托管运营管理合同范本

托管运营管理合同范本1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX商业发展有限公司，注册地址位于中国北京市朝阳区东三环中路甲6号，法定代表人：张明，联系电话甲方系一家依法设立并有效存续的有限责任公司，主要经营范围为商业地产投资、开发及运营管理。甲方拥有位于中国上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区XX大厦的物业资产，该物业建筑面积约XX平方米，包含办公区域、商业裙楼及配套设施，具备完善的物业管理条件。基于甲方对专业化运营管理的需求，以及提升物业资产价值的目标，甲方拟委托乙方提供专业的托管运营服务。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX物业管理有限公司，注册地址位于中国上海市黄浦区南京东路XX号，法定代表人：李强，联系电话乙方系一家依法设立并具有独立法人资格的专业物业服务企业，具备国家住房和城乡建设部核发的物业服务企业资质证书（资质等级：XX级），核心业务涵盖商业物业托管运营、资产增值管理及智能化系统维护。乙方在过往三年内成功管理过包括XX购物中心、XX写字楼在内的多个大型商业及办公物业项目，平均客户满意度达95%以上。基于乙方的专业服务能力及行业口碑，甲方选择乙方作为本次托管运营服务的合作方。

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合同简介

本合同依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及相关法律法规订立，由甲方与乙方就XX大厦（以下简称“合作物业”）的托管运营管理事宜协商一致达成。合作物业的产权归属甲方所有，但甲方为优化资源配置、提升运营效率，决定将物业的部分或全部运营管理权委托给具有专业资质的乙方实施。乙方接受委托后，将依据本合同约定及行业最佳实践，提供包括但不限于物业设施维护、空间租赁管理、客户服务、安全监控及财务核算等全方位运营服务。双方合作背景基于以下前提条件：

（1）甲方已完整移交合作物业的初始运营条件及相关权属证明文件；

（2）乙方承诺在本合同履行期间严格遵守国家及地方关于物业管理的强制性标准，并配备不少于XX名持证上岗的专业服务团队；

（3）双方已就合作物业的运营目标（如年租金回收率XX%、能耗降低XX%）达成初步共识，具体指标以本合同附件形式列明。本合同范本后续章节将详细约定双方的权利义务、服务标准、费用结算及争议解决机制，以确保合作物业在乙方管理下实现资产保值增值及服务品质双重提升。

第一条合同目的与范围

本合同的主要目的是明确甲方委托乙方对合作物业进行专业化托管运营管理的权利义务关系，确保合作物业通过乙方的专业服务实现资产价值最大化及运营效率最优化。合同范围包括但不限于以下具体内容：

1.物业基础运营管理：乙方负责合作物业的日常清洁卫生、绿化养护、公共设施设备（包括但不限于电梯、空调、消防系统）的维护保养及应急维修；

2.租赁资产管理：乙方负责合作物业商业裙楼及可租赁办公区域的租赁招租、租户筛选、合同签订、租金收缴及租赁关系维护；

3.客户服务管理：乙方设立服务热线，处理租户及访客的报事报修、投诉建议，提供物业服务档案管理；

4.安全秩序管理：乙方负责合作物业的安防系统监控、巡逻检查、消防安全管理及突发事件处置；

5.财务结算管理：乙方按月编制运营费用预算及实际支出报告，定期向甲方披露财务数据，并承担其服务费用收取与支付的具体执行。上述范围以本合同附件《托管运营服务清单》为准绳，双方可依据实际需求调整具体服务项目及标准。

第二条定义

1.“合作物业”指本合同首部所述XX大厦，包含其建筑主体、附属设施及土地使用权范围内的全部权益；

2.“运营管理”指乙方依据本合同约定对合作物业进行的综合性服务活动，涵盖但不限于物业维护、租赁管理、客户服务及安全秩序维护；

3.“服务标准”指本合同附件《服务规范手册》中规定的各项服务指标及验收标准，包括但不限于清洁度评分、设备完好率、租户满意度等；

4.“运营费用”指乙方提供本合同约定的运营服务所发生的成本，具体项目包括人员薪酬、物料消耗、第三方服务采购（如清洁公司、维保单位）及税费等；

5.“不可抗力”指合同双方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、洪水、战争及法律政策调整等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务

（1）甲方有权依据本合同监督乙方的服务过程，要求乙方定期提交运营报告及财务报表，并有权对服务质量进行考核评估；

（2）甲方应向乙方提供合作物业的完整技术资料、权属证明及前期运营遗留问题清单，并配合完成资产移交手续；

（3）甲方有权制定合作物业的运营整体规划及年度经营目标，并就重大决策（如改造方案、租金策略）以书面形式通知乙方；

（4）甲方应按合同约定及时足额向乙方支付运营管理服务费，逾期支付应按日利率万分之五支付违约金；

（5）甲方负责处理合作物业涉及的专项审批事项（如消防审批、环保许可），并承担相关行政费用；

（6）甲方应确保乙方服务团队进入合作物业的合理通行权限及必要的工作空间。

2.乙方的权力和义务

（1）乙方有权根据本合同及服务标准，制定详细的运营管理方案并报甲方备案，对合作物业实施全面、专业的托管运营；

（2）乙方应组建不少于XX人的专业服务团队，核心岗位（如工程总监、客服经理）须具备五年以上行业经验，并建立完善的培训考核机制；

（3）租赁管理方面，乙方应每月向甲方提交租赁市场分析报告，通过多元化渠道发布租赁信息，确保合作物业租赁率维持在XX%以上；

（4）物业维护方面，乙方应建立设备台账及维保计划，所有维修项目须提前向甲方报备，紧急维修应在接到通知后XX小时内到场处置；

（5）客户服务方面，乙方应建立租户信息数据库，实行首问负责制，重大投诉应在24小时内响应并解决；

（6）财务结算方面，乙方应每月5日前提交上期运营费用明细表，年度终了后30日内完成审计并提交完整的财务报告，所有收支凭证应按甲方要求备份留存至少五年；

（7）安全秩序方面，乙方应每日开展安全巡查，每月组织不少于一次消防演练，突发事件处置过程中须第一时间通知甲方并启动应急预案；

（8）乙方有权要求甲方提供必要的运营支持（如协助办理租户资质审核），甲方应在收到请求后XX日内予以配合；

（9）乙方应建立服务质量保证金制度，金额为服务费总额的XX%，用于补偿因乙方过失造成的甲方直接经济损失；

（10）乙方需定期（每季度一次）向甲方汇报合作物业的运营数据及增值方案，包括但不限于能耗趋势分析、空间利用率提升建议等。

第四条价格与支付条件

1.服务费用：甲方同意向乙方支付托管运营服务费，费率采用以下方式计算：合作物业年租金收入的XX%（具体比例由双方根据市场行情及服务范围协商确定），或按固定金额XX元/月收取（选择其中一种方式并明确计算基数及调整机制）。服务费用自本合同生效之日起计算，首期支付期限为XX年，后续每期期限为一年，期满前XX个月甲方应书面通知乙方续约意向及调整后的服务费标准。

2.费用构成：服务费用包含乙方提供服务的人力成本、物料消耗、第三方服务采购费（如保洁费、维保费）及乙方运营管理产生的合理利润，具体明细以乙方提交的季度费用报表及甲方审核确认为准。甲方承担合作物业因自身产权处置产生的相关税费，乙方承担其提供服务的增值税及附加税费（税率按国家最新规定执行）。

3.支付方式：服务费用通过银行转账方式支付，甲方指定收款账户信息如下：开户行：XX银行XX支行；账号：XX；收款人：XX物业管理有限公司。乙方应在收到款项后向甲方开具等额合规发票。首期服务费于本合同生效后XX日内支付，后续按季度预付下一季度费用，每季度结束后XX日内支付上一季度经核实的结算费用。甲方逾期支付超过XX日的，每逾期一日，乙方有权暂停部分或全部服务，并要求甲方支付当期服务费20%的违约金，违约金上限不超过合同总金额的XX%。

4.免责条款：若因不可抗力导致服务中断超过XX日，当期服务费按实际服务天数比例减免，但累计减免总额不超过当期应付款项的30%。

第五条履行期限

1.合同有效期：本合同自双方授权代表签字盖章之日起生效，初始有效期为XX年，自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日。合同期满前六个月，如双方无书面异议，本合同自动续展一年，续展次数不限。甲方或乙方单方面提前终止合同的，应向对方支付相当于X期服务费总额的赔偿金，并完成全部服务移交手续。

2.关键节点：

（1）资产移交：本合同生效后XX日内，甲乙双方完成合作物业的资产、资料及人员交接，并签署《资产移交确认书》；

（2）服务考核：每季度结束后的XX日内，甲方组织对乙方服务质量进行考核，考核结果作为绩效奖金及服务费调整的依据；

（3）财务审计：每年11月30日前，乙方完成上年度财务决算并提交甲方审计机构（双方协商确定或委托第三方），审计报告提交期限为审计完成后的XX日内。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）未按约定支付服务费的，除按第四条第3款约定支付违约金外，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿直接经济损失，包括但不限于乙方的前期投入、招聘成本及空置期租金损失，赔偿金额不低于合同总金额的30%；

（2）甲方单方面变更服务范围或标准的，若新增需求超出乙方合理承受能力，乙方有权拒绝执行并要求甲方支付合理成本补偿，补偿标准由双方协商确定；

（3）甲方因产权处置、强制拆迁等自身原因导致合同无法继续履行的，应提前六个月书面通知乙方，并支付至通知日前已服务的全部服务费及相当于X期服务费的经济补偿金。

2.乙方违约责任：

（1）服务质量违约：若乙方连续两个季度考核得分低于XX分（满分100），或出现重大服务事故（如火灾、群体性投诉未及时处置）导致甲方声誉受损的，甲方有权要求乙方立即整改，整改期超过XX日仍未达标的，甲方有权解除合同并要求乙方支付合同总金额50%的违约金，且乙方的服务质量保证金不予退还；

（2）安全责任事故：因乙方管理疏忽导致合作物业发生重大安全事故（如死亡一人以上或直接经济损失超过XX万元），乙方应承担全部赔偿责任，包括但不限于受害者赔偿金、行政处罚金及甲方索赔费用，且甲方有权从服务质量保证金中直接抵扣赔偿款项；

（3）财务违规：若乙方提交的财务报表存在虚假记载或隐瞒重大支出（如挪用运营资金、虚列成本），甲方有权解除合同，乙方须退还全部未提供服务费用并支付等额赔偿金，同时甲方可向司法机关追究乙方刑事责任；

（4）人员管理违约：乙方服务团队出现盗窃、重大失职等违法行为的，乙方应立即更换涉事人员并承担甲方因此遭受的直接损失，违约金标准按涉事人员月工资的10倍计算，上限不超过XX万元；

（5）合同解除后的责任：合同解除后，乙方应在XX日内完成所有服务资料及遗留问题的移交清单，甲方有权对未完成的整改项目要求乙方继续履行或支付补偿金，补偿金额按未完成项目服务标准的80%计算。

3.违约金减免：若违约方在收到守约方书面违约通知后XX日内主动采取补救措施消除违约后果的，守约方应酌情减免部分违约金，但累计减免金额不超过原约定金额的30%。双方均存在违约行为的，各自承担相应责任，违约金比例按责任比例划分。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指合同双方在订立合同时不能预见、对其发生和后果不能避免并不能克服的事件，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、恐怖袭击、政府行为（如法律修订、政策调整导致合同无法履行）以及其他类似无法预见、无法避免的客观情况。不可抗力事件影响期间，双方应暂停或调整合同履行义务，但不承担由此产生的直接经济损失或违约责任。

2.通知义务：发生或可能发生不可抗力的一方应在事件发生后XX小时内书面通知对方，并提供相关证明材料（如政府部门公告、事故调查报告等）。若不可抗力影响持续超过XX日，双方应在持续期间每XX日沟通一次进展，协商是否需要变更合同或解除合同。

3.责任免除：因不可抗力导致合同部分或全部无法履行的，受影响方免于承担相应责任，包括但不限于服务费支付义务、服务标准未达成的责任。不可抗力消除后，双方应恢复合同履行，已产生的费用按实际服务比例结算。若不可抗力导致合同目的完全无法实现（如合作物业主体结构损毁无法修复），双方均有权单方面解除合同，并按已完成服务比例返还已支付的服务费，双方互不承担赔偿责任。

4.举证责任：主张不可抗力的一方应承担举证责任，提供充分证据证明事件的真实性及对合同履行的影响程度。若举证不足，应承担相应违约责任。

第八条争议解决

1.协商调解：双方因本合同产生的任何争议，应首先通过友好协商解决；协商不成的，可提交第三方调解，调解协议经双方签字后具有约束力。调解期间，除争议事项外，双方应继续履行合同其他条款。

2.仲裁选择：若协商或调解无法解决争议，双方应将争议提交中国国际贸易促进委员会（或约定其他仲裁机构）按照其仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为争议发生地（或约定具体城市），仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担，但双方另有约定的除外。

3.诉讼选择：双方明确约定排除诉讼解决方式，任何一方不得单独提起诉讼；但若仲裁机构认定仲裁协议无效或双方明确约定通过诉讼解决特定争议（如知识产权侵权），则可向合作物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

4.争议范围：争议解决应基于本合同及附件全部文件，包括但不限于往来函件、会议纪要、服务记录、财务报表等。任何一方不得以对方存在其他争议为由拒绝解决当前争议。

5.期间计算：本合同项下的所有通知、送达、期限等均以书面形式进行，期间计算自发送之日起算，仲裁或诉讼期间不因节假日或周末中止。

第九条其他条款

1.通知方式：本合同项下的所有通知、请求、要求或其他通讯均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件）发送至本合同首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前XX日书面通知对方。邮件通知以进入对方电子邮箱时视为送达，传真通知以发送成功回执为准，信函通知以寄出后XX日视为送达。

2.合同变更：对本合同的任何修改或补充，均须经双方授权代表书面签署补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。口头约定或非正式记录均不产生合同约束力。

3.分包管理：乙方在提供服务过程中需聘请第三方分包商（如清洁公司、维保单位）的，应确保分包商具备相应资质，且其行为视为乙方行为，乙方承担连带责任。分包费用纳入乙方服务成本，不得向甲方