工业上楼之药厂上楼难点问题解析

1.您认为产业园区运营的核心是什么？

我们在谈园区运营的时候，首先需要清楚，什么叫运营？

我认为运营就是服务，服务好你的客户。个人认为，应

该把对客户的服务分为2大类，主业服务和副业服务。

主业服务是跟企业所在行业相关的技术、资金、人才、

市场等服务。副业服务比如园区提供物业管理服务、商

业配套、超市，食堂以及政策服务等都叫副业服务，因

为这些服务跟企业主业务没有关系。定位是要做主业服

务，帮助企业解决主业的痛点，而不仅仅是提供副业服

务。

但是主业怎么服务呢？比如智能硬件加速器服务的是生

产类企业，生产是从工业设计、方案设计、打样，经营、

检测、开模一整套的过程，分工很细。因此我们首先梳

理生产类硬件企业的供应链，硬件生产是需要找企业做

模具的，广东做模具的厂商有上千家，找哪家更适合企

业也是个问题。原来没梳理清楚的时候，客户都在市场

上飘着，分散的，像两个人谈恋爱，你知道你的目标肯

定在市场上，但不知道具体在哪，当有人把这一类人组

织在一起的时候，就能迅速找到对象了。因此首先把上

千家的模具厂商进行分类，把每家的特点标注出来，然

后针对性地推荐给企业。通过梳理垂直供应链帮助客户

产生订单，这就是主业服务，通过我们的服务让企业成

单更快一点。

其次，服务需要进行细分，不能泛泛而谈。比如医疗器

械里面还要分医药和制药，制药对空间的要求是非常高

的，对空气中的粉尘含量、细菌含量都有要求，不深入

了解客户的需求，服务都是停留在表面，那是做不好服

务的。

问2.当我们对一部分企业服务很深的时候，很多人会担心可

复制性，还有一个覆盖面的问题，咱们怎么解决的？

你提这个问题的核心逻辑是因为你想用这个来赚钱。但

我们把这些定位成服务，服务怎么赚钱？比如南航头等

舱候机室，吃喝都是免费的，能赚钱吗？他赚的是卖机

票的钱，不是服务的钱。从互联网逻辑看的就会更清楚。

比如早年的QQ、微信提供不少服务，都不赚钱。如果想

赚服务的钱，就别运营园区，可以纯粹做个产业服务。

园区经营就是赚园区经营的钱，需要深入研究怎么为企

业创造更多价值。

这个逻辑在商场体现的更淋漓尽致，商场的区别一般在

开张3年后体现出来，3年后有的商场很火，有的商场没

什么人，区别就在于这3年运营。不是有租户进来就高

枕无忧了，如果没有运营，客户在这儿压根挣不了钱，

他走了，新招的租户还是挣不了钱，就会进入一个恶性

循环。租户挣不到钱，商场怎么可能挣到钱？产业运营

也是一个逻辑，商场和园区都不是靠服务赚钱，而是靠

租金，服务是为了让客户更好地活着。赚钱和服务是两

只手，不能混！

问3.新产业在坪山的生物医药园作为中国首个“药厂上

楼”，有哪些特点？为什么要做药厂上楼？跟普通写字楼相

比，药厂上楼有哪些困难，咱们是怎么解决的？首先回答为

什么要做药厂上楼的问题。深圳生物医药产业存在创新

药数量少、平台服务较弱等问题，专业生物医药产业空

间少这一短板最为突出。现在深圳谈高端制造，谈制造

业转型升级，但是却没有空间，目前能提供给产业用的

最好的空间是标准厂房，但是厂房一来很多都是通用的，

标准厂房就是单间2000平，长方形，所有的标准厂房都

长一个样，无法满足企业个性化需求。二来厂房形象差

些，无法满足一些科技企业对形象的要求。并且深圳也

没有那么多地建更多厂房，因此，无论从城市发展，还

是提高土地集约使用的角度来说都只能通过上楼来解决

土地短缺问题。

深圳提出“将工业空间作为城市基础设施加以保障，大力

实施“工业上楼”优质产业空间行动计划，按照每年建设不

少于2000万平方米、连续实施5年的进度”的政策，生

物医药一直以来都是的主打产业方向，因此打造了首个

“药厂上楼”项目。

在整个生物医药行业，生物医药产业对于空间的专业需

求较高，对层高、承重、用水、用电、废水处理等方面

都有较高要求。生物医药行业因其生产工艺的特殊性，

产业空间需求较为复杂，“工业上楼”更是面临诸多挑战，

如人货分流、机电设备及管线的布局、废水废气的处理、

蒸汽的使用、化学试剂储存等问题。

研究药厂上楼首先要把药厂的生产工艺研究清楚，药厂

上楼，不是什么药都可以上。比如原料药、化学药、污

染的药都不能上。生物药可以上，生物医药又可以细分

为做免疫的，做基因的、做试剂的等等，生物医药产业

园项目团队在建设之初调查了20多家药厂，收集了企业

的共性需求。把工艺研究清楚就知道什么样的工艺适合

怎样的空间。工艺研究清楚了以后，平面就出来了。每

家大概需要多大的平面也是不一样的，这个是标准厂房

适应不了的地方，我们提前考虑到产业发展的个性化需

求，设计的单层有5000多平，可以分成三个单元，也可

以合并使用。每个单元是方形，更匹配生物医药企业的

生产需求。

第二个是排废的问题。每家都需要有废气管道，10层楼

每层1根，每栋需要10根，3栋就30根。而且还得考

虑到未来新增或者升级的问题，制造业平均每5-10年会

升级一次。并且有的企业废气一根管道不够，要用两根,

因此需要再做一个管道井备着，给每家再多预留一根，

总共就是60根。企业现在废水废液处理是按吨收费的。

一般情况下废水处理会安排3根管，我们坪山项目设计

是5根管。因为废水细分以后，有一部分的废水不用处

理，就可以直接排放，在保证安全的同时为企业节省成

本。

正常的商用写字楼、酒店、公寓等，电梯都在中间，因

为效率高，但是工业上楼的电梯、客梯和货梯需要分开,

而且都是分布在角落的位置。

电梯承重、大小、排风口分布等等都需要专门设计。坪

山生物医药园还做了一个危险品的甲类仓库，一些原材

料生产企业的原材料是危险品，放在什么地方有严格规

定，需要建专门的仓库来放。园区还配套了生产性废水

处理站、双电源+专线供电、蒸汽站等，完全满足化学药

制剂、生物制药、高端器械、创新药等特种生产研发用

途。

问4.在2021年亿翰智库发布的中国产业园区运营商综合

实力T0P30排行榜中，荣获产业园区运营商综合实

力T0P12的好成绩，请问核心竞争力是什么？

我们内部有个部门叫康帕斯，英文名comp@ss,翻译过

来是指南针。康帕斯这个部门是专门做服务的，里面是

由一群专业的人基于对客户的深度理解，然后围绕着企

业主业的一套服务体系，这是的一个研发部门，我们要

研发出来一个服务的产品，服务我们的客户。这是我认

为最核心的。

比如危废通，生物研究都有危险品、废水、废液等需要

处理，很多中小企业是没有能力处理废水的。现状是很

多中小企业不管研发还是生产，先弄个桶把废水接着，

不能随便排放，然后叫专业的车辆上门来拉。这个专业

的车上门是按整车收费，但是很多企业的废水很少，有

的放一个月也装不满一车，即使装半车也得按整车收费。

另外，企业要把废水存一个月，一来占地方，二来危险,

这就是一个定时炸弹，政府有监管责任，监管的话企业

就得停业，不监管的话出了事故就很麻烦，于是企业和

政府都非常头痛。针对这个问题我们一开始简单的想法

是在我们园区建一个污水处理站自己处理。后来了解到

这事做不了，因为首先有个经济性的问题，第二个需要

专业资质，不是谁想处理就可以处理的，于是我们设计

出了危废通模式，类似滴滴拼车，三五家污水拼起来一

车拉走，费用平摊，每家企业都节省了费用，其次不用

存那么长时间，出事的概率就小很多，政府的监管压力

也会小很多。能做这件事情的背后，是基于我们对园内

企业的深入了解，每家废水、废液、废料都是什么性质,

能不能混在一起，每天产量有多少都要有比较精准的了

解，否则车是拼不起来的。

废水分类收集及处理Q最汽冷及水及※水（不净加化学试剂）描到雨水管道；

AQ生产性置水（有压、无压、备用）候处理16抻则因区废水处理站；

©废液企业自行收集，通过.危事通•小林序善死有资册第三方外运.

每个药企单元第三方外递

设备冲洗

*研水羸汽）♦凝水

或有

B9区・水站有压管道园区U汽冷H水管道

阳区集中废水处霖站帝政雨水・道

大家都在提以人为本、以客户为中心，但是真正做到位

的很少。想挣钱就得从理解客户开始，再往下谈客户细

分，其实核心逻辑很简单，只要能解决客户痛点，这个

客户就肯定会捧你的场。我创业做新产业，一开始设立

康帕斯这个部门就是为了真正地将‘以客户为中心”落地。

我认为靠聪明是挣不到钱的，把客户服务好才能挣到钱。

问6.在房住不炒的政策下，很多房企们纷纷转型产业地

产，但房地产思维和产业地产思维差异非常大，您是怎么成

功转型？是否有一些心得或者经验可以分享？

做产业的，首先需要区分清楚写字楼、研发楼和厂房。

产业思维和地产思维经常是反着的，因为它的用途不一

样，一个是住人，一个是生产。

研发跟生产其实是一类，没有本质区别，只是研发规模

小一些，可以认为是小型生产。它跟生产本质是一样的，

都要把东西造出来。区别是一个是在大批量的生产，一

个在实验室里面造，可能研发对空间的要求没那么大，

但是该有的东匪都得有。比如研发也涉及排废，像化学

试剂也不能随便排放。研发跟生产更近，写字楼是住人

的，这个是有本质区别的。所以研发楼应该更像制造空

间，而不能更像写字楼。

写字楼一定要采光好，因为住人就要求采光，但是工业

的制造空间是不需要采光，所以很多的工业楼宇没窗户。

因为太阳光变化太大，很多产业要求里面的灯光是恒定

标准灯光，有些就算有窗户，也要用窗帘遮得密密实实。

我们早年也不懂，看到企业在窗户里面建了一道砖墙才

明白的。另外产业楼不能做太多的玻璃幕墙，产业需要5-

10年的时间进行工艺升级，工艺升级的特点是管道会越

来越多。原来留的管道不够用怎么办？只能从外墙走，

那玻璃幕墙就没法走，所以产业必须有石墙面。对于制

造企业来说，一楼是最好用的，很多重型设备必须放一

楼，而且不能有地下室，所以工业楼一楼是最贵的，写

字楼一楼却是最便宜的。

问7.您怎么看深圳工业