物业管理考试试题及答案

物业管理考试试题及答案一、单项选择题（每题只有1个正确答案）1.根据《物业管理条例》规定，业主大会决定专项维修资金使用和续筹方案，必须经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/2，1/2B.2/3，2/3C.3/4，3/4D.1/3，1/3答案：B解析：根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建重建建筑物及其附属设施这两类重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即行业内所称的“双三分之二”表决规则，因此本题选B。2.物业服务企业对房屋进行日常养护维修，为保证房屋整体完好和正常使用开展的日常小修小补工程，其收费性质属于（）。A.特约服务费B.公共服务费C.专项维修费D.应急抢修费答案：B解析：物业服务收费中的公共服务费，已经包含了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，日常小修小补属于常规物业服务内容，纳入公共服务费范畴；住宅专项维修资金仅用于大中修和更新改造工程，因此本题选B。3.新建物业承接查验时，物业服务企业应当对物业共用部位进行查验，下列不属于物业共用部位的是（）。A.建筑物的基础、承重墙体B.楼道、大堂、电梯厅C.业主自用阳台、户内墙面D.共用车库、公共通道答案：C解析：根据《物业承接查验办法》规定，物业共用部位指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的部位，一般包括：建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、共用车库等，业主自用阳台、户内墙面属于业主专有部分，因此本题选C。4.物业服务企业在消防设施日常维护管理中，应当至少（）对火灾自动报警系统做一次全面功能检测，确保系统正常运行。A.每月B.每季度C.每半年D.每年答案：D解析：根据《建筑消防设施的维护管理》（GB25201-2010）规定，火灾自动报警系统属于核心消防设施，物业服务企业作为日常管理单位，应当每月开展巡查，每季度开展单项测试，每年进行一次全面功能检测，因此本题选D。5.业主委员会任期届满前（），应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月答案：C解析：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，因此本题选C。6.物业服务企业成本构成中，物业管理区域秩序维护人员的工资、社会保险属于（）。A.管理费用B.物业服务成本中的人员费用C.办公费用D.固定资产折旧答案：B解析：根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成，其中人员费用包括所有管理服务人员的工资、社会保险、福利费等，秩序维护人员的薪酬属于人员费用范畴，因此本题选B。7.业主转让房屋专有部分所有权，其缴存的住宅专项维修资金（）。A.由原业主提取带走B.随房屋所有权同时转让过户C.归原业主所有，不随房屋转让D.归物业服务企业所有答案：B解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定，房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，因此本题选B。8.我国多数省市公布的普通住宅小区物业服务政府指导价中，一级服务对应的基准价范围大致为（）元/平方米·月（建筑面积）。A.0.5-1.0B.1.0-1.5C.1.5-2.5D.3.0-4.0答案：C解析：我国各地物业服务政府指导价标准差异较小，一级服务对应基准价多为1.5-2.5元/平方米·月，二级服务为0.8-1.5元/平方米·月，三级服务为0.3-0.8元/平方米·月，因此本题选C。9.物业服务过程中，对于业主提出的非当场可处理的投诉，物业服务企业应当在（）内回复业主处理进展，一般投诉应当在3个工作日内处理完毕。A.12小时B.24小时C.48小时D.3日答案：B解析：根据国家《住宅物业服务规范》要求，对于业主投诉，接待人员应当做好登记，能够当场处理的当场处理，不能当场处理的，应当在24小时内回复业主处理进展，一般投诉不超过3个工作日办结，重大投诉不超过7个工作日办结，因此本题选B。10.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等公用事业单位应当向（）收取有关费用。A.物业服务企业B.最终用户业主C.开发建设单位D.业主委员会答案：B解析：《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，最终用户为业主，物业服务企业仅受委托代收费用，不得收取手续费等额外费用，因此本题选B。11.物业服务企业定期邀请业主参加物业开放日活动，主动介绍物业服务内容和公共收支情况，接受业主监督，这一做法符合物业管理客户沟通的哪项核心要求（）。A.主动沟通，公开透明B.及时响应，快速处理C.换位思考，尊重业主D.依法合规，留痕备查答案：A解析：物业服务企业主动公开服务信息、邀请业主参与监督，从根源上减少信息不对称引发的矛盾，符合主动沟通、公开透明的沟通原则，因此本题选A。12.住宅专项维修资金存储产生的利息收入应当（）。A.归物业服务企业所有B.归业主委员会所有C.转入住宅专项维修资金滚存使用D.用于直接补贴物业服务费答案：C解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条规定，住宅专项维修资金存储利息、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益、利用物业共用部位经营扣除成本后的收益等，应当转入住宅专项维修资金滚存使用，因此本题选C。13.新建物业办理承接查验后，物业服务企业应当自交接手续完成之日起（）内，将承接查验资料报物业所在地的区、县住房城乡建设行政主管部门备案。A.10日B.15日C.30日D.60日答案：C解析：《物业承接查验办法》第二十九条规定，物业服务企业应当自物业交接后30日内，持相关文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续，因此本题选C。14.物业管理区域内停车场停车服务费由物业服务企业收取，该费用主要用途是（）。A.支付停车场设施设备维护、人工管理等成本支出B.全额归全体业主所有，不得用于成本支出C.归开发建设单位所有D.直接补贴小区绿化养护等其他物业服务支出答案：A解析：停车服务费是物业服务企业提供停车管理服务收取的经营性费用，主要用于停车场的日常维护、人员薪酬、管理成本等支出；车位场地使用费才属于全体业主共有，二者性质不同，因此本题选A。15.根据《民法典》物权编规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给第三人的，该委托合同（）。A.有效B.无效C.可撤销D.效力待定答案：B解析：《民法典》第九百四十一条第二款明确规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人，违反该强制性规定的一并委托合同无效，因此本题选B。二、多项选择题（每题有2个及以上正确答案，错选、少选、多选均不得分）1.根据《民法典》及《物业管理条例》，业主享有以下哪些合法权利（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.无正当理由拒付物业服务费答案：ABCD解析：上述ABCD均为业主法定权利，业主不得无正当理由拒付物业服务费，E选项表述错误，因此本题选ABCD。2.下列属于物业服务企业法律法规明确禁止的行为有（）。A.擅自改变物业管理区域内公共建筑和共用设施用途B.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路场地，损害业主共同利益C.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营D.按照物业服务合同约定对小区违规装修行为进行劝阻制止E.协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作答案：ABC解析：DE两项属于物业服务企业的法定权利和义务，不属于禁止行为，ABC三项均违反《物业管理条例》规定，因此本题选ABC。3.物业承接查验中，开发建设单位应当向物业服务企业移交的资料包括（）。A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.全体业主房屋产权登记原始资料E.物业管理所必需的其他资料答案：ABCE解析：业主房屋产权登记原始资料由不动产登记机构保存，不属于开发建设单位移交范围，ABCE均为法定应当移交的资料，因此本题选ABCE。4.下列费用中，不得计入物业服务成本的有（）。A.物业共用部位、共用设施设备的大中修费用B.物业共用部位、共用设施设备的更新改造费用C.物业服务企业日常办公费用D.物业服务企业固定资产折旧E.住宅专项维修资金的增值收益答案：ABE解析：根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定，物业共用部位共用设施设备的大中修、更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本，住宅专项维修资金及其增值收益属于业主共有，也不得纳入物业服务成本，CD属于正常物业服务成本范畴，因此本题选ABE。5.物业服务企业开展住宅小区消防安全管理，下列做法符合规范要求的有（）。A.定期开展消防演练，至少每年组织一次全员消防演练B.保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通C.每日进行防火巡查，每月开展一次全面防火检查D.损坏消防设施的，由物业服务企业无条件承担赔偿责任E.可以根据管理需要临时占用消防车通道停放业主车辆答案：ABC解析：D选项错误，损坏消防设施由侵权行为人承担赔偿责任；E选项错误，任何单位和个人不得占用、堵塞、封闭消防车通道，因此本题选ABC。6.业主大会会议可以采用的合法形式有（）。A.现场集体讨论形式B.书面征求意见形式C.电子投票征求意见形式D.仅由业主委员会主任决定会议形式E.仅由物业服务企业确定会议形式答案：ABC解析：根据《物业管理条例》规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，随着互联网技术发展，符合规则的电子投票也属于合法形式，会议形式由业主大会按照议事规则确定，因此本题选ABC。7.下列属于前期物业服务合同特点的有（）。A.由建设单位与选聘的物业服务企业签订B.合同期限未满，业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止C.合同期限不得少于5年D.属于附终止条件的合同E.对业主没有约束力答案：ABD解析：前期物业服务合同期限可以由双方约定，没有强制不少于5年的要求，且前期物业服务合同对业主具有法定约束力，CE表述错误，因此本题选ABD。8.物业服务企业开展业主房屋装修管理，应当履行的法定义务有（）。A.将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主B.安排工作人员对装修现场进行定期巡查C.发现违规装修及时劝阻，劝阻无效的及时向城市管理等有关部门报告D.收取装修押金后对装修行为不管不问E.要求业主必须接受物业服务企业指定的装修公司答案：ABC解析：DE均属于违规行为，物业服务不得强制指定装修公司，收取押金后仍需履行管理义务，因此本题选ABC。9.下列关于建筑区划内停车位、车库的说法，符合《民法典》规定的有（）。A.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要B.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有C.规划内车位车库，开发建设单位可以通过出售、附赠或者出租等方式处分给业主D.所有停车位都属于全体业主共有E.开发建设单位可以直接将车位出售给小区以外的人员，无需满足业主优先需求答案：ABC解析：DE表述错误，规划内车位车库可由开发建设单位依法处分，只有占用公共场地的车位才归业主共有，开发建设单位必须优先满足业主需求才能对外处分车位，因此本题选ABC。10.物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交的资料和财物包括（）。A.物业承接查验资料、物业服务期间形成的物业改造维修档案B.预收的尚未提供服务对应的物业服务费C.物业管理用房D.利用物业共用部位经营获得的公共收益结余E.物业服务企业自身所有的财务账册答案：ABCD解析：物业服务企业自身经营产生的财务账册属于企业所有，不需要移交，ABCD均属于应当移交的业主共有财物和资料，因此本题选ABCD。三、案例分析题案例1：某小区建成于2010年，共有住宅12栋，业主860户，配置电梯16台，2022年小区业主大会正式成立，选聘了新的物业服务企业甲公司，原物业服务企业乙公司因前期合同到期办理退出。小区公共收益累计结余128万元，存放在原乙公司账户；小区2号楼外墙局部出现瓷砖脱落，已经砸坏业主一辆私家车，经专业机构鉴定需要对外墙整体维修，维修预算约85万元，小区住宅专项维修资金账面总余额为320万元。问题：（1）原物业服务企业乙公司退出时，结余的128万元公共收益应当如何处理？说明理由。（2）本次2号楼外墙维修的85万元费用应当从哪里列支？说明理由。（3）部分业主要求新物业服务企业甲公司承担维修费用，该主张是否成立？说明理由。参考答案：（1）128万元公共收益结余应当全额移交给小区业主委员会，归全体业主所有。理由：根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业等管理人利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有。本案中，公共收益是利用小区共有部位、共有设施经营产生的收益，原物业服务企业仅代为管理，物业服务合同终止后，应当将全部结余移交给业主委员会，不得截留。（2）85万元维修费用应当从小区住宅专项维修资金中列支。理由：根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。本案中，2号楼外墙属于全体业主共有的共用部位，小区2010年建成，外墙保修期通常为5年，已经超过保修期限，本次属于整体大中修工程，不属于日常小修养护，符合住宅专项维修资金的使用范围，因此应当从专项维修资金中列支。（3）该主张不成立。理由：物业服务企业收取的物业服务费仅包含物业共用部位的日常养护、小修费用，共用部位大中修、更新改造不属于常规物业服务的支出范围，已经超过保修期的共用部位维修，应当由全体业主共同承担，从专项维修资金中列支，要求甲公司承担维修费用没有法律和合同依据，因此主张不成立。案例2：某小区业主王某从2021年1月开始，以小区物业服务不到位、公共卫生差、路灯损坏长期不维修、外来人员随意进出小区为由，拒交物业服务费，截至2023年12月，累计拖欠物业服务费4280元，按照合同约定产生违约金1260元，物业服务