区民政事业服务中心公建民营实施方案

实施方案

2023年1月

一、实施主体

项目名称：XX市XX区民政事业服务中心

产权归属：XX市XX区民政事业服务中心

主管单位：XX市XX区民政局

运营单位：XXXX养老服务集团有限公司

二、项目范围

项目的实施范围总体为XX市XX区民政事业服务中心（以下简称中心），

中心现有老年公寓、优抚医院、中心附属设施（如：食堂、餐厅、活动中心、附

属功能用房等）。

三、实施方式

1、公开招投标

项目实施公建民营，一般方式为采取公开招投标的方式实施，可由所有权方

（XX区民政局）以公开招投标方式，选择具备相关资质的企业、社会组织或个

人作为运营方。

2、自主选择

即在所有权方主管部门的监督指导下，采取品牌机构连锁运营的方式，直接

选择具有广泛影响力和品牌效应的养老服务企业、社会组织作为运营方，保证服

务质量和效益。

本项目我方建议采取公开招投标的方式进行。

四、实施流程

1、资产评估

公建民营应当由所有权方制定实施方案，进行需求分析和可行性论证，委托

有资质的会计师事务所进行国有资产评估，出具资产评估报告。

2、招标组织

按照公开、公正、透明的原则，养老机构所有权方依照法定程序，自行组织

或委托具备招标资质的专业机构组织招标和评标。

3、实施审核

所有权方负责组织拟制招标文件，经征求同级财政、审计等相关部门意见，

主管民政部门审核，审核通过后方可进行公开招标。

4、公开招标

向社会公开招标，

招标文件主要事项：

4.1招标方案

重点介绍项目情况，明确运营管理条件与要求、投标人资格、合作期限、收

费方式约定、相关资金缴纳额度及方式等。

4.2投标须知

内容包括所有权方和招标代理机构情况、投标人资格要求、招标文件获取途

径、报名与答疑安排、投标文件格式、投标文件送达、投标保障金及履约金、开

标会组织、投标文件管理、合同签订等相关事项。

4.3投标人资格评审标准

根据设定条件量化标准，逐项评分。

4.4投标文件

包括投标人申请函、投标人资质、投标人财务状况、投标报价、项目运营方

案、管理服务团队情况等。

4.5合同文件

主要包括合同范围、双方投入资产、合作期限、合作方式、权利义务、利益

分配、附带条件、违约罚则、终止合作等内容条款，并附相关资产明细表。

5、运营

在完成项目招标，确定项目运营单位后，项目进入运营实施阶段。中标的项

目运营单位应当按照招标文件和公建民营合同的相关标准、规范和承诺等条款进

行中心的日常管理。

6、监督管理

主管单位对运营方的日常管理进行监督管理。

五、关键问题节点

1、资产问题

1.1资产性质

中心资产归属保持不变，仍然属于XX市XX区民政事业服务中心（民政局）

做到产权清晰，保持土地、设施设备等国有资产性质。运营方不得以国有资产进

行抵押、融资、贷款，防止资产流失。

1.2资产价值

中心在实施公建民营前，应当委托有资质的会计师事务所进行国有资产评

估，出具资产评估报告，已确认资产价值。

同时要强化机构运营和资产规范管理，加强设施设备维护，确保国有资产保

值增值。

1.3资产再投入

国有固定资产投斐的设施设备大型维修可申请机构管理发展资金实施，不足

部分可由所有权方申请财政资金补贴。合同期满后的国有资产以及运营方更新的

设施设备归所有权方所有。如：扩建、改建、电梯、锅炉等设备设施。

运营方负责日常轻资产的投入以及设施设备的日常管理和维护。

2、社会职能

民政部门（民政事业服务中心）的社会保障职能不可削弱，在项目实施公建

民营的过程中社会保障职能应当继续保留甚至加强。

2.1床位规划

应结合实际，科学划定床位比例接收基本养老服务保障对象，一般不低于总

床位的20%;其他床位应接收本市失能或高龄的社会老年人。

2.2收费标准

公建民营养老机构接收基木养老服务保障对象的基木养老服务收费项目标

准，按照保障对象分类收费原则，由养老机构所有权方与运营方协议确定；

主要资金来源为政府对入住老人的各种补助、补贴等财政保障资金。同时，

根据所达到的运营标准，不足部分可由政府购买服务支付。

3、市场运营

项目运营单位为了持续经营，必须保证一定的经营利润。

3.1运营床位

除了社会保障人员的预留床位外，其余床位可由运营单位面向市场自主经

营。

3.2收费标准

根据市场自主定价。

3.3经营范围

按照项目合同要求一般只能用于养老经营。

4、人员安置和配置

4.1原有人员

原有财政负担的在编人员，可适当保留成立项目监管办公室，负责对本项目

的运营方进行日常监管，运营协调方面的工作。

项目原有的外聘人员（包括管理和护理人员、后勤人员）在自愿的前提下，

我方可以负责接收。

4.2派驻人员

我方根据自身经营需要，会派驻相关的管理人员、护理人员、后勤人员。

5、监督管理

5.1日常监管

民政部门应当加强对公建民营养老机构的监督指导，同时积极引入专业的社

会组织或机构参与公建民营养老机构的前期建设规划和后期运营监管。对运营期

间发生重大责任事故的，或入住对象满意率较低的，可以限期整改甚至终止合同；

出现其他管理服务、安全稳定问题的，依据民政部《养老机构管理办法》（民政

部令第49号）等相关规定予以处罚。

5.2风险保障金

风险保障金由运营方以押金形式向所有权方一次性缴纳，原则不低于该机构

国有固定资产投资的1%。风险保障金主要用于运营方造成的设施设备异常损坏

的赔偿，运营方异常退出的风险化解等。合同期限内，出现上述异常情况的，所

有权方履行相应财务手续后，有权从风险保障金中扣除相应数额；合同期满后，

未出现上述异常情况的将予以全额退还。

附件：

1、公建民营合同范本

2、《北京市养老机构公建民营实施办法》

附件1:公建民营合同范本

XXX民政事业服务中心公建民营合同

购买服务项目

采购人（甲方）：_______________________________

供应商（乙方）：_______________________________

根据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国合同法》及XXX民

政事业服务中心公建民营采购项目（项目编号：）的《招标文

件》、乙方的《投标文件》及《中标通知书》，甲、乙双方同意签订本合同。详

细技术说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附件及本

项目的招标文件、投标文件、《中标通知书》等均为本合同不可分割的部分。双

方同意共同遵守如下条款：

一、合同内容、范围：

将现有光荣院、敬老院（共保留约张床位，保障民政供养对象入住）

供养的老人通过购买服务的方式委托管理服务，具体内容、范围：

1、老人的日常护理，特殊护理（就医陪护），洗衣、洗澡和出入管理。

2、楼院、房间的卫生保洁及垃圾清运。

3、中心敬老院、光荣院的厨房、餐厅的饮食服务。

4、中心院内的花草、树木的管理维护。

5、各种设施设备的日常运行及维护（不含大型修缮、改造）。

6、入住对象、员工及设施设备的安全管理及服务。

二、合同价格及结算方式：

购买服务按招标确定价格和对老人的评估等级结果，结算方式为根据实际

入住人员及考评结果每月结算一次。

1、服务费标准为自理老人每人每月元，半自理老人每人每月

元，全护理老人每人每月元。经考评合格后，于次月日内将款打

入乙方账户。

2、用餐标准每人每月不低于元，优抚对象每人每月不低于元

（此项单独核算，含米、面、油、肉、菜等主副食和厨房用电气，不含炊事员工

资），每月前日内将款打入乙方账户。

3、因物价和XX省最低工资标准调整经双方协商、民政局报区政府同意后

可相应调整购买服务费用标准，甲方无须另向乙方支付本合同规定之外的其他任

何费用。

三、双方的权利和义务：

1、甲方的权利和义务：负责监督、考核乙方的服务是否达标，协调乙方与

民政供养对象入住及解除的关系。

2、乙方的权利和义务：接受甲方的监督、管理和考核，自主运营管理；不

得转包购买服务的内容；保证消防、食品、电梯、入住和员工的安全，全面负责

安全生产责任。

3、服务标准：消防、食堂、电梯、入住老人和员工的安全运营管理制度及

老人满意度为考核依据，是本合同的必备附件。

四、现有人员安置：

现在岗的聘用人员（福利院护理人员除外）由乙方全部接收，待遇不得低

于现执行标准，即XX省最低工资标准。本人自愿离开的，可以按照甲方聘用人

员自愿离职的管理办法执行。

五、后勤方面：

1、水电暖费用：水电分别按表计量或人员数量结算，冬季取暖费用按使用

面积付费，由甲方、乙方分别承担。

2、日常维修维护：日常维修维护及费用由乙方负责。

3、重大维修维护：电梯、房顶、暖气主管道、消防设施设备更换由甲方负

责。

六、合同解除机制：

1、乙方不能达到或满足本合同的标准、制度和满意度，经书面告知仍未予

以纠正的甲方有权解除合同。

2、乙方提供服务过程中，发生重大过错，造成重大不良影响，甲方有权解

除合同。

3、因发生重大国家政策调整，本合同条款和国家政策相抵触，本合同即行

终止。

4、乙方发生重大事故，不再具备相应资质要求或独立承担民事责任能力，

本合同即行终止。

5、因甲方原因不能正常支付乙方服务费和老人伙食费，乙方有权解除木合

同。

七、违约责任：

甲方违约责任：

1、甲方逾期支付服务款的，除应及时付足服务款外，应向乙方偿付欠款总

额的违约金；逾期付款超过天的，乙方有权终止合同；

2、甲方偿付的违约金不足以弥补乙方损失的，还应按乙方损失尚未弥补的

部分，支付赔偿金给乙方。

乙方违约责任：

1、乙方交付的服务质量不符合合同规定的，乙方应向甲方支付合同总价的

违约金，并须在合同规定时间内调整服务给甲方，否则视作乙方不能提供服务而

违约，按本条本款下述第（2）规定由乙方偿付违约赔偿金给甲方。

2、乙方不能提供服务或预期提供服务而违约的，除应及时提供服务外，应

向甲方偿付逾期提供服务部分服务总额的违约金；逾期提供超过

天，甲方有权终止合同，乙方则应按合同总价的款额向甲方偿付赔偿金，

并须全额退还甲方已经支付的服务款及其利息。

3、乙方提供服务期间，如测评结果认定服务质量不符合本合同规定标准的，

则视为乙方没有提供约定服务而违约，乙方须在天内无条件改善服务质

量，如逾期不能改善服务质量，甲方有权终止合同，乙方应另付合同总价—

的赔偿金给甲方。

4、乙方偿付的违约金不足以弥补甲方损失的，还应按甲方损失尚未弥补的

部分，支付赔偿金给甲方。

八、履约保证金

乙方在自签订合同之日起日内，需向甲方缴纳人民币元整

履约保证金。

九、争议解决办法

合同履行期间，若双方发生争议，可协商或由有关部门调解解决，协商或

调解不成的，由当事人依法向当地人民法院提起诉讼。

十、其他

1、其他未尽事宜，由双方协商解决或另订立补充合同。

2、本合同一式四份，自签订之日起生效:年—月一日起执行，一年

月一日终止，甲方、乙方各叁份，政府采购管理部门、采购代理机构各壹份。

甲方：（盖章）_______________________

法人代表：_______________________________

地址：_______________________________

乙方：（盖章）_____________________

法人代表：_______________________________

地址：

XXX民政事业服务中心公建民营合同

公寓租赁项目

采购人（甲方）：________________________________

供应商（乙方）：________________________________

根据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国合同法》及XXX民

政事业服务中心公建民营采购项目（项目编号：）的《招标文

件》、乙方的《投标文件》及《中标通知书》，甲、乙双方同意签订本合同。详

细技术说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附件及本

项目的招标文件、投标文件、《中标通知书》等均为本合同不可分割的部分。双

方同意共同遵守如下条款：

一、合作内容、范围：

乙方租赁甲方座落在的房屋，产权归XXX民政事业服

务中心所有，房屋不属于住宅性质，不会产生扰民问题。不属于军队房地产，属

合法用房。

XXX民政事业服务中心床位共计一张，实行租赁经营，必须用于养老服务

事业。租赁期限二十年，五年续签一次合同。

二、合同总价及结算方式：

公寓租赁总价为每年人民币：元，即RMB¥元，续签合同在

中标价基础上每年增加一万元，即每年人民币：,即RMB¥:元。

结算方式为自合同签订之日起—日内，乙方向甲方一次缴清当年的公寓租赁

金；每下一年的对应期内，一次缴清下一年的租赁金。

三、双方的权利和义务

1、甲方的权利和义务：负责监督乙方对公寓的使用必须用于养老服务事业,

对公寓设施设备的安全运行管理和维护。

2、乙方的权利义务：接受甲方的监督管理，自负盈亏，自主经营，不得私

自改变公寓使用性质。保证消防、食品、电梯、入住老人和员工的安全，全面负

责安全生产责任。

3、消防、食堂、电梯、各种设施设备、入住老人和员工的安全运行管理制

度为考核依据，是本合同的必备附件。

四、现有人员安置

现在岗的聘用人员（福利院护理人员除外）由乙方全部接收，待遇不得低于现

执行标准，即XX省最低工资标准。本人自愿离开的，可以按甲方聘用人员自愿

离职的管理办法执行。

五、后勤方面：

1、水电暖费用：水电分别按表计量或按人员数量结算，冬季取暖费用按使

用面积付费。

2、日常维修维护：日常维修维护及费用由乙方负责。

3、重大维修维护：电梯、房顶、暖气主管道、消防设施设备更换由甲方负

责。

六、奖补政策

公寓租赁实行后，乙方可以在符合政策条件下享受市级以上养老机构奖补政

策，本级不配套、不奖补，若上级或乙方坚持要求乙方享受本级奖补政策，则在

公寓租赁中标价基础上等额增加租赁金。

七、合同解除机制：

1、乙方不能达到或满足本合同第三项的条款，经书面告知仍未予纠正的甲

方有权解除合同。

2、因发生重大国家政策调整，本合同条款和国家政策相抵触，本合同即行

终止。

3、乙方发生重大变故，不再具备相应资质要求或独立承担民事责任能力，

本合同即行终止。

4、甲方未能对公寓主体、电梯、房顶、暖气主管道、消防设施设备进行重

大维修维护或更换，致使日常运行难以维持，乙方有权解除合同。

八、违约责任

1、甲方违约责任

(1)甲方无正当理由拒绝履约的，甲方应偿付合同总价的违约金；

(2)甲方偿付的违约金不足以弥补乙方损失的，还应按乙方损失尚未弥补的

部分，支付赔偿金给乙方。

2、乙方违约责任

(1)乙方未按合同条款和制度运行，造成房屋及各种设施设备的损坏，按等

价或评估价赔偿。

(2)乙方偿付的违约金不足以弥补甲方损失的，还应按甲方损失尚未弥补的

部分，支付赔偿金给甲方。

(3)乙方未在规定时间内缴清租赁金，甲方有权解除合同

九、履约保证金

乙方在中标后自签订合同之日起日内，需向甲方缴纳人民币万元

整履约保证金。

十、争议解决办法

合同履行期间，若双方发生争议，可协商或由有关部门调解解决，协商或调

解不成的，由当事人依法向XXX人民法院提起诉讼。

十一、其他

1、其他未尽事宜，由双方协商解决或另订立补充合同。

2、本合同一式捌份，自双方签章之日起生效，注册登记等筹备工作完成后,

年月日起执行，甲万、乙方各份，政府采购管理部门、采购代理机构各壹份。

甲方：（盖章）乙方：（盖章）

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

开户银行：开户银行：

账号：账号：

电话：电话：

传真：传真：

签约日期：年月日签约日期：年月日

附件2:《北京市养老机构公建民营实施办法》

《北京市养老机构公建民营实施办法》

第一章总则

第一条为提升政府办养老机构保障效能，加快推进养老服务社会化，实现

养老服务资源优化配置，依据《北京市人民政府办公厅印发〈关于深化公办养老

机构管理体制改革的意见〉的通知》（京政办发〔2015〕8号）精神，制定本办法。

第二条公建民营指政府通过承包、委托、联合经营等方式，将政府拥有

所有权但尚未投入运营的新建养老设施运营权交由企业、社会组织或个人的运营

模式。

第三条下列养老设施原则上实施公建民营：

（一）各级政府作为投资主体新建或购置的养老设施；

（二）各级政府以部分固定资产作为投资，吸引社会资本建设，约定期限后所

有权归属政府所有的养老设施；

（三）新建居民区按规定配建并移交给民政部门的养老设施；

（四）利用政府其他设施改建的养老设施。

第四条市民政部门统筹全市养老机构公建民营工作，加强政策支持，明

确工作流程，制定合同范本，建立行业规范。区县民政部门负责本辖区内养老机

构公建民营工作的组织管理、具体实施和运营监管。

第二章基本原则

第五条履行公益职能。实行公建民营的养老机构，应当承担社会公共服

务职能，在优先接收有入住需求的基本养老服务保障对象基础上，向本市失能或

高龄社会老年人开放;注重社会效益与经济效益的平衡，为老年人提供更加优质、

完善、安全的服务。

第六条确保资产安全。养老机构推行公建民营，应当做到产权清晰，保

持土地、设施设备等国有资产性质，运营方不得以国有资产进行抵押、融资、贷

款，防止资产流失;要强化机构运营和资产规范管理，加强设施设备维护，硝保

国有资产保值增值。

第七条加强政策引导。发挥政策导向作用，立足吸引先进管理理念、专

业服务团队和优质服务资本，科学设置公建民营的条件和形式，化解养老机构运

营初期和设施设备大修的资金压力，调动运营方积极性和创造性。

第八条健全监管体系。建立健全养老机构服务、管理和运营监管体系。

发挥政府市场监管作用，完善法律法规和标准制度，依法规范养老机构运营行为;

发挥行业组织作用，落实行业自律和行业监管，创建公平公正、公开透明、健康

有序的发展环境。

第三章组织实施

第九条养老机构所有权方主管部门具体负责组织实施公建民营。其中，

市属养老机构由市民政部门组织实施;区县属养老机构由区县民政部门组织实施;

街道（乡镇）属养老机构在区县民政部门指导下由街道（乡镇）政府组织实施。

第十条养老机构公建民营应当由所有权方制定实施方案，进行需求分析

和可行性论证，委托有资质的会计师事务所进行国有资产评估，出具资产评估报

告。

第十一条实施公建民营的养老机构，可由所有权方以公开招投标方式，选择具

备相关资质的企业、社会组织或个人作为运营方;也可在所有权方主管部门的监

督指导下，采取品牌机构连锁运营的方式，直接选择具有广泛影响力和品牌效应

的养老服务企业、社会组织作为运营方，保证服务质量和效益。

第四章社会招投标

第十二条按照公开、公正、透明的原则，养老机构所有权方依照法定程

序，自行组织或委托具备招标资质的专业机构组织招标和评标。

第十三条所有权方负责组织拟制招标文件，经征求同级财政、审计等相

关部门意见，报区县以上民政部门审核后，向社会发布招标公告。其中，街道（乡

镇）属养老机构报送区县民政部门审核，区县、市属养老机构报送市民政部门审

核。招标文件应包括以下内容：

（一）招标方案。重点介绍项目情况，明确运营管理条件与要求、投标人资格、

合作期限、收费方式约定、相关资金缴纳额度及方式等。

（二）投标须知。内容包括所有权方和招标代理机构情况、投标人资格要求、

招标文件获取途径、报名与答疑安排、投标文件格式、投标文件送达、投标保障

金及履约金、开标会组织、投标文件管理、合同签订等相关事项。

（三）投标人资格评审标准。根据设定条件量化标准，逐项评分。

（四）投标文件。包括投标人申请函、投标人资质、投标人财务状况、投标报

价、项目运营方案、管理服务团队情况等。

（五）合同文件。主要包括合同范围、双方投入资产、合作期限、合作方式、

权利义务、利益分配、附带条件、违约罚则、终止合作等内容条款，并附相关资

产明细表。

第十四条投标人应当具有专业养老服务管理经验、经营业绩突出和社会

信誉良好;有与承接项目相适应的专业服务团队和注册资金。

第五章品牌机构连锁运营

第十五条品牌机构连锁运营是指为促进本地区养老服务业规模化、连锁

化发展和品牌扶持培育，以民办非企业法人形式承接公建养老机构开展运营活动

的公建民营模式。

第十六条采取品牌机构连锁运营方式实施公建民营的养老机构，运营方

应当在本市或国内养老服务行业具备较高的社会影响力和广泛的品牌知名度，机

构运营效益明显，标准化服务体系完备，具有成熟的技术输出团队和相应的注册

资金保障。

第十七条所有权方与运营方应达成合作意向，运营方需提供公建民营养

老机构的规划发展方案，方案主要包括机构章程、运营方案、管理制度、标准化

建设实施方案、管理服务团队组成、经费投入使月计划，以及服务保障和接受监

管承诺等，所有权方据此召开专家论证会，对运营方提供的规划发展方案进行可

行性论证。

第十八条品牌机构连锁运营应当在区县以上民政部门监督指导下，由所

有权方组织实施。合作对象的选择、合同条款的议定，应当在本级财政等相关部

门监督指导下实施。

第六章机构责权

第十九条公建民营养老机构应按照合同约定履行养老服务保障职能。市、

区县属公建民营养老机构还应承担本行政区域内养老机构示范引领、功能试验、

专业培训、品牌推广等职能。街道（乡镇）属公建民营养老机构应当拓展服务范围，

鼓励利用自身资源优势，为周边社区居住在家的老年人提供服务。

第二十条公建民营养老机构应结合实际，科学划定床位比例接收基本养

老服务保障对象，一般不低于总床位的20%;其他床位应接收本市失能或高龄的

社会老年人。

第二十一条公建民营养老机构接收基本养老服务保障对象的基本养老服

务收费项目标准，按照保障对象分类收费原则，由养老机构所有权方与运营方协

议确定;非基本养老服务收费项目实行市场调节价管理，由养老机构按照非营利

原则自行定价;接收其他社会老年人实行市场调节价管理，向上级民政部门报备

后实施。其中，街道（乡镇）属、区县属养老机构报区县民政部门;市属养老机构报

市民政部门。规范以押金形式出现的收费行为，禁止使用押金从事任何风险性投

资。

第二十二条所有权方应当以投资规模、市场规律为依据，以床位数量规

模进行测算，充分考虑机构可持续发展、经营规律、运营风险及划定的基本养老

服务保障对象床位比例等情况，向运营方收取风险保障金，指导运营方设立机构

管理发展资金，在财政部门的指导下，实行专款专用、专项核算。

第二十三条风险保障金由运营方以押金形式向所有权方一次性缴纳，原

则不低于该机构国有固定资产投资（包括设施建设安装费、勘察设计费、大额设

备购置费等）的1%；机构管理发展资金由运营方逐年专项留存并专款管理及核算,

原则每年不低于国有固定资产投资的2%,运营初期可适当减免或少量留存，发

展期逐步递增，稳定期应相对固定留存。所有权方应对机构管理发展资金留存情

况进行监督。

运营方参与国有固定资产投资的，或协议期满后变更运营方的，对国有固

定资产实施改造和购置设备的投入资金，可在与所有权方协商的基础上，相应折

抵风险保障金和机构管理发展资金，或适当延长协议期限，以保证投入资金的回

收。

第二十四条风险保障金主要用于运营方造成的设施设备异常损坏的赔

偿，运营方异常退出的风险化解等。合同期限内，出现上述异常情况的，所有权

方履行相应财务手续后，有权从风险保障金中扣除相应数额;合同期满后，未出

现上述异常情况的将予以全额退还。机构管理发展资金主要用于本养老机构建设

发展、设施设备大修以及区域内养老机构的建设统筹，合同期满后，剩余不予退还,

继续用于本养老机构的再发展。

第二十五条风险保障金的管理和使用须按照相关法律法规及财政财务管

理规定执行。机构管理发展资金的使用，应由所有权方与运营方通过协议明晰约

定，原则须由运营方书面向所有权方提出建设、改造项目资金使用申请，得到所

有权方书面认可后方可实施，所有权方负责对运营方的使用和实施情况进行监

管。

第二十六条运营方负责设施设备的日常管理和维护。国有固定资产投资

的设施设备大型维修司申