《房地产估价》课件（下）

第9章长期趋势法学习目标1．教学目的及重点和难点：通过学习要求学生掌握长期趋势法的基本原理，熟悉长期趋势法的应用，掌握长期趋势法的操作步骤与内容。教学重点：长期趋势法的应用条件与操作步骤；教学难点：移动平均法、季节指数法及其应用2．能力点描述：熟悉利用长期趋势法进行房地产估价的步骤、要点；具备利用长期趋势法进行估价工作的基本经验和技能。第9章

长期趋势法9．1长期趋势法的基本原理9．2数学曲线拟合法9．3平均增减量法9．4平均发展速度法[阅读材料]时间序列的水平分析、时间序列的速度分析、最小二乘法9．5移动平均法9.5.1简单移动平均法9.5.2加权移动平均法9．6指数修匀法[阅读材料]季节指数法及其应用9.1长期趋势法的基本原理9.1.1长期趋势法的概念9.1.2长期趋势法的理论依据9.1.3长期趋势法的特点9.1.4长期趋势法的适用范围与条件9.1.5长期趋势法的操作步骤9.1.6长期趋势法的功用9.1.1长期趋势法的概念长期趋势法简称趋势法，又称时间序列法、历史延伸法或外推法，是依据一系列已知的不动产价格数据，运用一定的数学方法，特别是时间序列分析和回归分析，对未来不动产价格进行推测和判断的一种估价方法。9.1.1长期趋势法的概念长期趋势法简称趋势法，又称时间序列法、历史延伸法或外推法，是依据一系列已知的不动产价格数据，运用一定的数学方法，特别是时间序列分析和回归分析，对未来不动产价格进行推测和判断的一种估价方法。9.1.1长期趋势法的概念1．称谓长期趋势法又称时间序列分析法、历史延伸法或外推法。长期趋势是时间序列构成的一种主要成分，它是指现象在较长时期内持续发展的一种趋向，有线性和非线性两种趋势，分析趋势的方法主要有移动平均法和最小二乘法。2．定义长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。3．实质长期趋势法严格来说是一种预测方法。4．长期趋势法的特点长期趋势法具有一定预测性，根据时间序列排列的房地产价格不存在单一的规律性，撇开了价格变动的因果关系。5．长期趋势法的优缺点长期趋势法只考虑房地产价格的过去与未来的关系；主要适合某类房地产价格总体水平的预计。

9.1.2长期趋势法的理论依据不动产价格通常上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法的理论依据是统计分析；房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产的价格。9.1.3长期趋势法的特点⑴估价结果带有预测性⑵根据时间序列排列的不动产价格不存在单一的规律性⑶长期趋势法撇开了价格变动的因果关系长期趋势法适用的对象和条件

1.适用对象：无明显季节波动的房地产长期趋势法是根据房地产价格在长期内形成的规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。所以，长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。2.运用前提：掌握较长期的房地产价格历史资料拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就越准确、可信，因为长期趋势可以消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动。9.1.4长期趋势法的适用范围与条件首先，长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的不动产，适用的条件是拥有估价对象或类似不动产较长时期的历史价格资料。其次，这种方法比较适合于对某类不动产价格总体水平的预计。最后，对待估不动产所拥有的历史价格资料要真实、可靠，拥有的历史价格资料的时期越长、越真实，作出的推测、判断就会越准确、可信。9.1.5长期趋势法的操作步骤①搜集估价对象或类似不动产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式或数学模型；④根据模式、模型的特征，选择适当、具体的长期趋势法，并以此去推测、判断估价对象在估价时点的价格。9.1.6长期趋势法的功用长期趋势法主要用于推测、判断不动产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的不动产价值，此外还有一些其他功用，例如：①用于收益法中对未来纯收益等的预测；②用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整；③用来比较、分析两宗（或两类）以上不动产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些不动产历史价格资料的缺乏。9.2数学曲线拟合法

数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。这里仅对其中最简单、最常用的直线趋势法作一介绍。

运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。所以，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：

y＝a+bX上式中，a,b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了a,b的值。根据最小二乘法：a=(∑y-b*∑X)/Nb=(N*∑XY-∑X*∑y)/[N*∑X2-（∑X）2]设X=0,则

a=∑y/N

b=∑XY/∑X2

曲线趋势法运用二次曲线法评估不动产价格的基本公式为：[例9—1]

直线趋势法：某土地2002年1-12月的价格月份y价格xx²xyy=a＋bx123456789101112360260320400500450420480450550560580-11-9-7-5-3-1+1+3+5+7+9+111218149259119254981121-3960-2340-2240-2000-1500-45042014402250385050406380311.62335.72359.82383.92408.02432.12456.22480.32504.42528.52552.62576.72

Σy=5330Σx=0Σx²=572Σxy=6890b=Σxy/Σx²=6890÷572=12.05a=Σy/n=5330÷12=444.17直线模型：y=444.17+12.05x2003年1月份该土地的单方价格为：y=444.17+12.05×13=600.82元/㎡[例9—2]

曲线趋势法：1996～2002年某商品房的单方平均价格如表：年份价格yxx²x4xyx².yy=a+bx+cx²19961997199819992000200120022350230022502350240024502550-3-2-10123941014981161011681-7050-4600-250002400490076502115092002250024009800229502334.522303.572300.002323.812375.002453.572559.52n=7Σy=16650

Σx²=28Σx4=196Σxy=1050Σx²y=67750曲线模型为：y=a+bx+cx²=2323.81+37.5x+13.69x²2003年该商品房的单方价格：y=2323.81+37.5×5+13.69×25=2853.56元/㎡7a＋28c=1665028b=105028a＋196c=677509．3平均增减量法

如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，也可以用最简便的平均增

减量法进行预测。其计算公式如下：

Vi＝Po十dXi

d=[(P1-Po)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+…+(Pn-Pn-1)]/n

=(Pn-P0)/n

式中

Vi——第i期(可为年、半年、季、月等，下同)房地产价格的趋势值；

i——时期序数，i=1，2，…，n；

P0——基期房地产价格的实际值；

d--—逐期增减量的平均数；

Pi——第i期房地产价格的实际值。[例9—3]

需要预测某宗房地产2005年的价格，已知该类房地产2000—2004年的价格及其逐年上涨额如表9—1中第2列和第3列所示。

某类房地产2000—2004年的价格(元／㎡)

表9-1年份房地产价格的实际值逐年上涨额房地产价格的趋势值2000681

200171332714.5200274633748.0200378135781.0200481534815.0从表9—1中可知该类房地产2000—2004年价格的逐年上涨额大致相同。据此就可以计算4年的逐年上涨额的平均数，并用该逐年上涨额的平均数推算出各年的趋势值。本例房地产价格逐年上涨额的平均数为：d=(32+33+35+34)/4＝33.5(元／㎡)据此预测该宗房地产2005年的价格为：V5＝681+33.5×5＝848．5(元／㎡)如果利用上述资料预测该宗房地产2006年的价格，则为：

y6=681+33．5×6=882．0(元／㎡)

9．4平均发展速度法如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算其逐期发展

速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。计算公式如下：

Vi=P0×ti

t=(P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi-1×…×Pn/Pn-1)1/n

=(Pn/P0)1/n

式中

t——平均发展速度。

[例9—5]

需要预测某宗房地产2005年的价格，已知该类房地产2000-2004

年的价格及其逐年上涨速度如表9—3中第2列和第3列所示。

某类房地产2000—2004年的价格(元／㎡)

表9-3年份房地产价格的实际值逐年上涨速度（%）房地产价格的趋势值2000560

2001675120.56782002820121.58202003985120.199220041200121.81200从表9—3中可知该类房地产2000—2004年价格的逐年上涨速度大致相同，据此可以计算4年的平均上涨速度，并用平均上涨速度推算出各年的趋势值。本例房地产价格的平均发展速度为：t=(1200/560)1/4＝1．21即平均每年上涨21％。据此预测该宗房地产2005年的价格为：V5＝560×1.216＝l452(元／㎡)如果利用上述资料预测该宗房地产2006年的价格，则为：V6＝560×1．216[阅读材料]时间序列形式上由现象所属的时间和现象在不同时间上的观察值（即发展水平）两部分组成。现象的观察值有绝对数、相对数和平均数等形式，因此时间序列可分为绝对数时间序列、相对数时间序列和平均数时间序列。一、时间序列的水平分析主要指包括发展水平、平均发展水平、增长量和平均增长量。二、时间序列的速度分析主要内容包括发展速度、增长速度、平均发展速度和平均增长速度。三、最小二乘法在回归分析中，已经讲过最小二乘法。分析长期趋势时，最小二乘法也是比较常用的方法。利用最小二乘法既可以配合直线趋势，也可以配合曲线趋势，需要根据被研究现象的发展变化的情况及特点来确定。（一）直线趋势（二）曲线趋势如二次曲线、指数曲线、修正指数曲线、Gompertz曲线和Logisti曲线等。这里介绍的曲线主要有二次曲线和指数曲线。9.5移动平均法9.5.1简单移动平均法9.5.2加权移动平均法移动平均法是将各期的不动产价格，由远而近按一定跨越进行平均，取其平均值。在实际运用中，移动平均法具体还可分为简单移动平均法和加权移动平均法两种。9.5.1简单移动平均法简单移动平均法，又称为算术移动平均法，这是因为它形式类似于算术平均法，只不过它是移动期的平均数。移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。移动平均法是时间序列分析中的一种，本质上属于一种高级外推法。通过对历史数据求平均，消除其中的极端值，将预测建立在经过平滑处理后的中间值上。这样一来，在影响价格的众多因素中，偶然性因素就被剔除，系统性因素得到保留。通过求取移动平均数，人们能更好地把握原始变量的变动方向，进一步提高预测的准确度。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。移动平均法在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。（一）简单移动平均法MA1=(P1+P2…+Pn)÷nMA2=(P2+P3…+Pn+1)÷n（二）加权移动平均法MAW=(P1×1＋P2×2＋…＋Pn×n)÷（1+2+…+n）9.5.2加权移动平均法加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的不动产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。

[例9—7]

已知2006年某市住宅房地产1-12月的价格，

求2007年的预测值。简单移动平均法只适合近期预测，而且是预目标发展趋势变化不大。某市住宅房地产2006年各月的价格(元／㎡)

表9-4月份实际平均价格3个月移动平均值5个月移动平均值123456789101112169214321736178021081716170420081920153617081784

162016481876186818441808187618241720

1748175618081864189217761776

16761808本例N=5拟合较好，故2007年1月份的预测价格选为1808元/㎡9．6指数修匀法9.6.1指数修匀法的基本原理

指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。设：Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi+l为第i+l期的预测值；a为修匀常数，0≤a≤1。则：

Vi+l＝Vi+a(Pi一Vi)＝aPi+(1一a)Vi

在实际计算时，用

Vi+l＝aPi+(1一a)Vi这个公式进行预测，要比用Vi+l＝Vi+a(Pi—Vi)这个公式方便一些。用指数修匀法进行预测的关键在于确定a的数值，一般认为a的数值可以通过试算来确定。例如，对同一个预测对象用0．3，0．5，

0．7，0．9进行试算，用哪个常数a修正的预测值与实际值的绝对误差最小，就以这个常数来修正最合适。α根据实际情况和经验确定，α越大，本期的预测值越接近上一期的实际值；α越小，本期的预测值越接近上一期的预测值。指数平滑法的概念与特点1指数平滑法的概念指数平滑法，又称指数修匀趋势法，它是根据本期的不动产价格的实际值和估价值作为根据，经过修匀平滑后作为下期，即估价日期不动产的估价值的一种方法。指数平滑法包括一次指数平滑法和二次指数平滑法。2指数平滑法的特点①强调了近期价格对估价值的影响，使估价值能迅速反映市场变化。②对平滑系数a取不同的值，可以改变权数。3、指数平滑法的一般应用4、指数平滑法的补充说明9.6.2平滑系数的确定在房地产价格的长期趋势变动为接近稳定的常数时，ą取中间值，即0.4～0.6；在房地产价格呈现出明显的季节性变动时，ą取较大的值，即0.6～0.9；在房地产价格的长期趋势变动比较缓慢时，ą取较小的值，即0.1～0.4。[阅读材料]季节指数法及其应用

季节指数法与长期趋势法比较的特点：通过中心化移动平均的调整，消除季节性变动和不规则变动影响，得到较为平稳的平均值；季节指数反映季节变动值。1季节指数法的基本原理季节变动是时间序列构成的一种主要成分，它是指现象在一年内随着季节的交替而引起的比较有规律的变动。分析季节变动的主要方法是计算季节比率（季节指数）。季节比率是反映时间序列季节变动的一种相对数。计算季节比率的方法有同期平均法和趋势剔除法。（1）同期平均法是用时间序列各年同一时期的平均数与各年的总平均数的对比来求季节比率的方法。季节比率的计算公式为

这一方法主要适用于没有明显的趋势变动的时间序列。

[阅读材料]季节指数法及其应用

（2）趋势剔除法趋势剔除法的特点是先将时间序列中的长期趋势加以剔除，然后再计算季节比率。确定时间序列的长期趋势一般采用移动平均法，也称为移动平均趋势剔除法。移动平均趋势剔除法计算季节比率的步骤为：第一步：根据各年的月份（或季度）数据，计算12个月（或4个季度）的移动平均趋势值T；第二步：将各月份（或季度）的实际值除以相应的趋势值，得到各月份（或季度）的季节分量；第三步：将各年同月份（或季度）的季节分量加以平均，即得各月份（或季度）的季节比率。季节指数在房地产估价中的应用

季节指数法是指以价格的循环周期（一般为1年）为移动期计算移动平均值，并在移动平均值的基础上计算季节指数，然后以最后一个移动平均值、增长趋势值及季节指数为依据，对房地产价格进行计算：y=(a＋bT)xia：最后一个中心化移动平均值，相当于截距b：最后两个中心化移动平均值之差，相当于斜率T：间隔期xi：相应的季节指数。其中i为期数，1<i<移动期季节指数法的基本原理在不动产价格呈季节性变动时，可用季节指数法对不动产进行估价。所谓季节指数法，是指以价格的循环周期（一般为1年）为移动期计算移动平均值，并在移动平均值的基础上计算季节指数，然后以最后一个移动平均值、增长趋势值及季节指数为依据，对不动产价格进行估算和判断的方法。其基本公式为：36补充材料：长期趋势法

1.1长期趋势法的基本原理

1．长期趋势法的概念

长期趋势法又称外推法，是指依据某类房地产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排成时间序列，运用时间序列分析和回归分析预测其价格的变化趋势，对估价日期的该类房地产的价格作出推测、判断的方法。

2．长期趋势法的理论依据

房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估某宗房地产的价格时，可以搜集该宗房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗房地产的价格在估价时点比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗房地产的价格。37长期趋势法

3．长期趋势法适用的对象和条件

长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，时间序列最好在10年以上，因为长期趋势可以消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动。拥有长时期的真实的历史价格资料，是准确地推测、判断房地产价格的必要前提。4．长期趋势法的操作步骤（1）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；（2）整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准(如为单价或楼面地价，方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同)，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；（3）观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式或数学模型；（4）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。

38长期趋势法

5．长期趋势法的作用

长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。此外还有一些其他功用，例如：（1）用于收益法中对未来净收益等的预测；（2）用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整；（3）用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏。

39长期趋势法

1.2长期趋势法的具体方法

具体的长期趋势法主要有直线趋势法、平均增减量法和平均发展速度法。1．直线趋势法当估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图为明显的直线趋势时，可以利用直线模型进行预测。如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。其数学模型为：

Y＝a+bX上式中，a,b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。根据最小二乘法：a=(∑y－b×∑X)/Nb=(N×∑XY－∑X×∑y)/[N×∑X2－（∑X）2]设X=0,则

a=∑y/N

b=∑XY/∑X2

40长期趋势法

例1：某类房地产1997—2005年的价格如下表中第2列所示，请预测2006年该类房地产的价格。41长期趋势法

【解】令∑X＝0，N=9为奇数，故设中间项的X＝0，则X的值见表中第3列。∑Y、∑XY、∑X2的计算分别见表7－1第2、4、5列。求取a，b如下：

a=∑Y/N

=31700/9=3522.22

b=∑XY/∑X2

=23100/60

=385.00因此，描述这类房地产价格变动长期趋势线的具体方程为；Y＝a+bX

＝3522.22+385.00X根据这个方程式预测该类房地产2006年的价格为：

y＝3522.22+385.00×5＝5447．22(元／㎡)42长期趋势法

2．平均增减趋势法

如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，也可以用最简便的平均增减量法进行预测。其计算公式如下：

式中

——第i期(可为年、半年、季、月等，下同)房地产价格的趋势值；

I——时期序数，i=1，2，…，n；

Vi——基期房地产价格的实际值；

d——逐期增减量的平均数；

Pi——第i期房地产价格的实际值。43长期趋势法

例2：需要预测某宗房地产2006年的价格，已知该类房地产2001—2005年的价格及其逐年上涨额如下表中第2列和第3列所示。

44长期趋势法

【解】从表中可知该类房地产8000—2004年价格的逐年上涨额大致相同。据此就可以计算4年的逐年上涨额的平均数，并用该逐年上涨额的平均数推算出各年的趋势值。本例房地产价格逐年上涨额的平均数为：

d＝（819-685)/4＝(32+33+35+34)/4

＝33.5(元／㎡)

据此预测该宗房地产2006年的价格为：

V6＝685+33.5×5

＝852．5(元／㎡)45长期趋势法

3．平均发展速度法如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。计算公式如下：

式中

t——平均发展速度。46长期趋势法

例3：需要预测某宗房地产2006年的价格，已知该类房地产2001—2005年的价格及其逐年上涨速度如下表中第2列和第3列所示。47长期趋势法

【解】从表中可知该类房地产2000—2004年价格的逐年上涨速度大致相同，据此可以计算4年的平均上涨速度，并用平均上涨速度推算出各年的趋势值。本例房地产价格的平均发展速度为：即平均每年上涨21％。据此预测该宗房地产2005年的价格为：

V5＝560×1.215

＝l452(元／㎡)思考与练习一、名词解释1．长期趋势法二、问答题1、在房地产估价中应如何运用简单平均法的几种方法？2、为什么说平滑系数的取值是运用指数平滑法的关键？3、举例说明直线趋势法和曲线趋势法在房地产估价中的运用？第10章基准地价系数修正法

第10章

基准地价系数修正法10.1基准地价概述10.2基准地价系数修正法的基本原理与估价步骤10.3基准地价修正法应用举例学习目标1．教学目的及重点和难点：通过学习要求学生掌握基准地价的概念、特点、及其评估原理、原则，并在此基础上掌握城镇土地基准地价的评估方法和步骤，最后运用基准地价系数修正法评估宗地地价；了解基准地价和基准地价评估的含义。教学重点：城镇土地基准地价的评估方法和步骤；教学难点：运用基准地价系数修正法评估宗地地价。2．能力点描述：熟悉城镇基准地价的评估思路和技术路线；能够应用基准地价系数修正法进行具体宗地的估价。10.1基准地价概述10.1.1基准地价的概念、特征和作用10.1.2基准地价评估[阅读材料]综合用地价格怎样评估（节选）[阅读材料]某城市商业用地地价因素修正系数表10.1.3中国城市基准地价评估的发展阶段10.1.4基准地价成果的应用和更新[阅读材料]不同用途的基准地价与修正[阅读材料]小城镇基准地价评估问题研究——以常州市武进区为例（节选）1.基准地价的概念

基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个均质地域不同用途的土地的土地使用权，在某一估价基准日法定最高年期的平均价格。它是目前区域平均地价的最常见形式，包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

[阅读材料]我国不同城市的基准地价[阅读材料]湖北省城镇基准地价的内涵基准地价的特点①平均性②区域性③时效性④全域性⑤标准性⑥公示性⑦控制性宗地地价的概念和特点1宗地地价的概念宗地地价是指具体宗地在某一日期的土地使用权价格。2宗地地价的特点①特殊性②目的多样性③公正性④时效性2.基准地价的特征（1）基准地价是一种区域性的价格；这个区域可以是级别区域，也可以是区段（2）基准地价是一种分用途的价格，不同用途土地的基准地价存在差异性（3）基准地价是平均性价格（4）基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格（5）基准地价具有时效性（6）基准地价是一种控制性价格（7）基准地价是一种权威性价格（8）基准地价与土地开发利用程度有关（9）基准地价是土地使用权价格（10）基准地价一般都要覆盖整个城市建成区3.基准地价的作用（1）为政府宏观调控土地市场提供依据（2）国家征收土地税收的依据（3）合理调整土地利用方式和结构的经济杠杆（4）进一步评估宗地地价的基础（5）制定出让国有土地使用权最低价的依据和参考标准（6）政府参与土地有偿使用收益分配的依据10.1.2基准地价评估1.基准地价评估的含义、原则、原理和任务[阅读材料]基准地价评估的基本思路与技术路线：2.城镇用地基准地价评估[阅读材料]综合用地价格怎样评估（节选）[阅读材料]某城市商业用地地价因素修正系数表[阅读材料]表1宁波市区基准地价的标准内涵表2宁波市区基准地价表（楼面地价)基准地价评估的思路与技术路线1基准地价评估的思路①以土地级别为基础进行基准地价评估的思路②以土地条件均质区域为基础进行基准地价评估的思路2基准地价评估的技术路线①以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价②用土地条件划分均质区域，用市场交易等资料评估基准地价基准地价的评估程序1确定基准地价评估区域2评估资料的调查与收集⑴资料收集的一般要求⑵资料调查的内容⑶资料调查的渠道⑷样点资料的整理3基准地价的内涵及参数确定⑴基准地价内涵的确定⑵基准地价参数的确定4基准地价的确定⑴样点地价的计算⑵样点地价修正⑶基准地价的确定基准地价评估的原理⑴土地收益是基准地价评估的基础⑵地租、地价理论和区位理论是基准地价评估的理论依据⑶各行业对土地质量的不同要求是形成不同类别基准地价的基础⑷城镇土地利用结构在一定时期内的相对稳定性和长期趋势上的变化性是基准地价相对稳定和不断变化的前提宗地地价评估的原理①宗地地价是指具体宗地在某一日期的土地使用权价格。②正常的土地市场中，具有同样土地质量等级和土地使用价值的宗地，应该具有相同的土地收益，使用者也应支付相同的地租。③同一供需圈内，具有同样等级和土地使用价值的宗地，应该具有同样的价格。④土地市场中，不同的土地使用者对同一宗地的价格认识可能不完全一致，但土地使用权转移成交时，双方对地价标准的认识趋于一致，这也正是土地估价应追求的结果。10.1.3中国城市基准地价评估的发展阶段1.第一阶段：是建立在城市土地定级基础之上，采用数学模型（设想企业利润的基本影响因素有3个：土地级别、资金和劳动力）测算土地级差收益，然后根据地租资本化原理（地价=地租/利息率）将土地级差收益转化为土地价格。这种基准地价是一种土地级别的基准地价。2.第二阶段：仍然是建立在城市土地定级基础之上，但在采用数学模型测算土地级差收益将其转化为土地价格的同时，也利用土地经营收益资料、市场交易资料等，直接运用收益法（如所谓“租金剥离法”）、市场法、假设开发法、成本法等估价方法评估出若干宗地的价格，以此为参考，再确定出各土地级别的基准地价。3.第三阶段：是不经过土地定级而直接评估出基准地价。这先是运用路线价法评估商业路线价区段的基准地价，后来发展为对全部土地进行地价区段划分，通过多种途径，如房地买卖，房地租赁，商业柜台出租，房地入股，以地换房，商品房开发，商店、写字楼、酒店、高档公寓经营等，调查评估出各地价区段中若干宗地的价格，再求这些宗地价格的平均数、中位数或众数，以此确定出各地价区段的价格。这种基准地价是一种区段的基准地价。10.1.4基准地价成果的应用和更新1.基准地价的应用2.基准地价的更新3.基准地价更新的类型4.基准地价更新的原则5.基准地价更新程序[阅读材料]不同用途的基准地价与修正[阅读材料]小城镇基准地价评估问题研究——以常州市武进区为例（节选）基准地价成果的应用与更新1基准地价成果的应用⑴为政府出让土地、进行价格调控提供依据⑵有利于土地价格体系的完善，为政府对地价的宏观调控提供依据⑶为城镇的布局规划提供依据⑷为不动产的抵押贷款提供价格依据⑸促进土地市场健康发展2基准地价成果的更新基准地价的更新主要有以下几种技术路线。①以土地定级（或均质区域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。②以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价。③以土地定级（或均质区域）为基础，以地价指数为依据，利用地价动态监测成果更新基准地价。10.2基准地价系数修正法的基本原理与估价步骤10.2.1基准地价系数修正法的基本原理1.基准地价系数修正法的概念2.基准地价系数修正法的理论依据、原理3.基准地价系数修正法的特点与适用范围4.基准地价修正系数法的基本思路10.2.2基准地价系数修正法的估价步骤[阅读材料]某城镇Ⅰ级商业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表[阅读材料]城市基准地价评估的方法和步骤一般是1.基准地价系数修正法的概念

基准地价系数修正法是利用基准地价评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较，对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地于估价期日价格的方法。其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切相关。（2002年7月1日开始实施的我国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T18508—2001为基准地价系数修正法下了类似定义）2.基准地价系数修正法的理论依据、原理

基准地价系数修正法的理论依据是替代原理，即在正常市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有相同市场信息的基础上，应当具有相近的价格。根据基准地价考虑到它和二级市场评估的市场公允价，直接在口径上不同和差异，利用系数把它修正为二级市场的评估价。基准地价评估的原理：（1）土地收益是基准地价评估的基础；（2）各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础；（3）各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位；（4）土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。3.基准地价系数修正法的特点与适用范围

（1）主要适用于完成基准地价评估城镇中的地区的土地估价，即具备基准地价成果图和宗地价格修正系数体系成果的地区；（2）特别适用于在短时间内需要在大范围内同时对大量的土地进行估价的情形；（3）估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法；（4）运用该法的前提条件是具有基准地价成果及比较准确的基准地价修正体系。基准地价系数修正法的适用范围与条件①基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估的城镇所进行的土地估价。②基准地价系数修正法可在短时间内进行宗地地价的批量评估。③基准地价修正系数法估价的精度，取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。④在评估城市某区域地价走势变化时，基准地价修正系数法并不适用。基准地价系数修正法的基本公式基准地价系数修正法的基本公式可以简单的表示为：基准地价系数修正法的操作步骤1收集、整理土地定级估价成果资料2确定基准地价修正系数表⑴基准地价修正系数的测定途径⑵基准地价修正系数的测定步骤3调查宗地地价影响因素的指标条件4制定待估宗地修正系数5确定待估宗地使用年期修正系数6确定日期修正系数7确定容积率修正系数8评估待估宗地地价按照上述的分析和所计算得到的修正系数，按下式求算待估宗地地价。待估宗地所处级别的基准地价待估宗地地价＝×宗地修正系数日期修正系数×××容积率修正系数年期修正系数4.基准地价修正系数法的基本思路

基准地价修正系数法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。在我国许多城市，尤其是地产市场不太发育的城市，基准地价修正系数法也是常用的方法。基准地价系数修正法的操作步骤1收集、整理土地定级估价成果资料2确定基准地价修正系数表⑴基准地价修正系数的测定途径⑵基准地价修正系数的测定步骤3调查宗地地价影响因素的指标条件4制定待估宗地修正系数5确定待估宗地使用年期修正系数6确定日期修正系数7确定容积率修正系数8评估待估宗地地价按照上述的分析和所计算得到的修正系数，按下式求算待估宗地地价。待估宗地所处级别的基准地价待估宗地地价＝×宗地修正系数日期修正系数×××容积率修正系数年期修正系数

10.2.2基准地价系数修正法的估价步骤1.收集、整理当地的土地定级估价成果资料2.确定待估宗地所处地段的基准地价3.调查宗地地价影响因素的指标条件4.进行区域因素和个别因素修正[阅读材料]某城镇Ⅰ级商业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表5.进行土地使用年期修正6.进行期日修正7.进行容积率修正8.确定待估宗地地价[阅读材料]建设用地基准地价评估的步骤基准地价系数修正法的基本公式基准地价系数修正法的基本公式可以简单的表示为：10.3基准地价修正法应用举例[例10-1]政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地)，容积率≤1．5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。[解]：计算过程如下1、计算商业用地和居住用地的分摊面积根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1．5。总建筑面积＝20000×1．5＝30000(平方米)商业用地分摊土地面积＝(4500／30000)×20000＝3000(平方米)居住用地分摊土地面积＝[(30000-4500)／30000]×20000＝17000(平方米)2、计算商业用地和居住用地的地价假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1。当容积率为1．5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1．1。商业用地总价＝900×1．3×3000＝351(万元)居住用地总价＝600×1．1×17000＝1122(万元)3、估价结果：商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900元／平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：600元／平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)[例10-2][例10-2]：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积3000平方米；四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米，居住用地基准地价为600元／平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为400元／平方米。[解]：计算过程如下：1、计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例总建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000(平方米)；容积率＝11000／2000＝5．5；R仓储＝1000／11000＝0．091；R商业＝3000／11000＝0．273；R居住＝7000／11000＝0．636[例10-2]2、计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数假设仓储、居住用地的土地还原利率为8％，商业用地土地还原利率为10％。K仓储＝1K商业＝{1－[1／(1＋10％)50]}／{1－[1／(1＋10％)40]}＝1．014K居住＝{1－[1／(1＋8％)50]}／{1－[1／(1＋8％)70]}＝0．9833、计算综合用地的地价假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，当容积率大于3时，仓储用地不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为2；居住用地容积率修正系数为1．6。综合地价＝400×1×1×0．091＋900×1．01388312×2×0．273＋600×0．98317624×1．6×0．636＝1134．91(元／平方米)4、估价结果土地有效面积：2000平方米；土地单价：1134．91元／平方米；土地总价：226．98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注：综合用地使用年限50年)[案例10-1，10-2]分析[案例10-1，10-2]分析：分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估，也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用以后，其效用大大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与合算法评估综合用地价格时，一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，参考市场上其他类似宗地的客观价格，在评估时加以科学修正，得出真实的地价。[阅读材料][阅读材料]我国的地价体系和基准地价修正法我国的地价体系如上所述，包括反映宏观地价水平的基准地价，又包括标定地价、出让底价、交易底价等宗地地价。我国目前的地价评估的途径也分为基准地价评估途径与宗地地价评估途径两个方面。

[阅读材料]浅谈基准地价系数修正法在评估中的运用（节选）垂直综合用地的地价评估

垂直综合用地主要以综合楼的形式出现，运用基准地价系数修正法评估综合用地的关键在于评估综合楼的地价，城市中较典型的有商住综合楼、商业办公综合楼等。运用基准地价系数修正法评估综合用地，主要的分歧在于综合楼用地的评估，在实际操作过程中需要评估人员根据当地的实际情况具体分析，并结合其他地价评估方法来获得综合用地的客观合理价格。

[阅读材料][阅读材料]在上海地区用基准地价系数修正法的评估地价[阅读材料]北京市基准地价容积率修正系数表[阅读材料]运用基准地价系数修正法的探索（节选）[阅读材料]基准地价修正法注意事项与常见错误：（1）修正幅度太大；（2）修正系数说明表中，没有量化指标；（3）修正因素没有根据所在城市的特点来选择；（4）动态方式不存在投资利息。地价动态监测的技术路线地价动态监测的技术路线通过建立监测点，采用评估等手段收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。89补充材料：房地产估价实践教程土地估价土地估价方法简介广州市基准地价系数修正法应用示例

901土地估价方法简介

911土地估价方法简介92.2广州市基准地价系数修正法应用示例

.2.1广州市基准地价内涵93.2广州市基准地价系数修正法应用示例

2.2估价对象基本情况介绍

2012年2月27日，广州市国土资源和房屋管理局网站发布了国有土地使用权挂牌出让公告穗国房挂出告字［2012］5号，挂牌时间为2012年3月21日9时至2012年3月31日15时。下面我们以该宗地为估价对象，评估其在基准日2012年3月31日的市场价格。估价对象位于南站大楼西南边，地处石山大道南与石韦路之间（见图6-1），建设用地规划红线图见图6-2（略）。估价对象基本情况如表6-3所示。942广州市基准地价系数修正法应用示例

952广州市基准地价系数修正法应用示例

.2.3查询广州市基准地价图确定估价对象所在网格地价1.通过三维卫星图确定估价对象位置962广州市基准地价系数修正法应用示例

2.在二维地图上标出估价对象和参照点位置

972广州市基准地价系数修正法应用示例

3.在基准地价图上找到参照点982广州市基准地价系数修正法应用示例

4.根据地图比例尺和基准地价图测算估价对象网格基准地价992广州市基准地价系数修正法应用示例

2.4根据《广州市基准地价修正体系》修正基准地价1002广州市基准地价系数修正法应用示例

1012广州市基准地价系数修正法应用示例

1022广州市基准地价系数修正法应用示例

1032广州市基准地价系数修正法应用示例

1042广州市基准地价系数修正法应用示例

1052广州市基准地价系数修正法应用示例

1062广州市基准地价系数修正法应用示例

1072广州市基准地价系数修正法应用示例

2.5点评1082广州市基准地价系数修正法应用示例

1092广州市基准地价系数修正法应用示例

110课后作业

登录你所在地国土资源管理局网站或中国土地市场网，查询你所在地近期要招拍挂的地块信息，并收集当地基准地价图和修正体系，尝试使用基准地价系数修正法评估该地块市场价值。等招拍挂结果出来后，与你的评估结果做一个比较，并与你的同学、朋友、老师共同分享你的感受。思考与练习一、名词解释1．基准地价修正系数法2．基准地价二、问答题1、基准地价评估的原理与原则是什么？2、城镇用地基准地价评估的操作程序包括哪些？3、举例说明基准地价修正系数法在房地产估价中的运用？第11章房地产估价制度第11章国内外不动产估价制度概述11.1房地产估价制度概述11.2国外房地产估价制度简介11.3我国房地产估价制度介绍学习目标1．教学目的要求及教学重点、难点：学习本章要求学生掌握国内外房地产估价制度的特点，尤其是美国、英国、德国、韩国、日本、香港以及我国大陆房地产估价制度的特点、建立与完善等。教学重点：我国大陆房地产估价制度的建立与完善；教学难点：我国大陆房地产估价制度的特点、建立与完善。2．能力点描述：熟悉国内外房地产估价制度的特点；能运用所学知识完善我国大陆房地产估价制度；具备利用房地产估价制度进行估价工作的基本经验和技能。11.1房地产估价制度概述11.1.1房地产估价制度概念所谓房地产估价制度，就是对房地产估价机构和人员的条件及行为加以某种规范和约束，并令其对所估价结果承担相应的责任，借以维持房地产价格的正常秩序及房地产相关者的权益而实行的一种制度。定义为：房地产估价人员资格的审定程式和估价机构的设置状况，以及在此基础上形成的估价行为的规范准则。11.1.2房地产估价制度作用实行房地产估价制度，可以规范估价机构和人员的行为，提高估价人员的道德素质，合理评估房地产价格，有利于加强房地产估价市场的管理，规范房地产市场交易，维护房地产权利有关当事人的合法权益。11.1.3房地产估价制度的内容1.房地产估价行业的管理。主要指对该行业进行管理的机构及运行方式和职能等。2.房地产估价组织的管理。房地产估价机构是从事房地产估价业务的组织，自然人不能单独从事这项业务。对房地产估价组织的管理主要涉及该组织的登记注册管理，所具有的权利和义务，应承担的法律责任等。3.房地产估价人员的管理。房地产估价人员包括潜在的估价人员、一般估价人员和估价师等三种。对估价人员的管理主要是指不同资格获取的方式和程序，所具有的权利和义务，应承担的法律责任等。4.房地产估价法规与准则。随着经济的发展和社会的进步，房地产估价制度的重要性与日俱增，世界上许多国家和地区都有较为完善的估价师及估价制度，如美国、英国、德国、日本、韩国、中国香港和台湾地区等。我国内地于1995年施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》也明确规定，房地产估价是国家的法定制度。11.2国外房地产估价制度简介11.2.1美国的房地产估价制度[阅读材料]境外企业价值评估准则概览之一——美国专业评估执业统一准则《专业评估执业统一准则》简况（略）[阅读材料]北美估价师如何评估受环境污染的不动产（略）11.2.2英国的估价制度[阅读材料]美英房地产估价行业发展模式及经验借鉴11.2.3日本的房地产估价制度11.2.4德国的房地产估价制度11.2.1美国的房地产估价制度1.美国不动产估价者协会2.不动产估价者学会3.美国估价者学会4.美国估价协会5.估价基金会（TheAppraisalFoundation）6.美国房地产评估制度的起源与变迁11.2.2英国的估价制度1.英国皇家特许测量师学会（RICS）2.英国估价师资格的取得3.英国取得估价师资格的实务经验4.英国取得估价师资格的考试科目5.英国土地估价师执业情况6.英国房地产评估制度的起源与变迁[阅读材料]美英房地产估价行业发展模式及经验借鉴

1.美英房地产评估业的比较分析1．1家庭作坊式的美国评估业1．2集团化规模化经营的英国评估业2．导致美英房地产评估业发展模式差异的原因2．1地区间差异的大小2．2行业壁垒2．3行业协会的作用2．4评估师的能力和对报酬的预期2．5与整体经济的关联2．6观念的差异3．与中国房地产评估业发展现状的对比4．对中国房地产评估发展模式的思考11.2.3日本的房地产估价制度1.日本不动产估价制度的形成2.日本不动产鉴定评价制度的内容3.日本《不动产鉴定评价法》的基本内容4.不动产鉴定士的行为规范5.日本房地产评估制度的起源与变迁11.2.4德国的房地产估价制度1.《建设法手册》2.《不动产交易底价评估条例》《不动产交易底价评估条例》规定了在评估不动产交易底价时，必须以评估基准日的不动产市场情况为准，并规定不动产交易底价的评估方法为比较法、收益还原法和成本法三种。[阅读材料]德国房价房地产估价机构说了算11.2.5韩国的房地产估价制度1.鉴定评价业协会2.鉴定评价士和鉴定评价机构的管理3.公示制度4.《国有财产法》估价的行业组织和管理1美国在美国，不动产估价行业的管理是由有关的学会和协会实施的。2德国在德国，法律规定不动产价格评估和其他财产价格评估由独立的专门机构即估价委员会负责实施，如有必要，还可在几个行政区范围内设立高级估价委员会。估价的行业组织和管理3日本4韩国在韩国，不动产估价业称为鉴定评价业，最初主要由贷款银行自行对抵押或担保的财产价值进行评估。5英国英国的不动产估价组织主要是英国皇家特许测量师学会，英国的不动产估价指导工作主要由该学会开展。估价行业的有关法规1德国在德国，土地估价方面的法律是比较完善的，这些法律可以分为两类，即专项估价法规和其他法律中有关估价的条文。2日本日本有关不动产估价的法规主要有《不动产鉴定评价法》和《不动产鉴定评价基准》。3韩国韩国的相关法有《国土利用管理法》和地价公示制度。对从事估价的专业人员的资格要求1日本在日本，必须经过三次考试合格，并有两年以上的实务经验，再需完成1年的实务实习者方可取得不动产鉴定士的资格。2韩国韩国的鉴定评价士资格统一由建设部管理。鉴定评价士的资格必须通过建设部组织的国家统一考试，并在鉴定评价机构实习两年后才能取得。对从事估价的专业人员的资格要求3美国美国估价学会对其会员的资格要求是：①受承认的教育机构颁发的大学学位；②通过估价学会举行的“估价行业从业人员行为准则”及“估价报告书写作和估价分析”课程；③通过估价学会的产业估价师委员会举行的7门或7门以上的课程考试；④提出一份优秀估价报告书；⑤具有4500个小时的商业、工业、租售、农业和居住用不动产估价的实践经验。对从事估价的专业人员的资格要求4英国英国的估价师资格考试有三次。第一次考试包括：估价、法律、土地使用与开发、经济学、建筑、数量方法。第二次考试包括：估价、法律、城乡规划、经济学、建筑、税。第三次考试包括：估价、法律、市地开发、不动产代理。对估价从业人员及机构的等级注册管理1日本在日本，经考试合格取得“不动产鉴定士”资格后，要向国土厅登记，以取得正式执业资格。2韩国韩国的土地评价士在申请开业前须向建设部长官办理事务所开设注册，如获准开设，建设部长官就将开设注册证交予申请人，这样开设的事务所叫“土地评价士事务所”。11.3我国房地产估价制度介绍11.3.1香港地区的房地产估价制度[阅读材料]两地优势与差异分析[阅读材料]香港的产业测量师估价服务范围11.3.2台湾房地产评估制度[阅读材料]台湾的土地估价与地价管理[阅读材料]国外和港台地区房地产评估制度对我国的启示与借鉴11.3.3我国大陆的房地产估价制度[阅读材料]国外和港台地区与我国房地产评估制度的比较（节选）11.3.1香港地区的房地产估价制度[阅读材料]香港的产业测量师估价服务范围

香港的产业测量师按照不同目的评估各类物业的价值，无论在买卖、出租、物业财务及资产策划方面，估值部分都扮演着一个关键的角色。产业测量师的估价服务范围包括以下几项：

1、交易支持服务

2、物业财务服务

3、企业服务

4、土地资询服务

5、调解争议服务

6、海外房地产估值服务中国香港地区的不动产估价制度我国香港是不动产业非常发达的地区，与之相适应的香港的不动产评估业也很发达，具有较好的声誉。我国香港的评估行业协会主要有英国皇家特许测量师学会（香港分会）和香港测量师学会。香港的估价制度和英国的基本相同。根据香港特别行政区政府制定通过的《测量师注册条例》，测量师应向政府申请注册，成为注册测量师。香港的注册管理机构叫做测量师注册管理局。[阅读材料]两地优势与差异分析（一）从估价本身来看，两地房地产估价的渊源沿革、技术和服务领域有所不同。——香港主要是沿袭英国；内地在不同时期分别借鉴了香港、台湾、美国等国家和地区的优秀成果。——香港房地产估价的历史较长，积累了丰富的经验；内地起步较晚，已有了很大的发展，还有较大的发展潜力。香港房地产估价可以追溯到1843年，已经有了150多年的发展历史，在业务操作、行业管理等方面比较成熟。——香港在价值评估的基础上走向了更全面的房地产顾问服务；目前内地多数估价机构主要是围绕价值评估开展服务。（二）从估价背景来看两地房地产市场成熟度不同，房地产制度和管理体制有所不同，地域差异较大。——香港的房地产市场比较成熟，为房地产估价提供良好的条件；内地的房地产市场还在发展中，房地产估价的难度较大。——房地产制度不同，特别是在房地产产权和行政管理体制方面差异较大。如内地土地使用权出让借鉴了香港土地批租的做法，但两地在其他方面有很大的差异。内地房地产估价对象较为复杂，需要估价师凭借个人经验和对当地情况的深入调查，才能做出符合实际的估价。——香港地域差异不大；内地地域广阔、有较大的地域差异。（三）从估价行业管理来看香港注重行业自律；内地实行行政许可制度。——香港以入会的方式取得执业资格；内地以获得国家认可的方式取得执业资格。——香港未对估价机构实行资质管理；内地对估价机构实行资质核准，并区分不同等级。——香港的会员分若干层次，比较注重发挥个人会员的作用；内地的会员有个人会员和单位会员，单位会员在行业组织中发挥重要的作用。（四）从估价行业学会来看中国房地产估价师学会章程同样列明了学会成立的任务、会员级别、架构及管理、专业守则以及其它与处理会务有关的守则。相比之下，由于香港测量师学会所涉及的专业范畴较为广泛，故其学会章程并未有详细提及学会在产业测量或估价范畴的任务或目标。11.3.2台湾房地产评估制度1.台湾地区不动产评估制度的起源与变迁2.台湾地价评估体系[阅读材料]台湾的土地估价与地价管理[阅读材料]国外和港台地区房地产评估制度对我国的启示与借鉴中国台湾省的不动产估价制度台湾省民间土地估价主要服务于交易、司法、抵押等宗地地价评估，其从业机构主要有不动产鉴定公司和鉴定事务所。台湾省民间不动产鉴定业萌芽于20世纪50年代末期，纵观其发展历史，经历了草创（1958—1975年）、幼年（1976—1980年）、成长（1981—1988年）、整合组织化（1989年至今）等几个阶段。台湾省目前与土地估价、估价行业管理和地价管理相关的法律、法规比较多，涉及各个方面。11.3.3我国大陆的房地产估价制度1.房地产估价师考试和注册制度2.房地产估价管理3.中国房地产估价师学会[阅读材料]国外和港台地区与我国房地产评估制度的比较（节选）中国内地的不动产估价制度1

制度产生的背景2估价的行业组织和管理⑴土地估价的行业组织和管理①土地估价的行业组织②土地估价的行业管理⑵房地产估价的行业组织和管理①房地产估价的行业组织②房地产估价的行业管理3估价行业的有关法规⑴土地估价行业的有关法规⑵房地产估价行业的有关法规4对从事估价的专业人员的资格要求⑴土地估价对从事估价的专业人员的资格要求⑵房地产估价对从事估价的专业人员的资格要求5房地产估价对从事估价的专业人员的资格要求⑴土地估价对估价从业人员及机构的登记注册管理①对人员的登记注册管理②对机构的登记注册管理⑵房地产估价对估价从业人员及机构的登记注册管理①对人员的登记注册管理②对机构的登记注册管理145补充材料：房地产估价师职业资格制度

4.1房地产估价师职业资格考试

房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》后，从事房地产估价活动的人员。从1995年开始，在全国实行统一的房地产估价师执业资格考试。到2002年年底，已举办了六次房地产估价师执业资格考试，取得房地产估价师执业资格的2万多人，房地产估价从业人员达10万人。具有中国特色的房地产估价师执业资格制度已基本形成。146房地产估价师职业资格制度

4.2房地产估价考试科目

1.《房地产基本制度与政策》及《房地产估价相关知识》，主要包括房地产管理制度与法规，及房地产估价人员应当掌握的经济、金融、保险、证券、统计、财务、建筑等相关学科的知识。

2.《房地产开发经营与管理》主要包括房地产投资分析、房地产市场分析、房地产开发等方面知识。

3.《房地产估价理论与方法》主要包括房地产估价的基本理论、房地产估价中应用的基本方法及其具体应用。

4.《房地产估价案例与分析》主要包括不同类型房地产估价的特点与估价基本技术路线，通过对不同类型房地产估价案例的分析，考察其实际工作能力与业务水平。147房地产估价师职业资格制度

4.3执业资格考试报名条件（1）取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年；

（2）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年；

（3）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年；（4）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年；（5）取得房地产估价相关学科博士学位的；

（6）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。

148房地产估价师职业资格制度

4.4房地产估价服务收费

房地产评估采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。

表1以房产为主的房地产价格评估收费标准

149房地产估价师职业资格制度

表2

宗地地价评估收费标准

档次城镇面积（km2）收费标准（万元）15以下（含5）4—825—20（含20）8—12320—50（含50）12—20450以上20—40档次土地价格总额（万元）累进计费率‰1100以下（含100）42101以上至20033201以上至1000241001以上至20001.552001以上至50000.865001以上至100000.4710000以上0.1

表3

基准地价评估收费标准

150练习题

一、单选题1.在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如(）。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价；B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿；D、房屋火灾保险。2.某估价事务所在1998年6月20