2024年土地登记代理人之土地权利理论与方法考试题含答案【a卷】

2024年土地登记代理人之土地权利理论与方法考试题含答案【a卷】一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分）1.根据《民法典》，下列关于集体土地所有权主体的表述，正确的是（）。A.村农民集体所有的土地，由村民委员会代表行使所有权B.村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土地，由村民小组代表行使所有权C.乡镇农民集体所有的土地，由乡镇政府代表行使所有权D.集体土地所有权主体只能是村农民集体答案：B解析：《民法典》第262条规定，对于集体所有的土地和森林、山岭等，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会依法代表行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表行使所有权。因此B正确，A、C错误；集体土地所有权主体包括村、村内、乡镇三级农民集体，D错误。2.下列用地中，可通过划拨方式取得建设用地使用权的是（）。A.商业住宅开发用地B.公立学校教学楼用地C.营利性医院用地D.旅游度假村用地答案：B解析：《土地管理法》第54条规定，经县级以上人民政府批准，国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源交通水利等基础设施用地，可通过划拨方式取得。公立学校属于公益事业用地，B正确；商业住宅、营利性医院、旅游度假村均为经营性用地，需通过出让等有偿方式取得，A、C、D错误。3.甲村将集体所有的50亩耕地发包给村民张某，承包合同约定承包期为30年。根据《农村土地承包法》，该承包合同的生效时间为（）。A.承包合同签订之日B.县级人民政府登记造册之日C.土地交付张某使用之日D.乡镇政府备案之日答案：A解析：《农村土地承包法》第23条规定，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。登记并非承包经营权的生效要件，而是确权登记（确认权利），因此A正确。4.关于宅基地使用权的特征，下列表述错误的是（）。A.主体具有特定性，仅限本集体经济组织成员B.客体是集体所有的建设用地C.具有福利性，原则上无偿取得D.可以自由转让给本集体经济组织以外的人员答案：D解析：宅基地使用权具有身份属性，转让需符合“一户一宅”原则且受让方为本集体经济组织成员，禁止向非本集体成员转让（例外：因继承房屋导致宅基地使用权转移的情况），故D错误。5.乙公司以出让方式取得某工业用地使用权，出让合同约定容积率不低于1.5。乙公司建成后实测容积率为1.2，违反了出让合同约定。根据《城市房地产管理法》，下列处理方式正确的是（）。A.乙公司无需承担责任，容积率调整属规划部门管理范围B.土地管理部门可要求乙公司补交土地出让金C.土地管理部门可无偿收回土地使用权D.土地管理部门可责令乙公司限期改正，拒不改正的可收回土地答案：D解析：《城市房地产管理法》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。本题中乙公司未按约定容积率建设，属于未按合同约定开发利用土地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条，未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。故D正确（责令改正，拒不改正可收回）。6.下列关于地役权的表述，正确的是（）。A.地役权自登记时设立B.地役权是为需役地便利而设立的从权利C.地役权的期限不得超过土地承包经营权的剩余期限D.供役地转让后，地役权对受让人无效答案：B解析：《民法典》第374条规定，地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人，故A错误；第381条规定，地役权不得单独转让，土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，因此地役权是从权利，B正确；第373条规定，地役权期限由当事人约定，但不得超过需役地和供役地上存在的用益物权的剩余期限，C表述不全面（需同时考虑需役地和供役地）；第376条规定，供役地转让时，地役权对受让人具有法律约束力（受让人知情），D错误。7.丙企业以其厂房占用范围内的建设用地使用权抵押给银行，未办理抵押登记。根据《民法典》，该抵押权（）。A.自抵押合同生效时设立B.因未登记而无效C.自厂房交付时设立D.效力待定答案：B解析：《民法典》第402条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此未登记则抵押权未设立，B正确。8.某县自然资源局因错误将王某的宅基地登记为李某所有，王某申请更正登记。根据《不动产登记暂行条例》，更正登记的启动方式不包括（）。A.王某凭生效法律文书申请更正B.李某书面同意王某的更正申请C.自然资源局发现登记错误后依职权更正D.王某与李某达成和解协议后共同申请答案：D解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第79条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，提交证实登记确有错误的材料；利害关系人申请的，需提交权利人同意更正的证明材料或证实登记错误的材料。第80条规定，不动产登记机构发现登记簿记载错误，且不涉及不动产权利归属和内容的，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记；当事人逾期不办理的，不动产登记机构可以依职权更正。因此更正登记可由权利人/利害关系人申请（需权利人同意或有证据）或登记机构依职权启动。D选项“和解协议”非法定启动方式，错误。9.下列关于国有土地租赁的表述，错误的是（）。A.国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一B.租赁期限6个月以上的，应当签订书面租赁合同C.承租人取得承租土地使用权后，可转租但不可抵押D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期答案：C解析：《规范国有土地租赁若干意见》规定，承租土地使用权可以转租、转让或抵押，但必须依法登记；C错误。其他选项均符合规定。10.根据《土地管理法实施条例》，集体经营性建设用地出让、出租的，应当经（）。A.村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意B.乡镇政府批准C.县级自然资源局备案D.全体村民一致同意答案：A解析：《土地管理法实施条例》第39条规定，土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并依照《土地管理法》第63条的规定，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于10个工作日公示。集体经营性建设用地出让、出租等方案应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。A正确。11.丁村与邻村因土地所有权发生争议，经县人民政府处理后，丁村对处理决定不服。根据《土地管理法》，丁村可以（）。A.直接向人民法院提起行政诉讼B.先申请行政复议，对复议决定不服再起诉C.向省级人民政府申请裁决D.向自然资源部申请复核答案：A解析：《土地管理法》第14条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。因此无需复议前置，可直接起诉，A正确。12.下列关于土地承包经营权流转的表述，正确的是（）。A.流转的期限不得超过承包期的剩余期限B.流转后，原承包方与发包方的承包关系自动终止C.流转必须经发包方同意D.受让方只能是本集体经济组织成员答案：A解析：《农村土地承包法》第38条规定，土地经营权流转应当遵循流转期限不得超过承包期的剩余期限的原则，A正确；第44条规定，承包方流转土地经营权的，承包方与发包方的承包关系不变，B错误；第36条规定，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案，无需经发包方同意（转让需发包方同意），C错误；第54条规定，经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以是本集体以外的单位或个人，D错误。13.某宗地原登记为国有划拨建设用地使用权，现因企业改制需转为出让土地。根据《城市房地产管理法》，应当（）。A.经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，补交土地出让金B.直接办理变更登记C.由原土地使用者与政府签订出让合同，无需批准D.经省级人民政府批准答案：A解析：《城市房地产管理法》第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本题中企业改制转为出让，需经批准并补交出让金，A正确。14.关于土地抵押权的实现，下列表述错误的是（）。A.债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价B.协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼C.抵押物折价后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有D.抵押权人可直接拍卖抵押物答案：D解析：《民法典》第410条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。因此抵押权人不能直接拍卖，需通过协议或法院程序，D错误。15.戊公司通过招标方式取得某国有建设用地使用权，出让合同约定动工开发日期为2022年6月。截至2024年6月，该土地仍未动工开发，且无正当理由。根据《闲置土地处置办法》，下列处理方式正确的是（）。A.征收相当于土地出让金20%的闲置费B.无偿收回土地使用权C.延长动工开发期限1年D.要求戊公司缴纳土地闲置费并限期开发答案：B解析：《闲置土地处置办法》第14条规定，未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。本题中已闲置满2年（2022.6-2024.6），应无偿收回，B正确。16.下列关于土地登记效力的表述，正确的是（）。A.土地登记是土地权利设立的唯一要件B.未登记的土地承包经营权不具有法律效力C.地役权未经登记不得对抗善意第三人D.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，绝对无效答案：C解析：《民法典》第374条规定，地役权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人，C正确；土地权利设立存在登记生效（如建设用地使用权）和登记对抗（如土地承包经营权互换、转让）等不同情形，A错误；土地承包经营权自合同生效时设立，登记是确权登记，未登记仍有效，B错误；第221条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（非绝对无效，债权行为有效），D错误。17.集体土地所有权的客体不包括（）。A.村农民集体所有的耕地B.乡镇农民集体所有的荒山C.国家征收后未利用的原集体土地D.村内集体经济组织所有的宅基地答案：C解析：集体土地所有权的客体是未被国家征收的集体所有土地。国家征收后，土地所有权转为国有，C不属于集体土地所有权客体。18.己公司以出让方式取得住宅用地使用权，出让年限为70年，已使用10年。现因公司经营需要，申请将该土地用途变更为商业用地。根据《城市房地产管理法》，下列说法错误的是（）。A.需取得出让方和城市规划部门同意B.应重新签订出让合同C.调整土地出让金时，只需补交原用途与新用途的差价D.原出让合同约定的使用年限届满后，商业用地最高年限为40年答案：C解析：土地用途变更时，需重新签订合同或变更合同，调整出让金。调整金额应根据新用途的基准地价、剩余使用年限等综合确定，而非仅差价，C错误。19.下列关于宅基地使用权灭失的情形，错误的是（）。A.宅基地因自然灾害灭失B.宅基地被依法征收C.村民一户拥有两处宅基地，自愿退出其中一处D.村民将宅基地上房屋出租给城镇居民答案：D解析：宅基地使用权灭失的情形包括自然灾害灭失、征收、权利人放弃（如自愿退出）等。出租房屋不导致宅基地使用权灭失（《民法典》允许宅基地上房屋出租），D错误。20.根据《不动产登记暂行条例》，下列登记类型中，不属于不动产登记种类的是（）。A.首次登记B.异议登记C.撤销登记D.预告登记答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第3条规定，不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。撤销登记非法定类型，C错误。二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题至少有2个正确选项，错选、漏选均不得分）1.下列属于国有土地所有权客体的有（）。A.城市市区的土地B.国家依法征收的原集体土地C.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地D.法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地答案：ABCD解析：《宪法》第10条、《土地管理法》第9条规定，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；国家征收的土地所有权转为国有；《确定土地所有权和使用权的若干规定》第14条规定，集体农民转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有（但保留集体建设用地的除外）。因此ABCD均正确。2.建设用地使用权出让合同应当包括的条款有（）。A.出让土地的界址、面积B.土地用途、规划条件C.出让金数额及支付方式D.动工开发期限答案：ABCD解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8条规定，出让合同应当具备以下主要条款：（一）双方当事人的名称、地址；（二）出让土地使用权的宗地号、面积；（三）土地使用期限；（四）土地用途；（五）交付土地的时间；（六）出让金额数及支付方式；（七）开发、利用、经营土地的期限和条件；（八）土地使用权届满时地上物的处理；（九）违约责任；（十）其他条款。因此ABCD均属于必要条款。3.土地承包经营权的权能包括（）。A.占有权B.使用权C.收益权D.处分权答案：ABC解析：土地承包经营权人对承包地依法享有占有、使用、收益的权利，可自主组织生产经营和处置产品，并可流转土地经营权（处分的是土地经营权，非承包经营权本身）。严格意义上的处分权（如消灭承包经营权）受限制，因此权能主要为占有、使用、收益，ABC正确。4.下列关于地役权与相邻关系的区别，正确的有（）。A.相邻关系是法定权利，地役权是约定权利B.相邻关系是最低限度的便利，地役权是更高程度的便利C.相邻关系无需登记，地役权需登记才生效D.相邻关系的主体是相邻不动产权利人，地役权的主体可以是任意不动产权利人答案：ABD解析：相邻关系是法定权利（《民法典》第288-296条），地役权通过合同设立（约定），A正确；相邻关系满足基本生活需求（最低便利），地役权满足特殊需求（更高便利），B正确；地役权自合同生效时设立，登记对抗善意第三人，C错误；相邻关系限于相邻不动产，地役权可以是不相邻的不动产（如眺望地役权），D正确。5.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请登记的事项与不动产登记簿的记载有冲突C.申请人提交的权属证明材料不齐全D.申请登记的不动产已被依法查封答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第22条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。《不动产登记暂行条例实施细则》第92条规定，不动产被查封、预查封的，登记机构应当不予办理转移登记、抵押登记等，但查封期间可办理其他登记（如变更登记）。本题中A、B（权属冲突）、C（材料不全）、D（查封）均符合不予登记情形。6.集体土地使用权的类型包括（）。A.集体经营性建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.乡镇企业用地使用权答案：ABD解析：集体土地使用权分为农用地使用权（土地承包经营权）、建设用地使用权（包括宅基地、集体经营性建设用地、乡镇企业用地等）。题目中C属于农用地使用权，ABD属于集体建设用地使用权类型，均正确（注：严格分类中土地承包经营权属于农用地使用权，本题可能将其包含在内，但根据选项设置，ABD更准确）。7.下列关于土地抵押权的特征，正确的有（）。A.抵押权客体包括建设用地使用权、土地承包经营权等B.抵押权具有从属性，随主债权的转移而转移C.抵押权具有不可分性，抵押物部分灭失不影响抵押权的整体D.抵押权人在债务履行期届满未受清偿时，可直接取得抵押物所有权答案：ABC解析：《民法典》第395条规定，建设用地使用权、以招标等方式取得的土地承包经营权等可以抵押，A正确；抵押权是从权利，随主债权转移（第407条），B正确；不可分性指抵押物分割、部分转让或灭失，不影响抵押权的整体效力（第390条），C正确；第401条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有（流押条款无效），D错误。8.下列关于土地登记资料查询的表述，正确的有（）。A.权利人可查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可查询、复制不动产自然状况、权利人姓名等信息C.查询人查询时需提交身份证明D.涉及国家秘密的登记资料不得查询答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第27条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。第28条规定，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。《不动产登记暂行条例实施细则》第97条规定，国家秘密、个人隐私等登记资料不得查询。因此ABCD均正确。9.下列关于土地征收的表述，正确的有（）。A.征收主体是国家，由县级以上人民政府组织实施B.征收需符合公共利益需要C.征收应给予公平、合理的补偿D.征收后集体土地所有权转为国有答案：ABCD解析：《宪法》第10条、《土地管理法》第45-48条规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收并给予补偿；征收主体是国家，由县级以上政府组织实施；征收后土地所有权转为国有。因此ABCD均正确。10.下列情形中，可导致土地承包经营权消灭的有（）。A.承包地被依法征收B.承包期届满未续期C.承包人自愿交回承包地D.承包地因自然灾害灭失答案：ABCD解析：土地承包经营权消灭的情形包括：承包期届满未续期、承包地被征收、承包人自愿交回、承包地灭失（如自然灾害）、承包人全家迁入设区的市转为非农业户口并交回或收回承包地等。因此ABCD均正确。三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一：2020年5月，甲村将集体所有的100亩耕地发包给村民张某，承包合同约定承包期为30年（2020.6.1-2050.5.31）。2022年3月，张某与同村村民李某签订《土地流转协议》，约定张某将其中50亩耕地的土地经营权流转给李某，期限为15年，流转费每年2万元。协议签订后，张某未向甲村备案。2023年1月，甲村以张某擅自流转土地为由，主张流转协议无效，并要求收回该50亩耕地。问题：1.张某与李某的土地流转协议是否有效？为什么？（10分）2.甲村主张收回耕地是否合法？为什么？（10分）答案：1.流转协议有效。根据《农村土地承包法》第36条，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。备案并非流转的生效要件，而是程序性要求。张某与李某签订的流转协议是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，因此有效。2.甲村主张收回耕地不合法。土地经营权流转后，承包方与发包方的承包关系不变（《农村土地承包法》第44条）。甲村仅能要求张某履行备案手续，无权因未备案而收回承包地。只有在承包方存在弃耕抛荒连续两年以上、擅自改变土地农业用途等法定情形时，发包方才可收回承包地（《农村土地承包法》第27、28条）。本题中张某流转土地经营权未改变农业用途，甲村无权收回。案例二：2021年6月，乙公司通过出让方式取得某工业用地（面积50亩）使用权，出让合同约定：土地用途为工业，容积率≥1.2，动工开发日期为2022年1月1日，竣工日期为2024年1月1日。截至2024年6月，该土地仅完成地基建设，未竣工，且乙公司因资金链断裂无法继续开发。经调查，乙公司自2022年1月起因与第三方的经济纠纷导致土地被法院查封，影响了开发进度。问题：1.乙公司的行为是否构成闲置土地？为什么？（10分）2.若构成闲置土地，自然资源部门应如何处置？（10分）答案：1.构成闲置土地。根据《闲置土地处置办法》第2条，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。本题中，乙公司虽已动工（完成地基），但截至2024年6月（约定竣工日期2024年1月），开发进度未达标（仅地基），且自2022年1月动工后，因经济纠纷导