房地产开发行业2026W34：多部门密集发布新政房企商业模式迎来现房销售大考

内容目录预售变现售，房企商业模式面临大考 3情顾 3点市房手交跟踪 6新成（品宅径） 6二房交商住口径） 8点司内用况 10周策顾 12资议 14风险示 14图表目录图表1：本申一业指涨幅名 4图表2：本各易数表现 4图表3：近52周产块表现 4图表4：本涨前股（民元） 4图表5：本跌前股（民元） 5图表6：本重房跌幅名 5图表7：本重房幅前个（A为币元，H股港） 5图表8：本重房幅前个（H为） 5图表9：近6月本新房交积同比 6图表10：近6月本线城新成面及比 6图表11：近6月本线城新成面及比 6图表12：近6月本线城新成面及比 6图表13：样本30历新房度交万） 7图表14：样本30历新房度交万，4周移平） 7图表15：样本30新成交积据踪 8图表16：近6月本市二房交积同比 9图表17：近6月本线城二房交积同比 9图表18：近6月本线城二房交积同比 9图表19：近6月本线城二房交积同比 9图表20：样本15历二手周成（方） 9图表21：样本15历二手周成（方，4周动均） 10图表22：样本15二房成面数跟踪 10图表23：房债发量、还及融额 11图表24：本房债发行债评划分 11图表25：本房债发行债类划分 11图表26：本房债发行期划分 11图表27：本房融汇总 11图表28：中主政及消息 12图表29：地性要策及息 13预售变现售，房企商业模式面临大考8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的短期压制土地出让和新房供应以及房企ROE信任。（试行售制度将与项目公司制、主办银行制覆盖项目从拿地、开发、销售到交付和风险处置的全周服务体系、与居民住房需求相匹配的有效供给，促进金融与房地产良性循环。1257734资环境相对仍困难，项目制融资利于一视同仁不同所有制房企的合理融资需求。综合来看，现房销售制度与融资端政策合并打通房企“钱怎么监管、钱从哪里来”的闭环，行情回顾2.6%3002.803110915716A、28.2%、18.2%、13.5%、13.1%、11.0%-14.2%-5.9%、-5.5%-4.2%、-4.0%。40家A/H19020.5%18.4%11.6%9.6%、8.4%-31.4%-16.7%、-10.6%、-7.8%、-7.1%。图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名8%6%4%2%0%-2%-4%

2.59%2.59%

产制服造饰

建建国公有筑筑防用色材装军事金料饰工业属

运机饮输料

电设器备

银综医电通行合药力信生设物备图表2：本周各易日数表现 图表近52周地板块表现3.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%

房地产（申万） 沪深30008/21 08/24 08/25 08/26 08/27 08/28

1.21.110.90.80.70.62026-082026-072026-082026-072026-062026-052026-042026-032026-022026-012025-122025-112025-102025-092025-08

沪深300指数 申万房地产行业指数图表4：本周涨幅前五个股（人民币元）代码简称周累计涨幅周相对涨幅上周五收盘价本周五收盘价600162.SH香江控股28.2%25.6%4.185.36000567.SZ海德股份18.2%15.6%5.937.01000014.SZ沙河股份13.5%10.9%10.0911.45000011.SZ深物业A13.1%10.5%8.099.15000062.SZ深圳华强11.0%8.4%22.3924.85图表5：本周跌幅前五个股（人民币元）代码简称周累计涨幅周相对涨幅上周五收盘价本周五收盘价000534.SZ万泽股份-14.2%-16.8%27.0323.20000517.SZ荣安地产-5.9%-8.5%2.372.23000609.SZ绵石投资-5.5%-8.0%10.6310.05600663.SH陆家嘴-4.2%-6.8%9.378.98001979.SZ招商蛇口-4.0%-6.6%7.467.16图表6：本周重点房企涨跌幅排名30%20%10%-10%-20%-30%-40%融我佳新创爱兆城中我业控国家股

世中华碧联梁发桂行控股园股份

大金荣龙悦地盛光城集发地团展产

股城金控AA份茂股集团AA

绿中华禹保中地国夏洲利国控铁幸集地奥股建福团产园

金越龙地秀湖商地集置产团

滨中绿远江国城洋集海中集团外国团发展

招建雅融商发居信蛇国乐中口际集国集团团

地产

世时正茂代荣集中地团国产控股图表7：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）代码简称周累计涨幅周相对涨幅上周五收盘价本周五收盘价1918.HK融创中国20.5%17.9%0.560.68000560.SZ我爱我家18.4%15.8%2.232.641638.HK佳兆业11.6%9.0%0.040.05601155.SH新城控股9.6%7.0%10.9411.99002285.SZ世联行8.4%5.8%2.152.33图表8：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元）代码简称周累计涨幅周相对涨幅上周五收盘价本周五收盘价6158.HK正荣地产-31.4%-34.0%0.040.021233.HK时代中国控股-16.7%-19.3%0.040.030813.HK世茂集团-10.6%-13.2%0.070.060095.HK绿景中国地产-7.8%-10.4%0.210.193990.HK美的置业-7.1%-9.7%2.532.35重点城市新房二手房成交跟踪新房成交（商品住宅口径）30142.45.1%9.3%，其48.276.018.2-17.3%，同比-41.1%。图表9：近6月本城新房交面及比 图表10：近6月本一城市房成面及同比350300250200

（万方，左轴）同比（右轴）

100%80%60%40%20%

12010080

样本一线城市新房成交面积（万方，左轴同比（右轴）环比（右轴）

200%150%100%150100500

-20%

0% 60-40% 40-60% 20-80%2026-082026-082026-072026-082026-082026-072026-072026-062026-062026-052026-052026-052026-042026-042026-032026-03

50%0%-50%2026-082026-082026-082026-082026-072026-072026-062026-062026-052026-052026-052026-042026-042026-032026-03图表11：近6月本二城市房成面及同比 图表12：近6月本三城市房成面及同比160140120100806040202026-082026-082026-082026-082026-072026-072026-062026-062026-052026-052026-052026-042026-042026-032026-03

样本二线城市新房成交面积（万方，左轴同比（右轴）环比（右轴）

9080% 8060% 7040% 60500%20%500%-20% 40-40% 30-60% 20-80% 10-100% 0

（万方，左轴同比（右轴）环比（右轴）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2026-082026-082026-082026-082026-072026-072026-062026-062026-052026-052026-052026-042026-042026-032026-038054.812.%76317.3%243.6-14.0%84.9比-40.7%34305318.21656.82654.5-10.1%；106.9-0.%（-.%0.%广州-07%-1.0 202608月30日图表1330（）2026202520242023202220217006005004003002001000图表1430（4）202620252024 202608月30日图表1330（）2026202520242023202220217006005004003002001000图表1430（4）2026202520242023202220216005004003002001000

W52W51W50W49W48W47W46W45W44W43W42W41W40W39W38W37W36W35W34W33W32W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12W11W10W9W8W7W6W5W4W3W2W1P.7P.7图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪城市能级 城市 本周成交（万方）

环比 同比 当月累计成（万方）

当月累计同比

今年34周累计成交（万方）

34周累计同比1 北京

11.5

64.7%

33.2%

31.6

-5.0%

329.5

-1.9%1 上海 1 广州 12.41 深圳 4.32 杭州 17.22 武汉 25.52 宁波 3.32 成都 10.92 青岛 2 苏州 4.32 济南厦门2 福州 4.93 佛山 3.53 东莞 3.33 温州 0.223 惠州 1.53 无锡 2.63 扬州 0.63 韶关 0.93 嘉兴 1.1泉州3 江门 0.93 莆田 0.33 肇庆 0.73 泰安 1.43 芜湖 1.13 宝鸡3 海门3 衢州 0.2

-12.2%111.2%-1.8%-27.1%-21.5%-1.1%27.0%-52.6%39.5%-8.4%-8.4% 25.8%55.2%-56.4%10.6%-43.2%6.3%-18.4%-34.7%-64.5%

13.6%29.9%31.7%294.6%39.1%28.5%-31.9%-37.7%15.4%-60.8%-44.0%27.3%-95.6%-3.0%-44.4%-32.1%13.5%-28.2%-74.4%

81.048.015.634.280.611.841.238.313.80.95.917.019.610.80.94.211.83.82.87.13.40.85.76.84.60.02.5

26.9%15.5%34.5%65.3%22.0%23.6%-33.5%-23.6%-16.0%-97.5%46.0%-16.1%-28.0%-0.1%-96.8%-30.8%-42.2%-18.3%-4.1%-11.3%-28.3%-9.3%126.2%-0.8%-38.3%-100.0%-36.2%

700.3463.1163.9245.3708.2147.8515.9370.5174.8270.1108.8113.1247.7114.725.750.1106.469.634.874.13.641.612.739.773.932.036.97.735.6

0.5%-0.7%-12.0%-0.6%2.3%6.6%-26.8%-9.0%-20.2%-17.4%5.1%-1.0%-2.9%-6.5%-94.0%1.2%-32.0%-19.8%-22.9%-61.4%-82.7%-17.5%-18.4%32.7%35.6%-67.1%-28.9%-46.4%44.4%二手房成交（商品住宅口径）15190.93.1%。83.5+0.7%76.4-5.3%31.0-1.8%345.8%2991.2万+6.3%2889.0+1.7%1078.5+16.6%。图表16：近6月本城二手成交积同比 图表17：近6月本一城市手房交积及同比样本城市二手房成交总面积（万方，左轴）环比（右轴）

样本一线城市二手房成交面积（万方，左轴）环比（右轴）300250200150100500

同比（右轴）

200%150%100%50%0%-50%2026-082026-082026-082026-082026-072026-072026-062026-062026-052026-052026-052026-042026-042026-032026-03

140120100806040200

同比（右轴）

200%150%100%50%0%-50%2026-082026-082026-082026-082026-072026-072026-062026-062026-052026-052026-052026-042026-042026-032026-03图表18：近6月本二城市手房交积及同比 图表19：近6月本三城市手房交积及同比样本二线城市二手房成交面积（万方，左轴）环比（右轴）

样本三线城市二手房成交面积（万方，左轴）环比（右轴）140120100806040200

同比（右轴）

200% 45150% 4035100% 3025200% 15-50% 1052026-082026-082026-072026-082026-082026-072026-072026-062026-062026-052026-052026-052026-042026-042026-032026-03

同比（右轴）

200%150%100%50%0%-50%2026-082026-082026-082026-082026-072026-072026-062026-062026-052026-052026-052026-042026-042026-032026-03图表20：样本15城历年二手房周度成交（万方）2026 2025 2024 2023 2022 202135030025020015010050W52W51W50W49W48W47W46W45W44W43W42W41W40W39W38W37W36W35W34W33W32W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12W11W10W9W8W7W6W5W4W3W2W10W52W51W50W49W48W47W46W45W44W43W42W41W40W39W38W37W36W35W34W33W32W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12W11W10W9W8W7W6W5W4W3W2W1上海自2023年9月开始披露数据，往前时间样本总和存在低估）图表21：样本15城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）2026 2025 2024 2023 2022 2021300250200150100W52W51W50W49W48W47W46W45W44W43W42W41W40W39W38W37W36W35W34W33W32W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12W11W10W9W8W7W6W5W4W3W2W10W52W51W50W49W48W47W46W45W44W43W42W41W40W39W38W37W36W35W34W33W32W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12W11W10W9W8W7W6W5W4W3W2W1上海自2023年9月开始披露数据，往前时间样本总和存在低估）图表22：样本15城二手房成交面积数据跟踪城市能级 城市 本周成交（万方） 环比 同比 当月累计成（万方）

当月累计同比

今年34（万方）

34周1 1 2 2 2 3 3 3 3 衢3

30.51.6% -1.7%113.31.2%1.6% -1.7%113.31.2%-2.5%18.2%164.314.8%12.1%1.6%40.12-9.9%-17.6%-6.1%-15.3%-1.9%27.4%--19.1%0.177%10.76.738.314.93.612.98.1上海为商品房，其余样本城市均为商品住宅）重点公司境内信用债情况根据统计数据，本周（8.24-8.30）共发行房企信用债9只，环比减少5只；发行48.30-75.3120.0972.83亿-71.792.47披露的主体评级以AA+（51.8%）（42.0%）1-3（55.9%）图表23：房企债发行、偿量及融额 图表24：本周房债券行以券评划分图表25：本周房债券行以券类划分 图表26：本周房债券行以限划分融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中“26重庆渝开MTN001”5年期中期票据（-p65-bp本周房融资总 (亿元)(年(亿元)(年)发行时间利率()()2026/8/2726京城01公司债432.33 2025/6/112.4-0.072026/8/27 26建安投资 中期票据25——2026/6/252.01——2026/8/27 26建安投资 中期票据33——2026/8/131.68——

期 限 利率() 可比债券

可比债券

利率差2026/8/2726番禺信息MTN0022026/8/2726番禺信息MTN002中期票据252.00——————2026/8/2626沪开02公司债852.182025/12/162.6-0.422026/8/2626沪开01公司债1032.002025/12/162.25-0.252026/8/2626京电子城MTN002中期票据1021.68——————2026/8/2626重庆渝开MTN001中期票据3.351.802021/9/13.6-1.802026/8/2426郑安02公司债651.992026/6/22.13-0.14本周政策回顾图表28：中央主要政策及消息发布时间 部分 来源/文件 政策要点贷款人应按照本办法规定，落实负责城市更新项目贷款的具体责任部门和2026/8/282026/8/282026/8/282026/8/28

金融监管总局、住房城乡建设部中国证券监督管理委员会住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局中国人民银行、国家金融监督管理总局

法（试行》式的意见》度的通知》意见》

岗位，明确城市更新项目贷款管理和实施流程；贷款人应设立“城市更新项目贷款”品种，用于支持符合本办法要求的项目；贷款人应综合考虑项目实际融资需求及可用于还本付息的现金流等因素，合理确定贷款额度。对于贷款金额较大的项目，原则上应通过银团贷款方式提供融资支持，严防过度授信。支持上市房地产开发企业通过向特定对象发行方式再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目；支持上市房地产开发企业综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产；支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABSREITsREITs；支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售；推行现房销售定金制，市县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作，在项目的主办银行开立定金监管账户，房屋具备交付条件后，解除定金监管；房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任；推办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。577房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定；项目公司应在主办银行开立资金账户，项目存续期间，除按规定要求监管的预