汇报研究范围重要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内容。研究根据是根据国家有关部门法规、政策、规程和规范，其重要根据为：（1）《常德市国民经济和社会发展第十个五年计划》；（2）《常德市都市总体规划1999－》；（3）场址所在地1：1000现实状况地形图；（4）常德市规划局发出《地块规划设计条件》；（5）《投资项目可行性研究指南（试用版）》，国家计委计办投资[]15号审定；（6）国家计委、建设部联合颁发《建设项目经济评价措施与参数（第二版）》；（7）建设部建标[]205号《房地产开发项目经济评价措施》；（8）其他有关专业设计规范；（9）常德市记录局、房产局等政府部门公布数据；（10）建设方提供其他有关资料。4、项目提出理由以来，常德市改革开放不停深入，国民经济稳步增长，社会事业长足发展，都市面貌焕然一新，都市基础设施日益完善。根据《常德市都市总体规划1999-》，都市范围将由1998年终48.25平方公里扩大至60平方公里和95平方公里；都市人口将由1998年终47.25万人增长至60万人和100万人；江北城区近期发展重心将向西向北发展及合适向东发展。而本项目位置正处在都市发展框架之内。本项目地处常德家俱产业园之内，位于皂果路和南坪路交汇处西南侧。该项目已基本上建成，估计12月底可试营业，该项目具有现代建筑风格家俱大市场，既能满足常德市民二十一世纪新住房规定，又扩大了常德市家居产业园经营面积，提高常德市都市品味。此研究汇报意在通过对有关状况详细调查基础上进行可行性分析，作为本项目投资开发决策根据及项目招商、融资参照根据。二、项目概况1、建设地点本项目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。该区域地段优越，是常德家俱产业园最佳地段，经济活跃，交通便利。（与常德火车站，汽车总站毗邻）2、项目建设规模与目规划占地25346平方米（含公用道路、绿化用地），实际建设用地19459.81，总建筑面积约45865平方米，其中：家居经营商铺29355㎡，住宅16510㎡，该项目总投资为6105万元。（1）建设期限：12月—12月。（2）建设目：本项目重要是为了顺应常德市都市发展战略需要，以市场化运作方式建设一种环境优美、功能完善家居市场，满足湘西北消费群体家居购物需求，为家居产业园经营户提供住宅服务，同步扩大家居产业园经营范围。（3）项目总投资项目总投资：6105万元。项目建设资金来源：企业自筹、银行贷款。（4）项目经济效益项目建成后，实现收入10409万元，实际收入为9977万元，净利润1506万元，投资利润率到达25.6%，投资利税率到达37.5%，税后财务内部收益率13.15%，投资回收期5.7年。（5）项目社会效益a、项目可提供2.9万平方米市场铺位和1.6万平方米住宅，满足消费者需求；b、项目是常德市家俱产业园一种重要构成部分，对发展常德市家俱产业一种重要增进作用。c、带动有关产业发展，直接、间接带动建材、冶金、机械等60多种部门和行业发展，每增长投入1亿元带动有关产业增长1.479亿元投入；三、重要经济技术指标重要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总用地面积m219459.81实际建设用地2总建筑面积m245865家俱经营用房29355m23住宅户数户1364建筑密度%49.55容积率2.36绿化系数%157建设总工期年2.08总投资万元61059总收入万元1040910财务费用万元30011销售税金万元57212所得税万元50013利润总额万元343214税后利润万元293215投资利润率%59.616投资利税率%81.3四、问题与提议本项目开发与常德市人民政府《常德市鼓励发展家俱产业若干政策》常政办发（）14号文献精神是一致，其总体方向符合政策导向。通过对市场需求、工程方案以及财务效益等方面分析，项目是可行。在详细规划建设过程中，还需注意如下问题：1、重视建筑细节。尽管一种经营商铺项目地成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低级楼盘并列状况也不乏实例，就其原因无非是建筑产品细节上差异。在规划设计应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力争塑造一种具有优雅环境、文化内涵丰富、经济效益和鲜明个性人性化生活康居空间。2、贯彻“以人为本”、自然与“可持续发展”思想，以建设生态型经营环境空间为规划目，满足家俱商铺安全性、耐久性和经济性，发明一种布局合理、功能齐备、环境优美现代家俱广场。第二章项目建设必要性一、项目建设符合国家产业政策近期我国固定资产投资调控政策总原则是合适控制投资规模，调整投资构造。国家规定房地产开发持续健康发展，提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活基本需要，保持国民经济健康发展。党十六汇报中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会奋斗目，而康居是小康社会最关键主体。二、项目建设是满足常德市和湘西北地区家俱广场实际需求常德市人民政府为了发展家俱产业，采用“商贸起步，产业跟进”开发思绪。而常德希豪房地产开发有限企业力争打造一种常德市最完美家居广场，常德市目前家居广场比较分散，重要有：一是火车站附近家俱产业园。该项目建筑面积为60000㎡，属二层临时建筑，重要建筑构造为轻纲建筑材料构成。而火车站广场前应为常德市示范工程和标志性建筑用地，也就是说假如该地区有其他项目开发，则火车站家居广场也许就会被拆除。二是金钻广场真优美家居广场，经营面积约10000㎡，该家居商铺开业不到六个月。由于金钻广场占地面积比较大，商铺比较多，许多商铺闲置，开发商为了搞活广场，采用一种临时措施，将部分商铺开发为经营家俱。而该家居商铺不符合规划规定，也属临时家居商铺。而汇美家居广场是一座永久性家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细部构造，从总图到消防均是按照家居商铺来进行建设。三、项目建设能满足常德市家俱产业广场需要根据《常德市都市总体规划1999-》，常德市都市范围将由1998年终48.25平方公里扩大至60平方公里和95平方公里；都市人口将由1998年终47.25万人增长至60万人和100万人。从1998年终到末，常德市净增都市人口8.75万人（含自然增长和机械增长），每年平均增长1.75万人。在不考虑有效购置力状况下，单从住房需求分析，常德市每年因人口增长而拉动住房需求将到达50万平方米（按日前本市人均居住建筑面积28.27平方米计算）。实际上常德市净增都市人口1.94万人，这一理想需求将到达55万平方米。此外都市外来人口购置需求也不容忽视，据记录，常德市目前外来人口购房比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求增长。从消费构造分析，伴随房地产市场发展，居民住房消费观念也发生了明显变化。改善型住房需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”老式观念。常德住房消费正由“居住型”向“享有型”转变。二次置业、三次置业消费群体逐渐扩大，“终极置业者”四、项目建设是增进都市建设，完善都市规划需要伴随都市建设步伐加紧和常德市都市发展重心转移，常德市都市发展日新月异。项目周围商业与居住气氛也在逐渐增强，学校、银行、集市已经形成，购物、上学、通讯、储蓄、就医也较为以便。在此修建家居产业广场具有得天独厚环境优势。对完善家居产业园片区都市规划，增进都市建设有重大意义。第三章项目市场分析营销方案一、常德市经济及家俱流通市场发展状况（一）常德市经济发展概况根据常德市记录局公布《常德市国民经济和社会发展记录公报》，全市实现地区生产总值583．37亿元，同比增长l2．5％，增幅比上年提高1.2个百分点。按常住人口计算，人均GDP1l064元。房地产开发完毕投资额为23．97亿元，增速高达63．3％。全市商品房屋销售面积达116．77万平方米，比上年增长43．3％；商品房屋销售额达11．2亿元，比上年增长16．5％。全市居民储蓄存款263.25亿元，比上年增长11．4％。全市人口自然增长率持续下降。年末总人口601．05万人，整年出生人口10779人，整年净增人口5908人，人口自然增长率1%。全市城镇化水平为31．8％。全市人民生活继续得到改善。城镇居民收入增长迅猛，消费升级步伐加紧。市区城镇居民可支配收入8871．67元，比上年增长12．3％，居民人均消费性支出6958．86元，比上年增长7．7％，市区城镇居民恩格尔系数36．1％。农民人均纯收入2953元，比上年增长15．8％，农民人均生活消费支出2564元，比上年增长16％，农村居民恩格尔系数53.7%。据前三个季度记录数据分析，常德市国民经济和社会发展在国家宏观经济调控大背景中，仍然保持较高发展速度，步入可持续健康发展轨道。（二）常德市家居流通市场发展状况商品流通市场是连接生产与消费纽带，是生产—流通—消费链条中间环节。根据常德市家俱工业协会记录调查，常德市最大家俱两个流通市场销售额为2亿元，其中外地家俱产品销售额达1．4亿元，当地产品销售额达0．6亿元。外地家俱产品70％通过家俱流通市场销售，当地家俱产品30％通过家俱流通市场销售。假如加上外地采购和单位团购，常德市每年家俱销售量近4.8亿元至5.8亿元。而加上家饰、灯饰以及卫生洁具、厨具等家居销售量，常德市每年家居销售量过10亿元。外地家俱产品与当地家俱产品在生产发展和消费品味上互相影响、互相作用、互相渗透。由于常德市流通市场构成特点，因此常德市家俱流通市场潜力和发展前景与整个家俱生产现实状况和发展，整个消费者构成现实状况与变化密不可分。1、全国家俱产业发展现实状况据中国轻工业信息中心记录，全国家俱行业调整产业构造，努力开拓国内外市场，获得了优秀成绩，生产、内销、出口均展现出高速发展态势，为未来发展打下了良好基础。国有及规模以上企业整年完毕产值952．92亿元，同比增长34．15％，产销率为98．15％，销售收入增长32．28％，利税总额增长29．79％。全行业实现总产值2650亿元。据海关记录，整年出口总额突破100亿美元大关，到达103．53亿美元，同比增长39．3％；整年进口7．26亿美元，增长26．28％。家居行业高速发展是由于国民经济持续高速发展、人民生活水平不停提高和国际市场需求旺盛大好形势推进成果。整年家居行业发展有如下几种特点：一是生产规模不停扩大。二是产品质量不停提高，花色品种不停增长，多功能性产品不停涌现，产品愈加丰富多彩。三是产业集群和特色区域逐渐形成。四是家俱城建设方兴未艾。规模越来越大，水平越来越高。同步一批经销商队伍已经形成，对增进家居产品流通和销售起了重要作用。五是家俱出口增势强劲。尽管受到美国木制卧房家俱反倾销影响，但出口仍呈高速增长。1—10月出口80．47亿美元，增速37．83％。美国商务部终裁后，11月份超高速增长，月增10．57亿美元；12月份出口12．49亿美元，创出新高。总体上说美国终裁修改后平均6．65％税率对多数对美出口企业有利。目前对美出口平稳增长。六是在高速发展中也存在不少问题：重要是有某些地区和产品盲目发展，导致与国民经济和人民生活需求不够协调，高档产品局限性，中低级产能过剩，竞争剧烈；人才缺乏，管理水平不高，劳动生产率还处在较低水平；资源缺乏，土地供应局限性，能源紧张也将制约家俱行业发展。2．常德市家居产业现实状况一是家居产业初具规模。，常德市委、市政府为了培育常德市新经济增长点，发展家居产业、出台了一系列优惠政策，把家俱产业确定为常德市经济增长总量重要工程项目和支柱产业。既有家俱生产企业100余家，其中机械设备现代化生产企业10余家，年产值2亿余元。二是市场拥有率上升。，家俱市场规模小，不成气候，销售品种几乎所有是外地产品，生产企业也只能生产简朴实木家俱。，通过五年时间，培育了火车站家居城、真优美家居广场两个大型家居市场，经营户由50余户发展到330余户，（仅指两个市场）销售额达2亿元，当地产品市场拥有率升至30％。税费从本来低税赋、免收费到年收税费200余万元。三是家居产业凸显优势。(1)家居产品种类逐渐丰富。(2)生产成本低，销售价格低。(3)常德市有丰富竹木资源，为发展特色、环境保护家俱产品奠定了基础。(4)质量逐渐上升。质量由本来粗放型发展到目前精细化。(5)外销产品占比上升。外销产品占当地生产量10％。四是存在问题：(1)著名企业不多，家庭式小家俱企业占主体。(2)产品开发滞后。(3)外地产品市场拥有率高。⑷家饰、灯饰、厨、卫等产品，几乎是外来产品。3、常德市家俱流通市场发展现实状况常德市成气候、成规模专业家俱流通市场仅有火车站家俱城和真优美家居广场两个市场。火车站家俱城经营面积约6万平方米，经营客户约300户，经营形式为租赁经营，属场地局限，经营户到达饱和。火车站家俱城经营场址是以21层高楼批地，未来是常德市国道口标志性建筑。常德市委、市政府在家俱产业园正式启动前，为带动家俱产业园全面开发和建设，以2年期临时建筑作为首期工程，建成家俱、家饰城，吸引经营者入场经营，经营形式为租赁经营。火车站家俱城建设初期，因规划原因，存在消防隐患。虽然火车站家俱城按照政府规定2年一批继续经营，不过火车站家俱城因政府计划用地内容不变和消防原因会适时取消，迁址经营。真优美家居广场经营面积约1万平方米，经营户约30户，经营形式为租赁经营，因场地局限，经营户到达饱和。并且市场内均无仓储中心，导致了仓储与销售脱节弊端。二、常德市家俱流通市场发展趋势㈠、全国家俱产业发展趋势中国家俱行业正处在生命周期第二阶段即成长期。近十年来中国家俱行业经历了第一种高速发展期，重要是以量扩张为主，初步建立起了门类齐全、与国际接轨完整工业体系，产品能基本满足经济发展和人民生活需要以及国际市场出口需要。未来五到十年，在国内经济高速发展、人民生活水平稳步提高和国际市场需求旺盛、国际家俱产业转移大背景下，中国家俱行业迎来第二个高速发展期。这个时期重要不是在量扩张，而是质提高。用高新技术改造老式产业，转变增长方式，提高产品质量，实现第二次飞跃，基本实现由家俱生产大国向强国跨越目。(1)家俱企业向规模化、专业化、品牌化趋势发展。(2)家俱企业向集群化、特色产业区域不停形成趋势发展。(3)家俱产品向功能化、多元化、时尚化趋势发展。(4)国际家俱产业构造调整，加速向中国转移趋势。我国良好投资环境和产业配套水平以及低廉劳动力将继续吸引大量外资注入。欧元升值，美元贬值，使欧洲家俱企业原辅材料涨价，出口受阻，将加速向中国转移。美国、日本、韩国亦是如此。(5)家俱市场向国际化趋势发展。世界家俱商把目光集聚中国，今年家俱零关税，进口家俱将深入扩大。国际上大经销商也看中中国巨大潜在发展中市场。(6)家俱流通向专业化、梯度化趋势发展。面对洋家俱商攻打，我们家俱流通企业必须改造目前无限扩大场地做法，要有特色，专业细分，大中都市、中小城镇梯度化经营。(7)出口国家和地区多元化，出口产品多样化趋势。美国对中国木制卧房家俱反倾销使中国全行业受到了教育，同步也增进了我国家俱出口国家和地区多元化及产品多元化趋势形成。目前我国出口国家增长到100多种，但近期仍以美国为主，欧洲和其他地区会增长很快。(8)家俱会展国际化、专业化、大型化趋势。目前上海、广东几大家俱展展位供不应求，国外采购商持续增长。几大展会将成为世界级展会，与诸多专业展会相结合，中国将成为世界家俱采购中心．(9)全国家俱行业协会结合“十五”期间家俱行业发展态势，结合国家发展规划，认为“十一五”期间，按GDP增幅7％左右，家俱行业增长15％，出口增长20％为宜。从九个方面充足表明，家俱行业发展空间大。㈡、常德市家俱产业发展趋势以来，常德市委、市政府一直把家俱产业作为常德市支柱产业，在政策上予以扶植，专门出台了《常德市鼓励发展家俱产业若干政策》，在207国道饶城线皂果路以西两侧建立1平方公里家俱产业园，争取3年完毕，5年成为常德市支柱产业之一。为进入园区生产、经营者提供场地和配套服务，专门成立了由市长(副市长)为组长发展家俱产业指导协调小组。常德市家俱市场占据了天时、地利、人和优势，常德市家俱市场以创立常德市特色家俱产业为契机将会得到更大发展。(1)紧跟国家家俱市场发展大趋势，抓住机遇，大力发展常德市特色、环境保护家俱产业。(2)根据消费群体特点，走规模效益之路，整合产业链，发明特色产品。(3)根据常德市竹木资源丰富特点，引进品牌家俱企业，带动整个家俱产业发展。(4)根据当地家俱产品多而杂特点，提高设计水平，加大市场宣传，树立品牌，以品牌创效益，扩大常德市家俱产业著名度，带动整个家俱产业发展。（两个市场）家俱销售额到达2亿元，比销售额1亿元翻了一番，复合增长率达20％。按照中国家俱行业协会“十一五”提议，家俱增长率15％较为合适，常德市家俱产业受政府政策扶持，处在成长期，可以以此作为估算根据，在“十一五”期间，以常德市家俱产业产值2亿元基数计算，常德市家俱产值可达4.6亿元。可达15亿元，家俱市场前景十分可观。㈢、常德市家俱流通市场发展趋势除家俱产业发展趋势影响常德市家俱流通市场外，还从消费者，房地产、区域和交通影响常德市家俱流通市场四个重要原因着手，全面分析常德市家俱流通市场发展趋势。(1)从消费者收入和恩格尔系数分析：根据国家记录局都市社会经济调查总队调查文献资料《我国居民收入群体与消费构造研究》结论：①处在金字塔顶端高收入阶层，人口靠近4500万，占都市人口10％左右，占全体人口3．5％左右．他们人均可支配收入靠近0元，这个阶层消费倾向最低，恩格尔系数已降至15％如下，到达了发达国家平均水平，其所进行消费是一种富裕型消费。②处在金字塔中部中等收入阶层，总人口在4．5亿左右。其人均可支配收入或人均纯收入在6000至7000元之间，这个阶层边际消费倾向居中，恩格尔系数在35％左右，其消费正在从小康型向富裕型、从数量追求型向质量追求型转变。③处在收入”金字塔”底部低收入阶层，总人口在7亿上下。他们人均可支配收入或纯收入低于元，这个阶层边际消费倾向最高但收入增长缓慢，恩格尔系数在50％左右，其消费尚处在温饱有余阶段。在这个阶层中，尚有8000万左右人均纯收入低于700元农村人口，其恩格尔系数在60％以上。至，我国GDP每年平均按8％速度增长，居民收入以两位数增长，扣除物价增长原因，收入增长率仍然靠近10％。通过几年积累，思格尔系数在15％左右消费人群，积累了庞大金融资产，为了资产保值、增值需要，这部分人群会加大投资力度。几年来股市跌跌不休，至今风险仍然没有释放殆尽，债市收益太低，由于对中国发展保有信心，这部分人群往往会把金融资产适时地、有选择地投资到风险相对较低、升值潜力大住宅和铺面上去。思格尔系数在35％左右消费人群从小康型步入富裕型，生活从数量追求型向质量追求型转变。这个群体约为4．5亿人，从市场角度看，对于家俱市场而言是目前目消费群体，数量可观。恩格尔系数在50％左右消费人群从温饱型步入小康型，生活品质发生变化，开始关注用、住品味。这个群体约为7亿人如下，从市场角度看，对于家俱市场而言是潜在消费群体，数量庞大。由此可见，低、中、高档家俱市场蕴藏着巨大商机和潜力。(2)从房地产发展状况分析：①1986年至房地产投资年均增长速度为35．9％。销售量到达32231．64万子方米，比增长4514万平方米，比1997年至年平均销售量4118万平方米多396万平方米，其中住宅部分占比达90％，商铺占比达10％。住宅和商铺增长有力地拉动了住家家俱和办公家俱需求，带动了家俱市场发展。②工业化、城镇化建设，人口净增长，一会增长城镇人口数量，二会提高人民生活水平，与此对应会拉动居民房地产市场有效增长，必然拉动家俱产业发展。(3)从常德市地理位置和交通状况分析常德市位于焦柳铁路、石长铁路、207、319国道、湘北干线以及常长高速公路交汇处。根据《国家重点干线公路网常德过境方案规划汇报》和《常德市公路规划网》(1991-)战略目，在三十年规划期要建成由国道、省道构成“四纵四横四联线”高等级公路主骨架，形成干支相联现代公路网络。其中有常德至长沙、常德至张家界、常德至荆沙、常德至吉首、常德至岳阳、常德至邵阳高等级公路共6条线路通过常德市区，与城区内主干道及市区外干支公路相连通，从而构成了常德市区与周围地区四通八达公路交通网。常德市以其优越位置和交通条件，被列入全国60个交通主枢纽之一。常德至张家界高速公路即将于12月26日通车。伴随6个高速公路逐渐贯穿，常德市家俱市场辐射力可达周围200—300公里，辐射范围比100公里扩展了2—3倍，为常德市家俱市场带来了更多潜在消费群根据常德市政府《常德市1999年-都市总体规划方案》远景规划，到常德市中心城区人口发展到近100万。常德市城区面积55．9平方公里，人口53．76万，城镇面积持续、有序地发展扩大，人口增长，从理论上计算，意味着全市在中平均每年将新增都市人口2．89余万人，按3口人家粗略计算，新增住房需求近1万余户，按新增住房住户1万余户。从1998年末至末，常德市净增都市人口8．75万人(含自然增长和机械增长)，每年平均增长1．75万人，而常德市净增都市人口1．94万人，超过平均增长数，从一种侧面充足佐证了都市人口净增长已成不可逆转趋势，带动常德市房地产业强劲发展，对应地拉动了家俱产业蓬勃发展。根据常德市房地产管理局公布《常德市房地产预警预报系统市场形势分析汇报》资料显示，实有房屋建筑面积2837．2万平方米，15．85万栋，其中住宅建筑面积l519．8万平方米，人均住宅建筑面积28．27平方米。常德市人均居住面积按家庭住宅面积120平方米小康原则相差近100平方米，预示着房屋更新量大。全国家俱产业发展趋势，昭示着未来会有更多企业参与到常德市流通市场来，更多、更新家俱产品会通过常德市家俱流通市场展示给消费者，销售给消费者。以常德市家俱流通市场销售额2亿元为基数，取中国家俱行业协会预测家俱产业增长率保守数字15％，产销率98％计算，，通过家俱流通市场流通量到达4．6亿元，比增长流通量2.6亿元。伴随国民经济发展，居民收入不停提高而变化，中、小都市消费构造和消费升级步伐加紧，外地家俱产业不会轻易放弃常德市家俱流通市场，当地家俱产业也会加大占领常德市家俱流通市场份额，通过常德市流通市场扩大产值，增长销售量。可以预见，，家俱流通市场实际流通量要不小于4．6亿元，增长量不小于2．6亿元。消费群体扩大，首先会吸引更多企业参与到常德市家俱流通市场来，另首先会增长流通量。消费群体构成和消费品味变化，缩短了消费周期，增长消费频率，增长购置次数，家俱产品更新换代步伐加紧，同样会吸引更多企业参与到常德市家俱流通市场来，也会加大家俱流通市场流通量。通过四个方面分析，常德市家俱流通市场蕴涵较大发展空间和升值潜力。由于既有两个最大家俱流通市场几乎饱和，增量部分必须通过增长新流通市场来消化。通过火车站家俱城和真优美家居广场两个专业市场销售额和面积对比测算，需要3个“汇美家居广场”才能消化家俱新增流通量。从严谨角度出发，考虑到高档家俱价格原因，则至少需要2个“汇美家居广场”才能消化家俱新增流通量。由于家俱销售系展示性销售，经营场地规定较大，受土地调控限制，在“汇美家居广场”未形成气候前，不也许产生新家俱流通市场，因此昭示着“汇美家居广场”具有明确市场前景。只要“汇美家居广场”市场定位精确，受家俱生产和消费强力带动，具有大升值空间。“汇美家居广场”市场定位精确，还可以扩大项目销售目群体，有利项目销售．三、项目市场分析顺应常德市家俱市场发展潜力、资源和交通方面优势，“汇美家居广场”应时而生，具有如下特点：㈠“汇美家居广场”规模“汇美家居广场’’占地面积29亩，总建筑面积45865平方米，框架构造，共六层。其中一、二层为市场部分，整体框架构造，未分栋，一至四区为家俱经营场所，五区为市场主入口、水电及消防配套设施和商品集中展示场所。市场部分总建筑面积29355平方米。三至六层为住宅部分，分10栋，每层四层，一至四区上各有5栋住宅，共有136套住宅。住宅部分总建筑面积16510平方米。㈡、位置及交通“汇美家居广场”坐落于常德市家俱产业园内，北临207国道，南临三星路，东临皂果路，西临市场路，与天下粮仓，水果市场、钢材及建材市市场、服装市场、糖酒副食品市场、火车站、汽车总站、短途汽车站毗邻、通过207国道、皂果路、三星路城区主干道，可通往全市各个方向。㈢、项目设计优势1、项目四面临街，其中207国道网聚周围各市县人流、皂果路接纳常德市区人流，三星路接纳项目附近人流。2、项目多入口设计带来多重人流系统，整体四面均匀设置八个出入口，既利于分散消费者人流，又防止了边角位出现。3、项目主入口设计有近600平方米中庭大厅，首先便于消费者购物休闲，另首先可以尽显项目形象，有助于后来经营场地宣传活动开展和物业管理。4、项目铺面实用率高达70％以上，为业主提供实惠。5、项目商铺分割最小只有6平方米，可以任意组合，有助于经有助于投资，减少风险。6、项目发达交通系统设计有助于消费者流动。7、项目功能分区明确，有助于经营和消费，提高项目形象和档次。㈣、政府服务和管理常德市政府就把家俱产业作为支柱产业来发展，制定一系列优惠政策鼓励家俱市场开发、家俱产业生产和经营。专门成立常德市发展家俱产业指导协调小组。由市长(副市长)任组长，各职能部门负责人和副负责人为小组组员。指导协调小组负责产业园总体规划审定；建设中重大问题协调；产业园投资，生产机关内应优惠政策制定和贯彻；协助开发商组织重大招商活动。指导协调小组下设办公室，负责指导协调小组平常工作。产业园形成一定规模后，成立常德市家俱产业园管理办公室，管理园区行政社会事务、实行“多家事一家管，多家费一家收”。在管理办公室未组建之前，由市家俱产业办公室代行管理办公室职能。常德市各级政府、各有关部门和单位，积极支持家俱产业园建设和发展，对波及到产业园事宜，明确一名领导分管，指定有关科室承接。应由市直有关部门为产业园提供配套与服务，有关部门要根据产业园统一规划与开发建设规定，纳入各自工作计划，与产业园建设发展同步。㈤、预售状况截止7月31日，住宅预售率达100％，铺面认购率达6．97％。铺面预租率达49．79％。7月11日，联邦家私、艾迪尔家私、兴利万家私、全友家私与该企业签订租赁协议，租赁面积4000多平方米。四、项目营销方案和销售计划分析(一)、产品方案及价格设计“汇美家居广场”项目分住宅部分和市场部分两个部分，住宅部分10栋，每栋4层，共136套住宅，销售均价889元／平方米；市场部分二层，共分铺面1760个，一层铺面806个，二层铺面954个。市场部分一层建筑面积12183平方米，销售均价5200元／平方米，夹层建筑面积3847平方米，销售均价1500元／平方米，二层建筑面积13325平方米，销售均价2738元／平方米。一、二层销售总均价为3969元／平方米，根据项目销售方略，投资者购置商铺可获得一次性返还租金24％(年回报率8％)，即折合销售均价为3016元／平方米，就其价格方面在常德（二）、市场定位为增进销售工作推开开发商将“汇美家居广场“商铺划分较小且价格较低，一般百姓均有能力购置。80％铺面面积为8.59平方米—17．22平方米，对应铺面单价为2378元／平方米—5200元／平方米，以银行五成按揭计算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—1元之间，资金压力小，投资获利简朴。因此目客户群体可以覆盖常德市绝大部分市民。1、从职业划分客户群体：(1)经营群体：经营群体锁定在中小经营户上，是项目重要投资者。这部分投资者对行业较为熟悉，因此投资较为理性，有自己思维和想法，不过也勇于投资和承担风险。虽然数量不多，不过是“汇美家居广场“强化拓展客户群体。(2)、其他职业：锁定在中高级管理人员、公务员、政府官员基础上，向老师、企业员工、其他行业中小个体户等方面扩散。2、从年龄上划分客户群体：在考虑巩固中年人目消费主体同步，可考虑向两端拓展，挖掘年轻人和老年人等被竞争对手遗忘客户。重要通过低风险、低首付和高回报来减少置业门槛和打消疑虑。3、从性别上划分客户群体：在把男性作为投资决策土体基础上，挖掘某些经济独立、有投资意识女性投资者。（三）、项目销售方略与收益分析销售方略与投资者收益分析：、(1)、销售方略：①投资低风险。所有商铺带租金发售，年回报率8％。后投资者如续租，年回报率将超过12％。第投资者还可以选择由开发商原价回购。②投资低门槛。投资者在购置商铺时，开发商一次性返还销售价款24％(年回报率8％)。80％铺面面积为8．59平方米—17．22平方米，对应铺面单价为2378元／平方米—5200元／平方米，以银行五成按揭计算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—1元之间。随机抽取两个样本进行定量分析(详细见第2点投资者收益分析)：①投资者按揭贷款36000元购置17．22平方米商铺，根据测算，投资者第一年，月租金抵月供盈余为-48元，次年，月租金抵月供盈余为-23元，第三年，月租金抵月供盈余为2元。十年本益和为118396元(扣除按揭贷款利息后余额)，十年净收益为44600元(扣除按揭贷款利息后余额)，年复合收益率为5．39％。②投资者按揭贷款7000元购置8．59平方米商铺，根据测算，投资者第一年，租金抵月供盈余为6元，次年，租金抵月供盈余为11元，第三年，租金抵月供盈余为102元。十年本益和为27l77元(扣除按揭贷款利息后余额)，十年净收益为10512元(扣除按揭贷款利息后余额)，年复合收益率为5．58％。无论是定性还是定量分析，投资者虽然是按揭投资本项目，也有投资价值。并且选择合适按揭成数，从按揭第一年开始，月租金抵月供后盈余不小于零。因此不管是个人全额投资，还是按揭贷款投资，本项目均有实实在在投资价值，适合全民投资。③高回报率，高升值潜力。一开发商对投资者按8％I~I报率返还租金。二伴随家俱产业生产与消费强力带动，对“汇美家居广场”市场定价而言，具有高升值潜力。2、投资者收益分析：随机抽样分析表单位：面积：平方米，单价：元/平方米，金额：元单元面积单价价值五成十年按揭贷款应交首付月租金收入抵扣三年租金额实际首付B108217．2244187607838039380395071825819781B25288．591718085908590114.54123.24466.8第一年按揭月供盈余次年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投资本益和十年净收益复合年收益率540－48515－23490214440118396446005．39%10561001195．46102280827177105125．58%注：1、本例中月供为五年十成按揭递减法第一，二、三年中最大月供数．2、盈余为租金抵月供后余额．3、十年净收益为总租金收入—投资额—总按揭贷款利息．（四）、项目营销方略可行性分析由于我国计划国民收入到达小康水平，CDP则将以年平均7％速度增长。伴随城镇居民收入不停提高，受人类追求生活品质天然动力推进，家俱产业前景十分可观。对一种新兴市场而言，一般会经历一种市场培育期。在培育期间，政府和开发商会以多种优惠手段搞活市场，一但成功后，则或取消优惠或按市场发展状况合适减少优惠政策程度。“汇美家居广场”7月8日开业，计划培育期二年，铺面投资者签约租期，后可续租。商铺经营户租赁租金原则：市场楼层汇美家居广场开业起租之日起第一、二年月租金原则第三年月租金原则第四、五年月租金原则一层17元/月22元/月26元/月夹层4元/月7元/月12元/月二层10元/月14元/月18元/月商铺经营户优惠措施：项目汇美家居广场开业后首年租赁期内第一季度第二季度第三季度第四季度次年至第五年租金优惠期限前3个月3个月3个月3个月租金收取比例免收租金按正常原则30%收取按正常原则60%收取按正常原则80%收取按正常原则收取备注租金优惠期间，租户必须交纳管理费；租金折扣优惠属一次性享有，不做累加。根据“汇美家居广场”租赁租金原则和优惠措施测算，开发商收益状况如下：7月至12月市场经营租赁租金收入：(12183×17+13325×10+3847×4)×6×15％=32(万元)1月至12月市场经营租赁租金收入：(12183×17+13325×10+3847×4)×12×85％=362．87(万元)1月至12月市场经营租赁租金收入：(12183×17+13325×10+3847×4)×6+(12183×22+13325×14+3847×7)=502．35(万元)1月至12月市场经营租赁租金收入：(12183×22+13325×14+3847×7)×6+(12183×26+13325×18+3847×12)=650．57(万元)1月至12月市场经营租赁租金收入：(12183×26+13325×18+3847×12)×12=723．33万元从“汇美家居广场”租赁政策来看：家俱产业园及周围市场市场经营租赁收入为20元／平方米～30元／平方米，“汇美家居广场”月租对比最低租金20元／平方米要低3元，租赁原则起步较低，然后伴随市场逐渐走旺，渐次走高，符合家俱产业宏、微观发展趋势。从定量分析表明：对开发商而言，虽然在销售时一次性返还租金24％(年回报率8％)，不过7月至获得租金收入897万元。经营租金收入723万元，扣除营业税及附加40万元(723．33×5．5％=39．78万元)为683万元，与按年回报率8％计算予以投资者总投资收益681万元相抵略有盈余。开发商实行一系列销售、经营方略，不仅销售出了所有铺面，并且还获得了超过销售预期长期收益。（五）、项目销售计划销售计划共分五个阶段：第一阶段：12月—12月，住宅预售率50％：第二阶段：1月—12月，住宅预售率100％铺面预售率20％．铺面预租率50％：第三阶段：1月一一12月，铺面销售率40％铺面预租率100％第四阶段：1月——12月，铺面销售率70％第五阶段：1月——12月，铺面销售率100％（六）、项目销售计划调查结论截止7月31日，按住户数记录，预售率为100％，铺面认购率14％，预租率49．79％。结合宏观政策、开发商详细营销方略和经营思绪，通过调查和分析：估计该项目销售计划和租赁计划可以实现。第四章项目选址及建设条件一、项目选址项目选址于常德市江北城区南坪路以南，皂果路以西。该项目地块属新城区，用地性质为商住用地，用地区域内交通便捷，都市基础设施及居民生活配套设施较完善。该区域虽是常德市新城区，但伴随都市建设步伐加紧，目前人气很旺，购物、就医、上学、储蓄投资都非常以便。二、建设条件1、位置优越本项目建设地段位于南坪路以南，地处家居产业园片区，该区域是都市发展经济重心。通过南坪路、皂果路可通往城区各个方向，周围商业银行、学校、农贸市场应有尽有。因此开发建设汇美家居广场，具有得天独厚环境优势。2、交通以便本项目地段交通优势明显，北面紧邻南坪路，市内有多条公交线路通过此地，并通往市区各个方向。其四通八达交通优势，为本项目开发建设提供良好交通环境。3、建设场区“五通”条件具有小区周围市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善路、水、电、气、通信等市政设施。供水：都市自来水管网供水。供电：项目区域紧邻供电线路，电源直接从都市供电系统引入。煤气：可以直接从邻近都市燃气管道预留口接入。通讯：直接由常德市电信局通信网接入。场地：场地平整。第五章建设规模、功能原则及建设进度一、建筑面积和内容汇美家居广场建设总用地面积19459.81m2，初步规划总建筑面积该家俱广场建设规划考虑到周围实际状况，提议以多层房屋为主，主出入口设在皂果路，以保证交畅通通。二、功能设施原则1、建筑使用功能汇美家居广场总建筑面积为45856㎡，其中家俱经营商铺29355㎡。该商铺为全框架构造，分为一、二、三、四、五区。家俱经营商铺为二层，一、二、三、四区为家俱经营场所，五区临皂果路，为市场主出入口和水、电、消防配套设施及商品集中展示区。三至六层为住宅区，共10栋，住宅部分建筑面积为16510㎡，计136套。近来商居小区发展趋势是空间功能规定愈加明确，设备和装修上愈加体现个性，其人性化，配套和环境协调是发展趋势。商铺灵活性和适应性规定更高。并使商铺空间有也许再划分，同步也必须到达国家规定目。根据这一趋势，汇美家居广场商铺建筑功能和配套设施按对应原则规划设计，尤其要重视与家俱市场经营风格融为一体。2、设施原则商铺室内环境，设备与设施以及消防、安全防护等基本规定符合国家有关规范。（1）商铺装饰及设施原则：商铺初装修。①外墙：高级外墙漆和瓷砖；②内墙：仿瓷“888”涂料；③顶棚：“888”仿瓷涂料；④地面：毛地面；⑤门窗：高级铝合金窗；防盗门；（2）园区配套设施：园区设有院内花坛、草地、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、广播及通信系统以及保安监视系统等。3、建设进度该项目自9月动工建设以来，目前主体工程已基本完毕，住宅部分已经所有销售完毕，商铺部分正在热销之中，估计12月28日可试营业。第六章建设方案一、建设场地环境1、地形本项目建设场地呈长方形形状，地形较平坦，地块高程约32米2、场地自然条件①地貌：场地位于常德市江北城区，地貌上属平原岗地类型，为河流岗地冲积平原，其地貌单元属沅江北岸Ⅰ级阶地范围。②气象资料：（1）历年平均气温16（2）历年最高气温40（3）历年最低气温-13（4）历年平均降雨量1373（5）历年最大降雨量mm（6）历年最小降雨量927（7）历年平均气压1011.8毫巴（8）历年最高气压7032.6毫巴（9）历年最低气压1032.6毫巴（10）历年平均相对湿度81%（11）历年最大绝对湿度42.8%（12）历年最小绝对湿度1.9%（13）历年平均蒸发量1173（14）历年月平均最大蒸发量202（15）历年月平均最小蒸发量36（16）历年平均风速2.1m（17）历年最大风速22m（18）历年主导风向NNE（19）历年最大积雪深度200（20）历年土壤最大冻结深度20③水文地质拟建工程项目场地内有赋存于杂填土中滞水及赋存于圆砾-卵石层孔隙潜水两种。滞水赋存于杂填土中，以地表水入渗为重要补给源，潜水赋存于圆砾卵石层中，具有承压性质，水量大，为场地内重要地下水类型。但场地内地下水对混凝土及其中钢筋无腐蚀。④地震烈度：根据建设部建抗（1993）13号《有关执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定告知》和省建抗（1993）44号《有关抗震设施烈度有关规定告知》，本工程按常德市地区原则，设防烈度规定为7度。⑤地基土工程地质评价：根据《岩土工程勘察规范》（GB50021-94）、《建设地基基础设施规范》（GBJ7-89）、《建筑抗震设计规范》（GBJ11-89）、《土分类原则》（GBJ145-90）。根据邻近地质勘察汇报，地基土重要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积（沼）相堆积层构成，地质物理力学性质很好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。二、总体规划布局规划布局总思想：坚持以人为本，重视生态环境，坚持经济效益、环境效益、社会效益相结合原则。1、片区规划常德市规划局已对该地块用地性质进行了规定，以商居楼为主。目前，该片区市政配套设施较齐全。2、家俱广场整体规划设计原则①根据地形现实状况综合考虑经济效益和社会效益；②综合服务配套设施齐全；③体现小区独特整体建筑风格，增长识别性；④充足运用地块优势，考虑到该地块为家居产业园一部分，其一、二层均为商业用房，以增强开发商经济利益。3、总平面布局本项目区呈长方形用地现实状况，在进行总平面布局时，提议广场出入口设在皂果路，在用地范围内设两个组团，两个组团中是设置中型花园和公共建筑。一、二层均为商业用房，三至六层为住宅，其间距满足规划规定。总平面布置提议定位为重视环境效益、户型多样、布局灵活、设计新奇、便于管理较高原则家俱广场。4、交通组织家俱市场四面均临都市主干道，可以形成环形通道，环形通道兼消防通道和回车场用，满足消防补救宽度，对外直接与皂果路、南坪路相连。为了保证二楼商铺交通便捷，在五区设置重要楼梯和自动扶梯，此外设置六个出入口。机动车集中停放在停车场内，这样既满足总平面布置规范规定，又满足消防安全规定。而住宅人行通道设在四面。5、规划指标根据汇美家居广场初步方案及建设规模，规划指标见表6-1。三、建筑方案设计本工程设计波及建筑、构造、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等多种专业，设计时需遵照有关规范或规定，单体设计时还应符合国家现行有关强制性原则规定。表6-1建筑技术经济指标表序号项目名称指标备注1总用地面积19459.81实际建设用地2总建筑面积45000商业用房29000m23建筑层数2-6层4建筑总高度8-19.5米5建筑层高3-5米6建筑密度49.5%7建筑容积率1.958绿化率15%9居住户数136户1、建筑方案总体构思建设地块属家居产业园片区，位于南坪路以南，皂果路以西地段，由于处在家居产业园区内，其位置很特殊。基本规定是：建筑方案总体构思紧紧定位在家俱展销和批发零售这一中心主题，发明符合时代精神面貌现代化建筑，与周围建筑环境要协调统一。同步考虑到，由于社会经济发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境规定以及建筑技术、材料也提出了更高规定，因此，家居广场建筑风格和形式还应重视不受老式风格影响或限制，拟采用简洁现代构成手法，体现建筑时代气息和二十一世纪新家居广场理念。2、平面设计（1）主体工程。根据使用功能，一、二层为商铺，而三至六层住宅以三室二厅为基本户型。住宅屋面为弧形坡屋面，构成持续波浪，具有较强识别性。家居广场平面设计符合国家住宅建设基本原则和有关规范规定。（2）交通组织。人流主出入口设在小区西侧临规划巷道内（与南坪路相通），停车位为室外设部分集中停车位，紧靠环形车道。绿化方案要高起点、高原则，以发明优良人居栖息环境为目，点、线、面相结合。运用三层屋面区空闲绿地建筑小品设施，体现环境保护及都市生态规划理念，将花园引入自然、融入自然。3、立面设计立面造型设计突出现代商业建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黄、白色为基调，考虑与周围建筑和周围都市环境协调，体现简洁明快，有一定力度，使该项目建筑轮廊线优美和富于变化，并与规划区内优雅、友好、宁静环境既协调统一，又具有鲜明个性。四、构造设计根据邻近工程地质勘察汇报和本项目工程初步规划，工程基础和上部构造设计拟采用如下类型：1、基础选型及处理采用桩基础。2、上部构造多层住宅提议采用框架构造，设计规定：（1）建筑物及建筑构造安全等级均为一级。（2）本工程抗震设防烈度：七度。（3）建筑物抗震重要性类别：丙类。五、公用设施方案1、供水排水水源为都市自来水管网，进水管由2根DN100给水管供水，分别由南坪路和皂果路市政给水管网接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范规定设计如下：（1）用水原则和用水量住宅生活用水：300公斤/人.日，K=1.4；初步估算，生活用水及消防用水每天约360立方米。（2）给水都市自来水进水管规格为DN100，设2组水表装置。（3）室内给水和消防给水系统。1）室内生活给水：多层住宅由都市压力供水，采用下行上给式供水系统。2）一般消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管级成水平和立环供水系统。（4）室内外排水。排水采用清、污分流制，排水分别接入都市市政清、污排水管网。1）室内污水排放量按供水量80%-90%估算，每天约290立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入都市排水管网。2）室外雨水由有组织排水排入都市排水管网系统，雨水量按常德市城区暴雨强度公式计算。2、供电（1）供配电系统。1）供电电源及电压：供电电压为10KV电源，从都市供电网接出。2）重要电力供应指标：计算负荷为1280KW（住宅按每户6KW计，商业80W/m2计，同步用电系数取0.7），拟设置2台600KVA箱式变压器，变压器平均负荷率为91.2%，管线埋地敷设。3）计算方式：10KV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。（2）照明及电力设计。1）配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不一样母线段供出回路，至末端配电箱后对其供电；二级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按6KW/户计算。2）照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度原则按国标GB133-90中值选用。重要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由顾客装修选定。在公用建筑疏散楼梯口，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。3、燃气采用都市管道煤气供气方式。重要用气量为住宅区。煤气用量按民用建筑日煤气用量原则估算（每户每月40-50立方米），从都市燃气管道预留口接入。4、通风空调由住户自行购置。在临南坪路和皂果路设计时要注意室外机隐避性，主机外挂集中统一考虑，并做外遮栏装饰设计，以免影响市容。5、弱电设计（1）园区通信线路由常德市电信局统筹安排，项目单位协助办理。（2）园区内设保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。（3）园区内电视系统由常德市光纤电视网引入，每顾客设2-3个电视顾客盒。（4）园区内设火灾自动报警、消防联动系统。六、消防家俱广场消防是非常重要，由于家居广场内易燃物质比较多，因此消防方案必须精心设计并审查后才能组织施工。1、一、二层商场必须设置喷淋设备，因水池放在第五区地下室部分，考虑到该项目特殊性，在第五区地下室自备一台小型发电机组，当停电时，可由该发电机组及时向重要部位供电。2、园区内设环形消防通道，运用建筑四面都市道路系统，为消防补救提供有利交通应急条件。3、园区室外按规范设消火栓。第七章环境保护、绿化及节能一、环境保护环境保护是我国一项基本国策，该项目应严格按照《中华人民共和国环境保护法》有关规定制定详细环境保护方案，并报环境保护管理部门审定。1、施工中环境保护本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会导致污染。因此施工中对产生噪音较大机械设备加装隔音装置，对粉尘拟采用喷水除尘。2、项目建成后环境保护考虑到本项目是住宅楼小区，既要消防生活垃圾和生活污水对环境导致影响，又要处理好与周围环境互相影响。同步，应做好如下几种方面环境保护措施：A、严格控制商业污染源产生。B、防止超强度噪音和大气污染。C、搞好园林绿化，保护自然环境。D、实现小区垃圾袋装化，防止二次污染。小区内垃圾采用定点堆放，专人及时清理，保证整个小区环境清洁卫生。二、绿化根据地形将所有临街道路所有绿化，本项目绿化率可达15%，不过要实现本住宅小区为绿化住宅园区，单靠临街绿化是不够。本项目坚持“以人为本”基础，在设计中处理好自然、建筑和人三者之间友好统一，充足运用自然条件和人工手段来发明一种有助于人们舒适、健康生活环境。在三层屋面设置大型人造景观。三、节能充足提高能源运用率是每个工程项目都应积极遵照准则，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采用措施提高能源运用率。1、屋面采用红瓦坡屋面，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜寒冷侵入室内，减少无功损失，节省电能。2、变配电加装电容赔偿器，提高用电质量，提高电力功率原因，减少因无功损失，节省电能。3、敷设线路时，其导线截面积设计选用，充足考虑其机械强度、电压降、发热等原因，防止超负荷运行。4、电表、变压器、水泵以及用电设备尽量选用节能型，节省电能。第八章项目管理、物业管理与实行进度安排一、项目管理根据国家招投标法有关规定，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同步，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决防止出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建设实际需要构成有关部门和配置有关专业技术人员。二、物业管理物业管理是家俱产业园经营中极其重要服务性工作，它直接关系到整个项目开发能否顺利实行和房地产开发商信誉。目前已经联合组建了常德汇美家居经营管剪发展有限企业，并聘任原广东省家俱协会会长刘介元、原广州天河城商业广场总经理杨军艇为商业经营管理顾问，该企业江勇（常德市家俱工业协会秘书长）负责。配置专业工作人员，保证管理及时，服务热情周到；充足吸引国内外各地先进管理经验，制定出详细物业管理条例，物业管理收费原则，亦在充足征求各方面意见基础上，报物价部门同意。搞好绿化，美化环境，同步，建设某些便民服务措施，以保证小区安静、安全、文明、合适和以便。三、建设进度为了加紧工程建设步伐，在保证工程质量前提下，加强建设进程中各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，本工程工期为二年零五个月。即从破土动工至交付使用时间为二年零五个月。现将实行进度大体安排如下：1、9月-12月完毕施工前期准备工作，包括项目可研、勘探、设计、报建等。2、12月至9月完毕一期主体工程。3、8月至12月完毕二期工程。4、8月至12月完毕配套附属工程。5、12月竣工交付。第九章投资估算与资金筹措一、投资估算1、投资概况本投资估算为汇美家居广场项目建设投资，估算内容包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套建设费用、管理费用、销售费用及预备费等。项目总投资为6150万元。开发建设投资估算详见表9-1。2、编制根据(1)土建工程：参照目前常德市同类建筑单位工程造价。(2)安装工程参照常德市目前类似工程概算指标估算。(3)土地获得费用包括征地、赔偿、出让金及其他税费。二、资金筹措企业自筹和银行贷款。其中由企业自筹3000万元，房屋销售和银行按揭605万元，向银行或投资企业申请贷款2500万元。表9-1开发建设总投资估算表单位：万元序号工程项目或费用名称建筑面积（m2）建筑工程设备费安装工程其他费用合计一建筑安装工程费用1建筑工程4500039092道路工程353室外供配电及照明1204室外给排水及消防3405通讯、有线电视等管线预埋206通风、广播、监控系统等807绿化费130小计4634二其他费用1征地及拆迁费8308302建设单位管理费90903勘察设计费32324都市配套费及多种报建费1611615工程监理费1818小计1131三预备费160160四销售费用180180合计6105第十章项目投资效益分析1、项目销售收入预测。本项目收益来源于住宅销售收入、商业铺面销售收入和租金收入。常德市已进入常德市房地产预警预报系统楼盘总览表显示，常德市家俱产业家饰城门面价格4000元/平方米。根据本项目销售方略，购置门面投资者一次性按24%返还三年租金（年回报率8%），即相称于降价24%。降价前，商铺销售均价为3789元/平方米，降价后，销售均价为2880元/平方米，降价后销售均价与常德市家俱产业产业园销售均价处在下限。本项目一层商铺降价前销售均价为5200元/平方米，降价后销售均价为3952元/平方米。降价后销售均价与本市预警预报系统报盘价4000元/平方米对比，售均价下降了3%。二层销售均价为2378元/平方米，降价24%，销售均价为1807元/平方米。夹层1500元/平方米，降价24%，销售均价为1140元/平方米。可见项目具有明显价格优势，因此销售价格优势，因此销售价格有其合理性。本项目商铺实行产权式商铺。家俱产业园及周围市场市场经营租赁收入为20元/平方米~30元/平方米，“汇美家居广场”月租对比最低租金20元/平方米要低3元，租赁原则起步较低，然后伴随市场逐渐走旺，渐次走高，符合家俱产业宏、微观发展趋势。因此租金原则有其合理性。⑴住宅销售收入：住宅销售收入=16510/㎡×900元/㎡=1486万元⑵商业铺门面销售收入：10560万元一层商铺面销售收入=12183㎡×5200元/㎡=6335.16万元二层商铺面销售收入=13325㎡×2738元/㎡=3648.38万元夹层商铺面销售收入=3847㎡×1500元/㎡=577万元⑶商业铺门面实际销售收入：8026万元根据本项目销售方略，投资者购置商铺，按24%一次性向投资者返还租金，即相称于销售均价降价24%，实际销售收入：一层商铺面销售收入=0.76×12183㎡×5200元/㎡=4814.72万元二层商铺面销售收入=0.76×13325㎡×2738元/㎡=2772.76万元夹层商铺面销售收入=0.76×3847㎡×1500元/㎡=438.52万元⑷租金收入(见第四章第四节第三点项目营销方略可行性分析):根据“汇美家居广场”租赁政策,租金收入:897万元租金收入=32万元租金收入=363万元租金收入=502万元⑴+⑵合计总销售收入12046.54万元⑴+⑶合计总销售收入9512万元⑴+⑶+⑷合计总收入10409万元2、开发成本5835万元3、项目计算期销售费用约为180万元4、项目计算期管理费用约为90万元5、项目计算期销售期间财务费用300万元.6、经营税金及附加：本项目营业税及附加按经营收入5.5%计算,约为572万元。7、利润测算总成本费用=开发成本（5835）+管理费用（90）+销售费用（180）=6105万元项目按实现销售收入10409万元，总成本费用6105万元，营业税金及附加570万元，计算可实现利润总额3432万元。9、所得税500万元。10、净利润测算为2932万元项目现金流量和财务指标分析投资净利润率=税后利润/投资总额×100%=59.6%投资利税率=利税总额/投资总额×100%=81.3%投资回收期:静态投资回收期5.动态投资回收期5.78年（4）贷款偿还期=贷款偿还完后出现盈余年份－贷款开始支付年份+当年还贷款数额/当年可用于还款资金=3.25年(二)、不确定性分析1、盈亏平衡分析项目盈亏衡点BEP=固定成本/（实际总收入－可变成本－税金及附加）×100%=70.56%即销售率到达70.56%时,本项目可保本,或者按成本价1285元/平方米实现所有销售,项目可保本.2、敏感性分析常德市已进入常德市房地产预警预报系统楼盘总览表显示，常德市家俱产业家饰城门面价格4000元/平方米。由于本项目是产权式商铺，开发商采用了一次性返租24%销售方略，购置门面投资者一次性按24%返还三年租金（年回报率8%），即相称于降价24%。降价前，商铺销售均价为3597.