经济法-第六章-2契税

第二节契税法律制度契税的概念

——指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约)，以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

房产税与契税的区别

房产税是在拥有房产的期间缴纳的税款,它是期间性的税费,要一年一年的交。

契税是在购买房地产的这个瞬间,由买方缴纳的税款,它是买一次交一次的。

——在我国境内“承受”（获得)“土地、房屋权属”（土地使用权、房屋所有权)转移的单位和个人。【提示】契税的纳税人是在我国境内“承受”（而非转让)土地、房屋权属的单位和个人。

一、契税纳税人历年真题【判断题】契税的纳税人是在我国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。（)【答案】×征税对象——境内转移土地、房屋权属的行为二、契税征税范围三、相关的基本规定征税范围纳税人计税依据税率应纳税额国有土地使用权出让承受方成交价格3%～5%应纳税额=计税依据×税率土地使用权转让房屋买卖三、相关的基本规定征税范围纳税人计税依据税率应纳税额土地使用权、房屋赠与受赠人征收机关参照市场价格核定3%～5%应纳税额=计税依据×税率土地使用权、房屋交换多付差价一方交换价格差额三、相关的基本规定征税范围纳税人计税依据税率应纳税额以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产转让方（原取得划拨土地一方）补交的土地使用权出让费用或土地收益3%～5%应纳税额=计税依据×税率视同转移（转让、买卖或赠与)的情况：（1)以土地、房屋权属作价投资、入股；（2)以土地、房屋权属抵债；（3)以获奖方式承受土地、房屋权属；（4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属；

（5)土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的；（6)公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的；（7)企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的。

非债权人指的是在破产清算之前与企业没有任何债权债务关系的人,

比如甲企业破产清算了,甲和乙之前没有任何的债权债务关系,然后甲破产将房产、土地等变卖给乙企业,那么乙企业承受土地、房屋权属就属于非债权人承受破产企业土地、房屋权属。

【提示1】土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。【提示2】土地、房屋权属的典当、继承、分拆（分割)、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

【提示3】土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。只考虑其价格的差额，交换价格不相等的，要缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

【提示4】对成交价格明显低于市场价格而无正当理由的,或所交换的土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的,征收机关参照市场价格核定计税依据。

【单选题】根据契税法律制度的规定,下列各项中,应缴纳契税的是()。A.承包者获得农村集体土地承包经营权B.企业受让土地使用权C.企业将厂房抵押给银行D.个人承租居民住宅历年真题【答案】B【解析】（1)选项A：土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移；（2)选项CD：土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

知识点补充用土地房屋做抵押的,在抵押期间的,因为在抵押期间所有权并没有转移,所以不属于契税的征税范围。但是如果到期没有按期还款,用土地、房屋抵押物偿债的,此时所有权发生改变了,抵押偿债的需要视同发生土地房屋权属转移应当缴纳契税。

【判断题】甲企业以价值300万元的办公用房与乙企业互换一处厂房，并向乙企业支付差价款100万元。在这次互换中，乙企业不需缴纳契税，应由甲企业缴纳。（)【答案】√历年真题【多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，以成交价格作为契税计税依据的有（)。A.房屋买卖B.土地使用权交换C.房屋赠与D.土地使用权转让历年真题【答案】AD【解析】（1)选项AD：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，以成交价格为计税依据；（2)选项B：土地使用权交换、房屋交换，以价格差额为计税依据；（3)选项C：土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定计税依据。

【单选题】下列各项中,属于契税纳税义务人的是()。A.土地、房屋抵债的抵债方B.房屋赠与中的受赠方C.房屋赠与中的赠与方D.土地、房屋投资的投资方例题答案:B【单选题】林某有面积为140平方米的住宅一套，价值96万元。黄某有面积为120平方米的住宅一套，价值72万元。两人进行房屋交换，差价部分黄某以现金补偿林某。已知契税适用税率为3％，根据契税法律制度的规定，黄某应缴纳的契税税额为（)万元。A.4.8B.2.88C.2.16D.0.72历年真题【答案】D【解析】（1)房屋交换，以所交换房屋的价格差额为计税依据；（2)交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税；（3)黄某应缴纳契税＝（96－72)×3％＝0.72（万元)。

【单选题】周某原有两套住房，2017年8月，出售其中一套，成交价格为70万元；将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换；又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为3％。根据契税法律制度的规定，周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的是（)。

历年真题A.100×3％＝3（万元)B.（100＋60)×3％＝4.8（万元)C.（100＋70)×3％＝5.1（万元)D.（100＋70＋60)×3％＝6.9（万元)【答案】A【解析】（1)契税由房屋权属承受人缴纳，周某将其70万元的房屋出售时，由对方缴纳契税；（2)房屋进行交换的，若交换价格相等，免征契税；（3)周某以100万元购置新住房时，应缴纳契税＝100×3％＝3（万元)。

【单选题】周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税税率为3％。关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是（)。

历年真题A.周某应缴纳契税3万元B.周某应缴纳契税2.4万元C.谢某应缴纳契税2.7万元D.谢某应缴纳契税0.3万元【答案】C【解析】（1)以土地、房屋权属抵债，视同转移，应当缴纳契税；（2)契税的纳税人，是在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人，在本题中，谢某是契税的纳税人；（3)谢某取得了90万元的房屋，应纳契税＝90×3％＝2.7（万元)；1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。

四、契税税收优惠3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，"酌情”准予减征或者免征契税。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。6.依照我国的有关法律、条约或协定的规定,应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可免征契税。

例题[多选题]下列各项中，可以享受契税免税优惠的有（)。A.城镇职工自己购买商品住房

B.政府机关承受房屋用于办公

C.非债权人在企业破产清算期间承受破产企业房屋权属

D.军事单位承受房屋用于军事设施答案:BD（一)纳税义务发生时间

纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土