城市用地课件

城市系統與城市用地一、城市的系統（一）城市系統構成德國古典哲學家黑格爾第一次把“系統範疇”提到普遍方法論的高度，並用系統的方法構造了其哲學體系。20世紀50年代後，系統方法在對複雜對象的研究中廣泛應用，並得到了空間上的發展和豐富。在現代城市研究中系統方法是一種非常重要的方法。

1、城市系統構成的概念城市作為系統的特性（1）

整體性和綜合性：（2）層次性、結構性系統內部諸多要素按不同級別層次有序地組成一個整體。（3）系統的動態性：任何一個系統都是不斷運動變化著的。系統的動態性決定於系統內部各要素間的相互作用。同時，系統的結構特徵又決定了系統運動的方式和方向。（4）系統的環境聯繫性：任何系統都存在於一定的外部環境之中，並不停地與環境進著物質、能量及資訊的交流。

（二）城市社會系統的構成城市的社會系統構成一般可以從城市的政治系統構成、文化系統構成、人口系統構成幾個方面觀察分析。城市的政治系統構成可以從兩個不同角度分析，一是政治團體角度，二是市民之間的政治關係。城市中的政治團體是代表不同階級，或階層利益，或者特別集團利益的集體組織。城市中的政權構成和行政管理體制受各國各地區的社會制度影響。城市人口系統的構成是城市社會研究的重點問題之一，不僅涉及到人群分類學，更涉及到不同的文化背景，不同的收入階層，不同的民族（種族），不同宗教信仰，不同性別，不同的受教育水準，不同年齡組社會集團間的社會沖實與交融，以及他們在城市空間上的分佈。這些問題是城市規劃必須面對的，它們直接關係到城市社會的穩定和全體市民的幸福。狹義的城市文化指城市的精神文化。城市文化系統的由精神產品的生產、傳播、使用和儲存四個方面構成，涉及教育科研、文化傳媒、諮詢服務、新聞出版、廣播影視、圖書展覽、體育衛生等。

（三）城市產業系統的構成城市的產業構成可以有兩種不同的分類方法。第一種是與國民經濟的三個產業構成相對應的產業構成分類方法，這是現行比較普遍的產業構成分析方法。第二種是以產業在城市發展過程中的地位和作用劃分的產業構成分類方法，主要用於城市產業發展研究。

1、按照國民經濟產業結構的分類方法城市產業可分為第一產業、第二產業和第三產業。（l）城市的第一產業是城郊區的農、林、牧、副、漁業，它為城市供應農副產品，特別是為城市供應副食品。對城市第一產業更完整的定義除了包括農林牧副漁業外還應包括採掘業，這一點對於一些以採掘業為主的城市非常重要。（2）現代城市的發展是以工業發展為標誌的，城市的第二產業主要就是指製造業和加工業，是現代城市中最活躍的發展因素，對於大多數現代城市來說，第二產業是城市發展的決定性因素。（3）第三產業是在現代城市中為主導產業服務而發展起來的。隨著城市社會經濟的不斷發展，第三產業在城市中的地位作用逐步上升，其服務對象已經遠遠超出了城市自身的範圍。第三產業的迅速發展使它在某些城市逐步上升到了主導地位。2、城市產業根據城市產業在城市社會經濟發展中的地位和作用的不同還可以把城市產業分為主導產業、配套產業和一般服務性產業。（l）城市的主導性產業是一座城市產生和發展的決定性產業，它決定了城市的形成發展和類型。在大城市中主導性產業一般包括多個產業門類。（2）城市的配套性產業是圍繞城市的主導性產業而建立發展起來的。這類配套性產業從它們的生產性質上看，還可以分為主導性產業配套興起的產業。如港口城市的船泊修理業、專業化城市中製造某些專用或通用設備的產業、綜合性大城市中的資訊業和諮詢業等。（3）為城市社會經濟活動和市民生活提供一般性服務的部門，這是所有城市都擁有的產業，如交通郵電、供水、能源、以及飲食、服務、園林、綠化環境和環衛等產業。

（四）城市空間系統的構成城市空間系統是城市範圍內社會、生態以及基礎設施各大系統的空間投影及空間關係的總和。它是決定城市集聚效益的重要因素，同時也決定了城市各構成要素關係的合理性和運營的有效性。城市空間系統可以從各要素的空間位置（選址）、集聚程度以及城市空間形態幾個方面考察分析。城市構成要素的選址是城市各大構成系統的要素關係的反映，各要素的空間選址從總體上決定了城市內部的空間佈局和結構。要素選址除了考慮要素本身運營對土地的要求（包括地塊的大小、形狀、坡度、基礎承重等）外，就是其在空間上與其他要素之間的關係以及這些關係構成的網路的要求。人、物、資金、能源、資訊在網路中流動時間的和成本對要素的選址具有決定性的作用。城市的空間集聚程度也是城市空間系統構成中的一個重要方面。城市從本質上看就是一種人類活動的集聚方式的空間載體。城市空間集聚程度過低，城市運營效益必然不高，城市的優越性也就無法體現；然而，如果城市的密度過高，又反過來會影響城市系統的正常運行。城市空間形態是城市總體佈局形式和分佈密度的綜合反映。它包括了城市平面和高度的三維形態。

（五）城市其他系統的構成城市除了可以從以上社會經濟和空間角度分析其構成外，還可以從更多的角度進行分析，例如：從城市市政基礎設施系統角度，一座城市由供電設施、給排水設施、供熱設施、燃氣供應設施、廢氣物處理設施、電訊資訊網絡設施等構成；而從社會設施系統方面，一座城市又可以由文化教育設施、醫療衛生設施、商業服務設施、行政管理設施等構成。分析研究城市系統構成的最終目的在於從本質上全面把握城市的功能及其內部結構，以及城市各組成部分之間的關係，所以究竟從哪一個系統的角度分析取決於城市研究和規劃的具體需要。二、城市用地的評價

城市用地的評價包括了多方面的內容，主要體現在三個方面，分別是自然條件的評價、建設條件的評價和用地的經濟性評價。這三方面在許多方面也是相互穿插在一起的而不是孤立的，因此必須以綜合的思想和方式方法進行評價。

1.城市用地的自然條件評價自然環境條件與城市的形成與發展關係十分密切。它不僅為城市提供了必需的用地條件，同時也對城市佈局結構形式和城市職能的充分發揮起到很大的影響。城市建設用地的自然條件評價主要從工程地質、水文、氣候和地形等幾個方面進行。

（1）工程地質條件（a）建築土質與地基承載力在城市建設用地範圍內，由於地層的地質構造和土質的自然堆積情況存在著差異，其構成物質也就各不相同，加之受地下水的影響，地基承載力大小相差懸殊。全面瞭解建設用地範圍內各種地基的承載能力，對城市建設用地選擇和各類工程建設專案的合理佈置以及工程建設的經濟性，都是十分重要的。此外，有些地基土質常在一定條件下改變其物理性質，從而對地基承載力帶來影響。例如濕陷性黃土，在受濕狀態下，由於土壤結構發生變化而下陷，導致上部建設的損壞。又如膨脹土，具有受水膨脹、失水收縮的性能，也會造成對工程建設的破壞。

（b）地形條件不同的城市地形條件，對城市規劃佈局、道路的走向和線型、各項基礎設施的建設、建築群體的佈置、城市的形態、輪廓與面貌等，均會產生一定的影響。從宏觀尺度來看，地形一般可分為山地、丘陵和平原三類：其中，山地絕對高度為500米以上，相對高度為200米以下；平原絕對高度為200米以下，相對高度為50米以下；丘陵則介於兩者之間。在小地區範圍，地形還可進一步劃分為多種形態，如山谷、山坡、沖溝、盆地、穀道、河漫灘、階地等等。由於城市須佔有較大地域，且為了便於城市建設與運營，多數城市選擇在平原、河谷地帶或是低丘山崗、盆地等地方修建。平原大都是沉積或沖積地層，具有廣闊平坦的地貌，較為理想，山區由於地形、地質、氣候等情況較為複雜，城市佈局困難較多，丘陵地區當然也可能有一些棘手的工程問題，但在一些低丘地區，恰當地選擇用地和進行佈局，也可以有良好的效果。此外，從城市各項工程設施的建設對用地的坡度都有具體的要求。如在平地常要求不小於0.3％的坡度，以利於地面水的彙集、排除，但地形過陡也將出現水土沖刷等問題。

（c）沖溝沖溝是由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽。沖溝切割用地，使之支離破碎，對土地的使用十分不利。尤其在沖溝的發育地區，水土流失嚴重，而且道路的走向往往受其限制而增加線路長度和增設跨溝工程，給工程建設帶來困難。規劃前應弄清沖溝的分佈、坡度、活動狀況，以及沖溝的發育條件，以便規劃中及時採取相應的治理措施，如對地表水導流或通過綠化工程等方法防止水土流失。

（d）滑坡與崩塌滑坡與崩塌是一種物理工程地質現象。滑坡是由於斜坡上大量滑坡體（土體或岩體）在風化、地下水以及重力作用下，沿一定的滑動面向下滑動而造成的，常發生在山區或丘陵地區。因此，山區或丘陵城市，在利用坡地或緊靠崖岩進行建設時，需要瞭解滑坡的分佈及滑坡地帶的界線、滑坡的穩定性狀況。不穩定的滑坡體本身，以及處於滑坡體下滑方向的地段，均不宜作為城市建設用地。如果無法回避，必須採取相應工程措施加以防治。崩塌的成因主要是由山坡岩層或土層的層面相對滑動，造成山坡體失去穩定而塌落。當裂隙比較發育，且節理面順向崩塌的方向，極易發生崩落。尤其是因過份的人工開挖，導致坡體失去穩定而造成崩塌。

（e）岩溶地下可溶性岩石（如石灰岩、鹽岩等）在含有二氧化碳、硫酸鹽、氯等化學成分的地下水的溶解與侵蝕之下，岩石內部形成空洞（地下溶洞），這種現象稱為岩溶，也叫喀斯特現象。地下溶洞有時分佈範圍很廣、洞穴空間高大。若工程建築物和水工構築物不慎選在地下溶洞之上，其危險性是可以想見的。因此，在城市規劃時要查清溶洞的分佈、深度及其構造特點，而後確定城市佈局和地面工程建設的內容。（f）地震地震是一種自然地質現象，大多數地震是由地殼斷裂構造運動引起的。所以，瞭解和分析當地的地質構造非常重要。在有活動斷裂帶的地區，最易發生地震；而在斷裂帶的彎曲突出處和斷裂帶交叉的地方往往是震中所在。掌握活動斷裂帶的分佈，對城市規劃與建設的防震大有好處。在強震區一般不宜設置城市；在震區設置城市時，除制定各項建設工程的設防標準外，還須考慮震後疏散救災等問題，如建築不宜連綿成片，儘量避開斷裂破碎地段。地震斷裂帶上一般可設置綠化帶，不得進行城市建築的建設，同時也不能作為城市的主要交通幹道。此外，在城市的上游不宜修建水庫，以免震時水庫堤壩受損，洪水下泄，危及城市。

（2）水文及水文地質條件（a）水文條件江河湖泊等地面水體，不但可作為城市水源，同時它還在水路運輸、改善氣候、稀釋污水以及美化環境等方面發揮作用。但某些水文條件也可能給城市帶來不利影響，例如洪水侵患，年水量的不均勻性，水流對沿岸的沖刷，以及河床泥沙淤積，等等。特別是我國多沿江河的城市，常會受到洪水的威脅。為防範洪水帶來的影響，在規劃中應處理好用地選擇、總體佈局以及堤防工程建設等方面的問題。還要區別城市不同地區，採用不同的洪水設計標準，有利於土地的充分利用，也有利於城市的合理佈局和節約建設投資。另一方面，城市建設也可能造成對原有水系的破壞，如過量取水、排放大量污水、改變水道與斷面等，均能導致水體水文條件的變化，對城市建設產生新的問題。因此，在城市規劃和建設之前，需要對水體的流量、流速、水位、水質等進行調查分析，隨時掌握水情動態，研究規劃佈局對策。

（b）水文地質條件水文地質條件一般是指地下水的存在形式，含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫及水的流動狀態等條件。地下水常常作為城市用水的水源，特別在遠離江河湖泊或地面水水量不足而水質又不敷衛生要求的城市，調查並探明地下水資源尤為重要。地下水按其成因與埋藏條件可分為三類：即上層滯水、潛水和承壓水，其中能作為城市水源的，主要是潛水和承壓水。潛水基本上是地表水滲入形成，主要靠大氣降水補給，所以潛水水位及其水的流動狀態與地面狀況是有關的，其埋深也因各地的地面蒸發、地質構造（如隔水層距地面的深淺等）和地形等不同而相差懸殊。承壓水是指二個隔水層之間的重力水，由於有隔水頂板，承壓水受大氣降水的影響較小，也不易受地面污染，因此往往作為遠離江河城市的主要水源。

2.氣候條件氣候條件對城市規劃與建設有著諸多方面的影響，尤其在為城市居民創造一個舒適的生活環境、防止城市環境的污染等方面，關係更為密切。（1）太陽輻射太陽輻射的強度與日照率，在不同緯度和不同地區存在著差異。認真分析研究城市所在地區的太陽運行規律和輻射強度，這對於建築的日照標準、建築朝向、建築間距的確定，以及建築的遮陽設施以及各項工程的採暖設施的設置，提供了規劃設計的依據。其中某些因素的考慮將進一步影響到城市建築密度、城市用地指標與用地規模以及建築群體的佈置等。

（2）風象風對城市規劃與建設有著多方面的影響，尤其城市環境保護與風象的關係更為密切。風是地面大氣的水準移動，由風向與風速兩個量表示。風向就是風吹來的方向，表示風向最基本的一個特徵指標叫風向頻率。風向頻率一般是分8個或16個羅盤方位觀測、累計某一時期內（一季、一年或多年）各個方位風向的次數，並以各個風向發生的次數占該時期內觀測累計各個不同風向（包括靜風）的總次數的百分比來表示。即：風向頻率＝（某一時期內觀測、累計某一風向發生的次數/同一時期內觀測、累計風向的總次數）×100％。風速是指單位時間內風所移動的距離，表示風速最基本的一個特徵指標叫平均風速。平均風速是按每個風向的風速累計平均值來表示的。根據城市多年風向觀測記錄匯總所繪製的風向頻率圖和平均風速圖又稱風玫瑰圖。在進行城市用地規劃佈局時，為了減輕工業排放的有害氣體對生活居住區的危害，通常把工業區按當地盛行風向（又稱主導風向，即最大頻率的風向）佈置於生活居住區的下風位，但應同時考慮最小風頻風向、靜風頻率、各盛行風向的季節變換及風速關係。如全年只有一個盛行風向，且與此相對的方向風頻最小，或最小風頻風向與盛行風向轉換夾角大於90°，則工業用地應放在最小風頻之上風位，居住區位於其下風位；當全年擁有兩個方向的盛行風時，應避免使有污染的工業處於任一盛行風向的上風方向，工業區及居住區一般可分別佈置在盛行風向的兩側。風速與污染危害的關係一般被認為是反比關係，即風速越大，污染物越易擴散，從而降低了有害物質的濃度，這在處理多盛行風向城市的工業佈局有一定的參考意義。

除了考慮城市盛行風向的影響外，還應特別注意當地靜風的頻率。尤其在一些位於盆地或峽谷的城市，靜風頻率往往很高。如果只按頻率不大的盛行風向作為用地規模佈局的依據，而忽視靜風的影響，結果大部分時日（指靜風時日）煙氣滯留在城市上空無法吹散，只能沿水準方向慢慢擴散，仍然影響到鄰近上風側的生活居住區，難以解決城市環境的污染。此外，城市總體佈局在綠地安排和道路系統規劃中也應考慮自然通風的要求，如大面積綠地安排成楔狀插入城市，以導引風向；道路系統的走向可與冬季盛行風向成一定角度，以減輕寒風對城市的侵襲。對城市局部地段在溫差熱力作用下產生的小範圍空氣環流也應考慮，處理得當有利於該地段的自然通風。如在山地背風面，由於會產生機械性渦流，佈置於此的建築有利於通風，但其上風向若為污染源時，則也會因之而加劇污染。

（3）氣溫氣溫對於城市規劃與建設也有影響，如城市所在地區的日溫差或年溫差較大時，會給建築工程的設施與施工帶來影響；在工業配置時，需根據氣溫條件，考慮工業工藝的適應性與經濟性問題；在生活居住方面，則應根據氣溫狀況考慮生活居住區的降溫或採暖設備的設置等問題。在日溫差較大的地區（尤其在冬天），常常因為夜間城市地面散熱冷卻來得快，大氣層中下冷上熱，而在城市上空出現逆溫層現象，在靜風或谷地地區，加上山坡氣流下沉，更加劇這一現象。這時城市上空大氣比較穩定，有害的工業煙氣滯留或擴散緩慢，進而加劇了城市環境的污染。此外，城市由於建築密集，生產與生活活動過程散發大量熱量，往往出現市區氣溫比郊外高的現象，即所謂“熱島效應”，尤其在大城市中更為突出。為改善城市環境條件，減少炎熱季節市區增溫，在規劃佈局時，可增設大面積水體和綠地，加強對氣溫的調節作用。

（4）降水與濕度降水是指降雨、降雪、降雹、降霜等氣候現象的總稱。降水量的大小和降水強度對城市較為突出的影響是排水設施。此外，山洪的形成、江河汛期的威脅等也給城市用地的選擇及城市防洪工程帶來直接的影響。濕度的高低與降水的多少有著密切的聯繫。相對濕度又隨地區或季節的不同而異。一般城市因大量人工建築物與構築物覆蓋，相對濕度比城市郊區要低。濕度的大小還對城市某些工業生產工藝有所影響，同時又與居住環境是否舒適有所聯繫。

3.城市用地適用性評價城市用地適用性評價就是以城市建設用地為基礎，綜合各項用地的自然條件以及整備用地的工程措施的可能性與經濟性，對用地品質進行的評價。從自然條件出發對城市建設用地的適用性進行評價，主要是在調查研究各項自然環境條件的基礎上，按城市規劃與建設的需要，對用地在工程技術與經濟性方面進行綜合品質評價，以確定用地的適用性程度，為正確選擇和合理組織城市建設和發展用地提供依據。城市用地適用性的評定要因地制宜，特別是抓住對用地影響最突出的主導環境要素，進行重點的分析與評價。例如，平原河網地區的城市必須重點分析水文和地基承載力的情況；在山區和丘陵地區的城市，則地形、地貌條件往往成為評價的主要因素。又如，在地震區的城市，對於地質構造的情況就顯得十分重要；而礦區附近的城市發展必須弄清地下礦藏的分析情況，等等。

城市用地的評定一般可分為三類。（1）一類用地一類用地即適於修建的用地。這類用地一般具有地形平坦、規整、坡度適宜，地質條件良好，沒有被洪水淹沒危險，自然環境條件較為優越等特點，是能適應城市各項設施的建設要求的用地。這類用地一般不需或只需稍加簡單的工程準備措施，就可以進行修建。其具體要求是：（a）地形坡度在10％以下，符合各項建設用地的要求；（b）土質能滿足建築物地基承載力的要求；（c）地下水位低於建築物、構築物的基礎埋置深度；（d）沒有被百年一遇洪水淹沒的危險；（e）沒有沼澤現象或采到簡單的工程措施即可排除地面積水的地段；（f）沒有沖溝、滑坡、崩塌、岩溶等不良地質現象的地段。

（2）二類用地二類用地即基本上可以修建的用地。這類用地由於受某種或某幾種不利條件的影響，需要採取一定的工程措施改善其條件後，才適於修建的用地。這類用地對城市設施或工程專案的佈置有一定的限制。其具體情況是：（a）土質較差，在修建建築物時，地基需要採取人工加固措施；（b）地下水位距地表面的深度較淺，修建建築物裏，需降低地下水位或採取排水措施；（c）屬洪水輕度淹沒區，淹沒深度不超過1～1.5米，需採取防洪措施；（d）地形坡度較大，修建建築物時，除需要採取一定的工程措施外，還需動用較大土石方工程；（e）地表面有較嚴重的積水現象，需要採取專門的工程準備措施加以改善；（f）有輕微的活動性沖溝、滑坡等不良地質現象，需要採取一定工程準備措施等。

（3）三類用地三類用地即不適於修建的用地。這類用地一般說來用地條件極差，其具體情況是：（a）地基承載力小於60千帕和厚度在2米以上的泥炭層或流砂層的土壤，需要採取很複雜的人工地基和加固措施才能修建；（b）地形坡度超過20％以上，佈置建築物很困難；（c）經常被洪水淹沒，且淹沒深度超過1.5米；（d）有嚴重的活動性沖溝、滑坡等不良地質現象，若採取防治措施需花費很大工程量和工程費用；（e）農業生產價值很高的豐產農田，具有開採價值的礦藏埋藏，屬給水水源衛生防護地段，存在其他永久性設施和軍事設施等。用地評定的成果包括圖紙和文字說明，評定圖內除了標出幾類用地外，還要包括如地基承載力、地下水等深線、洪水淹沒線、地形坡度、地質構造帶等等，可以綜合繪於一張圖上，也可以分項繪製，根據各城市的具體情況來確定。對於丘陵或山地城市，要重點對地形進行分析，以便為城市規劃提供重要依據，一般可採用地形模型進行分析研究或採取地貌分析法在圖紙上進行這項工作

三、城市用地的建設條件評價

城市用地的建設條件是指組成城市各項物質要素的現有狀況與它們在近期內建設或改進的可能以及它們的服務水準與品質。與建設用地的自然條件評價相比，城市用地的建設條件評價更強調人為因素所造成的方面。1.城市用地佈局結構方面城市的佈局現狀是城市歷史發展過程的產物，有著相當的恒定性。城市越大，一般越難以改動。對城市用地佈局結構的評價，應著重於這樣幾個方面。（1）城市用地佈局結構是否合理，主要體現在城市各功能部分的組合與構成的關係，以及所反映的城市總體運營的效率與和諧性。（2）城市用地佈局結構能否適應發展，城市佈局結構形態是封閉的，還是開放的，將對城市整體的增長、調整或改變的可能性產生影響。如工業的改造或者規模的擴展，以此帶來居住生活等相應用地的擴大，是否會在工作地與居住地的空間擴展出現結構性的障礙等。

（3）城市用地分佈對生態環境的影響，主要體現在城市工業排放物所造成的環境污染與城市佈局的矛盾，這一矛盾往往影響到城市用地價值，同時為改變污染狀態而需要更多的資金投入。（4）城市內外交通系統結構的協調性、矛盾與潛力，城市對外鐵路、公路、水道、港口及空港等站場、線路的分佈，將對城市用地結構形態產生深刻的影響，同時，城市內部道路交通系統的完善及與對外交通系統在結構上的銜接和協調性，不僅影響到建成區自身的用地功能，還對城市進一步擴展的方向和用地選擇造成制約。（5）城市用地結構是否體現出城市性質的要求，或是反映出城市特定自然地理環境和歷史文化積澱的特色等等。

2.城市市政設施和公共服務設施方面城市市政設施和公共服務設施的建設現狀，包括品質、數量、容量與改造利用的潛力等，都將影響到土地的利用及舊區再開發的可能性與經濟性。在公共服務設施方面，包括商業服務、文化教育、郵電、醫療衛生等設施，它們的分佈、配套及品質等，無論是在用地本身，還是作為鄰近用地開發的環境，都是土地利用的重要衡量條件。尤其是在舊區改建方面，土地利用的價值往往要視舊有住宅和各種公共服務設施以及改建後所能得益的多寡來決定。在市政設施方面，包括現有的道路、橋樑、給水、排水、供電、煤氣等的管網、廠站的分佈及其容量等方面，它們是土地開發的重要基礎條件，影響著城市發展的格局。

3.社會、經濟構成方面城市經濟的發展水準、城市的產業結構和相應的就業結構都將影響城市用地的功能組織和各種用地的數量結構。（1）工程準備條件在選擇城市用地時，為了能順利而經濟地進行工程建設，總是希望用地有較好的工程準備條件，以投入最少的資金而獲得較大的效益。用地的工程準備視用地的自然狀態的不同而異，常有的如地形改造、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蝕和沖溝的形成、防止滑坡等。（2）外部環境條件除以上這些用地自身的建設條件外，還需要考慮建設地區的外部環境的技術經濟條件，主要有經濟地理條件（如國家或區域規劃對擬建新城或已有城市發展地區所確定的要求，區域內城鎮群體的經濟聯繫、資源的開發利用以及產業的分佈等方面）、交通運輸條件（主要是發展地區的對外運輸條件，如鐵路、港口、公路、航空港等交通網絡的分佈與容量，以及接線接軌的條件等）、供電條件（指區域供電網路、變電站的位置與容量等可供利用的條件）、供水條件（建設地區所在區域內水源分佈及供水條件，包括水量、水質、水溫等方面在城鄉、工農業，以及風景旅遊業等用水部門之間的矛盾分析）等。

四、城市用地的經濟評價城市土地的經濟評價是指根據城市土地的經濟和自然兩方面的屬性及其在城市社會經濟活動中所產生的作用，綜合評定土地品質優劣差異，為土地使用與安排提供依據。1.城市土地的基本特徵城市土地除具有土地資源的共性之外，還具有自己的特殊性質。深刻認識城鎮土地的特殊性，是進行城市土地經濟評價的基礎。（1）承載性是城市土地最基本的自然屬性城市土地為城市各項建設和經濟社會活動提供場所，是人們進行生產和生活不可缺少的物質要素，也是各類建築物和構築物的載體，城市土地的這一特性稱為承載性。它對城市發展和建設的影響主要反映在其物理屬性方面，而與其自身的肥沃程度無關。（2）區位的極端重要性城市土地由於其不可移動性，導致了區位的極端重要性。

城市土地區位的涵義，除包括以地理座標表示的幾何位置外，更重要的是經濟地理位置，即某一地段與周圍經濟環境的相互關係，如與就業中心、交通線路等社會經濟要素的相對位置。它既包括有形的區位，如土地所在位置距就業中心、交通路線遠近，基礎設施的條件等；也包括無形的因素，如經濟發展水準、社會文化環境等。從影響範圍看城鎮土地區位，可分以下三個層次：（a）宏觀區位：指某個城市在一定地域範圍內，如一個地區、一個國家乃至全世界所處位置與地位，（b）中觀區位：指城市內部不同地段土地的相對位置及其相互關係。城市土地由於原有自然條件的差異，以及人類對各區段土地投入的物化勞動和活勞動不同，從而導致不同區段土地品質和地租水準明顯不同。因而，中觀區位是影響城市土地等級和基準地價的主要因素。（c）微觀區位：指某塊具體使用的土地在城市中的具體位置及周邊的條件。

2.城市土地經濟評價的主要影響因素影響城市土地經濟評價的因素不僅多樣複雜，而且具有不同的層次。一般而言，可以分為三個層次：（1）基本因素層，包括土地區位、城市設施、環境優劣度及其他因素等。（2）派生因素層，即有基本因素派生出來的子因素，包括繁華度、交通通達度、城市基礎設施、社會服務設施、環境品質、自然條件、人口密度、建築容積率和城市規劃等子因素，它們從不同方面反映基本因素的作用。（3）因數層，它們從更小的側面更具體地對土地使用產生影響。就整體而言，層次越高，影響力越大，因素覆蓋面越廣，而且包含了低層次因素/因數的作用。根據各因素/因數的空間分佈形態和影響土地品質的方式，又可把這些因素/因數分成點狀、線狀和麵狀。點狀、線狀因素/因數所依附的客體在城市中占地面積小，空間分佈上聚集現象某些，前者如商業服務中心，或者如道路狀況。它們對土地品質的影響具有波及性和外溢性的特點，影響強度隨距離衰減。表五、城市用地的構成

按照國家標準《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GBJ-137-90），城市用地按大類、中類和小類三級進行劃分，以滿足不同層次規劃的要求。城市用地共分10大類、46中類和73個小類。一般而言，城市總體規劃階段以達到中類為主，在詳細規劃階段，應達到小類深度。城市用地的10大類及其代號分別為：居住用地（R）、公共設施用地（C）、工業用地（M）、倉儲用地（W）、對外交通用地（T）、道路廣場用地（S）、市政公用設施用地（U）、綠地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）。

1.居住用地指居住社區、居住街坊、居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星的用地。根據這些用地範圍內市政公用設施配備的情況、居住設施佈局完整性情況、環境良好性情況等，將居住用地分成四類。一類居住用地（R1）是指市政公用設施齊全、佈局完整、環境良好、以低層住宅為主的用地；二類居住用地（R2）是指市政公用設施齊全、佈局完整、環境較好、以多、中、高層住宅為主的用地；三類居住用地（R3）是指市政公用設施比較齊全、佈局不完整、環境一般、或住宅與工業等用地有混合的用地；四類居住用地（R4）指以簡陋住宅為主的用地。各類居住用地內再進一步細分為住宅用地、公共服務設施用地、道路用地和綠地。

2.公共設施用地指居住區級及居住區級以上的行政、經濟、文化、教育、衛生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地。（1）行政辦公用地（C1）（2）商業金融業用地（C2）指商業、金融業、服務業、旅館業和市場等用地，小類細分為商業用地、金融保險業用地、貿易諮詢用地、服