保障性住房管理办法

保障性住房管理办法第一章总则第一条为规范保障性住房管理，保障城镇住房困难群体基本住房需求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《公共租赁住房管理办法》《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》等法律法规及政策规定，结合本地实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内保障性住房的规划、建设、筹集、分配、使用、退出及监督管理活动。本办法所称保障性住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、租金水平或销售价格，面向符合条件的城镇住房困难家庭、新市民、青年人等群体供应的住房，包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类。第三条保障性住房管理遵循政府主导、社会参与、公开公平、规范管理、动态调整的原则，坚持供需匹配、职住平衡，采取实物保障与租赁补贴相结合的方式，优先保障基本住房需求。第四条市住房和城乡建设局是本市保障性住房主管部门，负责全市保障性住房政策制定、规划编制、统筹协调、监督指导及市本级保障性住房的运营管理工作。市发展和改革委员会负责保障性住房项目立项审批、价格核定等工作；市财政局负责保障性住房资金的筹集、拨付、监管及绩效评价工作；市自然资源和规划局负责保障性住房用地保障、规划审批、不动产登记等工作；市民政局负责低保家庭、低收入家庭的收入及财产认定工作；市人力资源和社会保障局负责社保缴纳情况核查工作；市公安局负责户籍、居住证信息核查工作；市税务局负责收入纳税信息核查工作；市市场监督管理局负责工商登记信息核查工作；市统计局负责城镇居民人均可支配收入等数据统计发布工作。县（区）人民政府负责本行政区域内保障性住房的建设、筹集、分配、管理等具体工作，街道办事处（乡镇人民政府）负责保障性住房申请的受理、初审、公示等工作，社区居民委员会配合做好入户调查、信息核实等相关工作。第五条市、县（区）人民政府应当将住房保障工作纳入国民经济和社会发展规划，建立健全住房保障工作机制，保障工作经费，将住房保障工作纳入年度绩效考核体系，定期向同级人民代表大会常务委员会报告住房保障工作情况。第二章保障对象与标准第六条保障性住房供应对象为符合条件的城镇住房困难家庭、新就业无房职工、外来务工人员、新市民及青年人等群体，不同类型保障性住房的供应范围根据保障需求动态调整。第七条申请公共租赁住房，应当符合以下条件：（一）城镇低保住房困难家庭：持有本市城镇户籍，家庭人均月收入低于本市城乡居民最低生活保障标准，且家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含本数，下同）；（二）城镇低收入住房困难家庭：持有本市城镇户籍，家庭人均月收入低于本市上年度城镇居民人均可支配收入的60%，且家庭人均住房建筑面积低于15平方米；（三）中等偏下收入住房困难家庭：持有本市城镇户籍或持有本市居住证满1年，家庭人均月收入低于本市上年度城镇居民人均可支配收入的80%，且在本市无自有住房或家庭人均住房建筑面积低于18平方米；（四）新就业无房职工：持有本市居住证或城镇户籍，全日制大专及以上学历毕业未满5年，与本市用人单位签订1年以上劳动合同且连续缴纳社会保险6个月以上，在本市无自有住房；（五）外来务工人员：持有本市居住证满2年，与本市用人单位签订2年以上劳动合同且连续缴纳社会保险12个月以上，家庭人均月收入低于本市上年度城镇居民人均可支配收入的100%，在本市无自有住房。第八条申请保障性租赁住房，应当符合以下条件：在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于18平方米，且符合下列条件之一的人员：（一）持有本市居住证或城镇户籍的新市民、青年人；（二）与本市用人单位签订劳动合同并缴纳社会保险的在职人员；（三）本市引进的各类人才。保障性租赁住房不设收入线门槛，具体准入条件由县（区）人民政府根据本地实际确定，报市住房保障主管部门备案。第九条申请共有产权住房，应当符合以下条件：（一）持有本市城镇户籍或持有本市居住证满3年，在本市连续缴纳社会保险2年以上；（二）家庭人均月收入低于本市上年度城镇居民人均可支配收入的120%；（三）在本市无自有住房，且5年内无住房转让记录；（四）未享受过本市其他住房保障政策。第十条下列情形认定为有自有住房：（一）本人或家庭成员在本市拥有私有产权住房（含商品住房、房改房、集资房、经济适用住房、拆迁安置住房等）；（二）本人或家庭成员在本市已签订商品住房购房合同且已办理网签备案的；（三）本人或家庭成员在本市拥有自建住房或已办理宅基地使用权登记的住房；（四）本人或家庭成员在本市承租的公有住房（已申请退出的除外）。家庭成员范围包括申请人、配偶及未成年子女，成年未婚子女可作为共同申请人或单独申请。第十一条住房保障收入标准、住房面积标准由市住房保障主管部门会同民政、统计、财政部门根据本市经济社会发展水平、城镇居民人均可支配收入、住房市场租金水平等因素动态调整，报市人民政府批准后每年向社会公布一次。第十二条符合下列条件之一的保障对象，可优先享受住房保障：（一）城镇低保家庭、分散供养特困人员；（二）持有一、二级残疾证的残疾人家庭，或有重大疾病患者的家庭；（三）享受国家定期抚恤补助的优抚对象、退役军人、烈士遗属；（四）环卫工人、公交司机、快递员等从事公共服务行业的一线人员；（五）符合国家生育政策的多子女家庭；（六）本市引进的高层次人才、急需紧缺人才；（七）法律、法规、规章规定的其他优先保障情形。第十三条未取得实物配租的公共租赁住房保障对象，可以申请租赁补贴。租赁补贴标准根据保障对象家庭收入水平、人口数量、住房面积及市场租金水平等因素确定，具体标准由市住房保障主管部门会同财政部门制定，报市人民政府批准后公布。城镇低保住房困难家庭的租赁补贴标准按照同地段同品质住房市场租金的90%确定，城镇低收入住房困难家庭按照70%确定，中等偏下收入住房困难家庭按照50%确定。租赁补贴按月发放，直接拨付到保障对象个人账户。第三章房源筹集与建设管理第十四条市、县（区）人民政府应当根据本地住房保障需求，编制保障性住房年度建设筹集计划，明确房源类型、数量、选址、布局等内容，向社会公布后组织实施。“十四五”期间，全市新增保障性住房不少于12万套（间），其中保障性租赁住房占比不低于60%。第十五条保障性住房房源通过以下渠道筹集：（一）政府投资建设、收购、租赁的住房；（二）在新建普通商品住房项目中配建的住房；（三）产业园区配套建设的宿舍型保障性住房；（四）村集体建设用地建设的保障性租赁住房；（五）闲置的公有住房、商业办公用房、工业厂房等按规定改建的住房；（六）社会捐赠及其他渠道筹集的住房。第十六条保障性住房建设用地实行计划单列，优先供应。政府投资建设的保障性住房建设用地采取划拨方式供应，社会力量投资建设的保障性租赁住房建设用地可采取出让、租赁、作价出资（入股）等方式供应，用地性质可调整为居住用地，土地出让金可按年缴纳。第十七条新建普通商品住房项目应当按照不低于项目住宅总建筑面积5%的比例配建公共租赁住房，配建比例由县（区）人民政府根据本地住房保障需求确定，报市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局备案。配建的公共租赁住房产权归政府所有，在土地出让合同中明确配建比例、户型面积、交付标准、移交方式等内容，项目竣工验收合格后无偿移交给住房保障主管部门。产业园区工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，不得转让、不得改变用途。第十八条保障性住房建设应当符合住宅建设标准及绿色建筑要求，满足基本居住功能和安全卫生要求。公共租赁住房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，最大不超过60平方米；保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，70平方米以下户型占比不低于70%，宿舍型保障性租赁住房人均建筑面积不低于5平方米；共有产权住房单套建筑面积以90平方米以下的中小户型为主，最大不超过144平方米。第十九条保障性住房应当按照经济适用的原则进行简装修，配备基本生活设施，具备直接入住条件。鼓励采用装配式建筑、绿色建材等新型建造方式，二星级及以上绿色建筑占比不低于30%，提升住房品质。第二十条保障性住房项目选址应当统筹考虑交通出行、教育医疗、商业配套等公共服务设施布局，优先安排在产业园区周边、轨道交通沿线、城市重点发展区域，促进职住平衡。配套设施应当与主体工程同步设计、同步建设、同步交付使用，教育、医疗、养老等公共服务设施配套率达到100%。第二十一条保障性住房建设项目应当严格执行工程建设程序，落实项目法人责任制、招标投标制、工程监理制、合同管理制，建设、勘察、设计、施工、监理等单位依法对工程质量负责。住房保障主管部门应当会同住建工程质量监督部门加强对保障性住房建设质量的监督检查，建立工程质量终身责任制，每季度开展一次质量专项抽查，抽查覆盖率不低于30%。第四章申请与审核程序第二十二条申请保障性住房或租赁补贴，应当由申请人向户籍所在地或居住地街道办事处（乡镇人民政府）提出申请，也可通过政务服务平台、住房保障信息系统线上提交申请，实行“一网通办、一次办结”。申请人应当如实填写申请信息，提交相关材料，并对材料的真实性负责，签署同意接受核查的书面承诺。第二十三条申请保障性住房应当提交以下材料：（一）住房保障申请表；（二）申请人及家庭成员身份证明、户口簿或居住证；（三）婚姻状况证明；（四）收入证明或收入承诺；（五）住房情况证明；（六）社会保险缴纳证明；（七）其他需要提交的材料。能够通过政务数据共享平台获取的信息，不得要求申请人重复提交，申请材料精简比例不低于40%。第二十四条街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到申请材料之日起10个工作日内，通过入户调查、邻里访问、信函索证等方式，对申请人的家庭人口、收入、住房等情况进行初审，提出初审意见。初审合格的，在申请人所在社区或工作单位公示7个工作日，公示内容包括申请人姓名、家庭人口、住房情况、收入情况等；公示无异议或异议不成立的，将申请材料、初审意见一并报送县（区）住房保障主管部门。初审不合格的，应当书面告知申请人并说明理由，申请人对初审结果有异议的，可自收到通知之日起5个工作日内向街道办事处（乡镇人民政府）申请复核。第二十五条县（区）住房保障主管部门应当自收到初审材料之日起15个工作日内，会同民政、人社、自然资源、公安、税务、市场监管等部门进行联合复审，通过政务数据共享平台对申请人的家庭户籍、收入、财产、住房、社保缴纳等信息进行核查，提出复审意见。联合复审数据共享覆盖率达到100%，不得要求申请人重复提供可核查的材料。第二十六条复审合格的，由县（区）住房保障主管部门在政府门户网站、官方微信公众号等平台公示7个工作日，公示内容同初审公示内容。公示有异议的，住房保障主管部门应当在5个工作日内核实，异议成立的，取消申请资格并书面告知申请人；公示无异议或异议不成立的，予以登记为住房保障对象，建立个人住房保障档案，纳入轮候管理。第二十七条住房保障轮候期一般不超过3年，轮候期间申请人家庭人口、收入、住房、户籍等情况发生变化的，应当在30日内向街道办事处（乡镇人民政府）申报，住房保障主管部门应当根据变化情况调整轮候资格或取消轮候资格。轮候期满仍未配租配售的，应当重新进行资格审核，符合条件的继续轮候，轮候时间重新计算。第五章配租与配售管理第二十八条保障性住房配租配售应当制定年度方案，明确房源位置、数量、户型、面积、租金或价格标准、供应对象、配租配售规则等内容，报同级人民政府批准后向社会公布，公布时间不少于15日。第二十九条公共租赁住房配租采取公开摇号、抽签或综合评分的方式进行，优先保障对象可单独组织摇号，直接配租。综合评分应当结合申请人家庭人口结构、住房困难程度、收入水平、轮候时间、贡献度等因素确定评分标准，评分结果向社会公开。保障性租赁住房配租由运营单位按照公布的配租规则组织实施，优先保障新市民、青年人及公共服务行业一线人员，配租结果应当在配租完成后10个工作日内报住房保障主管部门备案。共有产权住房配售采取公开摇号的方式进行，优先保障对象可享受优先摇号权，摇号过程由公证机构全程公证。第三十条保障性住房租金标准实行政府定价或政府指导价：（一）公共租赁住房租金标准由市、县（区）价格主管部门会同住房保障、财政部门，按照同地段同品质住房市场租金的60%-80%确定，报同级人民政府批准后公布实施。其中，城镇低保住房困难家庭按照租金标准的10%收取，城镇低收入住房困难家庭按照租金标准的50%收取，差额部分由财政给予补贴。（二）保障性租赁住房租金标准由投资运营主体按照同地段同品质住房市场租金的70%-90%合理确定，报县（区）住房保障主管部门和价格主管部门备案后执行，租金年度涨幅不得超过5%。公共租赁住房租金收入按照政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于保障性住房的维护、管理及建设。第三十一条共有产权住房配售价格由市、县（区）住房保障主管部门会同价格、财政、自然资源部门，参照同地段同品质商品住房市场价格的70%-80%确定，报同级人民政府批准后公布。个人产权份额比例根据配售价格与市场价格的比值确定，原则上不低于50%、不高于80%，政府产权份额由住房保障主管部门或其指定的代持机构持有。第三十二条配租配售结果确定后，住房保障主管部门或运营单位应当在10个工作日内与保障对象签订保障性住房租赁合同或共有产权住房购房合同，明确双方权利义务、违约责任等内容。公共租赁住房租赁合同期限一般为3年，合同期满前3个月，保障对象可以申请续租，经审核符合条件的，准予续租，续签合同期限不超过3年。保障性租赁住房租赁合同期限为1-5年，由双方协商确定，期满后符合条件的可以续租，续租次数不受限制。第三十三条保障对象应当按照合同约定按时缴纳租金、物业费及水、电、气、暖等相关费用。鼓励保障性住房运营单位引入专业物业服务企业提供物业服务，物业服务收费标准按照当地物业服务收费相关规定执行，公共租赁住房物业费标准不得高于同地段普通商品住房物业费的80%。第六章使用与退出管理第三十四条保障对象应当合理使用保障性住房，不得有下列行为：（一）转租、转借或者擅自调换所承租的保障性住房；（二）改变保障性住房用途；（三）擅自装修或者改变房屋结构、配套设施；（四）拖欠租金累计超过6个月；（五）无正当理由连续闲置保障性住房6个月以上；（六）利用保障性住房从事违法活动；（七）法律、法规规定及合同约定的其他禁止行为。第三十五条住房保障主管部门应当建立保障性住房动态复核机制，每年对公共租赁住房保障对象的家庭人口、收入、住房、财产等情况进行一次复核，对保障性租赁住房保障对象的住房情况进行每半年一次的抽查，抽查比例不低于20%。复核时，保障对象应当配合提供相关材料，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会应当协助做好复核工作。第三十六条保障对象有下列情形之一的，住房保障主管部门应当作出取消住房保障资格的决定，收回保障性住房或停止发放租赁补贴：（一）经复核不再符合住房保障条件的；（二）未按规定在30日内申报家庭情况变化的；（三）租赁期满未申请续租或续租申请经审核不合格的；（四）存在本办法第三十四条规定的禁止行为，情节严重的；（五）法律、法规规定及合同约定的其他应当退出的情形。第三十七条取消住房保障资格的决定应当书面告知保障对象，说明理由和救济途径。保障对象应当自收到决定之日起30日内搬迁并腾退住房；确有困难的，可以申请最长不超过3个月的搬迁过渡期，过渡期内按照原租金标准收取房租。过渡期届满仍未腾退的，按照同地段同品质住房市场租金标准的1.5倍收取房租，拒不腾退的，住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行，相关信息纳入住房保障信用档案及社会信用体系。第三十八条共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不得转让房屋产权份额，不得上市交易，因特殊原因确需转让的，由政府代持机构按照原配售价格并考虑折旧、物价上涨等因素回购，折旧年限按70年计算。取得不动产权证满5年的，购房人可以申请购买政府产权份额取得完全产权，购买价格按照届时同地段同品质商品住房市场价格的90%确定；也可以向符合共有产权住房申请条件的家庭转让所持产权份额，政府代持机构享有优先购买权。第三十九条保障性住房的维护管理由产权人或运营单位负责，共用部位、共用设施设备的维修养护费用从保障性住房维修资金或运营收入中列支，自用部位和自用设备的维修养护费用由承租人或购房人承担。公共租赁住房维修资金由财政部门按照租金收入的20%计提，专项用于公共租赁住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，每年维修资金使用率不低于70%。第七章资金与资产管理第四十条保障性住房资金来源包括：（一）中央和省级住房保障补助资金；（二）市、县（区）财政预算安排的住房保障资金；（三）土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排的住房保障资金；（四）住房公积金增值收益扣除贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；（五）保障性住房租金收入、配售收入；（六）社会捐赠的住房保障资金；（七）其他可以用于住房保障的资金。第四十一条住房保障资金实行专款专用、分账核算，专项用于保障性住房的建设、收购、租赁、维修、管理及租赁补贴发放，不得挪作他用。财政部门应当加强住房保障资金的管理，确保资金及时拨付、规范使用，资金拨付及时率达到100%；审计部门应当每年对住房保障资金的筹集、管理和使用情况进行审计监督，审计结果向社会公布。第四十二条政府投资建设、配建、收购的保障性住房，产权归国家所有，由住房保障主管部门或其指定的运营机构负责日常运营管理，建立保障性住房资产台账，每半年进行一次清查盘点，确保国有资产安全完整，资产账实相符率达到100%。社会力量投资建设的保障性租赁住房，产权归投资主体所有，按照谁投资、谁所有、谁运营、谁受益的原则管理，不得擅自改变保障性租赁住房性质和用途，确需改变的，应当报住房保障主管部门批准并补缴土地出让价款。第四十三条保障性住房的不动产登记应当在不动产权证书上注明房屋性质、产权份额、限制交易等内容，共有产权住房应当注明个人产权份额和政府产权份额。第八章监督管理与法律责任第四十四条市、县（区）住房保障主管部门应当建立住房保障信息管理系统，与民政、人社、自然资源、公安、税务等部门实现数据实时共享，对保障性住房的申请、审核、轮候、配租、使用、退出等实行全流程动态管理，管理信息公开率达到100%。第四十五条住房保障主管部门应当建立住房保障信息公开制度，定期向社会公开保障性住房的建设、筹集、分配、使用及租金、价格标准等信息，接受社会监督。任何单位和个人对违反保障性住房管理规定的行为，有权进行举报、投诉，住房保障主管部门应当在15个工作日内核实处理，并将处理结果告知举报人、投诉人，举报投诉处理率达到100%。第四十六条住房保障主管部门应当建立住房保障信用管理制度，对申请人、保障对象、运营单位、物业服务企业等参与主体的信用情况进行记录，纳入社会信用体系，实施守信激励、失信惩戒。对信用良好的保障对象，