2025年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试卷与参考答案

2025年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试卷与参考答案一、案例分析题（共3题，每题20分，满分60分）（一）某地级市2024年启动城北片区老旧小区改造项目，项目总占地面积12.8公顷，涉及11栋既有住宅楼，共342户居民，项目采用工程总承包（EPC）模式实施，总投资估算2.16亿元。资金构成方面，中央财政城镇保障性安居工程补助资金8200万元，地方财政配套资金6800万元，剩余资金通过小区公共收益分红、居民自筹方式解决。改造内容分为三类：一是基础类改造，包括供排水、供电、供气、道路、供热管网改造，以及屋顶防水、外墙保温翻新等；二是完善类改造，计划加装电梯5部，新建公共停车场1处、新增停车位86个，配建社区养老服务站1处；三是提升类改造，打造口袋公园2处，完善社区党群服务站配套设施。项目立项阶段，当地住建部门要求严格落实城镇老旧小区改造全生命周期管理要求，在可行性研究阶段组织开展了社会稳定风险评估，评估结果确定项目风险等级为低风险，识别出的主要风险点包括：低层住户对加装电梯的采光、噪声影响存在异议，施工期间工地围挡、材料堆放会对居民日常出行造成干扰。此外，项目明确要求推广应用绿色建材，目标绿色建材使用率达到75%以上，主体结构改造中新增的构件全部采用预制叠合板、预制楼梯等装配式构件，项目整体装配率达到42%。问题：1.结合本项目，简述城镇老旧小区改造项目的主要投资资金来源渠道。（6分）2.本项目采用EPC工程总承包模式，说明EPC模式下工程总承包单位面临的主要风险有哪些。（7分）3.针对本项目社会稳定风险评估识别出的两类风险点，提出具体的风险防范化解措施。（7分）（二）某头部房地产开发企业在长三角新一线城市核心板块竞得一宗商住混合用地，土地出让面积4.2万㎡，容积率2.8，计容总建筑面积11.76万㎡，其中商品住宅建筑面积8.5万㎡，配套商业建筑面积3.26万㎡。该地块土地出让总价为35.28亿元，项目预计总开发成本（不含土地费用）为22.4亿元，项目全周期预计总销售收入82.6亿元，销售税金及附加合计约6.8亿元。项目开发周期为2年，土地费用在开发期初一次性投入，开发成本均匀投入。开发企业投入自有资金18亿元，剩余资金通过银行房地产开发贷款解决，贷款总额30亿元，贷款年利率为4.2%，按年计息。为应对房地产市场波动风险，开发企业对该项目进行了敏感性分析，选取土地价格、开发成本、销售价格作为不确定因素，变动幅度设定为±5%、±10%，测算得到基准收益率8%下，项目财务净现值的变动情况为：土地价格上涨5%，财务净现值下降3.2%；上涨10%，财务净现值下降6.3%；开发成本上涨5%，财务净现值下降2.8%；上涨10%，财务净现值下降5.6%；销售价格上涨5%，财务净现值上升8.7%；上涨10%，财务净现值上升17.2%。当前我国房地产开发项目最低资本金比例要求为25%。问题：1.计算该项目的总投资与资本金比例，判断是否符合国家最低资本金要求。（6分）2.根据上述敏感性分析结果，指出该项目最敏感的不确定因素，并说明判断理由。（7分）3.结合当前我国房地产行业“保交楼、稳民生”的工作要求，简述房地产开发企业降低项目资金风险的主要措施。（7分）（三）某国有企业新建办公楼项目，业主通过公开招标与施工总承包单位签订了施工合同，合同约定工期为18个月，总合同价为2.4亿元。项目施工过程中发生了以下三个事件：事件1：基坑开挖施工阶段，施工单位发现场地存在地质勘察报告未标注的暗浜，需要进行地基换填处理，该事件导致工期延长1个月，施工单位增加工程费用120万元，施工单位就工期延长和费用增加向业主提出索赔。事件2：项目主体结构施工需要的大型起重设备由施工单位负责租赁，因设备生产厂家内部检修调度不及时，设备进场时间比计划晚了15天，导致施工窝工损失35万元，工期延误10天，施工单位就损失和工期延误向业主提出索赔。事件3：主体结构施工期间，当地遭遇50年一遇的特大暴雨，引发城市内涝，导致施工现场被淹，造成的损失包括：施工单位已经进场待安装的预制构件受损，损失费用80万元；施工单位临时办公及工人住宿设施损坏，修复费用25万元；业主方已经进场待安装的专属电梯损坏，损失费用120万元；项目整体工期延误20天，施工单位就上述所有损失和工期延误向业主提出索赔。问题：1.分别判断上述三个事件中，施工单位提出的索赔是否成立，并说明理由。（12分）2.简述建筑工程施工阶段安全生产管理中，施工单位的主要安全责任。（8分）二、论述题（共1题，满分40分）“双碳”目标是我国推动高质量发展、建设生态文明的重要战略部署，建筑与房地产领域是全社会能源消耗和碳排放的主要领域之一，推动建筑与房地产领域绿色低碳转型是落实“双碳”目标的核心环节。请结合我国建筑业与房地产行业发展实际，论述建筑与房地产领域实现绿色低碳发展的主要意义及可行的实施路径。参考答案：一、案例分析题（一）1.城镇老旧小区改造项目的投资资金来源渠道主要包括：（1）财政资金，包括中央财政安排的城镇保障性安居工程补助资金、地方财政配套资金，本项目该部分资金合计1.5亿元，占总投资的近70%，是老旧小区改造的核心资金来源；（2）社会资本，可通过特许经营、股权合作等方式吸引社会资本参与老旧小区改造，尤其是收益性较强的完善类、提升类改造内容；（3）产权方自筹，本项目中涉及的居民自筹、小区公共收益投入，属于产权方自筹范畴，可用于补充改造资金；（4）金融支持，可通过政策性银行专项贷款、商业银行创新金融产品为改造项目提供长期资金支持。（每点1.5分，答对4点得6分）2.EPC模式下工程总承包单位的主要风险包括：（1）投标报价风险，EPC模式通常采用固定总价合同，总承包单位需要承担工程量偏差、市场价格波动的风险，若投标阶段对项目改造内容、现场条件调研不充分，容易出现报价偏低的风险；（2）设计管理风险，EPC模式下总承包单位负责设计施工一体化，若设计与施工衔接不当，或者设计不符合业主要求、现行规范要求，会带来额外变更成本风险；（3）采购供应风险，包括建材价格波动、设备及构件供应延迟等风险，本项目需要大量绿色建材、装配式构件，若供应不及时会直接影响工期；（4）工期与质量管控风险，总承包单位需要对项目总工期、整体质量负总责，各分包环节协调不当会引发工期延误、质量不合格风险；（5）外部协调风险，老旧小区改造涉及大量居民协调工作，若协调不到位容易引发阻工、停工风险；（6）安全风险，既有场地改造地下管线复杂，容易引发管线破坏、安全事故风险。（答对1点得1分，答对7点得满分7分）3.针对两类风险点的防范化解措施：（1）针对低层居民对加装电梯的异议：提前开展逐户民意调查，开工前充分征求所有住户意见，对异议居民做好政策解读，采用“分层分摊费用、差异化补偿”的方案，对低层居民因采光、噪声影响给予一定的资金补偿或者长期物业费用减免；优化电梯设计方案，采用隔音降噪材料、偏置井道设计，尽量降低对低层住户的影响，设计方案完成后公示15天以上，充分吸纳居民合理意见调整后再开工。（2）针对施工期间出行干扰的风险：提前10天公示施工周期和临时出行路线规划，保留宽度不小于1.5米的人行通道，在施工出入口安排专人引导居民出行；建筑材料尽量堆放至小区闲置公共空间，避免占用主要通行道路，采用分段围挡施工，减少一次性大范围围挡对居民出行的影响；定期通过业主群公示施工进度，提前3天告知大型机械进出场等可能影响出行的节点，及时回应居民诉求，取得居民的理解与配合。（每个风险点的措施3.5分，共7分）（二）1.计算过程：①项目总投资=土地费用+开发成本+建设期利息=35.28+22.4+[（30÷2）×4.2%+(30+0.63)÷2×4.2%]≈57.68+1.27≈58.95亿元（3分）；②资本金比例=自有资金÷总投资×100%=18÷58.95×100%≈30.5%（2分）；③30.5%>25%，符合国家最低资本金比例要求（1分），合计6分。2.该项目最敏感的不确定因素是销售价格（2分）。判断理由：敏感性分析中，不确定因素的敏感程度可通过单位变动幅度带来的评价指标变动幅度判断，相同变动幅度下，项目财务净现值的变动幅度越大，说明该因素的敏感性越强。本项目中，销售价格每变动1%，财务净现值变动幅度为1.74%，远高于土地价格的0.64%、开发成本的0.56%，同等变动幅度下销售价格对项目收益的影响最大，因此销售价格是最敏感因素（5分），合计7分。3.房地产开发企业降低项目资金风险的主要措施包括：（1）合理评估自身资金实力，理性参与土地招拍挂，避免高价拿地推高整体资金压力；（2）优化资金筹措结构，确保自有资金及时足额到位，合理匹配贷款期限与开发周期，避免短贷长投带来的流动性风险；（3）加快项目开发周转，合理安排开发进度，满足预售条件后及时推盘，加快资金回笼，降低资金长期占用成本；（4）优化产品定位与定价策略，贴合市场真实需求加快去化，降低库存积压风险；（5）落实“保交楼”要求，建立专用资金账户监管制度，优先保障工程建设资金投入，严禁挪用建设资金用于其他项目，避免停工烂尾风险；（6）合理运用利率互换等金融工具对冲利率波动风险，优化资金成本管控，降低市场波动带来的资金压力。（答对1点得1分，答对7点得满分7分）（三）1.索赔是否成立判断及理由：事件1：索赔全部成立（2分）。理由：地质条件变化属于业主应当承担的风险，地质勘察报告未标注暗浜属于业主方责任范畴，并非施工单位原因造成，因此工期延长和费用增加的索赔均成立（2分）。事件2：索赔不成立（2分）。理由：大型起重设备由施工单位负责租赁，设备进场延误属于施工单位自身应当承担的责任，因此索赔不成立（2分）。事件3：工期索赔成立，施工单位自有财产损失的索赔不成立，业主方财产损失的索赔不成立（2分）。理由：特大暴雨属于不可抗力，不可抗力造成的工期延误应当由业主承担，因此工期索赔成立；不可抗力造成的承包人自有材料、临时设施损失，应当由承包人自行承担，因此施工单位该部分损失索赔不成立；业主方的电梯损失属于业主自身应当承担的风险，施工单位无权要求业主承担自身无责的损失，因此该部分索赔不成立（2分），合计12分。2.施工单位的主要安全责任包括：（1）建立健全安全生产责任制度和安全生产教育培训制度，制定安全生产规章制度和操作规程，对所承担的建设工程进行定期和专项安全检查；（2）设立安全生产管理机构，配备专职安全生产管理人员，负责日常施工现场安全生产监督管理；（3）落实特种作业人员持证上岗制度，特种作业人员经过专门安全培训取得资格证书后方可上岗；（4）在施工现场出入口、起重机械设备出入口、基坑周边等危险部位设置明显的安全警示标志，落实各项安全防护措施；（5）对施工现场实行封闭管理，落实消防安全、环境保护要求，减少安全事故隐患；（6）定期对施工人员开展安全生产教育培训，未经教育培训的人员不得上岗作业。（每点2分，答对4点得8分）二、论述题参考答案（一）建筑与房地产领域实现绿色低碳发展的主要意义：1.是落实我国“双碳”战略目标的核心支撑。根据住建部发布的《城乡建设领域碳达峰实施方案》公开数据，我国建筑全过程碳排放占全国碳排放总量的比重超过50%，建筑运行阶段能耗占全社会总能耗的比重超过30%，是能源消耗和碳排放的重点领域，只有推动建筑与房地产领域全产业链绿色低碳转型，才能如期完成2030年前碳达峰、2060年前碳中和的战略目标。2.是推动建筑业与房地产行业高质量发展的必然要求。传统建筑业属于高能耗、高排放、低效率的粗放型行业，绿色低碳发展可以倒逼行业技术创新，推动装配式建筑、绿色建材、智慧建造等新技术新产品的推广应用，淘汰落后产能，推动行业从规模扩张向质量提升转型；同时，绿色低碳建筑可以提供更健康、舒适、节能的居住与办公空间，满足人民群众日益增长的美好生活需要，切实提升居民生活品质。3.是提升我国建筑行业国际竞争力的重要路径。当前全球建筑行业已经进入绿色低碳发展新阶段，绿色建筑标准、低碳认证已经成为国际工程承包的核心准入条件，欧盟等经济体已经推出碳关税政策，推动我国建筑与房地产领域绿色低碳发展，既可以帮助我国建筑企业提升技术水平，符合国际市场准入要求，更好地参与国际工程市场竞争，也可以帮助我国建材、建筑相关出口产业符合国际碳规则要求，降低贸易摩擦风险。（二）建筑与房地产领域绿色低碳发展的实施路径：1.完善全生命周期绿色低碳标准体系。建立覆盖城乡建筑规划、设计、施工、运营、拆除全生命周期的绿色低碳标准体系，逐步提高新建建筑的绿色建筑强制标准要求，目前全国新建建筑已经全面执行一星级绿色建筑标准，下一步要逐步扩大二星级及以上绿色建筑占比，大力推广超低能耗建筑、近零能耗建筑建设；建立统一的建筑碳排放计量核算体系，将碳排放控制指标纳入项目立项、规划审批环节，从源头把控碳排放水平。2.大力推广绿色建造技术与装配式建筑。加快转变传统建造方式，大力发展装配式建筑，逐步提高新建建筑装配率，推动构配件生产工业化、现场施工装配化，减少施工现场建筑垃圾排放和能源消耗；推广建筑垃圾就地循环利用技术，减少建筑材料浪费，降低原材料生产阶段的碳排放；推广BIM技术、智慧建造技术，提升工程建设效率，降低建造阶段的碳排放；强制要求新建项目绿色建材使用率不低于70%，推广应用低碳环保建材，淘汰高能耗高排放的落后建材产品。3.推进既有建筑绿色低碳改造。以城镇老旧小区改造、城市更新为抓手，推进既有居住建筑节能改造，对既有建筑的外墙保温、门窗、供热空调系统进行节能改造，