建筑工程招投标与合同管理 课件 第一章　建设工程项目概述

第一节建设工程项目基本知识第二节建设工程市场基本知识第一章

建设工程项目概述

56建设工程项目基本知识第一节23一、建筑面积的概念1. 建设工程项目组成建设工程项目（简称工程项目或项目）一般指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单位工程组成，经济上进行统一核算，行政上有独立组织形式，实行统一管理的完整建设任务。工程项目可分为单项工程、单位（子单位）工程、分部（子分部）工程和分项工程。4（1）单项工程单项工程是指具有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目。单项工程是工程项目的组成部分，一个工程项目可以仅包含一个单项工程，也可包含多个单项工程。生产性工程项目中的单项工程一般是指能独立生产的工业厂房工程。5（2）单位（子单位）工程单位工程是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的工程。建筑规模较大的单位工程可根据实际需要划分为若干个子单位工程。根据现行国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2013），具备独立施工条件和能形成独立使用功能是单位（子单位）工程划分的基本要求。6（3）分部（子分部）工程分部工程是指将单位工程按专业性质、工程部位、建筑功能等划分的工程。根据现行国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2013），建筑工程包括地基与基础、主体结构、装饰装修、屋面、给水排水及采暖、通风与空调、建筑电气、智能建筑、建筑节能、电梯等分部工程。7（4）分项工程分项工程是分部工程的组成部分，也是形成建筑产品基本构件的施工过程。分项工程是指将分部工程按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等划分的工程。分项工程是建筑施工生产活动的基础，也是计量工程用工用料和机械台班消耗的基本单元，同时又是工程质量形成的直接过程。分项工程既有独立性，又有相互联系、相互制约的整体性。82. 建设工程项目分类总体而言，建设工程项目可分为建筑工程项目、土木工程项目和机电工程项目三大类。具体而言，为了适应科学管理需要，可从不同角度对工程项目进行分类。（1）按建设性质划分按建设性质不同，工程项目可分为新建项目、扩建项目、改建项目、迁建项目和恢复项目。一个工程项目只能有一种性质，在工程项目按总体设计全部建成之前，其建设性质始终不变。（2）按投资作用划分按投资作用不同，工程项目可分为生产性项目和非生产性项目。9（3）按项目规模划分在中国现行的标准和管理体系下，工程项目按规模通常划分为大型、中型、小型三个等级，部分行业或特定情况下会进一步细分出特大型项目。（4）按投资效益和市场需求划分按投资效益和市场需求不同，工程项目可划分为竞争性项目、基础性项目和公益性项目。（5）按投资来源划分按投资来源不同，工程项目可划分为政府投资项目和非政府投资项目。10二、工程建设程序1. 工程建设程序的含义和内容工程建设程序是指工程项目从策划、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用整个过程中，各项工作必须遵循的先后次序。工程建设程序是工程建设过程客观规律的反映，是工程项目科学决策和顺利实施的重要保证。11世界各国和国际组织在工程建设程序上可能存在某些差异，但是按照工程项目发展的内在规律，投资建设一个工程项目都要经过投资决策和建设实施两个进展时期。这两个进展时期又可分为若干阶段，各阶段之间存在着严格的先后次序，可以进行合理交叉，但工作次序不能任意颠倒。12按照我国现行规定，政府投资项目建设程序可分为以下阶段：（1）根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和地区发展规划的要求，编制项目建议书。（2）在勘察、试验、调查研究及详细技术经济论证的基础上，编制可行性研究报告。（3）根据咨询评估情况，对工程项目进行决策。（4）根据可行性研究报告，编制设计文件。13（5）初步设计经批准后，进行施工图设计，并做好施工前各项准备工作。（6）组织施工，并根据施工进度做好生产或动用前的准备工作。（7）按批准的设计内容完成施工安装，经验收合格后正式投产或交付使用。（8）生产运营一段时间（一般为1年）后，可根据需要进行项目后评价。142. 决策阶段工作内容（1）编制项目建议书项目建议书是拟建项目单位向政府投资主管部门提出的要求建设某一项目的建议文件，是对工程项目的框架性设想。项目建议书的主要作用是推荐一个拟建项目，论述其建设必要性、建设条件可行性和获利可能性，供政府投资主管部门选择并确定是否进行下一步工作。15（2）编制可行性研究报告编制可行性研究报告是指在项目投资决策前，通过全面、系统的调查研究，对项目的技术可行性、经济合理性、工程可实现性、社会影响与风险进行综合论证，并最终形成书面报告的过程。该报告是项目立项、投资决策、筹措资金、申请许可及后续设计的最核心依据。16（3）项目投资决策管理制度根据《国务院关于投资体制改革的决定》，政府投资项目实行审批制，非政府投资项目实行核准制或登记备案制。1）政府投资项目。2）非政府投资项目。对于企业不使用政府资金投资建设的项目，政府不再进行投资决策性质的审批，区别不同情况实行核准制或登记备案制。①核准制。②登记备案制。173. 建设实施阶段工作内容（1）工程设计1）工程设计阶段及内容。工程设计工作一般划分为两个阶段，即初步设计和施工图设计。重大项目和技术复杂项目可根据需要增加技术设计阶段。①初步设计。②技术设计。③施工图设计。2）施工图设计文件审查或审批。18（2）建设准备工程项目在开工建设之前要切实做好各项准备工作，其主要内容包括征地、拆迁和场地平整，组织招标，选择工程监理单位、施工单位及设备、材料供应商，完成施工用水、电、通信、道路等接通工作，准备必要的施工图纸，办理工程质量监督和施工许可手续。19（3）施工安装工程项目经批准开工建设，即进入施工安装阶段。新开工时间是指工程项目设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次正式破土开槽并开始施工的日期。无须开槽的工程，正式开始打桩的日期就是开工日期。铁路、公路、水库等需要进行大量土方、石方工程的，以开始进行土方、石方工程的日期作为正式开工日期。工程地质勘察、场地平整、旧建筑物拆除以及临时建筑、施工用临时道路和水、电等工程开始施工的日期不能算作正式开工日期。分期建设的项目分别按各期工程开工的日期计算。20（4）生产准备对于生产性工程项目而言，生产准备是项目投产前由建设单位进行的一项重要工作。它是衔接建设和生产的桥梁，是项目建设转入生产经营的必要条件。建设单位应适时组织专门机构做好生产准备工作，确保项目建成后能及时投产。（5）竣工验收当工程项目按设计文件规定内容和施工承包合同要求全部建设完成后，便可组织竣工验收。竣工验收是投资成果转入生产或使用的标志，也是全面考核工程建设成果、检验设计和工程质量的重要步骤。214. 项目后评价项目后评价是工程项目实施阶段管理的延伸。工程项目竣工验收交付使用只是工程建设完成的标志，而不是工程项目管理的终结，有些工程项目需要进行项目后评价。工程项目建设和运营是否达到投资决策时所确定的目标，只有经过生产经营或投入使用取得实际投资效果后，才能进行正确判断；也只有在这时，才能对工程项目进行总结评价，才能综合反映工程项目管理工作成效和存在的问题，并为以后改进工程项目管理提供依据。22（1）效益后评价效益后评价是项目后评价的重要组成部分。它以项目投产后实际取得的效益及隐含在其中的技术影响为基础，重新测算项目的各项经济数据，得到相关投资效果指标，然后将这些指标与项目投资决策评估时预测的有关经济效果值、社会环境影响值进行对比，评价和分析偏差情况及原因，吸取经验教训，从而为提高工程项目投资决策管理水平服务。效益后评价具体包括经济效益后评价、社会效益后评价、环境效益后评价、项目可持续性后评价及项目综合效益后评价。23（2）过程后评价过程后评价是指对工程项目立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统分析，找出实际效益与原预期效益之间的差异及其产生原因，使项目后评价结论有理有据，同时针对发现的问题提出解决办法。以上两方面评价有着密切联系，必须全面理解和运用，才能对项目后评价作出客观、公正、科学的结论。建设工程市场基本知识第二节2425一、建设工程市场概述1. 建设工程市场概念建设工程市场是以工程发承包交易活动为主要内容的市场，是建筑产品交换关系的总和，一般称为建筑市场或建设市场。26建设工程市场可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的建设工程市场是指以建筑产品交换为内容的市场，它主要表现为建设项目发包人通过招标与承包人形成商品交换关系，一般指有形建设工程市场，即建设工程交易中心。广义的建设工程市场除有形建设工程市场外，还包括与建筑产品生产与交换相关的勘察设计市场、建筑劳务市场、建筑生产资料市场、资金市场和从事招标代理、工程监理、造价咨询等业务的中介服务市场，由此形成建设工程市场体系。272. 我国建设工程市场的特点（1）建筑产品供求双方直接订货交易建设工程市场这一特点是由建筑产品的单件性和固定性决定的。市场上所需要的建筑产品的特征并不由生产者决定，而是由建设单位特定需要决定的。在建设工程市场中，并不以具有实物形态的建筑产品作为交易对象，而是通过招投标先确定交易关系，再按发包人的要求完成施工生产过程。28（2）建筑产品交易量不稳定，容易出现买方市场建设工程市场容易受国家固定资产投资规模的影响。当社会经济发展速度较快时，建筑产品交易量就会不断增大，而当社会经济发展处于调整与停滞时期，由于固定资产投资规模减小，建筑产品交易量就会不断缩小。建设工程市场形势与国民经济形势紧密相关。从目前固定资产投资规模与建筑行业从业人员的数量看，从业人员队伍的数量偏大，“僧多粥少”的局面依然存在，这就决定了目前建设工程市场在某种程度上是买方市场。29（3）以招投标为主的不完全竞争市场为了给建设工程市场引入竞争机制，杜绝国有资产投资建设发包中的腐败现象，提高固定资产投资效益，同时也是为了与国际工程市场接轨，我国于20世纪90年代初全面推行招投标制度。1999年我国又出台了第一部《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》），进一步规范市场招投标行为，从而使我国建设工程发承包市场向透明化、健康化与法治化方向发展。但是，建筑产品的地域性、发包人的行业性和建筑产品自身的特殊性等因素，决定了发包人在发包时必然会对承包人的投标行为设立很多限制性约束条件，使建筑工程市场成为一个不完全竞争的市场。30（4）定价方式独特从目前的情况看，建筑产品定价方式有两种：一种是施工图预算定价方式，即按全国统一的建筑工程基础定额计算施工图纸的工程量，结合地方的单位估价表和建筑材料价格计算工程造价，在此基础上进行投标报价；另一种是根据发包人给定的工程量清单由承包人自行制定综合单价，并汇总报价。2003年，国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2003）实施后，国有投资的项目必须执行工程量清单投标与报价。2024年，国家发布了最新的《建设工程工程量清单计价标准》（GB/T50500—2024）。31（5）市场准入制度严格为了保证建设工程市场有序进行，建设行政主管部门与行业协会都明文制定了相应的市场准入制度和生产经营规则，以规范发包人、承包人及中介机构的生产经营行为。32二、建设工程市场的主体和客体近几年来，我国的建设工程市场形成以发包人、承包人和中介机构组成市场主体，以不同形态的建筑产品为对象组成市场客体，以工程招投标为主要交易形式，以企业资质管理和从业人员资格管理为主要内容的市场监督管理体系。建设工程市场的主体和客体如下图所示。

建设工程市场的主体和客体331. 建设工程市场的主体建设工程市场的主体是指参与建筑生产交易的各方。我国建设工程市场的主体主要包括发包人、承包人及各种中介机构等。（1）发包人发包人有时称为发包单位、建设单位、业主或项目法人。34它是指既有进行某项工程建设的需求，又具有该项工程建设相应的建设资金和各种准建手续，在建设工程市场中发包工程项目的咨询、设计、施工、监理等建设任务，并最终得到建筑产品，达到其投资目的的法人、其他组织和自然人。发包人既可以是各级政府、专业部门、政府委托的资产管理部门，也可以是学校、医院、工厂、房地产开发公司等企事业单位，还可以是个人或个人合伙。35（2）承包人承包人是指具有一定生产能力、技术装备、流动资金，以及承包工程建设任务的营业资格，在建设工程市场中能够按照发包人的要求，提供不同形态的建筑产品，并获得工程价款的建筑企业。36（3）中介机构中介机构是指具有一定注册资金和相应的专业服务能力，持有从事相关业务的资质证书和营业执照，能为工程建设提供估算测量、管理咨询、建设监理等智力型服务或代理，并取得服务费用的咨询服务机构和其他为工程建设服务的专业中介组织。国际上一般将中介机构称为咨询公司，其咨询任务可以贯穿从项目立项到竣工验收乃至使用阶段的整个项目建设过程，也可只限于其中某个阶段。372. 建设工程市场的客体建设工程市场的客体是指一定量的可供交换的商品和服务，它包括有形的物质产品和无形的服务，以及各种商品化的资源要素。市场活动的基本内容是商品交换，若没有交换客体，就不存在市场。具备一定量的可供交换的商品，是市场存在的物质条件。38建设工程市场的客体一般被称作建筑产品，它包括有形的建筑产品（建筑物、构筑物）和无形的建筑产品（咨询、监理等各种智力型服务）。客体凝聚着承包人的劳动，发包人以投入资金的方式取得它的使用价值。在不同的生产交易阶段，建筑产品表现为不同的形态。它可以是中介机构提供的咨询报告、咨询意见或其他服务，也可以是勘察设计单位提供的设计方案、设计图纸、勘察报告，还可以是生产厂家提供的混凝土构配件、非标准预制件等产品，更可以是施工企业提供的最终产品——各种各样的建筑物或构筑物。39三、建设工程市场主体的管理1. 建设工程市场从业单位资质管理建设工程市场从业单位资质管理是指对从事建筑活动的单位进行审查，以保证建设工程质量和安全符合我国相关法律法规的规定。从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。40（1）建筑施工企业资质管理建筑施工企业是指从事土木工程、建筑工程、线路管道设备安装工程的新建、扩建、改建等活动的企业。建筑施工企业资质分为施工总承包资质、专业承包资质和施工劳务资质三个序列。1）取得施工总承包资质的企业（以下简称施工总承包企业）可以承接施工总承包工程。2）取得专业承包资质的企业（以下简称专业承包企业）可以承接施工总承包企业依法分包的专业工程或建设单位依法发包的专业工程。3）取得施工劳务资质的企业（以下简称施工劳务企业）可以承接施工总承包企业或专业承包企业分包的劳务作业。41经审查合格的建筑业企业，由资质管理部门颁发建筑业企业资质证书。证书由国务院建设行政主管部门统一印制，分为正本和副本，具有同等法律效力。我国建筑业企业资质及承包工程范围见下表。

我国建筑业企业资质及承包工程范围42

我国建筑业企业资质及承包工程范围43（2）工程勘察、设计企业资质管理从事工程勘察、工程设计活动的企业，应当按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和勘察、设计业绩等条件申请资质，经审查合格，取得工程勘察、工程设计资质证书后，方可在资质许可的范围内从事工程勘察、工程设计活动。44（3）工程咨询单位资质管理为了规范建筑市场，我国对工程咨询单位也实施资质管理。1）工程监理企业。工程监理企业资质分为综合资质、专业资质和事务所资质三个序列。2）工程造价咨询企业。工程造价咨询企业是指接受委托，对建设项目投资、工程造价的确定与控制提供专业咨询服务的企业。452. 建筑市场人员的管理我国对人才评价的两项基本制度是职称评审制度和职业资格制度。职称评审制度主要通过评审和考核认定的方式进行评价，覆盖人群是专业技术人才。职业资格制度主要通过统一考试、鉴定等方式评价，对象包括专业技术人才和技能人才。46四、公共资源交易中心1. 公共资源交易中心的设置目的随着有形建筑市场的不断发展完善，建立公共资源交易中心是对其进行的有益尝试和科学延伸。此举有助于整合各类建设工程市场资源，扩大公共资源交易范围，建立健全更加规范、高效的建设工程有形市场，从源头上预防建设领域的各类违法违规问题。公共资源交易管理体制改革是政府行政管理体制改革的一项重要内容，是建设服务型政府的重要举措。47公共资源交易中心是负责公共资源交易和提供咨询、服务的机构，能够维护社会公共利益和市场参与各方利益，是公共资源统一进场进行公开、公平、公正交易的服务平台。一般情况下，公共资源交易中心将工程建设招投标、土地和矿业权交易、企业国有产权交易、政府采购、公立医院药品和医疗用品采购、司法机关罚没物品拍卖等所有公共资源交易项目全部纳入中心集中交易。从政府采购和建设工程招投标的角度看，公共资源交易平台是一个提供公共资源交易具体操作的服务平台。482. 公共资源交易中心的主要职能公共资源交易中心的主要职能包含以下内容。（1）贯彻执行有关招标采购交易的法律法规和规章。（2）制定招标采购交易活动监督管理的具体制度和措施；指导、规