2026年不动产登记代理人考试法规政策综合试题及答案

2026年不动产登记代理人考试法规政策综合试题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分，共40分）1.《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内办结不动产登记手续？A.15个工作日B.20个工作日C.30个工作日D.10个工作日答案C2.根据《民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该原则属于下列哪一项？A.公示原则B.公信原则C.登记生效主义D.登记对抗主义答案C3.下列哪种不动产权利可以不办理登记？A.土地承包经营权B.地役权C.抵押权D.因继承取得的房屋所有权答案D（因继承取得物权自继承开始时生效，但未经登记不得处分）4.当事人申请不动产登记，下列哪一情形应当由当事人双方共同申请？A.注销异议登记B.预告登记C.更正登记D.抵押权登记答案D5.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，申请国有建设用地使用权首次登记，申请人应当提交的材料不包括下列哪一项？A.土地权属来源材料B.地籍调查成果C.建设工程规划许可证D.完税或者减免税凭证答案C（建设工程规划许可证是申请房屋首次登记时需要提交的材料）6.关于不动产登记簿，下列表述正确的是：A.登记簿应当采用纸质介质，有条件的地方可以采用电子介质B.登记簿由不动产登记机构统一管理，永久保存C.登记簿以宗地、宗海为单位编制，一宗地（海）一份D.登记簿可以随意修改答案C7.下列哪项不属于不动产登记机构应当履行的职责？A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.对申请人提交的材料的真实性进行实质性审查D.如实、及时登记有关事项答案C8.甲将房屋出售给乙，双方签订了买卖合同并办理了预告登记。随后甲又将该房屋抵押给丙。关于抵押权的效力，下列表述正确的是：A.抵押权有效，因为预告登记不影响后续处分B.抵押权有效，但丙的抵押权不得对抗乙的预告登记C.抵押无效，因为预告登记后未经预告登记权利人同意处分不动产不发生物权效力D.抵押权经乙同意后才有效答案C9.不动产登记机构发现登记簿的记载存在错误，但涉及权利归属，当事人未申请更正。该情况下，登记机构应当如何处理？A.主动予以更正B.书面通知有关当事人办理更正登记，当事人逾期不办理的，登记机构予以更正C.不予更正，等待当事人申请D.经上级部门批准后更正答案B10.下列哪项不属于《不动产登记暂行条例》规定的登记类型？A.首次登记B.变更登记C.异议登记D.注销登记A.首次登记B.预告登记C.异议登记D.重复登记答案A（首次登记是登记类型之一，题目的意思是“不属于”？）——题目有误，应修改。题目修改：下列哪项不属于《不动产登记暂行条例》规定的登记类型？D11.关于共有不动产的登记，下列说法正确的是：A.共有不动产应当由共有人共同申请登记B.共有不动产登记统一由共有份额最大的共有人申请C.共有不动产登记可以由任意共有人单独申请D.共有不动产登记必须经三分之二以上共有人同意方可申请答案A12.不动产登记机构在办理抵押权登记时，最高额抵押合同中未约定债权的确定期间，则最高额抵押登记的债权确定期间如何确定？A.没有确定期间，抵押权无法设立B.自抵押权登记之日起2年C.自抵押权设立之日起1年D.依抵押财产的性质确定答案B（依据《不动产登记暂行条例实施细则》）13.当事人申请异议登记，下列哪项条件必须满足？A.已提供担保B.已提供法院的受理通知书C.已提交证实不动产登记簿记载错误的材料D.已征得登记权利人同意答案C14.根据相关规定，不动产登记费按件收取的，每件收费标准为：A.80元B.550元C.280元D.10元答案A（住宅类不动产登记每件80元）15.依法属于国家所有的自然资源，所有权是否需要登记？A.可以不登记B.应当登记C.只能登记为集体所有D.由使用单位决定是否登记答案A16.房屋所有权转移登记中，申请人提交的买卖合同属于什么性质的材料？A.权属来源材料B.不动产界址、面积等必要材料C.税费缴纳凭证D.申请人身份证明答案A17.关于不动产登记信息的查询，下列说法正确的是：A.任何单位和个人都可以查询任何不动产登记信息B.只有权利人、利害关系人可以查询C.仅律师可以查询D.查询人无需提供身份证明答案B18.下列哪项情形下，不动产登记机构应当作出不予登记的决定？A.申请人无正当理由不在规定期限内提交补充材料B.登记材料存在形式瑕疵，但可以当场补正C.申请登记事项与登记簿记载有冲突，但申请人同意更正D.申请人隐瞒真实情况答案D19.地役权设立的登记，应当由谁来申请？A.需役地权利人单独申请B.供役地权利人单独申请C.地役权合同双方当事人共同申请D.登记机构主动登记答案C20.人民法院要求不动产登记机构协助查封不动产，登记机构收到协助执行通知书后，应当在多长时间内办理查封登记？A.当即办理B.3个工作日内C.5个工作日内D.10个工作日内答案A21.关于预告登记的效力，下列表述错误的是：A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记期间，不动产不办理其他登记D.预告登记可以阻止后续所有类型的登记申请答案D（预告登记并不阻止所有登记，如查封登记等）22.宅基地使用权及房屋所有权登记，应当由谁申请？A.村委会B.乡镇政府C.农户或建房人D.村委会统一申请答案C23.不属于《不动产登记暂行条例》适用范围的是：A.土地B.房屋C.草原D.汽车答案D24.登记机构因登记错误造成他人损害的，如何承担赔偿责任？A.登记机构承担赔偿责任后，可以向造成登记错误的人追偿B.仅由登记人员承担C.国家承担赔偿责任，登记机构不承担责任D.登记机构和申请人按份承担责任答案A25.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以哪种登记？A.变更登记B.更正登记C.异议登记D.转移登记答案B26.申请在建工程抵押权登记的，抵押财产不包括：A.已建成的房屋B.正在建造的房屋C.建设用地使用权D.规划许可范围内尚未建造的房屋答案A（已建成的部分可以单独抵押）27.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构受理登记申请后，应当对哪些内容进行查验？A.申请材料是否齐全B.申请材料是否符合法定形式C.申请事项是否违反法律、行政法规D.以上都是答案D28.关于不动产单元，下列表述正确的是：A.不动产单元由宗地、宗海和房屋构成B.不动产单元是权属界线封闭的独立空间C.不动产单元代码具有唯一性D.所有不动产登记以土地为基本单元答案C29.继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交的材料不包括：A.死亡证明B.遗嘱C.完税凭证D.所有继承人同意书答案C（继承登记暂未要求完税凭证）30.登记机构在办理不动产登记时，需要对申请材料进行查验。对于不动产界址、面积等材料，必要时可进行：A.实地查看B.重新测量C.公告D.公证答案A31.同一宗不动产上存在多个抵押权的，抵押权的顺序如何确定？A.按合同生效时间先后B.按登记先后C.按债权数额大小D.按抵押权人身份答案B32.当事人签订买卖房屋的协议后，可以申请预告登记。下列哪项情形下预告登记失效？A.自预告登记之日起3个月内未申请正式登记B.自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记C.自签订协议之日起1年内未申请登记D.自预告登记之日起1年后未申请登记答案B33.林权登记包括哪些内容？A.森林、林木所有权B.林地承包经营权C.森林、林木使用权D.以上都是答案D34.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少日内办结登记手续？A.20日B.30日C.15个工作日D.20个工作日答案B（但《不动产登记暂行条例》第20条规定为30个工作日，此处为“日”？应明确为工作日）修改：B.30个工作日B（30个工作日）35.关于异议登记，下列说法正确的是：A.异议登记后，不动产权利人处分不动产不发生物权效力B.异议登记失效后，该异议自动消失，不可再次申请C.异议登记期间登记簿上记载的权利人可以申请更正登记D.异议登记申请人应当自异议登记之日起15日内起诉，否则异议登记失效答案D36.依法属于国家所有的自然资源，所有权是否需要在不动产登记簿上登记？A.必须登记B.可以不登记C.部分登记D.由地方政府决定答案B37.下列哪项不动产权利，在登记时由登记机构颁发不动产权证书？A.土地所有权B.房屋所有权C.抵押权D.地役权答案B（抵押权、地役权发放不动产登记证明）38.申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交的材料不包括：A.权籍调查成果B.家庭成员身份证明C.建设工程规划许可证D.完税凭证答案D39.登记机构办理查封登记时，查封期限不得超过：A.1年B.2年C.3年D.无期限限制答案C（查封不动产的期限不得超过三年）40.根据《不动产登记操作规范》，共有不动产的登记簿记载中，共有方式分为：A.按份共有和共同共有B.夫妻共有和家庭共有C.内部共有和外部共有D.占有共有和收益共有答案A二、多项选择题（共15题，每题2分，共30分。多选、少选、错选均不得分）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪些权利应当办理登记？A.集体土地所有权B.房屋所有权C.抵押权D.地役权E.土地承包经营权答案ABCDE2.下列哪些情形下，不动产登记机构应当实地查看？A.房屋所有权首次登记B.在建工程抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.不动产坐落、界址变化导致的变更登记E.其他必要情形答案ABC（D不是必须实地查看）3.关于不动产登记代理，下列表述正确的有：A.代理人应当向登记机构提交授权委托书B.代理人为多人时应当共同代为申请C.申请人可以委托律师或专业代理人办理登记D.代理人在代理权限内以被代理人名义申请登记E.登记机构对代理行为有特殊要求的除外答案ACD（B错误，部分情况可单独代理；E表述不准确）4.下列哪些情形，当事人可以申请不动产转移登记？A.买卖B.继承C.赠与D.互换E.因人民法院判决导致权属转移答案ABCDE5.关于登记错误导致的赔偿责任，下列说法正确的有：A.登记机构因登记错误造成他人损害，应当承担赔偿责任B.登记机构赔偿后，可以向故意造成登记错误的人追偿C.登记机构因重大过失造成登记错误，承担相应的赔偿责任D.登记错误若是申请人提供虚假材料导致，由申请人承担责任E.登记机构赔偿适用国家赔偿制度答案ABCE（D不完整，登记机构未尽审查义务的也要担责）6.下列哪些不动产，可以设定抵押并办理抵押登记？A.建设用地使用权B.正在建造的建筑物C.以招标方式取得的荒山承包经营权D.宅基地使用权E.土地所有权答案ABC（宅基地使用权原则上不得抵押；土地所有权不得抵押）7.集体土地所有权登记中，权属来源材料包括哪些？A.土地改革时的土地房产所有证B.农民集体所有的土地协议书C.县级以上人民政府批准文件D.集体经济组织成员的决议E.土地权属争议调解书答案ABCE（D不是直接权属来源）8.关于更正登记，下列表述正确的有：A.权利人、利害关系人认为登记簿记载有错误的，可以申请更正登记B.登记机构发现登记簿记载错误且涉及权利归属的，应主动更正C.更正登记不影响原登记权利人已经取得的权利D.更正登记可以依申请或依职权开展E.利害关系人申请更正登记需要提交不动产登记簿记载错误的证明答案ADE（B错误，涉及权利归属需通知当事人申请；C错误，更正后权利状态改变）9.不动产登记机构应当将哪些事项在登记簿上记载？A.不动产的坐落、界址、面积等自然状况B.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限等权利状况C.不动产权利变化情况D.查封、抵押等限制状态E.登记机构的审核意见答案ABCD（E不属于记载内容）10.下列哪些情形下，当事人可以申请预告登记？A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押C.房屋所有权转让、抵押D.房屋租赁E.地役权设立答案ABC（房屋租赁、地役权设立不适用预告登记）11.关于不动产登记簿与权属证书的关系，说法正确的有：A.登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明C.权属证书与登记簿记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准D.登记簿由登记机构管理，权属证书由权利人持有E.权属证书具有物权凭证效力，登记簿仅有行政记载效力答案ABCD12.根据《不动产登记操作规范》，申请国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记的情形包括：A.不动产灭失B.权利人放弃权利C.依法被没收、征收D.因人民法院判决导致消灭E.抵押合同解除答案ABCD（E是抵押权注销的情形）13.不动产登记机构在审核登记申请时，遇有下列哪些情形，应当驳回登记？A.申请登记的不动产不属于本机构管辖范围B.申请人无法提供真实的权属来源材料C.不动产存在尚未解决的权属争议D.登记申请违反法律、行政法规规定E.申请材料不齐全且无法补正答案ABCDE14.关于异议登记的效力，下列表述正确的有：A.异议登记期间，登记簿上记载的权利人处分不动产不发生物权效力B.异议登记失效后，利害关系人不得再次申请异议登记C.异议登记失效后，申请人可以就同一事由再次申请异议登记D.异议登记不当造成权利人损害的，申请人应当赔偿E.异议登记自登记之日起生效答案AD（B错误；C错误，异议登记失效后可再次申请；E正确）15.下列哪些情形下，不动产登记机构可以依职权将登记事项记载于登记簿？A.依法征收不动产B.人民法院、仲裁机构生效法律文书导致物权消灭C.登记机构发现登记记载错误且不涉及权利归属D.人民政府批准的土地征收E.权利人放弃所有权但未申请注销，登记机构依职权注销答案ABC（D、E需依申请或法院协助）三、判断题（共10题，每题1分，共10分。正确的划“√”，错误的划“×”）1.建设用地使用权和房屋所有权可以单独办理抵押登记。答案×（应当一并抵押）2.不动产登记机构可以自行修改不动产登记簿。答案×（不得随意修改，需依法依规进行更正或变更）3.异议登记后，不动产登记簿上记载的权利人处分不动产，登记机构应当不予办理登记。答案×（可以办理，但处分后应当告知受让人异议登记情况）4.不动产登记证明仅颁发给抵押权人、地役权人等。答案√5.土地所有权必须登记才能产生法律效力。答案×（依法属于国家所有的自然资源所有权可以不登记）6.查封登记后，被查封不动产上的抵押权登记可以继续办理。答案×（查封期间不得办理抵押登记等处分登记）7.不动产登记机构发放的纸质权属证书与不动产登记簿记载不一致时，以权属证书为准。答案×（以登记簿为准，除非有证据证明登记簿错误）8.共有不动产申请登记时，共有份额由共有人自行约定，登记机构不加干预。答案√9.预告登记后，房屋所有权转让或者抵押的，未经预告登记的权利人同意不发生物权效力。答案√10.申请人在登记机构实地查看时，应当予以配合。答案√四、综合分析题（共2题，每题10分，共20分）第一题（10分）案情：甲（自然人）与乙公司签订了商品房买卖合同，购买乙公司开发建设的某住宅楼的一层商铺。甲支付了全款并接收了房屋，但未办理房屋所有权登记。后乙公司因资金周转需要，将该商铺（包括已经出售的该套）未出售的其余商铺一并抵押给丙银行，并办理了在建工程抵押登记。丙银行在办理抵押前尽职调查中，已知悉甲已购买该商铺的事实，但未要求乙公司提供已售证明。现丙银行主张对甲所购商铺享有抵押权。问题：（1）丙银行对该商铺的抵押权是否依法设立？请说明理由。（5分）（2）甲如何保护自己的权利？可以行使何种登记申请？（5分）答案：（1）丙银行的抵押权不能依法设立在该商铺上。理由：根据《民法典》第402条，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但《不动产登记暂行条例实施细则》规定，已出售并交付的房屋不属于在建工程抵押的范围。乙公司将已出售的商铺纳入抵押范围，既不符合法律规定，也因该商铺已由甲实际占有，登记机构在办理抵押登记时若发现已经出售，应不予登记。因此丙银行对该商铺不享有抵押权。（5分）（2）甲为了保护自己的所有权（或期待权），可以申请预告登记。根据《民法典》第221条，当事人签订买卖房屋的协议后，为保障将来实现物权，可以向