中山市商品住宅价格空间分布特征及其影响因素研究-3

中山市商品住宅价格空间分布特征及其影响因素研究-3AbstractBasedontheanalysisofthespatialdistributioncharacteristicsofhousingpricesathomeandabroad,thispaperanalyzesthespatialdistributioncharacteristicsandinfluencingfactorsofcommercialhousingpricesinZhongshanCity,andanalyzesthespatialdistributioncharacteristicsofcommercialhousingpricesinZhongshanCity.ThisisconducivetograspthedevelopmentofcommoditypricesinZhongshanCity,topromotethesmoothdevelopmentofcommercialhousingpricestopreventthebubbleeconomy.Istheeastforthecenter,wasconcentricgraduallytothefour-weekdeclineinthetrendofchangesinthepriceofcommercialhousingareaoftheregionaldifferencessignificantly.Thefactorsthataffectthespatialdistributionofpriceinclude:thelevelofregionaleconomicdevelopment,thegeographicallocationoftheregion,thedegreeofregionalinfrastructureimprovementandtheregionalpolicyfactors.

Keywords:ZhongshanCityCommercialhousingSpacedistributionInfluencingfactors目录1.绪论 71.1研究背景以及研究意义 71.1.1研究背景 71.1.2研究意义 71.2国内外研究现状综述 81.2.1国外研究现状 81.2.2国内研究现状 81.3相关概念介绍 91.3.1房地产及商品住宅 91.3.2空间分布 102.数据来源及研究方法 102.1研究区域概况与数据来源 102.1.1区域概况 102.1.2数据来源 112.2研究方法 112.2.1数据统计分析法 112.2.2文献研究法 113.中山市商品住宅现状分析 123.1价格呈波动上涨趋势且上涨的速度较快 123.2成交量起伏大且呈下降趋势 133.3年成交面积和成交金额波动上涨 143.4每年的成交均价大幅度上涨 154.中山市商品住宅价格空间格局的特征 174.1以东区为圆心，呈同心圆逐渐向四周递减趋势 174.2商品住宅价格变化幅度的区域差异明显 175.中山市商品住宅价格空间格局形成的影响因素分析 205.1区域经济发展水平是根本影响因素 205.2区域地理位置是首要影响因素 205.3政策因素是重要的影响因素 215.4区域基础设施水平是直接影响因素 216.结语 22参考文献 23致谢 241.绪论1.1研究背景以及研究意义1.1.1研究背景我国是从1998年开始实施住房政策的改革，住房与人民生活的日常息息相关的，而政策改革之后，我国房地产行业得到迅速发展，成为国民支柱产业之一。2007年至今，是房地产行业进行全面调整的十年，2007年开始，受“信贷紧缩”政策的影响，逐步升温的房价有所回落，成交量也相对下降。到了2008年，受到相关政策的影响，整个房地产行业也所有回升。我国城市房地产行业的加速发展，商品住宅的价格也不断升高，这让很多居民望而止步，因此，也成为人们日常生活中谈论的热点话题。中山市虽然是珠江三角洲区域内楼价相对低的片区，但是整个区域的价格上涨后，也迅速攀升。目前，中山市场并没有出台限购限价政策，但其周边城市都有出相关政策，且中山在周边城市中价格相对较低，房地产升值空间较大。1.1.2研究意义房地产业是在我国改革开放后才兴起和发展的，地产业不仅仅是与居民生活紧密相关，也是一个具有很高附加值的产业部门，它在国民经济中占据着十分重要的地位。随着人们生活水平的提高与房地产发展规模的完善，城市住宅商品化程度越来越高，如何促进合理布局并完善居住小区环境，实现住宅商品化，这直接关系到几百万城市居民的切身利益，同时，也影响城市经济的发展问题，本研究中，对于中山与的商品住宅价格进行探讨，中山市位于广东省中南部，这几年来，该市房价飙升，吸引来不少人的关注。本研究通过文献综述法和数据统计法，对现阶段中山市的商品住宅价格的空间分布特征进行研究，分析影响中山市房价攀升的主要因素，以期能够引导中山市商品住宅的空间分布的积极发展，探索有利于未来发展的有效方法，因此，本研究具有重要的现实意义和应用价值。1.2国内外研究现状综述1.2.1国外研究现状国外研究主要包括两大方面，第一个方面是对房地产价格影响因素的分析。S.W.Decaro房地产价格波动主要因素有：货币政策、供求关系、就业水平、空置率以及人口结构的情况等。MarkAndrew和GeoffreyMeen利用建模来研究影响住宅价格主要因素包括：利率、信用可靠性、收入、住宅供给。Maisel的土地价格差异的理论，他认为导致城市间土地价格差异主要因素包括：农地价格、建筑成本、城市化比率、人口密度、家庭收入水平和工作的机会。国外目前的这些研究将能为本文的论证提供良好的理论支撑。Henderson则通过研究发现，交通成本和空气污染这两个因素对住宅价格有显著影响。另一个方面是对房地产价格空间分布研究。一般是采用空间插值技术和GIS技术，Ding利用GIS获取住宅的空间特性变量，研究新旧住宅投资对邻近住宅房地产价值的影响。Martinez等利用Kriging技术，通过四个模型的比较和选择对Albacete进行了空间插值分析。目前相关的理论主要有竞租理论以及级差地租理论。竞租理论的主要内容是在考虑土地面积时，将地价与交通成本进行互换的分析模型。也就是说，之所以城市内部土地价值会产生差异是是因为交通成本与住宅的可达性之间产生差异而产生的结果，人们选择住房取决于交通费用和住房费用间的权衡。因此商品住宅的可达性越高，人们愿意为之支付的价格就越高。级差地租理论，产生于两种情况：第一点，土地肥力的不同，肥力越好的土地利润率越高；第二点，土地位置的不同，距离市场越近的土地，价值也会相对高一些。这是我们研究商品住宅空间差异的基本理论。此外，Keiper开发的土地价格差异模型，认为土地价格的差异的原因是：不同的土地内在生产力导致的价格也有差异。1.2.2国内研究现状我国对房地产价格的空间分布与影响因素的研究起步较晚，不过，经过快速的发展，现在已取得丰富的研究成果。主要研究包括以下几个方面。（1）采用实证分析的研究方法的几位代表学者有：梅志雄等是基于ESDA和Kriging方法，对东莞市住宅价格空间结构和空间自相关展开研究。赵自胜（2009）采用实证分析的研究方法，研究了开封市商品住宅价格的探索性空间数据分析。温海珍通过收集杭州市西湖区278套住宅交易资料，选择了室数目、厅数目、建筑面积、主要朝向、超市、学校、交通状况等15个因素作为住宅特征，建立了住宅特征价格模型，发现建筑面积与房龄是最重要的住宅特征（2）对房地产价格影响因素的研究。尚梅探究“宏观经济因素对建筑产品价格的影响”，列举了对建筑产品价格水平具有影响的因素包括：人均国民收入、失业率、建筑业投资、工业品产出、银行贷款利率等。王东红（2013）商品住宅价格空间分异的特征与机制研究，他是以西安市为例，发现商品住宅的区位条件、基础设施完善程度、生态环境质量和交通便捷度等是导致商品价格空间分布不同的主要因素。刘琳利用四象限分析法，对商品房价格间的相互关系进行分析，她认为房价格影响商品房价格、商品房价格影响土地价格。许晓辉以上海市商品住宅为研究对象，运用地理信息系统技术，对于上海市商品住宅价格的空间分布规律进行分析，并进一步的探寻各区位因子对价格空间分布的影响1.3相关概念介绍1.3.1房地产及商品住宅（1）房地产我们从两方面来概括房地产的概念：第一个方面，房地产是属于客观存在的物质形态；第二个方面，房地产是属于一项法律权利。房地产作为一种客观存在的物质形态，可以分为房产和地产，宏观的来说，其包括了土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、卫生、文化教育、体育等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。（2）商品住宅商品住宅，是指房地产开发商建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。商品住宅价格不仅与百姓的生活密切相关，而且还关系到城市的发展和国家的长治久安。因而，关注房价的变动具有非常重要的现实意义。商品住宅价格空间分布的影响因素影响开封商品住宅价格空间分布的因素多样。主要分为经济因素、社会因素、政治因素等。经济因素包括：商品住宅的供给和有效需求的关系;经济发展趋势。社会因素与空间差异而带来的生活方便程度及生活环境的好坏有关。政治因素也会对其影响很大，包括国家出台的一些法律法规等因素。1.3.2空间分布在西方艺术中对于空间概念的解释是不同于我国的，外国是通过数据和科学方法来表达空间的概念，我国是在有限的空间内不断体会。空间分布

（

spatialdistribution）是指种群个体在空间相对静止的分布型式。它揭示了种群个体某时刻的行为习性和环境因子的迭加的影响。用相对静止的观点考察格局，通常采用三种方法，即离散分布的理论拟合、聚集强度的测定、格局纹理的分布。用动态观点考察格局，需同时考虑时间序列的作用。2.数据来源及研究方法2.1研究区域概况与数据来源2.1.1区域概况广东省中山市，位于珠江三角洲中南部，市境面积1800平方公里。平原面积约占全市面积的68%，山地占总数的25%，河流占7%。中山市低山丘陵台地位于市境中部偏南，面积约400平方公里。以五桂山为主脉，与周围诸山形成全市低山丘陵台地的主体，海拔高度多在100至300米之间。中山市的GDP总值排名全省第五名，2015全年生产总值（GDP）3010.03亿元，同比增长了8.4%。其中，第一产业增长1.2%，第二产业增加值增长7.6%，第三产业增长10.2%。拥有国家级产业基地34个，省级技术创新专业镇15个。曾获得联合国人居奖、全国文明城市、国家卫生城市、全国园林城市、全国科技兴市先进市、中国优秀旅游城市、全国环保模范城市、全国生态市、中国最具幸福感城市等多项荣誉。经济的快速发展，产业结构的不断调整，人均收入的不断增加，人口规模的不断扩大，都对中山市的住宅价格产生较大影响。2.1.2数据来源本研究中采用一些数据对于中山商品住宅价格空间分布进行探索，数据的准确性会直接导致研究结果，因此，在本研究过程中，采用的相关数据主要来源于中山市统计网2016年数据报告、世联周报、腾讯房产、网易房产、合富辉煌、中山市国土局等官方数据，因此数据本身具有较高的参考价值，也使得本文更具有分析和研究价值。2.2研究方法2.2.1数据统计分析法数据分析的数学基础在20世纪早期就已确立，但直到计算机的出现才使得实际操作成为可能，并使得数据分析得以推广。数据分析是数学与计算机科学相结合的产物。数据统计分析法是指统计分析法对相关的数据进行有效分析，并且要提取有用信息和形成结论而对数据加以详细研究和概括总结的过程。这一过程也是质量管理体系的支持过程。在实用中，数据分析可帮助人们作出判断，以便采取适当行动。本研究中，我们将汇总中山市今年各镇区的各个月份的商品住宅的平均价格。通过表格分析，我们分析今年中山市商品住宅的价格空间分布特征。2.2.2文献研究法文献分析法是一项经济且有效的信息收集方法，它通过对与工作相关的现有文献进行系统性的分析来获取工作信息。用于收集工作的原始信息，编制任务清单初稿。本研究通过学校的图书馆以及CNKI等数据库，对相关文献进行查阅、整理并分析，明确研究背景和研究意义，分析中山市商品住宅目前发展状况，为本文的研究奠定结实的理论基础。3.中山市商品住宅现状分析3.1价格呈波动上涨趋势且上涨的速度较快根据中山市国土局以及世联行和中山合富辉煌的数据显示，2016年，中山市本地的房价由一月份的6399元/㎡上涨到12月份的7899元/㎡。与2015年的同期数据相比，中山的房价基本上涨10%-30%左右。对比各区今年的房价涨幅，我们能发现今年中山的商品住宅价格直线上升【6】。其中，东区的房价从1月份的7299元/㎡上涨到12月份的13314元/㎡，涨幅达到82.41%；石岐区由1月份的6572元/㎡上涨到12188元/㎡，涨幅达到85.45%；火炬区由今年的6215元/㎡上涨到11368元/㎡，涨幅达到82.91元/㎡；南朗区由今年的6409元/㎡上涨到11835元/㎡，涨幅达到84.66元/㎡。除了以上区域外，其余地区涨幅大部分超过百分之五十（表3-1）。表3-12016年中山市各区1月份以及12月份房价对比Tab3-1ComparisonofhousingpricesinJanuaryandDecemberofZhongshanCityin2016区域1月份房价（元/㎡）12月份房价（元/㎡）涨幅东区72991331482.41%南区60831113783.08%西区60581092680.36%石岐65721218885.45%火炬62151136882.91%沙溪5504843753.29%港口59701064678.32%坦洲91441407053.87%三乡5825986869.41%东升45414098-9.76%小榄6385754618.18%古镇7960885411.23%东凤4967782157.46%南头5714839546.92%横栏5073682034.44%南朗64091183584.66%黄圃4675643337.60%数据来源：世联行图3-12016年中山市各区1月份以及12月份房价对比图Figure3-1ComparisonofhousingpricesinJanuaryandDecemberofZhongshanCity中山市商品住宅价格有所波动，但总体呈上涨趋势且上涨的速度较快（图3-1）。中山市的商品住宅价格涨幅明显低于各个区域商品住宅价格的涨幅，产生差异的主要原因在于中山市的城区，镇区分布较多，因此在计算整体中山市的均价的同时，由于房价较低的区域的存在导致中山市总体均价被拉低。3.2成交量起伏大且呈下降趋势中山市的商品住宅成交量相对来说不太稳定，今年整体出现两个波浪形，分别为2月份的9266套以及7月份的8345套，其余月份的成交量可以达到10000套以上甚至15000套以上（图3-2）。整体的波动趋势说明房地产市场受总体的宏观市场影响比较大，比如说2月份正值新年，民间正处于资金收紧的阶段，这段时间也正是房地产相对的一个淡季。4月份达到最高的16431套，尽管整体成交量较大，但是目前正处于一个下降趋势，特别是在经历了10月份的政策调控后，中山市的成交从14000套左右下降到10000套左右，下降的还是比较明显。表3-22016年中山市各月商品住宅成交量Table3-2VolumeofCommodityResidenceinZhongshanCityin2016月份商品住宅成交量（套）1月126052月92663月158944月164315月126736月115477月83458月104029月1401410月1174911月1091512月10159数据来源:世联行表格中的数据又可以绘制成下图，通过图形中的各个月商品住宅成交量可以有一个更为直观的比较。下图中（图3-2）可以看出来，4月份以及3月份和9月份的成交量居于前三位，其他月份呈现波动起伏的状态。图3-22016年中山市各月商品住宅成交量图Figure3-22016ZhongshanCity,themonthlyturnoverofcommercialhousing3.3年成交面积和成交金额波动上涨商品住宅的成交面积中，从2010年的成交面积为586万平方米到2016年的1027万平方米，增长几乎翻了一倍。其中，2016年中山商品住宅累积成交面积为1027.6万平米，与2015年同比下降1.21%。商品住宅的成交金额中，从2010年的309亿元到2016年的737亿元，增长幅度为139%，其中，2016年的累积成交金额为737亿元，同比上升23.74%（图3-3）。图3-32010年-2016年中山市商品住宅的年成交面积（万平方米）&金额（亿元）Figure3-32010-2016Zhongshanannualsalesofcommercialhousingarea(millionsquaremeters)&Theamount(billion)3.4每年的成交均价大幅度上涨从2010年至2016年间，中山市年度商品住宅的成交均价从5273元/平米上涨到7176元/平米，上涨幅度为39%。其中，2016年时，据统计数据可以看出，同2015年的5729元/平米相比，上升25.25%。2016年度的房价，也是首次突破7000元/平米，增长速度迅猛（图3-4）。图3-42010年-2016年中山年度商品住宅的成交均价（元/平方米）Figure3-42010-2016Zhongshanannualcommodityresidentialtransactionaverageprice(Yuan/squaremeter)4.中山市商品住宅价格空间格局的特征4.1以东区为圆心，呈同心圆逐渐向四周递减趋势我们结合前文的数据，并采用腾讯房产网所绘制的空间分布图，可以很清晰的看出来中山市各个城区房价的分布趋势（图4-1）。中山市的城区主要是指：东区、西区、南区、石岐、港口，其他则属于城镇。东区属于中山市的中心区域，因此在中山地区，其均价13314元/㎡被认为处于相对较高的位置。围绕在东区周围镇区的商品房住宅价格也不低。其中，石岐均价为12188元/㎡，南区均价为11137元/㎡，火炬均价为11368元/㎡，南朗均价为11835元/㎡。通过数据我们可以分析出中山市的商品住宅价格呈同心圆形分布，由中心的东区逐渐向边远的地区递减，基本趋势为距离东区越远房价越低。图4-1中山市商品住宅价格空间分布图Figure4-1SpatialdistributionofcommercialhousingpricesinZhongshanCity4.2商品住宅价格变化幅度的区域差异明显中山市的五个城区（包括东区、西区、南区、石岐区、港口镇）的商品住宅价格上升较快，2016年全年的涨幅在80%以上（表4-1）。其他区域的商品住宅价格相对来说，涨幅则较低。比如南头，横栏，黄圃的商品住宅价格涨幅在50%左右，而古镇、小榄、东升则更低，分别为11.23%，18.18%，-9.76%。这说明，中山市尽管2016年全年涨幅较快，但是不同区域商品住宅价格涨幅有差异，甚至个别地区的商品住宅价格涨幅为负数。表4-12016年中山市各区域商品住宅价格涨幅Table4-1PriceincreaseofcommodityhousinginvariousregionsofZhongshanCityin2016区域涨幅东区82.41%南区83.08%西区80.36%石岐85.45%火炬82.91%沙溪53.29%港口78.32%坦洲53.87%三乡69.41%东升-9.76%小榄18.18%古镇11.23%东凤57.46%南头46.92%横栏34.44%南朗84.66%黄圃37.60%数据来源：合富辉煌图4-22016年中山市各区域商品住宅价格涨幅Chart4-2PriceincreaseofcommodityhousinginvariousregionsofZhongshanCityin20164.3商品住宅中部与南部区域的价格明显高于北部区域截止到2016年的12月份的商品住宅价格数据来看（表4-2），商品住宅坦洲的价格最高是14070元/㎡，东区的价格是紧随其后是13314元/㎡，被认为处于相对较高的位置。围绕在东区周围镇区的商品房住宅价格也不低。其中，石岐均价为12188元/㎡，南朗均价为11835元/㎡，南区均价为11137元/㎡，火炬均价为11368元/㎡，这些都地处中山市相对中部和南部的区域。而价格相对较低的区域，例如南头镇、黄圃镇、三角镇以及民众镇等区域的价格较低，这些区域则是位于中山区的相对北部的区域。从这些分析中，我们不难看出，中山市商品住宅的价格是中部和南部区域的价格明显高于北部区域。表4-2商品住宅各个区域12月份的价格表Tab.4-2PricelistforeachresidentialareainDec.区域12月份房价（元/㎡）坦洲14070东区13314石岐12188南朗11835火炬11368南区11137西区10926港口10646三乡9868古镇8854沙溪8437南头8395东凤7821小榄7546横栏6820黄圃6433东升4098数据来源：世联行5.中山市商品住宅价格空间格局形成的影响因素分析5.1区域经济发展水平是根本影响因素中山市商品住宅价格空间格局形成的影响因素中，根本影响因素就是区域经济的发展水平。产业结构调整优化，经济增长质量效益提升，并且涌现许多新产业、新业态、新商业模式，经济发展的协调性和发展后劲进一步增强，部分区域的经济发展迅速。例如，东区等城区商品住宅价格高，主要是由于东区等地区位于市中心，经济发展水平较为先进。在同等投资的情况下，在供应没有产生多大的变化的情况下，需求增加了，继而导致商品住宅价格上升。而古镇处于偏远的西北角，周围镇区商品住宅价格也不高，然后其商品住宅价格接近中山市城区的价格。该地区有许多著名的灯饰批发场所，因此本地的经济发展水平较高，当地具有商品住宅购买能力的客户也比较多。5.2区域地理位置是首要影响因素从上一章的数据分析中可以看出，距离市中心同等距离的情况下，中山市南部地区的商品住宅价格更高。例如，坦洲地区甚至比市中心东区的价格还高，坦洲镇并没有完善的商业设施，也没有便利的交通以及优质的教育。坦洲地区的房价之所以高的异常，最主要的原因是其位于中山珠海交界处。图5-12016年珠海商品住宅价格Figure5-12016Zhuhaicommodityhousingprices珠海去年的商品住宅价格上涨幅度较快，导致珠海市民只能往郊区买房。坦洲由于较为靠近珠海市，往返珠海车程较近，所以珠海市民愿意去坦洲买房，导致需求增加，在加上珠海房价的影响，最终导致坦洲的房价继续上升。比如古镇镇，尽管距离中山市东区较远，但是其商品住宅价格基本徘徊8000元/㎡至10000元/㎡之间，远高于其他边远镇区的价格。又比如坦洲镇，该区域处于南部偏远地区，但是其商品住宅价格却甚至要高过东区附近的商品住宅价格，基本徘徊于12000元/㎡至15000元/㎡之间。这说明中山市的商品住宅价格在遵循距离市中心距离越远，价格越低的规律的同时，价格在空间上也存在区域的差异性。5.3政策因素是重要的影响因素2016年在中央政府工作重点在去库存的背景下，中山楼市无论是成交量还是价格都处于高位，中山也顺利完成了住宅去库存的任务，上半年库存量低至历史新低，下半年有所回暖。在各种政策、规划建设利好的刺激之下，特别深中大桥建设进程加快，大量广深客户进入中山市场，火炬、港口等周边区域一直处于供不应求，这是中山楼市历史以来从未出现过的现象。由于中山楼市过度的火爆，政府于5月底开始执行网签预约制度，以延缓成交量的过度上涨，并在周边城市限购政策的影响下，下半年中山市场在网签成交数据有所减缓，许多购房客恢复理性，市场观望情绪渐浓。5.4区域基础设施水平是直接影响因素市中心也是一个距离交易市场比较近的地方，因此可以省下较多的运费，形成超额利润。这些超额利润便导致市中心的商品住宅价格相比于其他区域的商品住宅价格高。中山市东区等城区商品住宅价格高，主要是由于东区等地区位于市中心，各项基础配套设施完善，在同等投资的情况下，因其具有较高的劳动生产率从而可以获得超额利润。东区处于市中心，拥有较为丰富的教育资源包括中山市第一中学，中山市华侨中学；完善的商业设施：利和广场，大信新都汇，远洋新都汇等知名购物场所；此外还有中山北站高铁站。这些因素首先为当地的生活提供了便利，在供给的变化不大的情况下，刺激了商品住宅需求的上升[15]。6.结语中山市的商品住宅价格的空间分布特征的研究过程中，笔者首先分析了国内外对于住宅价格空间分布特征的情况；其次，收集中山市的数据，通过文献研究发和数据统计分析的方法，探究中山市商品住宅的发展现状；最后，根据数据分析结果，总结出中山市商品住宅价格空间格局的特征及其规律。通过本次研究我们发现，影响中山市商品住宅价格空间格局的主要因素包括：（1）与区域的基础设施完善程度有关；（2）与区域的经济发展水平有关；（3）与区域的地理位置有关。本研究通过文献综述法和数据统计法，对现阶段中山市的商品住宅价格的空间分布特征进行研究，分析影响中山市房价攀升的主要因素，以期能够引导中山市商品住宅的空间分布的积极发展，探索有利于未来发展的有效方法，因此，本研究具有重要的研究意义，希望通过本研究，我们可以对于中山市商品住宅价格的空间部分特征及其影响因素有一个更为清晰的认识。当然，本研究过程中，由于数据收集过程中，有一定的局限性，所以论文撰写还存在一定的不足。

参考文献[1]夏敏.南京市商品住宅价格空间分布研究[J].江西农业大学学报,2015,(11):19-21.[2]Henderson.AnEmpiricalTestoftheEfficiencyof