城市更新项目招标评标方法详解

COVER城市更新项目招标评标方法详解评标方法·评分体系·政策法规·实操流程内容导览01方法总览评标方法分类与核心原理02评分体系权重设置与评分要素拆解03方法详解综合评估法与最低投标价法04政策依据国家与地方政策法规梳理05实操落地案例流程与趋势应对CHAPTER方法总览先懂分类，再谈选择评标方法按定标排序依据分为四大类，主流方法源自招标投标法第四十一条01评标方法四大分类评标方法按定标排序依据分为四类，分类决定中标逻辑分值评审法以分值排序方法一综合评分法方法二性价比法价格评审法以价格排序方法一最低评标价法方法二价分比法综合评议法以总体优劣定性排序方法综合评议法分步评审法先技术后报价分步筛选方法双信封法主流方法两大支柱依据《招标投标法》第四十一条，主流评标方法分为两大支柱—法律依据综合评估法最大限度满足招标文件各项综合评价标准的投标人中标按综合评价标准逐项打分，择优中标经评审的最低投标价法满足招标文件实质性要求且经评审的投标价最低者中标其余衍生方法均在这两大支柱基础上细化演变；招标人应在招标文件中明确列明采用的方法，供潜在投标人判断投标策略衍生评标方法全景在两大主流方法之外，衍生方法适配特定招标场景方法核心逻辑典型场景性价比法非价格得分除以报价，商数最高中标注重投入产出比的项目双信封法先评技术标淘汰，再开商务标选低价工程招标两阶段招标法先招技术方案，再邀请报商务价大型复杂项目最低价中标法不折算技术，满足基本要求报价最低中标标准化通用货物标底法以预设标底衡量报价合理性现已极少使用综合评价法价格与非价格因素加权综合评分多部委通用评标方法选择原则依据《招标人主体责任履行指引》，招标人须

科学选择评标方法技术复杂度、质量要求、竞争程度

三因素综合权衡综合评估法适用场景技术复杂、质量要求高设置要点合理确定价格权重异常低价判定适用场景供应充足、竞争激烈设置要点明确判定标准和处理程序全周期综合成本适用场景需长期运维、更新、升级设置要点按全周期综合成本报价CHAPTER评分体系权重是评标的核心杠杆技术标、商务标、经济标三分结构，权重设置决定评标导向02综合评估法三分结构商务标可凭企业资质证书获得加分，如ISO体系认证、AAA信用评级综合评估法由技术标、商务标、经济标三部分组成，总分100分，各部分权重区间依项目类别调整技术标常规权重区间30%–60%商务标常规权重区间30%–60%经济标常规权重区间10%–30%国家层面权重政策红线规定文件适用项目价格权重红线财政部87号令货物项目不低于30%财政部87号令服务项目不低于10%商务部311号文机电产品不低于30%，技术不高于60%住建部63号文设计项目技术不低于85%，商务不高于15%政策红线划定权重区间，具体分配仍需结合项目实际确定重庆市权重最新规范20%技术评审分值上限施工类1000万元及以下鼓励不设置技术评审技术评审分值一般不超过总分值的20%勘察设计可适当提高但一般不超过50%渝发改规范〔2025〕9号《工程建设项目评标方法规定》2025年12月印发策评审规则要点最低投标价法商务指标调整折算总量不超过最高限价或合同估算价的5%导向小项目简化评审结论大项目控制技术权重上限广元EPC项目分值构成总分100分构成中，投标报价权重高达60分，凸显价格竞争导向评分构成资信业绩20分承包人实施方案20分投标报价60分权重设置核心原理差异·权重定理：非价格因素权重与各潜在投标人非价格因素的优劣差异度成正比差异度驱动差异度越大竞争性越强，赋予的权重应越大实操痛点政策划定区间具体项目如何分配，业内常拍脑袋或千篇一律核心依据采购意向&差异度采购人的采购意向，以及潜在投标人非价格因素的优劣差异度商务标评分要素商务标是投标人

硬实力

的量化比拼，评价标准相对客观企业资质ISO9001、ISO14001、OHSAS18001、AAA企业信用评级常设加分企业业绩近

3年

类似业绩计分，数量与规模对应阶梯加分企业获奖纳入商务标评分要素，作为企业综合实力的加分维度拟派人员素质按注册执业资格与高级职称匹配计分，注册建筑师、结构工程师、造价工程师等证书逐项加分CHAPTER方法详解方法决定中标逻辑综合评估法与经评审的最低投标价法各有适用边界与操作要点03综合评估法定义与适用综合评估法指对投标文件的技术、商务、报价等内容综合评分，按得分由高到低推荐中标候选人适用边界适用于具有一定技术复杂性、质量要求高的招标项目辽宁省规定：建设工程施工项目原则上采用综合评估法，按技术标、经济标、综合标详细评审方法优势相较于最低投标价法，综合评估法能兼顾性价比，避免单纯低价竞争城市更新项目普遍涉及历史文化保护、基础设施改造等复杂要素，多采用此法综合评估法操作流程评标要求评标委员会成员须独立打分，主观因素评分时应同时撰写评分说明第1步初步评审淘汰不满足实质性要求的投标对投标文件进行符合性筛查，逐项核对实质响应条件。第2步技术标评审对通过初步评审的投标人逐项打分按技术方案、实施能力等维度独立评审并评分。第3步经济标与商务标评审按招标文件标准评分对报价合理性、商务条件依招标文件标准评定。第4步汇总得分计算技术、商务、报价的

综合总分将各项评分加权汇总，得出每位投标人的综合总分。第5步推荐候选人按总分由高到低排序依排序结果形成中标候选人名单。两种综合评估法对比对比维度综合评估法（一）综合评估法（二）评审路径技术、商务一次打分技术、商务两阶段评审入围规则全部通过初步评审者参评技术标取前七名进入商务打分适用场景大型或施工技术复杂标段技术复杂且为大型或重大工程上海市将综合评估法细分为两种模式，适配不同标段特征广元实施方案评分细则评审内容分值（分）细项设计工作大纲8背景分析2、质量技术2、进度计划2、机构设置2施工组织大纲12方案技术3、进度资源3、质量安全3、环境保护3每一细项按好、一般、差三档计分，体现评审标准可操作化最低投标价法定义与原理经评审的最低投标价法，指评标委员会按评标价格调整方法评审所有投标报价，以评标价格最低者推荐中标。并非单纯比报价高低，而是比

经评审后的综合价格核心机制将技术、商务等非价格因素量化折减为价格调整额，与报价合并得到经评审的投标价并非单纯比报价高低，而是比经评审后的综合价格边界与要求与最低投标价法的区别在于，后者不折算技术商务指标，仅满足基本要求即比报价该方法要求招标文件明确折减标准，评标委员会逐项核算最低投标价法计算公式核心公式按因素i的经评审投标价=投标报价

×

因素i量化标准的折减系数逐项折减各因素折减系数依次相乘，最终得到经评审的综合投标价。系数约束同一量化标准中，不同水平档位之间的折减系数不宜相差过大。目的避免个别因素放大非价格差异，扭曲价格竞争本质。最低投标价法适用与风险适用场景推荐用于具有通用技术、性能标准或无特殊要求的项目拆除、清运、清淤、土石方等劳务或服务项目推荐使用地方规定重庆市规定：商务指标调整折算总量不超过最高限价或合同估算价的5%风险点一易导致低价低质，须严格核查报价是否低于成本风险点二对招标文件编制要求高，须明确实质性指标，不达标即废标风险点三评标耗时，逐项核算价格调整，对评委专业能力要求高两法对比选择两类主流方法各有边界，选择取决于

项目技术复杂度对比维度综合评估法经评审的最低投标价法排序依据综合得分高低经评审价格高低适用项目技术复杂、质量要求高通用技术、无特殊要求核心优势兼顾性价比节资显著、标准透明主要风险权重主观、人情分低价低质、核算繁琐CHAPTER政策依据合规是评标的底线从国家法律到地方规定，政策体系层层约束评标方法选择04国家法律核心体系城市更新项目无论改造类型，评标活动均受上述上位法约束法律层级《中华人民共和国招标投标法》及其实施条例，确立评标方法两大支柱的法律基础。部门规章《评标委员会和评标方法暂行规定》（九部委令第23号），规范综合评估法的权重设置。《招标投标法》第五条确立公开、公平、公正和诚实信用原则，贯穿评标全流程部委规章与顶层文件2025年以来，城市更新与招标投标领域顶层文件

密集出台文件发布主体核心要点关于持续推进城市更新行动的意见中办、国办明确

2030年

体制机制完善目标进一步支持城市更新行动若干措施自然资源部、住建部优化过渡期政策、存量土地临时利用招标人主体责任履行指引国家发改委科学选方法、全周期成本城市更新规划编制标准住建部行业标准征求意见，截止

2026年10月覆盖中办国办、自然资源部住建部、国家发改委、住建部四方发文主体地方评标办法梳理各地在评标办法种类设置上呈现

因地制宜

特征地区发布年份评标办法特色上海市2024五种办法：合理低价、有担保最低价、澄清低价、综合评估一与二辽宁省现行建设工程原则上采用综合评估法，小型项目可用最低投标价法肇庆市2025政府投资项目明确两法与折算公式覆盖上海、辽宁、肇庆三地2024–2025年评标办法特色地方最新规定盘点重庆市2025年12月出台评标方法规定，设定技术评审分值上限武汉市2025年12月印发市政基础设施工程招标投标管理规定，2026年1月施行广州市2026年3月印发规划用地管理措施，覆盖更新项目全流程支撑深圳市2026年2月印发规范城市更新项目管理通知，优化土地移交率与保障房配建政策趋势与招标人责任招标人是评标活动的首要责任主体，须建立健全风险防控机制政策演进方向2项政策导向从单一评标转向全周期考量招标人需统筹项目建设、使用、维护、拆除、更新全周期成本竞争激烈项目招标人须在文件中明确异常低价判定标准和评标委员会处理程序招标人责任要点2项需中标人长期提供服务的项目应结合全周期综合成本报价，不得仅就个别产品报价评标方法由招标人依法自行确定，各地监管部门加强监督CHAPTER实操落地从规则到落地评标实操流程、评定分离机制与2026年数字化趋势05评标委员会组建规则成员组成招标人代表与技术、经济专家，人数5人以上单数专家来源依法组建的专家库中随机抽取，均须实名参与评审职责与约束3项推荐中标人负责评标活动，向招标人推荐中标候选人独立公正评审须独立、客观、公正地按招标文件规定评标组长限制招标人代表不得担任评标委员会组长深圳案例评标流程拆解重点复核不可竞争费用有无擅自修改、投标函与商务标书一致性。第1步评审主持宣读会议须知、评标流程宣读会议须知与评标流程，推选组长并分工。第2步初步评审筛查投标文件响应性对投标文件的响应性进行筛查。第3步商务标定性评审计算机自动清标+评标委员会复核计算机自动清标

十一项评审要素，评标委员会复核。第4步详细评审对十四家投标人商务标书逐项详评对

十四家投标人商务标书评审要素逐项详评。第5步评标报告由组长编写，注明推荐理由由组长编写，注明推荐理由。第6步报表管理不合格投标人记录表、答辩记录表含不合格投标人记录表、答辩记录表。评定分离机制评标专家专注评审质量，招标人承担最终选择风险评的权利与定的责任分离，强化招标人主体责任评标环节定标责任按招标文件规定，去掉一组最高与最低报价取剩余报价平均值中最接近者推荐百分之五十优选投标人招标人在推荐名单中确定中标人并公示最终结果评标定标城市更新全流程与招标定位定位招标环节在城市更新流程中的枢纽位置01·摸底前期摸底调研排查片区建筑、管网与安全隐患02·立项规划与立项编制更新专项规划，立项备案03·公示方案设计与公示细化设计并多轮征求意见04·资金资金筹措锁定明确资金来源，落实资金到位05·枢纽招标分段施工公开选取施工、监理单位，分段错峰进场06·验收多部