房地产行业民法典合同编专项考试试题库含解析

房地产行业民法典合同编专项考试试题库含解析一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分。在每小题列出的备选项中只有一项最符合题目要求，请将其选出。）1.房地产开发企业与买受人签订商品房预售合同后，未办理预售合同登记备案，下列说法正确的是（）。A.预售合同无效B.预售合同未生效C.预售合同可撤销D.预售合同有效，但当事人约定备案为生效条件的除外【参考答案】D【解析】根据《民法典》第502条，合同自成立时生效。商品房预售合同登记备案属行政管理措施，不是合同生效要件。当事人约定以备案作为合同生效条件的，从其约定；未约定的，备案不影响合同效力。因此D正确。2.出租人知道承租人转租后，在多长时间内未提出异议的，视为同意转租？（）A.3个月B.6个月C.1年D.2年【参考答案】B【解析】《民法典》第718条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。故B正确。3.商品房销售广告中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺应认定为（）。A.要约邀请B.要约C.承诺D.格式条款【参考答案】B【解析】根据《民法典》第473条第2款及商品房买卖合同相关司法解释，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。出卖人就规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房价有重大影响的，即使未载入合同，也应视为合同内容。故B正确。4.当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，守约方（）。A.可以同时适用违约金和定金B.只能选择适用违约金或者定金之一C.只能适用违约金D.只能适用定金【参考答案】B【解析】《民法典》第588条第1款规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。即二者不能同时并用。故B正确。5.建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿的，人民法院（）。A.不予支持B.予以支持C.驳回起诉D.移送行政机关处理【参考答案】B【解析】《民法典》第793条第1款规定，建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。故B正确。6.承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定（）。A.无效B.对出租人不具有法律约束力C.可撤销D.效力待定【参考答案】B【解析】《民法典》第717条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。故B正确。7.格式条款提供方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张（）。A.该条款无效B.该条款不成为合同的内容C.撤销整个合同D.解除合同【参考答案】B【解析】《民法典》第496条第2款规定，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。故B正确。8.定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的（）。A.10%B.20%C.30%D.50%【参考答案】B【解析】《民法典》第586条第2款规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。故B正确。9.租赁期限不得超过（）年，超过部分无效。A.10B.15C.20D.30【参考答案】C【解析】《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故C正确。10.物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，其效力为（）。A.不产生合同效力B.视为物业服务合同的组成部分C.仅具有道德约束力D.需另行签订补充协议才能生效【参考答案】B【解析】《民法典》第938条第2款规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，视为物业服务合同的组成部分。故B正确。11.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方（）。A.可以解除合同B.不能解除合同C.只能要求继续履行D.必须向人民法院起诉解除【参考答案】A【解析】《民法典》第563条第1款第3项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。故A正确。12.建设工程价款优先受偿权的行使期限，自发包人应当给付建设工程价款之日起算，最长不得超过（）。A.6个月B.12个月C.18个月D.24个月【参考答案】C【解析】根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第41条，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。故C正确。13.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院（）。A.予以支持B.不予支持C.判决撤销D.移送仲裁【参考答案】B【解析】《民法典》第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。因此，承租人不能主张买卖合同无效。故B正确。14.债权人行使代位权时，应当（）。A.直接向债务人的相对人请求履行B.以债务人名义向相对人请求履行C.向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利D.向仲裁机构申请仲裁【参考答案】C【解析】《民法典》第535条第1款规定，债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利。故C正确。15.出卖人交付的房屋质量不合格，买受人可以要求出卖人承担的责任不包括（）。A.修理B.更换C.减少价款D.行政拘留【参考答案】D【解析】违约责任形式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。修理、更换、减少价款属于违约责任的补救措施。行政拘留属于行政处罚，不属于违约责任。故D正确。二、多项选择题（本大题共8小题，每小题2分，共16分。每小题至少有两个正确选项，多选、少选、错选均不得分。）1.根据《民法典》，格式条款无效的情形包括（）。A.提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任B.提供格式条款一方加重对方责任C.提供格式条款一方限制对方主要权利D.提供格式条款一方排除对方主要权利【参考答案】ABCD【解析】《民法典》第497条规定，格式条款具有合同编第一编第六章第三节和第五百零六条规定的无效情形，或者提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，以及提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效。故ABCD均正确。2.出租人出卖租赁房屋，承租人享有以同等条件优先购买的权利。下列属于承租人不得行使优先购买权的情形有（）。A.房屋按份共有人行使优先购买权B.出租人将房屋出卖给近亲属C.承租人明确表示放弃购买D.承租人在收到通知后十五日内未明确表示购买【参考答案】ABCD【解析】《民法典》第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。故ABCD均正确。3.根据《民法典》，当事人可以解除合同的法定情形有（）。A.因不可抗力致使不能实现合同目的B.在履行期限届满前，当事人一方明确表示不履行主要债务C.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行D.当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的【参考答案】ABCD【解析】《民法典》第563条第1款规定了法定解除情形，包括：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。故ABCD均正确。4.下列属于建设工程施工合同无效情形的是（）。A.承包人未取得建筑业企业资质B.承包人超越资质等级C.没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义D.建设工程必须进行招标而未招标【参考答案】ABCD【解析】根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第1条，建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当认定无效：承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；承包人因转包、违法分包建设工程与他人签订的建设工程施工合同，也应认定为无效。故ABCD均正确。5.关于“买卖不破租赁”规则，下列表述正确的有（）。A.租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力B.买卖不破租赁规则适用于一切租赁合同，不存在例外C.出租人出售租赁房屋的，承租人在同等条件下享有优先购买权D.抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权【参考答案】AD【解析】《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。A正确。但该规则存在例外，如租赁物在出租前已设立抵押权且已登记，抵押实现导致所有权变动时，租赁关系不得对抗已登记的抵押权（《民法典》第405条），故B错误。C项优先购买权是独立制度，不属于“买卖不破租赁”的内容。D正确，依据《民法典》第405条，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故AD正确。6.下列属于违约责任承担方式的有（）。A.继续履行B.采取补救措施C.赔偿损失D.支付违约金【参考答案】ABCD【解析】《民法典》第577条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第585条规定当事人可以约定违约金。故ABCD均正确。7.关于定金规则，下列说法正确的有（）。A.定金合同自实际交付定金时成立B.定金数额超过主合同标的额百分之二十的部分不产生定金效力C.收受定金一方不履行债务致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金D.定金与违约金可以同时适用【参考答案】ABC【解析】《民法典》第586条规定，定金合同自实际交付定金时成立；定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。第587条规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第588条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，二者不可同时适用。故D错误，ABC正确。8.下列属于物业服务合同中业主应当履行的义务有（）。A.支付物业费B.转让、出租物业专有部分时及时告知物业服务人C.配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施D.无条件允许物业服务人随时进入专有部分维修【参考答案】ABC【解析】《民法典》第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。A正确。第945条规定，业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。B正确。第285条第2款规定，对于物业服务企业执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。C正确。D项“无条件允许”不当，物业服务人进入专有部分维修应遵循合理程序，业主并非无条件配合。故D错误。三、填空题（本大题共10小题，每小题2分，共20分。请将正确答案填写在横线上。）1.当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者________时合同成立。【参考答案】按指印【解析】《民法典》第490条第1款规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。2.定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的________，超过部分不产生定金的效力。【参考答案】百分之二十（20%）【解析】《民法典》第586条第2款。3.租赁期限不得超过________年，超过部分无效。【参考答案】二十【解析】《民法典》第705条。4.建设工程合同包括工程勘察、设计、________合同。【参考答案】施工【解析】《民法典》第788条第2款规定，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。5.物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，视为物业服务合同的________。【参考答案】组成部分【解析】《民法典》第938条第2款。6.债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以________代位行使债务人对相对人的权利。【参考答案】自己的名义【解析】《民法典》第535条第1款。7.当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的________届满时解除。【参考答案】期限【解析】《民法典》第565条第1款。8.约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以________。【参考答案】增加【解析】《民法典》第585条第2款。9.出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在________个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。【参考答案】六【解析】《民法典》第718条。10.建设工程价款优先受偿权自发包人应当给付建设工程价款之日起算，最长不得超过________个月。【参考答案】十八【解析】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第41条。四、简答题（本大题共5小题，每小题4分，共20分。请简要回答要点。）1.简述商品房买卖合同中格式条款的规制规则。【参考答案】（1）格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商品房买卖合同中由出卖人提供的格式条款应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。（2）提供格式条款的一方应当采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，并按照对方的要求对该条款予以说明。（3）提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。（4）具有《民法典》第497条规定情形的格式条款无效，包括不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利等。（5）对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。2.简述“买卖不破租赁”规则的内容及其适用条件。【参考答案】（1）内容：根据《民法典》第725条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即租赁物所有权转移后，原租赁合同对新的所有权人继续有效。（2）适用条件：①存在合法有效的租赁合同；②承租人已按合同约定占有使用租赁物；③租赁物所有权在租赁期限内发生变动。（3）例外：租赁物在出租前已设立抵押权并依法登记，因抵押权的实现导致所有权变动的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权；租赁物在出租前已被人民法院依法查封的，租赁关系亦不得对抗查封效力。3.简述合同法定解除权的行使方式及解除后的法律效果。【参考答案】（1）行使方式：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。通知中载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。当事人也可以直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同。（2）法律效果：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力。4.简述建设工程价款优先受偿权的性质、范围及行使期限。【参考答案】（1）性质：建设工程价款优先受偿权是承包人基于建设工程施工合同对发包人享有的优先受偿的权利，其效力优先于抵押权和其他债权。（2）范围：承包人就其承建工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。优先受偿的范围包括为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失、违约金、损害赔偿金等。（3）行使期限：承包人应当在合理期限内行使优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。5.简述定金罚则及其与违约金、损失赔偿的关系。【参考答案】（1）定金罚则：定金合同自实际交付定金时成立。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。（2）与违约金的关系：当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，二者不能同时适用。（3）与损失赔偿的关系：定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。即定金不足以覆盖实际损失时，可就不足部分另行主张赔偿。五、应用题（本大题共2小题，第1小题8分，第2小题7分，共15分。要求依据《民法典》合同编及相关司法解释分析并作答。）1.（计算与分析类）甲与乙房地产公司签订商品房买卖合同，约定房屋总价300万元，甲向乙公司支付定金20万元。后乙公司又将该房屋出售给丙并办理了产权过户登记，致使甲无法取得房屋。经查，甲因乙公司违约造成的实际损失为15万元。请回答：（1）乙公司应如何承担定金责任？（2）甲能否同时主张定金责任和赔偿损失？如能，具体金额应如何计算？（3）若甲请求乙公司继续履行合同，能否得到支持？为什么？【参考答案】（1）乙公司收受甲定金20万元，因其又将房屋出售给丙并办理过户，构成根本违约，致使合同目的不能实现。根据《民法典》第587条，收受定金的一方不履行债务致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。乙公司应向甲返还40万元。（2）甲不能同时主张定金责任和赔偿损失。根据《民法典》第588条第2款，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本例中，甲实际损失为15万元，而定金罚则使甲净获得20万元（双倍返还40万元减去甲已支付的20万元定金），已超过实际损失5万元，故甲不能再另行主张损失赔偿。乙公司最终应向甲返还40万元。（3）不能得到支持。因乙公司与丙已办理产权过户登记，丙取得房屋所有权，乙公司已无法向甲履行交付房屋并转移所有权的义务，合同目的不能实现，继续履行在事实上已不可能。甲可以解除合同并主张违约责任，但不能要求乙公司继续履行。2.（综合与分析类）甲为发包人，乙为承包人，双方签订