商品房销售流程控制制度

商品房销售流程控制制度

第一篇：商品房销售流程控制制度

商品房销售流程控制制度

第一章总则

第一条为加强集团公司对各项目销售工作的管理，明确责任，使

工作有序开展，特制定本制度。

第二条适用范围

本制度适用于集团公司所有开发建设工程项目，包括公司新建、

扩建、改建等工程项目的内部整个营销系统。

第二章认购流程

第三条售楼处应遵守法律、法规以及地方房地产主管部门制定的

关于商品房预售、现售的相关规定。

第四条客户第一次进入售楼处

（-）置业顾问应向客户展示并说明有关文件及证书。

（二）置业顾问应按《销讲》的要求向客户介绍楼盘，带其参观

模型、样板房，重点展示项目及房型优点。

《销讲》为营销中心制定，并经项目工程部、法务室审核无误的

关于商品房销售的宣讲文本。

（三）置业顾问在经理处确认可售房源后，根据客户需求，推荐

适合房源，并准备备选单元。

（四）客户确认单元时，职业顾问应向客户如实说明该单元的有

关情况，如有条件带其实地考察。

第五条客户认购

（一）意向认购客户需出示本人身份证，明确付款方式。客户如

需按揭贷款购房，职业顾问应首先安排银行与其见面，咨询贷款细节。

（二）置业顾问引领客户至财务部缴纳两万元定金，签署《商品

房认购协议》，留存客户身份证复印件，并交付客户《购房须知》，

加以解释说明。

第六条《商品房认购协议》为格式文本，不可随意更改。如遇特

殊情况需要改动，须由经理上报总监，与集团法务室沟通同意后，经

批准方可执行。

第三章签约流程

第七条签订《商品房认购协议》时，置业顾问告知客户须在14日

内签约，并与客户预约好签约时间。

第八条认购后的第一天将认购房源报解押，资金部须在7日内完

成解押，如逾期，则相应顺延客户签约时限。

第九条置业顾问积极联系客户，确保在约定时间前签约。

第十条贷款客户

（-）置业顾问敦促贷款客户及时向银行提供按揭资料。

（二）销售经理、助理与银行和资金部建立信息互通制度，及时

了解客户的贷款情况。

（三）置业顾问根据银行对客户资料初步审批的结果作出相应处

理：

1、如银行审批通过，则通知客户按期交款签约；

2、如银行审批额度不足，则通知客户追加首付款额度；

3、如银行审批不通过，则换为一次性付款或及时办理退定手续。

第H条正常签约

（-）房源解押后，客户在《认购协议》规定的时间或可顺延的

时间范围内签约的，正常办理。

（二）销售员在行政人员处领取认购书、优惠审批单（如有），

并准确填写合同评审单，同时约定相关银行按揭人员。

第十二条催告后7天内签约

（-）客户在认购后14天内或可顺延时间内未签约的，第十五天

或可顺延时间的第二天向其发出催告函，告知其须在收函后7天内前

来签约（销售员以短信方式再与客户确认），逾期此单元将由我方另

行销售，定金不予退还。

（二）客户如在7天催告期内前来签约的f需根据实际情况，填

写合同评审单，交由销售经理上报销售总监签字后，方可办理。

第十三条7天催告期后签约

（-）客户在7天催告期内未签约的，第8天发出向其律师函，

告知其我方将此单元另行销售，定金不予退还。

（二）客户在7天催告期后前来签约的，原则上不予办理；如遇

特殊情况,客户写出情况说明，经审查确无恶意拖延，并对公司未造

成影响的，经案场经理审核，上报总监及分管副总裁批准。

第十四条签约过程

（-）置业顾问确认产权人身份证件等相关证件及客户按揭材

料。

（二）置业顾问将《合同评审单》及《优惠审批单》（如有）交

与客户确认后，交销售经理签字确认。

（三）确认产权人所有签约资料后，销售员在南京市房地产网站

准确录入客户合同，并进行电子文本审核。

（四）销售员打印合同并指导客户签订合同。

核对房号、单价、总价、付款方式、交付时间，并提醒客户注意

附件中关于封闭阳台及空调补贴的条款。

（五）将《告客户书》交与客户。

（六）签证前再次审核合同。

（七）合同签证。

（八）每月根据财务提供的应收账款清单，进行跟踪催告付款情

况。

（九）将前后的合同送档案室保存，相关复印件营销中心保存。

第四章退房流程

第十五条规定签约时间内或可延迟时间内的退房

（-）客户未签订《南京市商品房预售合同》，签署《认购协议》

三周内提出退房申请，由案场填写《退房审批表》，经销售经理核对

情况后，逐级上报，由分管副总裁批示是否可退。

（二）客户客户未签订《南京市商品房预售合同》，签署《认购

协议》三周以后提出退房的，参照〃开发商终止〃合同处理方法办理。

第十六条逾期未签《南京市商品房预售合同》的退房

（-）以开发商终止合同处理。

2、立项批复及名称核准；

3、开发企业营业执照及资质证书；

4、土地使用证、施工许可证、建设工程规划许可证；

5、建设工程规划定位图；

6、施工合同、白蚁防治合同、规划总平面图、面积测绘报告；

7、物业管理企业营业执照及资质证书；

8、项目配套物业用房具体位置

9、前期物业服务合同及业主临时公约；

10、配套设施备案表；

11、网上楼盘表的建立与提交；

备注：规划总面积住宅5万平方米以上（含5万）、非住宅2万

平方米以上（含2万）需进行物业招投标；物管用房按总建面的千分

之三配备，最低不小于60平方的地上房屋。

二、办理价格备案

所需资料：

1、介绍信、填写《合肥市商品住宅销售明码标价书备案表》及电

子版；

2、填写《安徽省商品住宅销售明码标价书》一式三份，并提供电

子版壹份；

3、经规划、房地产管理部门批准，所售楼盘有可售车位、车库的，

应以文字形式具体说明可售车位、车库的建设费用未纳入整个小区建

设成本、房价和公摊；

4、提供《民用燃气建设安装工程合同书》、承诺书和《有线电视

综合信息网络安装协议》复印件；

三、商品房买卖合同样本备案

所需资料：商品房格式合同审批表及合同样本到工商局备案

四、网上楼盘备案表提交

所需资料：

L入网承诺书、入网委托书、开发企业情况表、项目备案申请表、

楼盘备案预售申请表；

2、开发企业营业执照及资质证书；

3、网上提交楼盘建设工程规划许可证及面积预测报告；

4、已审批的价格备案表及样本合同备案表；

5、预售楼盘价格表明细；

五、按揭办理

前期开发商申报商贷所需资料：

1、项目简介及五证；

2、企业营业执照及资质；

3、上与最近一季度的审计报告；

4、公司章程、企业信用等级证明、贷款卡；

5、与合作银行签订项目合作按揭贷款协议；

前期开发商申报公积金所需资料：

1、企业营业执照、资质证书、税务登记证、企业代码证、贷款卡；

2、本企业信用等级证明、企业法人代表身份证、法定代表人或授

权代理人证明；

3、企业公司章程、验资报告、上审计后的财务报表及最近一期的

财务报表；

4、项目五证、楼盘销售情况统计表；

5、申请审批表；

6、董事会同意为借款人提供贷款担保的决议；

7、担保函；

8、银行商业性贷款按揭合作协议；

9、签订三方合作协议；

客户办理商业贷款所需资料：

1、借款人夫妻双方身份证、结婚证或民政部门出具的未婚证明；

2、户口本；

3、按银行规定缴纳的首付款收据；

4、已备案的商品房买卖合同及网上备案单；

5、收入证明（收入应是每月所还贷款的2倍以上）；

客户办理公积金贷款所需资料：

1、有贷款人单位盖章按要求填写好的《合肥市住房公积金个人住

贷款申请表》

2、借款人夫妻双方身份证、结婚证或民政部门出具的未婚证明；

3、户口本；

4、按银行规定缴纳的首付款收据；

5、已备案的商品房买卖合同及网上备案单；

6、收入证明（收入应是每月所还贷款的2倍以上）；

7、开发商所出具担保函；

8、承办银行还款存折开户；

备注：办理贷款手续时客户夫妻双方需到场签字。

六、办理预抵押

所需资料：

1、已备案的商品房买卖合同三份；

2、预售许可证；

3、银行委托书及开发商委托书；

4、抵押审批表及客户身份证、结婚证或民政部门出具的未婚证明；

七、银行放款

银行放款后电话通知借款人每月还款时间

八、房屋交付

所需资料：

1、开发商邮寄房屋入住通知书

2、业主带上本人身份证、入住通知书、办理房产证相关费用

3、到开发商指定地点办理入住手续

撤销备案所需资料及步骤

一、客户书面提出申请并说明原因；

二、已签合同和备案单需全部找齐；

三、开发商同意并在申请表盖章；

四、银行按揭贷款需贷款还清银行盖章撤销抵押；

五、客户夫妻双方携带身份证、户口本、结婚证（未婚的民政局

出

具未婚证明）原件及复印件到市产权监理处核对身份；

六、房产局审批撤销备案；

第三篇：某公司销售内部控制制度

XXX有限公司销售内部控制制度

第一章总则

第一条为了加强对销售业务的内部控制，规范销售行为，防范销

售过程中的差错和舞弊，据国家有关法律法规和《公司内部控制基本

规范》，结合公司的实际情况，制定本制度。

第二条本制度所称销售，主要是指公司销售商品并取得货款的行

为。

第二章职责分工与授权批准

第三条公司应当建立销售与收款业务的岗位责任制，明确相关部

门和岗位的职责权限，确保办理销售与收款业务的不相容岗位相互分

离、制约和监督。销售与收款不相容岗位包括：

（-）销售合同协议的审批、签订与办理发货。

（二）销售货款的确认、回收与相关会计记录。

（三）销售退回货品的验收、处置与相关会计记录。

（四）销售业务经办与发票开具、管理。

（五）坏账准备的计提与审批、坏账的核销与审批。

第四条公司应当合理采用科学的信用管理技术，不断收集、健全

客户信用资料，建立客户信用档案。防止向未经信用授权客户发出货

品，并防止客户以较低的信用条件进行交易而损害公司利益。

第五条公司应当建立销售业务授权制度和审核批准制度，并按照

规定的权限和程序办理销售业务。

第六条公司应当根据具体情况对办理销售业务的人员进行岗位轮

换或者管区、管户调整。

第三章销售与发货控制

第七条公司对销售业务应当建立严格的预算管理制度，制定销售

目标，建立销售管理责任制。

第八条公司应当建立销售定价控制制度，制定价目表、折扣政策、

收款政策，定期审阅并严格执行。

第九条公司在选择客户时，应当充分了解和考虑客户的信用、财

务状况等有关情况。

第十条公司应当加强对赊销业务的管理。赊销业务应当遵循规定

的销售政策、信用政策及程序。

第十一条公司应当按照规定的程序办理销售和发货业务。

（-）销售谈判。公司在销售合同协议订立前，应当指定销售部

人员就销售价格、信用政策、发货及收款方式等具体事项与客户进行

谈判。对谈判中涉及的重要事项，应当有完整的书面记录。

（二）合同协议审批。由销售部通过双方协商，初步确定销售数

量、销售价格、信用政策、发货及收款方式等信息，由分管领导、总

经理和董事长审核或牢批。审批人员应当对销售合同协议草案中提出

的销售价格、信用政策、发货及收款方式等严格审查。

（三）合同协议订立。销售合同协议草案经审批同意后，与客户

签订正式销售合同协议。签订合同协议应当符合《合同法》的规定。

合同一式四份，双方各持两份。公司办公室室留存一份、销售部留存

T分。

（四）组织销售和发货。

L公司销售部按照经批准的销售合同协议编制销售计划，向仓库

管理员下达销售通知单。销售通知单上应填写购货单位名称、产品名

称、合同数量。

2、仓库管理员根据销售通知单做出库单并发货。

3、出库单妥善保管，次日交销售会计核对。

4、销售会计每天与库管核对销售数量，月天核对无误后双方签字

认可，并进行帐务处理。

第十二条公司应当建立销售退回管理制度。公司的销售退回必须

经分管销售领导审批后方可执行。

第十三条公司在销售货各环节做好相关的记录，填制相应的凭证,

建立完整的销售登记制度，并加强销售订金、销售合同协议、销售计

划、销售通知单、发货凭证、运货凭证、销售发票等文件和凭证的相

互核对工作。销售会计应当设置销售台账，及时反映各种产成品销售

的开票、发货、收款情况。

第四章收款控制

第十四条公司应当及时办理销售收款业务。以银行转账方式办理

的销售收款，必须通过公司指定的专用账户结转.

第十五条公司应当将销售收入及时入账，不得账外设账，不得擅

自坐支现金。销售人员严禁收取销售现金。

第十六条公司建立应收账款账龄分析制度和逾期应收账款催收制

度。销售部负责应收账款的催收，催收记录（包括往来函电）要妥善

保存，财务部督促销售部加紧催收。对催收无效的逾期应收账款可通

过法律程序予以解决。应收账款应分类管理，针对不同性质的应收款

项，采取不同方法和程序。应严格区分并明确收款责任，建立科学、

合理的清收奖励制度以及责任追究和处罚制度，以有利于及时清理催

收欠款，保证公司营运资产的周转效率。第十七条公司对于可能成为

坏账的应收账款，应当按照国家统一的会计准则制度规定计提坏账准

备，并按照权限范围和审批程序进行审批。对确定发生的各项坏账，

应当查明原因，明确责任，并在履行规定的审批程序后做出会计处理。

第十八条公司核销的坏账应当进行备查登记，做到账销案存。已

核销的坏账又收回时应当及时入账，防止形成账外款。

第十九条公司结合销售政策和信用政策，明确应收票据的受理范

围和管理措施。加强对应收票据合法性、真实性的审查，防止购货方

以虚假票据进行欺诈。应收票据由出纳保管，贴现必须经财务总监批

准，对于即将到期的应收票据，应当及时向付款人提示付款；已贴现

但仍承担收款风险的票据应当在备查簿中登记，以便日后追踪管理。

第二十条公司每半年与往来客户通过函证等方式，核查应收账款、

应收票据、预收账款等往来款项。如有不符，应当查明原因，及时处

理。

第五章附则

第二十一条本制度由公司销售部负责解释。第二十二条本制度自

颁布之日起执行。

XXX有限公司

201年月日

第四篇：商品房销售合同

商品房销售合同

本合同双方当事人卖方（以下简称甲方）：买方（以下简称乙

方）：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产

管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、

协商一致的基础上就乙方向甲方购买商品房，达成如下协议：

第一条甲方建设商品房的结构

甲方建设商品房，主体建筑为商品房住宅楼，属砖混结构，建层

数为层。

第二条乙方所购商品房面积、使用年限

乙方向甲方所购买的滨江花园二期商品房（以下简称该商

品房）建筑面积共平方米，其中，实得面积为平方米，公摊面积

为平方米，该商品房为本合同第一条规定的项目中的第单元层室（合

同约定面积与产权登记面积有差异的，以南京市房管局产权登记面积

为准"吏用年限以南京市房管局定为准）。

第三条价格与费用

该商品房单价为每平方米人民币元，优惠人民币元，总价款为人

民币拾万仟佰拾元。第四条付款时间约定

乙方应按以下时间如期将房价款当面交付甲方：

1、在合同签订之日，乙方应支付全部房款的％,计人民币元整；

2、在该商品房楼封顶完工时，乙方应付全部房款的％,计人民币

元整；

3、在拿房屋钥匙之前，乙方应支付全部房款的95%,计人民币

元整；

4、留全部房款的5%计人民币元整，待甲方交产权时，由乙方一

次性付清给甲方。

5、契税与房产证工本费由乙方自付，因买卖该商品房产生的其他

费用由甲、乙双方按照国家法律规定承担。

第五条合同约定面积与产权登记面积差异处理产权登记面积与合

同约定面积发生差异，以南京市房管局产权登记面积为准，商品房价

款按照多退少补的原则处理，即如果产权登记面积大于合同约定面积

时，房价款由乙方补足相应价款；产权登记面积小于合同登记面积时,

房价款由甲方返

还乙方相应价款。

第六条乙方逾期付款的违约责任

乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权向乙方追究

逾期付款的违约利息，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际

付款之日止，按照月利息计算未付款部分的违约利息。逾期超过30天

后，即视为乙方不履行本合同，届时，甲方有权按下述第约定，追究

乙方的违约责任：

1、终止合同，乙方按应付总房款的％向甲方支付违约金，甲方有

权在乙方交付的部分房款中扣除违约金后，解除合同。

2、乙方按应付总房款的％向甲方支付违约金，合同继续履行。

第七条交付期限

乙方向甲方交纳总房款的95%之后，甲方将该商品房交给乙方使

用，交房期限为年月曰之前。

第八条保修责任

自乙方接收该商品房之日起，甲方对该商品房的屋面承担一年的

保修责任，保修期限内保修费用由甲方承担。在保修期内，如因不可

抗力的因素,或其他非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可

协助维修，维修费由乙方承担。

第九条乙方购买的房屋仅作住宅使用，乙方使用期间不得擅自改

变房屋结构和用途。乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该

商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分

摊面积承担义务。

第十条本合同未尽事宜，由甲乙双方另行协定，并签订补充协议。

第十一条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。第十二条本合同

共贰页/一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方（法人代表）乙方签名：（签名）：

签约时间：年月日签约时间：年月日

第五篇：商品房销售合同范本

第一条项目建设依据

出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于

地块的国有土地使用权。

该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：

土地使用权面积为：买

受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：

土地使用年限自____年月日至_____年月日止。

出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】

【暂定名】为：建设工程规划许可证号为：

建筑工程施工许可证号为：建设工程施工合同约定的开

工日期为：建设工程施工合同约定的竣工日期为：

第三条基本情况

该商品房的用途为【普通住宅】【经济适用住房】【公寓】【别

墅】【办公】【商业】[]:;【层高】【净高】为：

米，【坡屋顶净高】最低为：米，最高为：______米。

该商品房朝向为：。有个阳台，其中个

阳台为封闭式个阳台为非封闭式。

第四条抵押情况

1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；

2、该商品房所分傩的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：

抵押登记部门为：抵押登记日

期为：O

第五条计价方式与价款

1、按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平方米元人民

币，总金额仟_佰____拾_____万仟佰____拾—

元人民币整（大写）。

2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米元人

民币，总金额一仟—佰—拾一万一仟一佰—拾

元人民币整（大写）。

3、按照套（单元）计算，该商品房总价款为一仟—佰—拾

万仟___佰―拾______元人民币整（大写）。

第六条付款方式及期限

1、一次性付款。

2、分期付款。

3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的一%,其

余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。

第七条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该

商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应

责任。

第九条：设计变更的约定

（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工

图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能

的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买

受人。

（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答

复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起一日内退

还买受人已付房款，并按照利率付给利息。买受人不退房

的，应当与出卖人另行签订补充协议。

第十条逾期付款责任

（1）逾期在一日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际

支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之

的违约金，并于实际支付应付款之日起____日内向出卖人支付违

约金，合同继续履行。

（2）逾期超过一日（该日期应当与第Q）项中的日期相同）后，出卖

人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送

达之日起—日内按照累计的逾期应付款的一％向出卖人支付违约

金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，

经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起

至实际支付应付款之E止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款

万分之____（该比率应当不小于第⑴项中的比率）的违约金,并于实际

支付应付款之日起—日内向出卖人支付违约金。

第十一条：交付条件

1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；

3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；

第十二条市政基础设施和其他设施的承诺

1、市政基础设施：

2、其他设施

第十三条逾期交房责任

（1）逾期在日之内（该时限应当不小于第十条第⑴项中的时限），

自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人

按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比

率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之曰起

一日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过一日（该日期应当与第⑴项中的日期相同）后，买受

人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起一

日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的一％向买受人支

付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条

约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向

买受人支付全部已付款万分之_____（该比率应当不小于第（1）项中的比

率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起一日内向买受人支付违

约金。

第十四条面积差异处理

1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列

原则处理：

⑴套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房

价款；

（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

2、根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则

处理：

（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3