关于做好项目竣工验收相关工作的通知

关于做好项目竣工验收相关工作的通知XX司〔202X〕42号各区域公司、直属项目部，各勘察、设计、施工、监理、专项分包参建单位，公司工程管理中心、成本管理中心、设计管理中心、客户服务中心、招采管理中心、财务管理中心、物业服务中心：一、总体要求与适用范围竣工验收是项目交付前的最后一道法定把关环节，直接关系到项目交付合规性、工程结算进度与业主入住合法权益，所有项目必须严格按法定程序与本通知要求开展验收工作，不得随意简化流程、降低标准。•制定依据：依据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）、公司《项目全周期交付管理办法（2024版）》制定本通知。•适用范围：适用于公司所有投资开发、总承包建设的新建、改建、扩建住宅、公建、产业类项目，从竣工预验收启动到竣工验收备案完成、档案全量移交的全流程工作；合同额50万元以下的应急抢修、零星改造项目可参照简化流程执行，不适用本通知的刚性节点要求。•核心目标：所有项目竣工验收一次性通过率不低于95%，验收问题整改闭环率100%，备案完成时间不晚于合同约定交付节点前10天。二、组织架构与责任划分竣工验收涉及多专业、多主体交叉协同，必须明确各环节的刚性责任边界，杜绝“谁都管、谁都不担责”的推诿内耗。1.竣工验收专项工作组◦组成：组长由公司分管工程的副总经理担任，副组长由工程管理中心总经理、项目总经理担任，成员包括各职能中心负责人、参建五方（建设、勘察、设计、施工、监理）项目负责人。◦刚性职责：项目竣工前30天完成组建，每10天召开1次验收攻坚协调会，会后24小时内下发会议纪要，对纪要明确的决议事项跟踪闭环率必须达到100%；负责审批项目验收专项计划，协调解决验收过程中的跨部门、跨单位重大问题（如规划指标偏差整改资金审批、主管部门协调、重大舆情处置），对项目验收一次性通过率负领导责任。2.各主体责任清单◦项目部（建设单位）：项目总经理是竣工验收第一责任人，负责统筹现场整改、资料归集、对外主管部门协调，在项目达到验收条件前15天牵头提交验收申请，对验收资料真实性、现场实体质量、节点进度负首要责任。◦施工总承包单位：项目经理是施工质量直接责任人，必须完成合同约定的全部施工内容，整理符合规范要求的全套施工技术资料，在预验收阶段完成所有质量问题整改，安排专人全程配合各专项验收与正式验收；各专项分包单位（消防、人防、电梯、智能化、燃气、供配电）必须服从总包统一调度，在总包划定的节点前完成各自专业的资料准备与问题整改，严禁绕开总包直接向建设单位提出不合理诉求。◦监理单位：总监理工程师负责牵头组织竣工预验收，对照设计图纸、规范标准逐户、逐系统排查实体质量与资料问题，出具正式的工程质量评估报告，对预验收排查出的问题逐条核验整改闭环；因预验收漏判导致正式验收不通过的，按对应监理合同额的5%扣除违约金。◦勘察、设计单位：项目负责人负责核对现场实体与勘察报告、设计文件的一致性，分别出具勘察质量检查报告、设计质量检查报告，在正式验收前7天完成所有设计变更、工程洽商的签字确认，不得因签字流程滞后影响验收进度。◦公司职能条线：工程管理中心负责验收标准交底、过程抽查与复核；成本管理中心负责在正式验收前完成已完工程量核对，避免验收后出现工程量争议；客户服务中心负责在预验收阶段组织业主开放日活动，将业主诉求纳入整改清单；物业服务中心负责在预验收阶段提前介入承接查验，将公区配套、设施设备功能问题纳入整改范围，承接查验签字确认后不得在正式交付阶段重复提出已闭环的问题；财务管理中心负责保障验收阶段整改资金的及时拨付，不得因资金审批滞后影响整改进度。三、竣工验收刚性前置条件未达到全部前置条件的项目一律不得启动正式验收申请，避免因准备不足反复整改、拉长验收周期，甚至引发主管部门行政处罚。1.实体工程完成条件◦完成工程设计文件与合同约定的全部内容，涵盖室外道路、绿化、管网、照明、充电桩、无障碍设施等配套工程，不得无审批甩项。确需临时甩项的，必须经公司分管副总经理书面审批，且甩项内容不得涉及结构安全、不得影响业主正常使用，甩项对应工作量占合同总造价比例不得超过1%，同时明确甩项完成的最后时限（不得晚于正式交付前15天）。严禁以“后期完善”为名无审批甩项（无审批甩项会导致配套功能缺失，业主入住后投诉量提升40%以上）。◦住宅项目分户验收覆盖率必须达到100%，每户验收记录由施工单位质检员、监理工程师、项目部专业工程师共同签字确认；墙面地面空鼓开裂、门窗密封性、给排水通畅性、电路通断等观感与使用功能问题整改率必须达到100%；分户验收数据同步上传公司工程管理系统，留存检查影像，做到可追溯、可核查。◦公共区域、设备机房完成成品保护，所有设备完成单机试运转与联合试运转，且达到合格标准：电梯连续运行3000次无故障（模拟业主集中入住装修阶段的高频使用场景，避免电梯交付初期频繁故障影响业主使用）；消防系统联动测试100%点位响应（确保火灾发生时报警、喷淋、防排烟系统全环节可靠启动，杜绝消防安全隐患）；给水系统打压0.8MPa稳压24小时压降不超过0.05MPa（模拟正常供水压力下的管网密封性，避免交付后出现管网渗漏泡坏业主装修）；排水系统立管通球试验通过率100%（防止施工建筑垃圾掉落堵塞管道，引发上层住户返水）；供配电系统满负荷运行24小时无跳闸（验证线缆、开关的载流能力，避免入住高峰期集中用电时跳闸停电）。2.验收资料准备条件◦施工单位提交经项目经理、施工单位法定代表人签字盖章的竣工报告，竣工资料组卷符合当地城建档案管理要求，涵盖隐蔽工程验收记录、材料进场检验报告、分项分部工程验收记录、功能性试验检测报告，资料缺项率为0。所有验收资料优先同步存储至公司工程管理云盘，实现多终端可访问；若不具备云盘访问条件，则安排专人在加密移动硬盘做双备份；严禁仅将资料存储在个人办公电脑中，避免电脑损坏、人员离职导致资料丢失。◦监理单位提交经总监理工程师、监理单位法定代表人签字盖章的工程质量评估报告。◦勘察、设计单位分别提交经项目负责人、单位法定代表人签字盖章的质量检查报告。◦全套竣工图完成编制，所有设计变更、工程洽商内容全部在竣工图上据实标注，加盖竣工图章，由施工单位编制人、监理工程师审核签字。◦住宅项目提前完成《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》编制，明确保修范围、保修期限、报修响应时限（水电紧急报修15分钟内响应，一般报修24小时内上门处置）。3.专项验收完成条件正式验收前必须取得以下专项验收合格文件，缺项不得申请正式验收：◦自然资源部门出具的规划条件核实合格证明◦住建部门消防审验机构出具的消防验收/备案合格文件◦人防主管部门出具的人防工程验收合格文件◦市场监管部门认可的特检机构出具的电梯监督检验合格报告，同步完成电梯使用登记证办理◦燃气经营企业出具的燃气工程验收合格文件◦气象或住建部门出具的防雷装置验收合格文件◦产业、公建项目需取得生态环境部门出具的环保验收合格文件◦当地城建档案馆出具的城建档案预验收合格意见4.问题整改闭环条件预验收、业主开放日、物业承接查验阶段排查出的所有问题全部整改完成，由监理单位逐条核验签字，整改销项率100%；涉及结构安全、使用功能的重大质量问题，必须经设计单位出具专项整改方案，整改完成后组织专项验收，留存整改前后对比影像、第三方检测报告，不得带隐患申请验收。四、全流程操作标准与时间节点竣工验收全流程必须严格按既定时间节点压茬推进，每个环节明确交付成果与核验标准，避免无计划临时突击、反复返工。1.竣工预验收阶段（正式验收前15天启动，10天内完成）◦核心动作：由总监理工程师牵头，按专业划分土建组、机电组、配套组、资料组，每组不少于2人，逐区域、逐系统、逐户开展拉网式排查，形成《预验收问题清单》，明确每个问题的整改责任人、整改完成时限（原则上不超过7天）、整改验收标准。◦机理说明：预验收的本质是正式验收的全真模拟，核心价值是提前暴露并解决问题——行业数据显示，若预验收点位排查覆盖率低于90%，正式验收阶段的问题暴露率会提升3倍以上，风险演化路径为：预验收排查不细致→质量/资料问题遗留→正式验收被验收组发现→下达整改通知→二次验收需排队等待主管部门排期→验收周期平均拉长15-30天→引发交付逾期、业主索赔等连锁风险。◦闭环要求：问题整改完成后，由监理单位逐项销项核验，整改合格率达到100%后，方可由施工单位提交正式竣工报告。◦禁止行为：严禁预验收“走过场”，仅签字走流程不实地排查问题。若正式验收中发现的问题属于预验收应排查未排查的观感、功能类问题，扣除监理单位对应监理费的3%，扣除项目部对应专业工程师当月绩效的10%。2.正式验收申请复核阶段（正式验收前7天完成）◦核心动作：项目部对照前置条件清单逐项自查，填写《竣工验收前置条件自查表》（见附件1），经项目总经理签字确认后，连同全套验收资料提交工程管理中心复核。◦复核要求：工程管理中心在3天内完成资料与现场双复核，对满足前置条件的项目，批复同意向当地住建部门提交正式验收申请；对存在缺项的项目，一次性书面告知整改要求，整改完成后重新复核。◦错漏追责：提交给住建部门的验收申请材料必须签字盖章齐全、内容准确，因材料错漏导致主管部门退件的，由项目部资料员承担主要责任；单次申请退件超过2次的，对资料员处以200元/次罚款。3.正式验收实施阶段（严格按主管部门通知时间开展）◦人员要求：建设单位项目总经理、施工单位项目经理及技术负责人、监理单位总监理工程师、设计单位项目负责人、勘察单位项目负责人必须到场参会，不得委托无书面授权的基层人员代为参会；各专业分包单位技术负责人必须在各自负责的作业区域待命，随时配合验收组的问询与检查。◦现场配合：每个检查点位安排1名熟悉现场的专业工程师带路，提前准备好空鼓锤、卷尺、水压表、绝缘电阻测试仪、烟感测试枪等检测工具；对验收组提出的问题当场如实记录，不得当场推诿、辩解。◦资料配合：在验收现场设置独立资料查阅点，所有验收资料按类别分类摆放，安排专职资料员负责资料调取，做到验收人员需要的资料1分钟内取出，不得让验收人员等待资料查找。4.整改备案与移交阶段（正式验收后15天内完成）◦问题整改：正式验收当天整理形成《正式验收问题整改清单》，明确整改责任人、整改时限，所有问题必须在7天内整改完成，留存整改前后对比照片，经监理单位核验后提交验收组复核。◦备案办理：验收合格后15天内完成竣工验收备案手续，取得《竣工验收备案表》；同步将全套竣工档案分别移交至当地城建档案馆、公司档案室、物业服务中心，移交时办理书面签字手续，注明移交资料的套数、内容，严禁“先移交、后补资料”。◦结算启动：成本管理中心在取得《竣工验收备案表》后30天内，完成项目结算资料初审，正式启动结算流程，不得因验收资料不全延迟结算。◦验收不合格分级处置：1.一般问题：不影响结构安全、不影响使用功能的观感类问题（如墙面涂料轻微色差、地砖缝隙不均匀），直接纳入整改清单按期整改即可，不需要重新组织验收；2.较大问题：涉及局部使用功能、存在轻微质量隐患的问题（如个别排水管堵塞、局部防水节点渗漏、个别消防点位故障），由验收组下达整改通知书，整改完成后由验收组现场复核，复核通过后方可通过验收；3.重大问题：涉及结构安全、违反工程建设强制性条文的问题（如主体结构混凝土强度不达标、消防系统整体失效、规划指标与审批要求严重不符），验收组直接判定验收不合格，项目必须立即停止后续流程，由设计单位出具专项整改方案，经行业专家论证通过后实施整改，整改完成后重新组织验收；同时启动责任追溯，对施工单位处以合同额2%的违约金，对项目总经理、总监理工程师给予降级处分。五、考核与纪律要求竣工验收工作必须坚持实事求是、客观公正的原则，严禁弄虚作假、违规操作，所有环节的工作质量全部纳入项目团队与参建单位的绩效考核。1.节点进度考核：以项目总控计划明确的竣工验收节点为基准，按期完成验收且一次性通过的，给予项目团队5万元节点奖励；提前7天以上完成验收且一次性通过的，给予项目团队8万元节点奖励；因内部准备不足、整改拖沓导致验收滞后的，每滞后1天对项目总经理处以1000元罚款，滞后超过15天的，项目总经理向公司总经理办公会作出书面检查。2.质量结果考核：正式验收一次性通过，且验收组提出的问题不超过5项（均为一般观感问题）的，额外给予监理单位2万元奖励；正式验收中发现重大质量问题导致验收不通过的，除按合同对施工单位追究违约责任外，对监理单位处以2万元罚款，情节严重的按合同约定解除监理合同。3.廉洁纪律要求：严禁在验收过程中向主管部门工作人员、验收专家赠送礼金、礼品或安排高消费活动，一经发现，对相关责任人按公司廉洁管理规定严肃处理，涉嫌违法的移送司法机关；严禁施工单位以“协调验收”为名虚报费用，一经查实，从应付工程款中扣除对应虚报金额的2倍。4.档案管理考核：验收完成后未在规定时限内完成档案移交的，每滞后1天对项目部资料员处以200元罚款；因档案缺失导致后续无法办理不动产权证、无法界定维保责任的，追究相关责任人的长期责任，不受岗位调整影响。六、突发情况应急处置机制验收过程中可能出现设备突发故障、人员不到位、舆情干扰等异常情况，必须提前制定分级处置方案，避免小问题演变为影响验收通过的重大事件。1.三级应急（一般事件）◦判定标准：验收过程中出现个别设备测试故障（如单个烟感报警不响应、电梯临时停运）、单份非核心资料临时缺失，不影响整体验收流程。◦启动权限：现场专业负责人直接启动处置。◦处置要求：设备故障安排维保人员10分钟内到场排查修复；资料缺失安排资料员30分钟内从公司云档案室调取扫描件，打印盖章后送达现场；处置完成后当天向项目总经理报备。2.二级应急（较大事件）◦判定标准：验收过程中发现局部较严重质量问题、周边业主围堵验收现场、地方媒体到场采访，可能影响验收正常推进。◦启动权限：项目总经理到场牵头处置。◦处置要求：质量问题当场向验收组说明整改方案与完成时限，争取验收组理解；业主围堵安排客服人员15分钟内将业主引导至项目会议室开展一对一沟通，不得在验收现场与业主发生争执；媒体采访统一由公司品牌管理中心专人对接，其他人员不得随意接受采访，避免发表不当言论引发舆情。3.一级应急（重大事件）◦判定标准：验收过程中发现结构安全隐患、主管部门当场下达停工整改通知书、现场发生安全事故，直接导致验收终止。◦启动权限：公司分管副总经理到场牵头处置。◦处置要求：第一时间配合验收组做好现场记录，组织行业专家对隐患进行评估，制定切实可行的整改方案，按要求向主管部门汇报整改计划；同时启动责任倒查机制，排查隐患形成原因、厘清相关责任人责任；处置进展每日向公司总经理汇报，隐患未彻底整改完成前不得重新申请验收。XX公司工程管理中心

202X年X月X日附件附件1：项目竣工验收前置条件自查表序号检查类别检查项检查标准检查结果（合格/不合格）检查人签字备注1实体工程合同范围施工内容完成度无未审批甩项，经审批甩项占比≤1%2实体工程分户验收完成情况覆盖率100%，功能类问题整改率100%3实体工程设备试运转情况电梯、消防、给排水、供配电试运转全部合格4验收资料五方报告完整性竣工报告、监理评估报告、勘察/设计检查报告签字盖章齐全5验收资料竣工图编制质量所有变更标注到位，签字盖章齐全6