不动产登记试题及答案

不动产登记试题及答案一、单项选择题（共15题，每题1分，每题的备选项中只有1个最符合题意）1.根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则，我国不动产统一登记的法定权利范围不包含以下哪类权利？A.集体土地所有权B.林地土地承包经营权C.地役权D.城镇住宅房屋租赁权2.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内办结常规不动产登记手续，法律另有规定的除外？A.15B.20C.30D.603.当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请的登记类型是？A.预告登记B.更正登记C.异议登记D.查封登记4.利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，但是不动产权利人不同意更正的，利害关系人可以直接申请以下哪类登记？A.注销登记B.异议登记C.转移登记D.变更登记5.下列关于不动产登记簿的管理要求，不符合现行法规规范的是？A.不动产登记簿应当优先采用电子介质，暂不具备条件的可以采用符合规范要求的纸质介质B.不动产登记簿由属地不动产登记机构永久保存，不得私自销毁或者篡改C.不动产登记簿损毁灭失的，登记机构可以直接依据内部留存的原始登记档案重建，无需履行任何公示程序D.采用电子介质管理的不动产登记簿应当定期进行异地多节点备份，防止数据丢失6.国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记中，下列哪类权利取得情形下，当事人申请登记时无需提交税费缴纳的前置核验材料？A.房屋买卖B.房屋继承C.房屋互换D.房屋赠与7.属于村民集体所有的集体土地所有权登记，下列主体中不能作为合法申请主体的是？A.村集体经济组织B.村民委员会C.村内已经依法独立登记的村民小组集体经济组织D.属地乡镇人民政府8.下列不动产权利中，按照登记规则必须先完成首次登记，权利人后续才能正常办理转移、抵押等处分登记的是？A.地役权B.一般抵押权C.国有建设用地使用权D.居住权9.我国现行不动产登记费的计征规则和住宅类不动产登记的统一基准收费标准是？A.按不动产建筑面积计征，80元/平方米B.按件计征，80元/件C.按不动产交易评估价格的比例计征，0.05%D.按件计征，550元/件10.不动产登记机构发现不动产登记簿记载的非权利归属类事项存在错误，且无证据证明错误是由当事人提交虚假材料导致的，登记机构可以直接启动哪类登记程序进行修正？A.依申请更正登记B.依职权更正登记C.强制注销登记D.异议登记11.甲将自己名下的商品住宅抵押给乙担保100万元债权，依法办理了抵押登记，之后甲又将同一套住宅抵押给丙担保80万元债权，也办理了抵押登记。关于两个抵押权的受偿顺位，下列说法符合民法典规定的是？A.乙的抵押权优先于丙的抵押权，按照两项抵押权的登记时间先后排序受偿B.因乙的担保债权数额更高，乙的抵押权直接优先于丙的抵押权受偿C.两项抵押权属于同一顺位，按照债权比例平等对抵押不动产的处置价款受偿D.丙后续如果办理抵押权转移登记，顺位可以自动调整到乙之前12.下列情形中，不动产登记机构应当依法作出不予登记决定的是？A.申请登记的不动产属于登记机构法定管辖范围B.申请材料齐全且符合法定形式要求C.申请登记的不动产权属清晰无任何争议D.申请登记的权利内容与提交的权属来源证明材料明显不一致13.宅基地使用权及地上房屋所有权登记中，下列情形不符合“一户一宅”法定认定标准的是？A.村民一户合法取得两处宅基地，总占地面积不超过属地省级政府规定的宅基地面积上限B.进城落户农民依法保留原有农村宅基地使用权及地上房屋所有权，可正常申请登记发证C.非本农村集体经济组织成员因继承房屋取得的宅基地使用权，可依规办理确权登记D.一户村民已拥有一处面积达标的宅基地，又通过购买本村其他村民的第二处宅基地直接申请确权登记14.根据最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的相关司法解释，不动产查封登记的最长有效期限不得超过多少年，期限届满人民法院未依法办理续封手续的，查封登记自动失效？A.2年B.3年C.4年D.5年15.利害关系人申请查询不动产登记资料，下列哪项不属于查询人必须提交的法定材料？A.本人合法有效身份证明文件B.能够证明自身与被查询不动产存在利害关系的证明材料C.不动产权利人出具的书面同意查询文件D.明确合理的查询目的说明单项选择题答案及解析：1.答案D。解析：《不动产登记暂行条例》第5条明确列明了10类可登记的不动产权利，房屋租赁权属于债权范畴，不属于法定不动产物权登记范围。2.答案C。解析：《不动产登记暂行条例》第20条规定30个工作日是常规登记的最长办理时限，查封登记、异议登记等特殊类型登记需在1个工作日内办结，不受该30日时限约束。3.答案A。解析：《民法典》第221条明确规定了预告登记制度，预告登记后未经预告登记权利人同意，处分该不动产的行为不发生物权效力，自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记自动失效。4.答案B。解析：《民法典》第222条规定，权利人不同意更正的，利害关系人可申请异议登记，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内提起相关诉讼或仲裁，逾期未提交立案证明的异议登记自动失效。5.答案C。解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第13条规定，不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建，重建过程中应当在属地公开发行的官方报刊上发布原登记簿作废的公告，保障相关权利人的知情权。6.答案B。解析：通过继承取得不动产权利的转移登记，当事人无需单独提交完税凭证，由登记机构与税务部门进行后台信息核验，其余几类流转情形均需提交完税或减免税证明材料。7.答案D。解析：集体土地所有权的申请主体只能是对应的农村集体经济组织，乡镇人民政府作为行政机关，不能代行集体经济组织的所有权申请权利。8.答案C。解析：国有建设用地使用权属于基础物权，只有完成首次登记、将权利归属记载于不动产登记簿之后，权利人才能行使后续的转让、抵押等处分权利。9.答案B。解析：根据我国财政部、发改委联合发布的不动产登记费相关管理规定，不动产登记按件计征，住宅类每件80元，非住宅类每件550元，不得按面积或交易价格比例收取。10.答案B。解析：依职权更正登记是登记机构主动纠错的法定程序，针对不涉及不动产权利归属争议的登记错误，登记机构可履行告知、公示程序后直接完成更正。11.答案A。解析：民法典明确规定同一不动产上存在多个抵押权的，按照登记时间先后确定清偿顺序，和债权数额大小没有直接关联。12.答案D。解析：申请登记的权利内容与权属来源材料不一致的，属于登记机构应当作出不予登记决定的法定情形，同时应当向申请人出具书面不予告知书，说明不予登记的理由。13.答案D。解析：已拥有一处达标的宅基地的村民，再通过买卖取得其他宅基地的行为不符合“一户一宅”的法定要求，无法直接申请确权登记，需符合属地宅基地调整政策才能办理相关手续。14.答案B。解析：最新的查扣冻司法解释将不动产查封的最长期限设定为3年，和此前2年的规定相比有所延长，到期前必须办理续封手续才能维持查封效力。15.答案C。解析：利害关系人只要提交身份证明、利害关系证明和查询目的说明就可以申请查询相关不动产的登记信息，无需提前取得不动产权利人的书面同意。二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项，错选不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.下列不动产物权的生效不以登记为必备要件的情形有？A.因人民法院出具的生效物权变动法律文书取得不动产物权B.因合法继承行为取得不动产物权C.因合法建造房屋的事实行为设立不动产物权D.签订普通房屋买卖合同取得不动产物权E.地役权因地役权合同生效时设立2.下列登记类型中，属于不动产特殊登记范畴的有？A.预告登记B.异议登记C.更正登记D.查封登记E.国有建设用地使用权转移登记3.不动产登记申请人提交的下列材料中，明确要求必须提交原件的有？A.不动产登记申请书B.原不动产权属证书C.自然人身份证明文件D.生效人民法院法律文书E.不动产权属来源合同文件4.下列情形中，当事人可以依法申请办理不动产权利注销登记的有？A.不动产标的本身完全物理灭失B.不动产权利人主动放弃全部不动产权利C.不动产被人民政府依法没收、征收或者收回D.不动产权利期限届满权利人未按规定申请续期E.生效法律文书直接导致不动产权利完全消灭5.关于共有不动产登记的办理规则，下列说法符合现行规范的有？A.共有不动产原则上应当由全体共有人共同到场申请登记B.按份共有人转让其持有的不动产份额，应当与受让方共同申请转移登记C.夫妻共有不动产登记在其中一方名下的，另一方可以持婚姻关系证明材料申请办理权利人加名的变更登记D.处分共同共有不动产的，应当经全体共同共有人同意，共有人之间另有书面约定的除外E.按份共有人对外转让不动产份额时，其他共有人在同等条件下享有法定优先购买权，登记机构应当核验优先购买权的行使情况6.现行规定中可以依法免收全部不动产登记费的情形有？A.小型微利企业申请办理自身所有不动产的登记B.当事人申请办理不动产变更登记、更正登记C.农村集体经济组织成员申请宅基地使用权及房屋所有权确权登记D.廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房的所有权登记E.夫妻之间婚姻关系存续期间办理共有不动产权利人更名的登记7.不动产登记机构工作人员有下列哪些行为的，应当依法给予政务处分，构成犯罪的依法追究刑事责任？A.擅自要求不动产当事人对申请登记的不动产进行强制评估B.以年度核验等名义要求当事人重复办理不动产登记C.超出法定登记职责范围开展违规登记业务D.泄露不动产登记资料、利用登记资料实施损害权利人合法权益的活动E.擅自涂改、毁损、丢失不动产登记簿档案材料8.下列关于土地经营权登记的说法符合现行政策要求的有？A.土地经营权流转期限为5年以上的，当事人可以向不动产登记机构申请土地经营权登记B.未经登记的土地经营权不得对抗善意第三人C.土地经营权登记的合法申请主体是流转合同的双方当事人D.土地经营权登记不属于不动产统一登记的法定覆盖范畴E.依法完成登记的土地经营权，可以按相关规定办理抵押融资登记9.当事人申请办理不动产抵押权首次登记，应当提交的法定申请材料包括？A.作为抵押财产的不动产权属证书B.书面抵押合同C.对应的主债权债务合同D.不动产抵押权实现时的处置规则说明材料E.抵押不动产权属无争议的书面承诺材料10.按照《不动产登记资料查询暂行办法》，以下可以依法查询不动产登记资料的主体包括？A.不动产权利人可以查询自身名下不动产的全部登记结果和原始登记凭证B.利害关系人可以查询与其存在利益关联的不动产登记结果及对应的原始登记凭证C.公安、法院、检察等国家机关可以依照法律规定查询、复制与调查处理事项有关的全部不动产登记资料D.普通社会公众可以无需提交任何证明材料查询任意不动产的完整产权登记信息E.执业律师仅持律师证和律所公函，无需提交案件受理证明就可以查询所有涉案当事人的不动产信息多项选择题答案及解析：1.答案ABCE。解析：普通房屋买卖合同属于债权协议，不动产物权变动仍需办理登记才正式生效，其余四类情形都属于民法典明确规定的登记生效例外情形。2.答案ABCD。解析：国有建设用地使用权转移登记属于常规权利流转登记类型，其余四类均属于专门针对特殊场景设置的特殊登记类型。3.答案AB。解析：登记申请书和原不动产权属证书必须提交原件，其余材料可核验原件后留存复印件，加盖登记机构核验印章后归档。4.答案ABCDE。解析：以上五类情形均属于《不动产登记暂行条例实施细则》规定的注销登记适用范围，权利人可依法申请或由登记机构依职权办理注销登记。5.答案ABCDE。解析：上述所有选项的表述均符合共有不动产登记的相关规则，充分保障全体共有人的合法财产权益。6.答案ABCDE。解析：财政部、发改委明确将上述五类情形全部纳入免收不动产登记费的范畴，切实减轻市场主体和群众的登记负担。7.答案ABCDE。解析：《不动产登记暂行条例》明确列明了登记机构工作人员的禁止性行为，出现上述违法行为的都要依法追究相应责任。8.答案ABCE。解析：土地经营权是本次农村土地制度改革新设的不动产权利类型，属于不动产统一登记的覆盖范畴，D选项表述错误。9.答案ABCD。解析：办理抵押权首次登记不需要额外提交权属无争议的承诺材料，登记机构将通过不动产登记簿核验权属状态。10.答案ABC。解析：普通公众只能查询不动产的自然状况、查封、抵押等有限公开信息，不能查询完整的权利人隐私信息；律师查询也需提交立案证明等利害关系材料方可依规查询，DE选项表述错误。三、案例分析题（共3题，每题20分）1.2022年5月，张某全款购买某市辖区商品住宅一套，房地产开发企业2022年6月完成该小区国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，但张某因长期出差一直未和开发企业共同申请办理所购房屋的分户转移登记，尚未取得自己名下的不动产权证书。2023年11月，张某因资金周转需要，打算直接用该套房屋向某商业银行申请抵押贷款，双方签订书面抵押合同后共同向不动产登记机构申请办理抵押权首次登记，仅提交了商品房买卖合同、全款付款凭证和开发企业出具的房产权属无争议证明材料，未提交张某名下的不动产权属证书。问题：（1）登记机构能否直接为张某和银行办理该房屋的抵押权首次登记，说明法律依据。（2）若张某本人后续无法到场办理任何不动产登记手续，是否可以委托他人代办？委托手续需要符合什么要求？（3）若张某后续先将房屋登记到自己名下，再将房屋出售给李某，二人签订买卖合同后尚未办理转移登记期间，李某为保障自身权益可以申请什么类型的登记？该登记的法律效力是什么？答案：（1）登记机构不能直接办理抵押权首次登记。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第65条规定，办理不动产抵押权首次登记的前提是抵押人必须是不动产登记簿记载的权利人，本案中该套房屋目前仍登记在开发企业名下，张某尚未通过转移登记取得物权，不属于登记在册的权利人，无权直接以该房屋设立抵押权，登记机构应当出具不予登记告知书，告知张某需先办理从开发企业到自身的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，取得自己名下的不动产权属证书后再申请抵押权登记。（2）张某可以委托他人代为申请不动产登记，按照细则要求，代理申请不动产登记的，代理人应当向登记机构提交张某签字的书面授权委托书和自身的身份证明材料；涉及处分不动产的转移登记、抵押登记业务，委托书还需要经过公证机构公证，或者由登记机构工作人员现场见证签署，避免出现虚假委托损害权利人权益的情形，境外当事人出具的委托书还需要符合域外文书认证的相关规定。（3）李某可以申请预购商品房抵押权之外的转移类预告登记。预告登记生效后，未经李某同意，张某再对该房屋实施转让、抵押等处分行为的，不发生物权效力，李某具备办理本登记的条件时，可以单方持预告登记证明向登记机构申请办理转移登记，不需要张某再到场配合，但是要注意自能够办理不动产转移登记之日起90日内未申请本登记的，预告登记将自动失效。2.某村村民王某2010年因子女成家向村集体申请180平方米宅基地一块，获批后建造三层住宅。王某的儿子小王2016年考上大学后将户口迁入省会城市落户为城镇居民，2021年王某因病去世，小王作为唯一继承人继承了该处农村住宅。2023年小王打算将该继承取得的房屋转让给同村符合宅基地申请条件的村民赵某，二人共同向不动产登记机构申请转移登记，转让完成后赵某全家的宅基地总面积仍符合当地省级政府规定的面积标准。问题：（1）小王作为城市户籍居民，是否可以通过继承取得该宅基地使用权及房屋所有权的登记？政策依据是什么？（2）小王将继承取得的房屋转让给同村赵某，登记机构能否为二人办理转移登记？（3）若小王继承完成登记后，打算以该不动产向当地农商行申请抵押贷款，是否符合现行法规要求？答案：（1）小王可以正常申请确权登记。依据自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》明确规定，非本农村集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记发证，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”，小王虽为城市户籍，但是基于继承的法律事实可以依法取得不动产物权，不受集体组织成员身份限制。（2）登记机构可以依法为二人办理转移登记。赵某是本农村集体经济组织成员，本身符合宅基地使用权的法定取得条件，本次转让符合宅基地“一户一宅”的管控要求，转让后赵某家庭的宅基地总面积也符合属地标准，按照“房地一体”的登记原则，房屋所有权转让对应的宅基地使用权一并转移，不存在违反法律强制性规定的情形。（3）该业务的办理分区域判定：在全国宅基地制度改革试点地区，已经依法将宅基地使用权及地上房屋所有权纳入可抵押担保的财产范围，小王完成不动产权利登记后可以依规向农商行申请办理抵押权登记；在非改革试点地区，目前宅基地使用权的抵押仍属于法律限制范畴，暂不受理这类不动产的抵押登记申请。3.甲公司为向乙公司采购生产设备，约定将甲公司名下一栋办公写字楼抵押给乙公司作为1200万元应付货款的担保，双方2023年3月10日签订书面抵押合同，约定债权履行期限为2023