物业管理日常工作中应遵循的工作程序讲义

【课本】物业治理在日常事情中应遵循的事情步伐

第一讲、资质治理步伐

一、物业治理公司的创建与资质证书治理步伐

物业治理企业“二证”要求：1、营业执照——企业法人资格;2、

资质证书——企业从业资格。

（一）注册创建公司

物业治理企业“二证”要求：1、营业执照一一企业法人资格;2、

资质证书——企业从业资格。

1、相关法例划定：

《民法通则》：依法创建；有须要的产业和经费；有自己的名称、

组织机构和场合；能独立负担民事责任。

《公司法》：一般为有限责任公司与股份有限公司。两者为企业

法人。子公司为企业法人；分公司非企业法人。

2、治理工商登记步伐：

（1）治理步调：

第一步：治理《企业名称预先批准通知书》一一查询名称，领取并

填写《名称预先批准申请书》、《指定（委托）书》，递交名称登记质料，领取《名

称登记受理通知书》等候名称批准结果；

第二步：治理前置审批手续（非必须）——领取《企业设立登记申请书》，经

营范畴涉及前置审批的，治理相关审批手续；

第三步：治理验资手续——到经工商局确认的入资银行开立入资专户

治理验资手续（以非钱币方法出资的，还应治理资产评估手续）；

第四步：领取执照——递交申请质料，质料齐全后领取《受理通知书》;

按《受理通知书》确定的m期交纳登记费，领取执照。

（2）应提交的资料：

1、《企业设立登记申请书》（内含《企业设立登记申请表》、《投资者名录》、

《企业法定代表人登记表》、《董事会成员、经理、监事任职证明》、《企业住所证

明》等表格）；

2、公司章程（提交打印件一式两份，请全体股东亲笔签字：有法人股东的,

要加盖该法人单位公章并由其法定代表人亲笔签字）；

3、验资陈诉（以非钱币方法出资的，还应提交资产评估陈诉；涉及国有资

产评估的，应提交国有资产治理部分简直认文件）；

4、《名称预先批准申请书》及《企业名称预先批准通知书》；

5、股东资格证明；

6、《指定（委托）书》；

7、经营范畴涉及前置审批项目的，应提交有关审批部分的批准文件；

8、股东名录和董事、经理、监事成员名录（非必备）。

（二）治理资质证书

1、相关法例划定：

（1）法例依据与资格条件

建立部《物业治理企业资质治理措施》（2004年5月1日起实施）。

措施划定，物业治理企业资质品级分为三级。第七条划定：新设

立的物业治理企业，其资质品级凭据最低品级审定，并设一年的暂定

期。最低品级的三级资质企业的条件：

——人民币50万元以上；

——物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专

职治理和技能人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不

少于5人，工程、财政等业务卖力人具有相应专业中级以上职称；

物业治理专业人员凭据国度有关划定取得职业资格证书;

有委托的物业治理项目•,

-创建并严格执行办事质量、办事收费等企业治理制度和尺

度，创建企业信用档案系统。

（2）与《广东省物业治理条例》的区别

建立部划定:先取得营业执照再治理资质证书。

《省条例》第十八条：从事物业治理的公司必须持有县级以上人

民政府物业治理行政主管部分核发的物业治理资质证书，并向工商行

政主管部分申请注册登记，领取营业执照。

前置审批的问题--2个矛盾：

一、注册公司与治理资质的先后一一按国度建立部划定：企业无

证（资质证书）经营现象。

二、委托治理与资格完备的矛盾一一按省条例划定：取得资质证

书前承接物业项目的不公道。

广州市解决要领一一设立临时三级资质Q

2、治理步伐

（1）窗口领取或网站下载《资质申报表》；

（2）填表，准备有关资料（广州市《新设立、申请审定三级物

业治理企业资质收件资料》）

（3）窗口收件;

（4）业务处室（市领土房管局物业治理处）治理；

（5）主管领导审核；

（6）缮证及发证；

（7）区领土房管局存案。

二、资质年检及品级升降

（一）相关法例划定

凭据建立部《物业治理企业资质治理措施》第十七、十八条划定:

物业治理企业资质实行年检制度。由相应资质审批部分卖力。不切合

原定资质品级条件的，原资质审批部分应当注销其资质证书，由相应

资质审批部分重新审定其资质品级。

凭据广州市原来的《广州市物业治理企业资质年检步伐》划定，

物业治理企业资质每年年检一次，由所在区领土房管局初审后，市领

土房管局审定资质，并按其资质条件调解品级。偏重点在于对物业治

理企业治理的楼盘（小区、大厦等）进行查抄，注重对物业项目治理

质量的查抄，而非公司资质条件的审核。现已取消，而将该事情渗透

到日常的治理事情中，年检只对公司资质条件进行复核。

（二）资质品级条件：

一级资质:1.注册资本人民币500万元以上；2.物业治理专业人员以及工

程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技能人员不少于30人。其中，具有

中级以上职称的人员不少于20人，工程、财政等业务卖力人具有相应专业中级

以上职称；3.物业治理专业人员凭据国度有关划定取得职业资格证书；4.治理两

种类型以上物业，而且治理种种物业的衡宇修建面积分别占下列相应盘算基数的

百分比之和不低于100%：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平

方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、产业厂房及其它物

业50万平方米。5.创建并严格执行办事质量、办事收费等企业治理制度和尺度，

创建企业信用档案系统，有优良的经营治理业绩。

二级资质•.1.注册资本人民币300万元以上；2.物业治理专业人员以及工

程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技能人员不少于20人△箕中,具有

中级以上职称的人员不少于10人，工程、财政等业务卖力人具有相应专业中级

以上职称；3.物业治理专业人员凭据国度有关划定取得职业资格证书；4.治理两

种类型以上物业，而且治理种种物业的衡宇修建面积分别占下列相应盘算基数的

百分比之和不低于100%：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平

方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、产业厂房及其它物业

20万平方米。5.创建并严格执行办事质量、办事收费等企业治理制度和尺度,

创建企业信用档案系统，有良好的经营治理业绩。

与以前的比拟:对得到国优、省优项目条件的取消。

2003年8月修改集会（内蒙古）:争议:1、取消原临时资质划定

（原因：物价局对收费定级的限制）一一接纳；2、取消资质品级对

承接项目的限制一一未接纳，保存。

广州市一级资质企业14家，二级52家，三级740家。

（三）区分资质品级作用

建立部《措施》第八条划定：一级资质物业治理企业可以承接种

种物业治理项目。二级资质物业治理企业可以承接30万平方米以下

的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业治理业务。三级资

质物业治理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以

下的非住宅项目的物业治理业务。

（四）治理步伐

广州市之前的资质品级分四级（深圳甲乙丙级），去年建立部《物

业治理企业资质治理措施》颁布实施后进行调解，按新尺度全面审定

资质品级。

对付晋升品级的，按市、省、国度审核权限进行申报治理。申请

审定资质品级的物业治理企业，应当提交下列质料：

（一）企业资质品级申报表；

（二）营业执照；

（三）企业资质证书正、副本；

（四）物业治理专业人员的职业资格证书和劳动条约，治理和技

能人员的职称证书和劳动条约，工程、财政卖力人的职称证书和劳动

条约；

（五）物业办事条约复印件；

（六）物业治理业绩质料。

广州市《申请晋升二级物业治理企业资质收件资料》

第二讲、业主大会召开、业主委员会创建步伐

一、有关法例划定

（一）有关法例及范例性文件

国务院颁布2003年9月1日施行的《物业治理条例》

广东省人大常委会颁布1998年10月1日施行的《广东省物业治理条例》

2001年市政府宣布的市长2命令《广州市物业治理措施》（现已废止）。

国度建立部［2003］131号《业主大会规程》

市领土房管局《关于贯彻国度＜物业治理条例》有关问题的通知》（［2003］592

号）

《关于指导物业治理首次业主大会、业主委员会创建事情有关问题的通知》

（［20041756号）

（二）主管部分

街道办事处指导监视,区领土房管局存案。

依据：市政府［2004］15号文《关于增强街道事情的意见》第三

点“事情职责”第七条“对街辖内物业治理小区（大厦）业主大会的

召开和业主委员会的创建有指导和监视权”；海珠区政府宣布［2005］5

号文《关于增强我区衡宇宁静、物业和租赁治理事情的通知》进行细

化。

街道脚色：指导与监视。街道一一下层优势：了解群众；治理优

势：对人的治理到位。区局约束力与治理力度相比力不敷。

二、业主、业主大会、业主委员会的根本观点

（一）业主与使用人

1、界说：国务院《条例》第六条：“衡宇的所布权人为业主。”

省条例第二条：“业主是指物业的所有权人。”“使用人，是指物

业的承租人和其他实际使用物业的人。”

2、权利义务：国务院《条例》第六条、第七条：

业主在物业治理运动中，享有下列权利：

（一）凭据物业办事条约的约定，担当物业治理企业提供的办事；

（二）提议召开业主大会集会，并就物业治理的有关事项提出发起；

（三）提出制定和修改业主条约、业主大集会事规矩的发起；

（四）到场业主大会集会，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监视业主委员会的事情：

（七）监视物业治理企业履行物业办事条约；

（A）对物业共用部位、共用设施设备和相关园地使用情况享有知情权

和监视权；

（九）监视物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项

维修资金）的治理和使用；

（+）执法、法例划定的其他权利。

业主在物业治理运动中，履行下列义务：

（一）遵守业主条约、业主大集会事规矩:——最主要的义舞

（二）遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、大众

秩序和情况卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）凭据国度有关划定交纳专项维修资金；

（五）定时交纳物业办事用度；

（六）执法、法例划定的其他义务。

3、如何界定业主：一、按书面凭证：权属证明、购房条约等；

二按既成事实：1、物业所有权人；2、已治理商品房预售条约登记且

所购衡宇已入住使用的单位和小我私家；3、持有空置物业的建立单

位。

4、选举权与被选举权：业主与使用人区别：使用人无被选举权,

但可通过特定形式取得选举权一一国务院条例第十二条："业主可以

委托署理人到场业主大会集会。”省条例第八条：“业主可以书面委托

署理人出席业主大会J

第十六条：”业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、

具有一定组织能力的业主担当。”也就是明确了，业主委员会的委员

必须是业主。

（二）业主大会与业主委员会

1、界说：国务院条例第八条：“物业治理区域内全体业主组成业

主大会」并明确其宗旨及作用“业主大会应今世表和维护物业治理

区域内全体业主在物业治理运动中的正当权益J第十五条：“业主委

员会是业主大会的执行机构。”

2、职责：

（1）业主大会职责

国务院条例第十一条：业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主条约和业主大集会事规矩；

（二）选举、调换业主委员会委员，监视业主委员会的事情；

（三）选聘、解聘物业治理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监视实施；

（五）制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、大

众秩序和情况卫生的维护等方面的规章制度；

（六）执法、法例大概业主大集会事规矩划定的其他有关物业治理的职责。

别的，《国务院条例》还划定：配合公安构造，与居民委员会相互协作，配

合做好维护物业治理区域内的社会治安等相关事情；配合相关居民委员会依法履

行自治治理职责，支持居民委员会开展事情，并担当其指导和监视。

（2）业主委员会职责

国务院条例第十五条：业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会集会，陈诉物业治理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业办事条约；

（三）实时了解业主、物业使用人的意见和发起，监视和协助物业治理企业

履行物业办事条约；

（四）监视业主条约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

别的.市房管局《关于贯彻国度《物业治理条例》有关问题的通知》遂划定：

业主委员会卖力了解业主和物业使用人的意见和发起，督促业主定时交纳物业办

事费、水电费、物业专项维修基金，以及监视物业治理公司履行物业办事条约。

3、几个注意点

（1）一个物业治理区域只能创建一个业主大会：住宅与非住宅、

商铺与写字楼品淆型物业的处置惩罚要领

(2)只有一个业主，大概业主人数较少的：经全体业主同意，

决定不创建业主大会的，由业主配合履行业主大会、业主委员会的职

责。

(3)投票权：国务院条例第十条，“业主在首次业主大会集会

上的投票权，凭据业主拥有物业的修建面积、住宅套数等因素确定。”

市领土房管局592号《关于贯彻国度〈物业治理条例》有关问题的通

知》宣布的《业主大集会事规矩(示范文本)》第二条，“业主投票权

是按业主拥有物业的面积确定，每户一票，该票代表的投票权以物业

修建面积盘算，每一平方米为投票权的盘算份额，超出部分按四舍五

入处置惩罚J

(4)业主代表大会：国度建立部《业主大会规程》第十六条：

“物业治理区域内业主人数较多的，可以幢、单位、楼层等为单位，

推选一名业主代表到场业主大会集会。”市领土房管局592号《业主

大集会事规矩(示范文本)》进行细化：第四章第四点，物业治理小

区(大厦)业主凌驾300名的可以幢、单位、楼层等为单位推选业主

代表到场业主大会；第六点，业主代表推选产生必须由其所代表的业

主持有1/2以上投票权的业主通过。

(5)同一物业业主凌驾一人的，物业共有人应当推选一人到场

业主大会大概业主代表大会，并到场投票及选举运动。

(6)业主大会决议的有效性：集会应当有物业治理区域内持有

1/2以上投票权的业主到场。业主大会作出决定，必须经与会业主

所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主条约、业

主大集会事规矩，选聘息争聘物业治理企业，专项维修资金使用和续

筹方案的决定，必须经物业治理区域内全体业主所持投票权2/3以

上通过。

（七）业主委员会事情的期限：省条例第十二条划定：”业主委

员会委员每届任期二年，可以连选连任。”市领土房管局592号《业

主大集会事规矩（示范文本）》第六章第三条划定：“前一届业主委员

会的事情自产生新一届业主委员会起停止从事业主委员会的事情。”

也就是说，如果任期届满但因故未选举出新的业主委员会的，那么旧

的业主委员会还可以继承开展事情。

三、召开业主大会、创建业主委员会的步伐

（一）步伐指导文件：

市领土房管局《关于指导物业治理首次业主大会、业主委员会创

建事情有关问题的通知》（［20041756号）

（二）创建条件：

物业已交付使用的修建面积到达50%以上；或物业已交付使用的

修建面积到达30%以上不敷50%,且使用凌驾一年。（《广东省物业治

理条例》第七条）

（三）核心及难点

1、筹办组的创建

业主间意见的不一致，多个派别一一如何协调。

建立单位到场的问题。国度建立部［2003］131号《业主大会规程》

第五条要求：“由业主代表、建立单位（包罗公有住房出售单位）组

成业主大会筹办组二

2、业主委员会候选人简直立

街道指导筹办组进行人选简直定

3、园地、经费

宣传通告栏、运动场合、经费来源（理论上由全体业主负担）

尽量取得建立单位与物业公司的配合

4、投票权份额的认定与投票验票

业主、建立单位投票份额的认定

市领土房管局《业主大集会事规矩（示范文本）》第三章第二条

里划定：“已出售物业的投票权归买受人，未出售物业的投票权归出

卖人。”

（四）步调：（见附表）。

首次业主大会、业主委员会创建根本步伐

第三讲、物业治理招标投标步伐

I、相关法例

《中华人民共和国招标投标法》

国度建立部《前期物业治理招标投标治理暂行措施》

广州市领土房管局《广州市物业治理招标投标步伐》

H、步伐步调

一、筹办招标

（一）招标人为业主（物业为单一业主，或业主人数较少且经全

体业主一致同意，决定不创建业主大会的）或业主大会的：

1.业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包罗：招标

接纳公然招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的

评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各

项权力。

2.业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主宣布。

3.草拟《招投标事情方案》、《投标须知》、《评标尺度》、《招标通

告》或《投标邀请书》，并将《投标须知》、《招投标事情方案》在小

区（大厦）内明显位置张贴宣布15日，征求业主意见并进行修改。

（二）招标人为建立单位的：

1.建立单位确定招标小组人员。

2.草拟《招投标事情方案》、《投标须知》、《评标尺度》、《招标通

告》或《招标邀请书》。

二、招标存案

招标人为建立单位怛.应在公然宣布《招标通告》或发出《投标

邀请书》的10日前，提交以下质料报物业项目所在地的区领土房管

局存案。

（一）《关于XXX（项目名称）修建性详细计划的批复》;

（二）《招标通告》或《投标邀请书》；

（三）招标文件；

（四）招标小组人员情况表；

（五）执法法例划定的其他质料。

三、招标

（一）招标人公然宣布《招标通告》或发出《投标邀请书》；

（二）招标人收到投标申请人《投标申请》的同时，向投标申请

人开具《投标申请回执》。

（三）招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面见

告投标人，发出《资格预审及格通知书》，同时向资格不及格的投标

申请人见告资格预审结果。

四、投标评标

（一）投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件（在封口

处加盖投标单位公章）送达招标人，经招标人查抄后向投标人开具《投

标文件收件回执》。

（二）招标人在评标前一天，到物业所在地的区领土房管局随机

抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向

列位评委送达《评标邀请函》。

（三）组建评标委员会。由招标人随机抽取的物业治理专家与业

主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员会。

（四）招标人组织开标。

招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表查抄

投标文件的密封情况，经确认尢误后，当众予以拆封宣读。

（五）评标委员会进行评标。评标委员会凭据标书评分、现场答

辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候

选人，并对评标结果签字确认。

（六）招标人凭据中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人

确认及宣布中标人。

（七）招标人将中标结果在小区（大厦）内明显位置向业主张贴

宣布，宣布期限为15日（前期物业治理招标无需宣布）。

（八）招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所

有未中标的投标人。

五、中标存案

（一）招标人为建立单位的，应当自确定中标人之日起15日内，

将开标评标历程、确定中标人的方法及理由、评标委员会的评标陈诉、

中标人的投标文件等资料向物业项目所在地的区领土房管局存案。

（二）区领土房管局自收到招标人中标存案资料之日，向招标人

开具《存案回执》。

III、注意事宜

一、总则

物业治理招标投标应当遵循么I然公平、公平和老实信用的原则。

二、招标事宜指引

（一）招标人资格

1、招标人为业主委员会的，须经业主大会通过有关招标的决议

（必须经物业治理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过）并提

供证明资料；

2、招标人为开发建立单位的，应取得《关于XXX（项目名称）

修建性详细计划的批复》；

3、招标人委托物业治理招标署理机构治理招标事宜的，须具备以

上条件。

（二）招标存案

招标人应当在宣布招标通告（公然招标方法）大概发出投标邀请

书（邀标方法，下同）前，提交以下质料报物业项目所在区领土房管

局存案：

1、属建立单位前期招标的：《关于XXX（项目名称）修建性详细计划的批

复》；属业主委员会招标的：《经业主大会通过有关招标的决议》。

2、招标通告（大概招标邀请书）。

3、招标文件。

4、招标小组人员情况表。

5、执法、法例划定的其他质料。

（三）招标

1、招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、

数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有

标底的，标底必须保密。

2、在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标代价、投标方

案等实质内容进行谈判。

3、招标人应草拟的有关文件：《招投标事情方案》、《投标须知》、

《评标尺度》、《招标通告》（或《招标邀请书》）、《评标邀请函》等。

4、招标人为业主委员会的，经区领土房管局进行招标存案后，

应将拟订的《招标通告》（或《投标邀请书》）、《投标须知》、《招标书》

在住宅小区（大厦）内明显位置张贴宣布15日，征求业主意见。

5、招标人应在评派前一天，向物业所在区领土房管局索取物业

治理专家库人员名单，随机抽取占评标小组2/3的专家到场评标委员

会，并向其发出《评标邀请函》。

三、投标事宜指引

（一）投标人资格

投标人应当具有相应的物业治理企业资质和招标文件要求的其

他条件，到场投标时应提供相应的企业法人营业执照、物业治理资质

证书、法人代表授权书等证明文件。

（二）投标

1、投标人不得以地人名义投标大概以其他方法弄虚作假，骗取

中标。

2、投标人不得相互勾通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争,

不得损害招标人大概其他投标人的正当权益。

3、投标人不得与招标人勾通投标，损害国度利益、社会大众利

益大概他人的正当权益。

4、禁止投标人以向招标人大概评标委员会成员行贿等不正当手

段谋取中标。

四、开标、评标、中标事宜指引

（一）开标现场要求

招标人组织召开评标会，应知会区领土房管局或物业所在地街道

办事处等有关单位。

（二）开标

1、招标人在评标会上将《标书》交由招标人、投标人代表查抄

文件的密封情况后，当众予以拆封宣读。

2、在评标历程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说

明，并注明所占的评分比重。

（三）评标

1、评标委员会开展评标运动应当遵守职业道德范例，认真、公

平、老实、廉洁地履行评标职责，并对所提出的评审意见负担小我私

家责任。

2、评标委员会开展评标运动不得与投标人、招标人及有相关利

益或隶属干系的人进行私下打仗，不得收受投标人、招标人及有相关

利益或隶属干系人的财物或其他利益和宴请等；不得透露对投标文件

的评审和比力、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况；

不得向外界透露到场事情项目的商业秘密及招投标等情况。

3、评标委员会应当凭据招标文件的评标要求，凭据标书评分、

现场答辩等情况进行综合评标。除了现场答辩部特别，评标应当在保

密的情况下进行。

4、投标文件不切合要求的，评标委员会应做出反对评审意见，

并通知招标人重新招标。

5、投标文件内容不全或表述不明确的，评标委员会应要求投标

人作须要的澄清或说明，不然应按不切合要求处置惩罚。

6、评标运动结束后，到场评标的物业治理专家应在30天内将到

场评标的物业治理项目报广州市物业治理协会存案。

（四）中标

1、招标人将评标分值进行统计，并确认及宣布前三名中标单位。

2、招标人应向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有

未中标的投标人。

3、招标人为业主委员会的，应将中标结果在小区（大厦）内明

显位置向业主张贴宣布。

4、中标物业治理公司应在中标之日起15日内，将中标情况以书

面形式陈诉物业所在区领土房管局存案。

五、监视及处罚

1、对物业治理招投标运动中出现的违法、违规行为，可向广州

市物业治理协会招投标治理中心反应，或报送所在区领土房管局处置

惩罚。

第四讲、广州市物业治理考评及复检事情步伐

为增强广州市都会建立治理，树立物业治理项目典范，促进我

市物业治理整体水平的提高，每年由广州市物上治理协会（受广州市

领土房管局委托）开展广州市物业治理示范项目考评、申报省、国度

物业治理示范项目初评，以及对得到市物业治理优秀示范称呼满三年

的项目进行复检。

一、考评事情步伐

一、考评范畴

广州市范畴内由持有物业治理企业资质证书的物业治理公司实

施物业治理的住宅小区、大厦、产业区等。

二、申报条件

㈠切合都会计划建立要求，配套设施齐全。

㈡住宅小区、产业区修建面积8万平方米以上（含分期申报考评

的，下同），别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅修

建面积占60%（修建面积以建立或质量监视部分出具的工程验收文件

为准）。

㈢入住一年且申报参评的企业在管一年以上。

㈣入住率或使用率达85%以上。

㈤物业治理公司已创建各项治理规章制度。

因已创建物业治理专项维修资金。

（七）物业治理公司无重大责任事故。

6）未产生经主管部分确认属实的有关收费、办事质量等方面的较重大

投诉。

三、考评尺度

㈠评分细则

凭据《关于修订全国物业治理示范住宅小区（大厦、产业区）尺

度及有关考评验收事情的通知》（建住房物［2000］008号）中的《全

国物业治理示范住宅小区、大厦、产业区尺度及评分细则》及广州市

领土房管局《关于印发〈广州市物业治理示范、优秀项目考评措施》

的通知》（穗房物函［20011209号）执行。

㈡分值尺度

广州市示范项目考评分值不得低于90分，申报省示范项目初评

分值不低于93分，申报国度物业治理示范项目初评分值不低于98分。

四、考评的主要内容及要领

考评内容有：1、广州市物业治理示范项目考评；2、省、国度

物业治理示范项目初评。

具体考评事情实施分阶段性进行：1、参评单位申报；2、考评;

3、公示；4、通报；5、推荐。

㈠参评单位申报

1、申报到场市示范考评项目

申报单位应填写《广州市物业治理示范项目考评申报表》，向广

州市物业治理协会提出申请，并需提交以下资料：

①、经计划部分批准的项目总平面图；

②、计划部分出具的建立工程计划许可证和计划验收文件；

③、建立或质量监视部分出具的工程验收文件；

④、该参评项目上年度财政报表（加盖单位公章）；

⑤、能反应项目外观形象的照片若干张。

2、申报到场省、国度示范初评项目。

申报单位应填写《广东省物业治理示范达标申报表》或《全国物

业治理示范考评达标申报表》，向广州市物业治理协会提出申请，所

需提交资料除与申报到场市示范考评项目资料相同外，还须提交业委

会创建证明文件。

申报到场省示范考评的项目，必须是已获市示范称呼的项目或当

年通过市示范的项目；申报到场国度示范考评的项目，必须已获省示

范称呼一年以上的项目。

㈡考评

每年5月中旬开始，广州市物业治理协会组织专家考评小组，对

申报项目进行包罗底子资料治理、设备设施治理、综合情况治理三个

方面在内的“市物业治理示范”考评及“省、国度物业治理示范”初

评事情，具体时间及考评组成员摆设另行通知。

㈢公示

为做到公平、公平、公然，广州市物业治理协会将对“广州市示

范考评达标项目''在所有参评单位范畴内和在广州市物业治理协会信

息网上实行公示七日，对有异议的项目，广州市物业治理协会将另行

组织专家重新复评。

㈣通报

经公示后的“广州市物业治理示范考评达标项目”，由广州市物

业治理协会分别授予“广州市物业治理示范住宅小区（大厦、产业区）”

称呼，并发表奖牌和通报表扬。

㈤推荐

1、对申报到场省示范考评项目，在获恰当年或历年广州市物业

治理示范项目中，由广州市物业治理协会择优推荐，报经市领土房管

局物业治理处同意后上报参评。

2、对申报到场国度示范考评项目，在已得到省示范项目一年以

上的项目中，由广州市物业治理协会择优推荐，报经市领土房管局物

业治理处同意后，上报广东省建立厅、省物业协会到场国度示范项目

初评。初评及格后，由广东省建立厅、省物业协会推荐到场国度示范

项目考评。

二、复检事情步伐

㈠申报

凡得到市物业治理优秀、示范称呼项目满三年的单位，应填报《物

业治理示范项目复检表》，并报送广州市物业治理协会到场复检。

㈡复检

广州市物业治理协会将于每年9月中旬开始，分期分批组织专家

进行复检事情。

㈢各复检项目的复检内容是按当年参评获奖时国度的考评内容

和尺度，包罗底子资料治理和延续，设备设施的治理及维护，综合情

况、绿化治理和维护等三个方面进行复检。

㈣公示

为做到公平、公平、公然，广州市物业治理协会将对复检结果向

全市物业治理公司（以表格式）在广州市物业治理协会和广州市领土

房管局信息网实行七天公示。对有异议的项目，广州市物业治理协会

将组织专家另行复检。

㈤通报

公示后，达标的市优秀、示范项目，由市物业治理协会向市领土

房管局报批后，实行通报保存其原来称呼；对市优秀、示范复检不达

标的项目和不申抨击检的项目，市协会将上报市领土房管局同意后，

由市物业治理协会赐与摘牌。

第五讲、广州市物业专项维修资金治理步伐

一、创建步伐

（一）物业专项维修资金由业主缴交的治理步伐

1、业主委托物业治理公司治理步伐

（1）物业治理公司填写《创建物业专项维修资金专户申请表》，

向中国农业银行广东省分行北秀支行或农业银行指定协办网点（以下

统称代管银行）提交以下资料，并把已向业主代收的物业专项维修资

金划转到代管银行指定的专用帐户：

①《广州市物业专项维修资金情况清单》（附磁盘文件）；

②《广州市物业专项维修资金专用帐户委托书》（新建商品房的

物业治理公司在业主治理收楼手续前送交其签署）。

（2）代管银行查对物业治理公司提交的资料和磁盘文件后，向物

业治理公司开具收件回执，并在20个事情日内制作《广州市物业专

项维修资金专用卡》（以下简称《专用卡》）。

（3）物业治理公司凭收件回执到代管银行领取《专用卡》，并在

领卡后5个事情日内把《专用卡》发给每个业主。

2、业主自行治理步伐

（1）业主填写《创建物业专项维修资金专户申请表》（小我私家

版），向代管银行提交以下资料：

①《广州市物业专项维修资金专用帐户委托书》（小我私家版）;

②身份证、预售条约、房产证或其他有效产权证明（复印件）。

（2）代管银行查对业主提交的资料后，向业主开具收件回执，并

在20个事情日内制作《专用卡》，同时把业主缴交的物业专项维修资

金划到向业主开设的《专用卡》帐户上。

（3）业主凭收件叵执到代管银行领取《专用卡》。

（二）物业专项维修资金由建立单位缴交的治理步伐

1、建立单位填写《创建物业专项维修资金专户申请表》，