建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试卷及解答参考

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务自测试卷

（答案在后面）

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25

分，共70分）

第一题

L项目占地面积为5万平方米，预计建设住宅楼20栋，每栋楼层数为18层，每层

约有80户，共计1600户住宅。

2.项目预计销售价格为每平方米1.5万元，预计总销售收入为12亿元。

3.项目预计土地费用为2亿元，建筑工程费用为4亿元，配套设施建设费用为1.5

亿元，营销费用为0.8亿元，管理费用为0.5亿元，财务费用为0.5亿元，预计利润为

0.5亿元。

4.根据市场分析，该住宅项目的销售周期预计为两年。

请根据以上信息，回答以下问题：

1、该住宅项目的总投资构成中，土地费用、建筑工程费用和配套设施建设费用的

比例为多少？

2、若项目实际销售收入为1L2亿元,相比预计销售收入减少了8000万元,请计

算实际销售收入的降低比例。

3、若项目实际销售周期为两年半，相比预计销售周期增加了半年，请计算实际销

售周期增加的比例。

第二题

【案例材料】

某房地产开发公司计划开发一个位于城市郊区的住宅项目。项目占地100亩，预计

总投资5亿元人民币。公司计划建设住宅楼20栋，商业配套设施5栋。项目预计销售

价格为每平方米1.2万元.为了确保项目的顺利实施,公司进行了以下市场调研和决策:

1.市场调研：

•预计项目周边3公里范围内有5个类似住宅项目，平均销售价格为每平方米1.1

万元。

•周边交通便利，有两条公交线路直达市中心，距离市中心约10公里。

•项目周边配套设施完善，有超市、医院、学校等。

2.决策：

•公司决定采用成本加成定价法进行定价。

•预计项目总成本为4.5亿元人民币，包括土地成本、建设成本、营销成本等。

•公司”划利润率为总成本的10乐

【小题】

1、请根据案例材料，计算该房地产开发公司采用成本加成定价法后的预计销售价

格。

1、请分析该项目周边交通便利性和配套设施对项目定价的影响。

1、请从市场调研结果出发，分析该项目在定价策略上可能面临的风险。

第三题

一、项目背景

1.项目地点位于市中心，交通便利，周边配套设施齐全，人口密集。

2.市政府规划在该区域进行旧城改造，预计未来几年内该区域房地产价值将大幅提

升。

3.公司经过市场调研，发现该综合体项目将面临激烈的市场竞争，包括周边已建成

和在建的类似项目。

二、项目可行性分析

1.公司对项目进行了;场调研，预计项目建成后，住宅部分的入住率可达90%,商

业部分的人流密度可达到每天4万人次，办公楼租金预计为每月每平方米1000元。

2.项目总投资预计为10亿元，其中土地费用3亿元，建筑费用4亿元，其他费用

3亿元。

3.公司预计项目建成后，第一年即可实现盈利，预计年收益率为8乳

三、案例分析

1.公司决定采用分期付款的方式购买土地，首付款为土地总价的30%,剩余70%的

土地价款在项目建设过程中分阶段支付。

2.公司订划采用银行贷款的方式筹集建设资金，贷款总额为项目总投资的60%,贷

款利率为5%,贷款期限为10年。

案例分析题：

1、根据案例分析材料，公司预计该项目建成后，第一年的净利润是多少？

2、如果公司决定将土地首付款提高到50%,这将如何影响公司的现金流？

1.短期现金流压力增天，公司需要动用更多的自有资金或增加融资来支付首付款。

2.长期来看，减少了公司对土地款项的支付总额，降低了项目的总成本，可能会提

高项目的盈利能力。

3.可能会降低公司的流动性比率，因为首付款增加，而相应的流动资产减少。

3、假设项目建设过程中，由于材料价格上涨，建筑费用增加了5000万元，这对公

司的财务状况有何影响？

1.项目总投资增加，从而增加了公司的财务负担。

2.预计的年收益率将下降，因为净利润需要分推到更高的总投资中。

3.可能会增加公司的负债，因为如果公司没有足够的自有资金来支付增加的建筑费

用，可能需要进一步增加贷款。

4.可能会影响公司的偿债能力，因为负债水平上升，同时现金流也会受到压力。

二、论述题（30分）

题目：论述房地产市场监管体系的重要性及其构建措施。

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务自测试卷

及解答参考

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25

分,共70分）

第一题

1.项目占地面积为5万平方米，预计建设住宅楼20栋，每栋楼层数为18层，每层

约有80户，共计1600户住宅。

2.项目预计销售价格为每平方米1.5万元，预计总销售收入为12亿元。

3.项目预计土地费用为2亿元，建筑工程费用为4亿元，配套设施建设费用为1.5

亿元，营销费用为0.8亿元，管理费用为0.5亿元，财务费用为0.5亿元，预计利润为

0.5亿元。

4.根据市场分析，该住宅项目的销售周期预计为两年。

请根据以上信息，回答以下问题：

1、该住宅项目的总投资构成中，土地费用、建筑工程费用和配套设施建设费用的

比例为多少？

答案：土地费用、建筑工程费用和配套设施建设费用的比例为1:2:0.75。

2、若项目实际销售收入为11.2亿元，相比预计销售收入减少了8000万元，请计

算实际销售收入的降低比例。

答案:实际销售收入的降低比例为8000万元/12亿元=0.0667,即6.67案

3、若项目实际销售周期为两年半，相比预计销售周期增加了半年，请计算实际销

售周期增加的比例。

答案：实际销售周期增加的比例为0.5年/2年-0.25,即25%o

第二题

【案例材料】

某房地产开发公司计划开发一个位于城市郊区的住宅项目。项目占地100亩，预计

总投资5亿元人民币。公司计划建设住宅楼20栋，商业配套设施5栋。项目预计销售

价格为每平方米1.2万元。为了确保项目的顺利实施，公司进行了以下市场调研和决策:

1.市场调研：

•预计项目周边3公里范围内有5个类似住宅项目，平均销售价格为每平方米1.1

万元。

•周边交通便利，有两条公交线路直达市中心，距离市中心约10公里。

•项目周边配套设施完善，有超市、医院、学校等。

2.决策：

•公司决定采用成本用成定价法进行定价。

•预计项目总成木为4.5亿元人民币，包括土地成木、建设成木、营销成木等。

•公司计划利润率为总成本的10%。

【小题】

1、请根据案例材料，计算该房地产开发公司采用成本加成定价法后的预计销售价

格。

答案：预计销售价格=（总成本+利润）/预计销售面积

预计销售面积二100亩*666.7平方米/亩=66670平方米

预计销售价格=（4.5亿+4.5亿*10%）/66670=1.4958万元/平方米

1、请分析该项目周边交通便利性和配套设施对预目定价的影响。

答案：交通便利性有助于提高项目的吸引力，降低购房者的通勤成本，从而可能提

高项目的销售价格。配套设施的完善可以提升项目的居住体验，吸引更多购房者，也可

能对项目定价产生积极影响。

1、请从市场调研结果出发，分析该项目在定价策略上可能面临的风险。

答案：市场调研显示，周边类似住宅项目的平均销售价格低于预期，这可能导致以

下风险：

•预计销售价格过高，可能导致销售周期延长，资金回笼速度变慢。

•潜在购房者对项目性价比产生怀疑，影响项目销售。

•在激烈的市场竞争中，可能导致市场份额下降。

第三题

一、项目背景

1.项目地点位于市中心，交通便利，周边配套设施齐全，人口密集。

2.市政府规划在该区域进行旧城改造，预计未来几年内该区域房地产价值将大幅提

升。

3.公司经过市场调研，发现该综合体项目将面临激烈的市场竞争，包括周边已建成

和在建的类似项目。

二、项目可行性分析

1.公司对项目进行了市场调研，预计项目建成后，住宅部分的入住率可达90%,商

业部分的人流密度可达到每天4万人次，办公楼租金预计为每月每平方米1000元。

2.项目总投资预计为10亿元，其中土地费用3亿元，建筑费用4亿元，其他费用

3亿元。

3.公司预计项目建成后，第一年即可实现盈利，预计年收益率为8%。

三、案例分析

1.公司决定采用分期付款的方式购买土地，首付款为土地总价的30%,剩余70%的

土地价款在项目建设过程中分阶段支付。

2.公司计划采用银行贷款的方式筹集建设资金，贷款总额为项目总投资的60%,贷

款利率为5%,贷款期限为10年。

案例分析题：

1、根据案例分析材料，公司预计该项目建成后，第一年的净利润是多少？

答案：第一年的净利润=年收益X项目总投资-土地费用-建筑费用-其他

费用-贷款利息

年收益=10亿元X8%=8000万元

土地费用=3亿元

建筑费用二4亿元

其他费用二3亿元

贷款利息=10亿元X60%X5%=3000万元

净利润=8000-3-4-3-3000=4000万元

2、如果公司决定将土地首付款提高到50乐这将如何影响公司的现金流？

答案：提高土地首付款比例到50%,意味着公司需要一次性支付的土地费月增加，

这将导致以下影响：

1.短期现金流压力增天，公司需要动用更多的自有资金或增加融资来支付首付款。

2.长期来看，减少了公司对土地款项的支付总额1，降低了项目的总成本，可能会提

高项目的盈利能力。

3.可能会降低公司的流动性比率，因为首付款增加，而相应的流动资产减少。

3、假设项目建设过程中，由于材料价格JJ张，建筑费用增加了5000万元，这对公

司的财务状况有何影响？

答案：建筑费用增加5000万元，将导致以下影响：

1.项目总投资增加，从而增加了公司的财务负担。

2.预计的年收益率将下降，因为净利润需要分掉到更高的总投资中。

3.可能会增加公司的负债，因为如果公司没有足哆的自有资金来支付增加的建筑费

用，可能需要进一步增加贷款。

4.可能会影响公司的偿债能力，因为负债水平上升，同时现金流也会受到压力。

二、论述题（30分）

题目：论述房地产市场监管体系的重要性及其构建措施。

答案：

一、房地产市场监管体系的重要性

1.维护市场秩序：房地产市场监管体系有助于维护房地产市场的公平竞争环境，防

止