商业计划书中的“市场分析”部分怎么写？以房地产的市场分析举例

商业计划书中的“市场分析”部分怎么写？以房地产的市场

分析举例

一般来说，一份商业计划书需要多个部份来组成，其中包括项目的概

括，项目的名称，项目的地点，项目的背景、项目建设的必要性以及

项目的市场分析等等，为了写好一个市场分析少的则要半天，多则可

能需要一天的时间来编写，纪要确认内容真实性，更要保证分析的准

确性。下面举一个房地产的市场分析的例子。

行业特征分析

房地产行业是中国重要的支柱和民生产业，其发展态势关系整个

国民经济的稳定发展和金融安全。中国房地产行业呈现周期性、资本

密集型、政策敏感度高、地域性明显的特点。房地产行业具有周期性

特征，短周期主要体现与宏观经济互为因果影响，长周期主要体现在

人口变化、迁移规律及城市发展规律上

1.地产行业与社会固定资产投资、居民消费水平、财税政策、货

币政策等宏观经济因素关系密切。

其中房地产行业是资金密集型行业，房地产需求端（购房者）和供

给端（房地产企业）均对国家金融政策依赖较强;土地政策会影响房地

产企业拿地规模和成本，税收政策

2.中国房地产行业长期处于政府“调控”状态。

调控政策主要分为金融政策、行政政策、土地政策、税收政策四

大类。金融政策包括存贷款基准利率、公积金贷款政策、存款准备金

率等;行政政策包括限购限贷政策、购房补贴政策、各类别保障房政

策;土地政策包括土地供应政策、土地开发规划控制政策等;税收政策

包括增值税、城建税笔各类政策。

3.房地产行业开发周期与产业链条均较长。

开发周期长主要体现于房地产开发包括前期拿地、房地产项目建

设、房地产销售、物业管理等多个环节;产业链条长主要体现在纵向

上与钢铁、水泥、建材等上游行业及下游家装、家电行业均有极高的

关联度对房地产企业成本控制带来直接影响。

2、行业现状及发展趋势

2.1行业现状

L房地产需求有所放缓

房地产市场需求包括刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求

是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改善和提升居住品质，弹性

需求以房地产投资为主

2.房地产投资增速下降，但库存依然高企

从2008年至2014年住宅地产新开工面积和竣工面积分析，住宅

地产未来潜在供应量达到了26.5亿平方米，以平均销售面积10.64

亿平方米为基数计算，潜在去化周期3.4年。2012年至2014年中国

土地购置面积波动下降

3.房地产开工面积下降，国房景气指数低位震荡

4.行业竞争激烈，区域分化严重

5.房地产企业盈利能力收窄、资产负债率高

2.2行业发展趋势

1.保障房分流“夹心阶层”的购房需求。

“十三五”期间五年国家将建设大量保障性住房的计划，将从根

本上改变我国住房市场的供应结构，使得保障房在市场上的占比达到

25%~30%甚至更多，这将有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求，

缓解供需矛盾，从根本抑制房价的过快上涨

2.未来房价将由市场决定。

房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一

般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其

成本因素决定。但在中国，除此这外，政策因素不仅不能忽视，有时

还起着主导作用

3.开发商数量减少

4.住宅产业化将带来房地产业的革命

5.拥抱互联网。

6.创新房地产金融将层出不穷。

3.3行业市场分析

3、目标市场定位

产品定位：本项目