2026不动产登记代理人考试题目及答案

2026不动产登记代理人考试题目及答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内办结不动产登记手续？A.15个B.30个C.10个D.20个答案B2.下列哪项权利属于不动产登记中的用益物权？A.抵押权B.留置权C.土地承包经营权D.居住权答案C3.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记簿由哪个机构管理？A.县级以上人民政府自然资源主管部门B.房屋交易中心C.不动产登记中心D.住房和城乡建设部门答案A4.不动产登记以什么为基本单位？A.土地宗地B.房屋幢C.不动产单元D.自然幢答案C5.下列哪种情形下，不动产登记机构应当将申请登记事项记载于不动产登记簿前进行公告？A.继承登记B.依职权更正登记C.集体土地所有权首次登记D.预告登记答案C6.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请何种登记？A.异议登记B.更正登记C.变更登记D.撤销登记答案B7.不动产登记机构对申请登记的不动产进行实地查看后，应形成书面记录，下列哪一项不属于实地查看的范围？A.房屋坐落与申请是否一致B.房屋所有权人是否在场C.是否存在违法建筑D.权利界址与相邻关系答案B8.依申请的不动产登记，当事人应当向哪个地点的不动产登记机构提出申请？A.不动产所在地B.申请人住所地C.合同签订地D.任意一方所在地答案A9.下列哪项不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人？A.建设用地使用权B.地役权C.抵押权D.房屋所有权答案B解析地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。而建设用地使用权、房屋所有权的设立、变更均以登记为生效要件；抵押权通常也以登记为生效要件。10.不动产登记簿上已有预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生何种法律后果？A.处分行为无效B.处分行为不发生物权效力C.处分行为成立但不生效D.预告登记自动失效答案B解析预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但合同效力不受影响。11.依职权登记的情形不包括下列哪一项？A.宅基地使用权首次登记B.更正登记C.查封登记D.异议登记答案A12.申请不动产登记，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料，因继承取得的，应当提交何种材料？A.遗嘱B.继承权公证书或生效法律文书C.亲属关系证明D.原不动产权证书答案B13.共有不动产申请登记时，共有人应当在登记申请书中明确共有方式。共有方式包括按份共有和什么？A.共同共有B.联合共有C.单位共有D.混合共有答案A14.下列哪种不动产权利不能办理抵押登记？A.建设用地使用权B.异议登记的不动产C.土地承包经营权D.海域使用权答案B解析异议登记是对登记簿记载正确性的异议，未经更正前，抵押登记可能无法办理，因权利存在争议。15.不动产登记机构收到不动产登记申请材料后，对申请材料不齐全的，应当如何处理？A.当场受理B.一次性告知补正C.退回不予受理D.要求申请人承诺事后补正答案B16.依据《民法典》，居住权设立后，居住权人是否可以将居住权转让或继承？A.可以转让，不得继承B.可以转让和继承C.不得转让和继承D.不得转让，可以继承答案C17.不动产登记过程中出现登记错误，导致权利人损害的，登记机构是否应当承担责任？A.不承担责任B.承担全部责任C.因申请人提供虚假材料造成的，登记机构不承担责任D.根据过错程度承担相应责任答案C解析因登记机构自身过错导致登记错误并造成损害的，登记机构应承担赔偿责任；但若因申请人提供虚假材料造成，则由申请人承担责任。18.不动产权利消灭后，权利人应当申请办理何种登记？A.注销登记B.撤销登记C.更正登记D.异议登记答案A19.下列哪项是不动产登记簿应当记载的基本内容？A.不动产的规划用途B.不动产的实际用途C.不动产的评估价值D.不动产的纳税信息答案A20.不动产登记资料可以供哪些主体查询？A.仅限于权利人B.仅限于利害关系人C.权利人、利害关系人可以查询D.任何单位和个人都可以查询答案C二、多项选择题（每题2分，共20分）1.下列哪些情形下，不动产登记机构应当将登记事项记载于登记簿前在不动产登记机构门户网站进行公告？A.宅基地使用权首次登记B.集体建设用地使用权首次登记C.土地使用权变更登记D.集体土地所有权首次登记E.房屋所有权首次登记答案ABD解析根据《不动产登记暂行条例实施细则》，涉及集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权首次登记的，应当公告。房屋所有权首次登记一般不需要公告，但部分地区有特殊规定。2.不动产登记机构办理不动产登记，应当遵循的原则包括？A.属地管理原则B.连续登记原则C.依申请登记原则D.物权法定原则E.公开查询原则答案ABC解析不动产登记原则包括依申请登记、属地管理、连续登记等。物权法定是物权法原则，但不直接是登记原则；公开查询是登记资料查询原则，但并非所有登记环节公开。3.下列哪些情形下，不动产登记机构可以合并办理登记？A.预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记B.预购商品房预告登记转房屋所有权登记C.建设用地使用权与房屋所有权变更登记D.抵押权预告登记转抵押权登记E.更正登记与异议登记答案ABD解析预购商品房预告登记与其抵押预告登记可以合并办理；预告登记转本登记可合并；抵押权预告登记转抵押权登记可合并。变更登记一般单独办理；更正登记与异议登记不能合并。4.下列哪些权利可以设定抵押权？A.建筑物B.土地所有权C.宅基地使用权D.海域使用权E.学校、医院等公益设施答案AD解析土地所有权、宅基地使用权、公益设施（公益目的）等不得抵押。建筑物、海域使用权（如养殖用海）等可以抵押。5.不动产登记申请人提交的材料是外文的，应当？A.提供中文译本B.提交材料原件C.由公证机构翻译并公证D.由申请人签字确认E.可以仅提交外文原件答案AC解析外文材料应提供中文译本，并由公证机构翻译并公证；申请人应提交原件或经确认的复印件。6.下列哪些登记需要当事人双方共同申请？A.买卖房屋的所有权转移登记B.继承取得房屋所有权登记C.抵押权首次登记D.房屋所有权注销登记E.赠与房屋的所有权转移登记答案ACE解析买卖、赠与、抵押权设立等需双方共同申请；继承、注销登记（如房屋灭失）可由单方申请。7.依嘱托登记的情形包括？A.人民法院的查封登记B.人民检察院的查封登记C.公安机关的查封登记D.税务机关的通知E.不动产登记机构依职权更正答案ABCD解析依嘱托登记是人民法院、人民检察院、公安机关、税务机关等依法要求不动产登记机构办理的登记。不动产登记机构依职权更正属于依职权登记，不是嘱托。8.不动产登记机构在办理登记时，具有审查职责，下列哪些属于审查内容？A.申请材料是否齐全B.申请人是否具有完全民事行为能力C.不动产权属来源是否合法D.是否存在查封等限制E.申请登记的不动产是否已办理预查封答案ABCDE解析登记机构的审查包括形式审查与实质审查的初步判断，上述各项均属于审查范围。9.下列哪些情形应当办理变更登记？A.房屋所有权人姓名变更B.房屋坐落的街道名称变更C.房屋翻建导致面积增加D.房屋分割导致权利分割E.房屋被拆除导致消灭答案ABC解析姓名、街道名称变更属于权利内容变化，翻建增加面积属于变更；分割导致新设权利应分别办理转移或首次登记？房屋分割一般属于首次登记或转移登记。房屋灭失属注销登记。10.不动产登记资料包括？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源材料D.不动产登记簿E.登记机构内部审批文件答案ABCD解析登记资料包括登记簿和原始申请资料。原始申请资料包括申请书、身份证明、权属来源材料等。审批文件属于内部工作文件，不属于可供查询的登记资料。三、判断题（每题1分，共10分）1.不动产登记费按不动产面积收取。答案错误（不动产登记费通常按件收取，非按面积）2.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。答案正确3.因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。答案正确4.不动产登记机构可以要求申请人提交完税证明。答案正确5.监护人代为申请不动产登记的，可以不提供被监护人的身份证明。答案错误（应当提供被监护人的身份证明）6.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。答案正确7.不动产登记机构发现登记簿记载事项错误，且不动产没有权利归属争议的，可以直接依职权办理更正登记。答案正确8.国有建设用地使用权转移登记，应当由受让人单独申请。答案错误（应由双方共同申请）9.当事人申请抵押权登记，抵押物为在建工程的，登记机构不予受理，需在竣工后才能办理。答案错误（在建建筑物可以办理抵押权登记，属于预抵押）10.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起15个工作日内办结，法律另有规定的除外。答案错误（一般为30个工作日，规定为30个工作日）四、简答题（每题5分，共20分）1.简述《不动产登记暂行条例》规定的不动产登记类型。答案不动产登记类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。此外，还有依职权登记与依申请登记等分类。2.不动产登记中的“连续登记原则”是什么？答案连续登记原则是指，不动产权利未经登记不得处分；处分后权利消灭的，必须注销原登记；新的权利产生需要申请的，必须在前一登记基础上进行。例如，房屋所有权转移登记前，出卖人必须先取得所有权登记。3.简述不动产登记机构实地查看的适用情形。答案实地查看的适用情形包括：（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（2）在建建筑物抵押权登记；（3）因不动产灭失导致的注销登记；（4）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。4.简述共有不动产登记中，夫妻共有财产如何登记？答案夫妻共有财产属于共同共有。登记时，应当将夫妻双方作为共有人记载于登记簿，并注明共有方式为“共同共有”。如果夫妻约定为按份共有，应当提交书面约定，登记簿记载按份共有份额。五、案例分析题（每题15分，共30分）案例一张某于2022年10月与某房地产公司签订商品房买卖合同，购买一套期房，合同约定2024年6月30日前交房。2023年3月，张某与银行签订抵押贷款合同，并办理了预购商品房抵押预告登记。2024年5月，该房屋竣工验收。2024年7月，房地产公司通知张某收房，张某因出差逾期未收房。2024年9月，房地产公司擅自将房屋出售给李某并办理了房屋所有权首次登记（登记在李某名下）。张某要求房地产公司履行合同，但发现房屋已登记至李某名下，且李某已办理了房屋所有权登记。问题：（1）张某与银行办理的预购商品房抵押预告登记有何法律效力？在房屋现房登记后，该预告登记应当如何处理？（2）房地产公司将房屋出售给李某并办理首次登记的行为是否有效？张某可以主张何种权利？（3）登记机构在办理李某的首次登记时，是否存在审查疏漏？答案：（1）预购商品房抵押预告登记的效力在于保障将来发生抵押权的设立，未经预告登记权利人同意，处分该不动产不发生物权效力。房屋竣工验收并办理首次登记后，预告登记权利人应在三个月内申请转为正式的抵押权登记（即抵押权本登记），逾期预告登记失效。因此张某和银行应当在房屋可登记之日起三个月内申请转为正式抵押登记。（2）房地产公司擅自将已出售给张某的期房转售给李某，属于无权处分行为。由于张某已经办理了预购商品房预告登记（如果张某在购房时也办理了预告登记，注意题目未明示，但通常购房者应当办理预告登记），未经张某同意，房地产公司处分房产不发生物权效力。即使李某已经登记为所有权人，如果张某的预告登记存在且未失效，张某可以请求撤销李某的登记，并请求房地产公司办理房屋所有权转移登记至自己名下。如果张某未办理房屋所有权预告登记，虽然买卖合同有效，但因李某取得登记，张某不能直接主张物权，只能向房地产公司主张违约责任。（3）登记机构在办理房屋所有权首次登记时，应当审查该房屋是否存在预告登记或查封等限制。如果房地产公司申请首次登记时，登记机构未发现已有的预购商品房预告登记（注意预告登记通常备案在土地或项目上），可能存在审查疏漏。但首次登记并不要求审查买卖合同履行情况，故登记机构可能不承担直接责任。但如果登记机构在明知有预告登记的情况下仍办理首次登记并登记给李某，则存在过错。解析：-张某应尽快主张权利，包括向法院起诉，请求确认房屋所有权归属，并办理更正登记。-登记机构在实践中需注意：首次登记前应当检查土地或项目是否存在预告登记，若存在，首次登记只能登记在预告登记权利人（张某）名下，或经其同意后登记给他人。案例二甲村有一宗集体建设用地，原用于村办工厂。2023年该工厂停产，甲村拟将该建设用地使用权出让给乙企业，用于养老服务项目建设。乙企业与甲村签订协议后，向当地不动产登记机构申请办理建设用地使用权首次登记。登记机构审核发现：该地块尚未办理集体建设用地使用权的确权登记。甲村主张该地块一直由村集体使用，但无书面批准文件。同时，该地块规划用途为公共服务设施用地。乙企业计划使用年限50年。问题：（1）集体建设用地使用权首次登记需要哪些前提条件？（2）甲村地块尚未确权，能否直接申请首次登记给乙企业？（3）该登记申请中，登记机构应当关注哪些风险点？答案：（1）集体建设用地使用权首次登记的前提条件包括：土地属于