2026不动产登记代理人《不动产登记代理实务》题库(含答案)

2026不动产登记代理人《不动产登记代理实务》题库(含答案)一、单项选择题（每题1分，共20分）1.不动产登记代理人应当以（）名义从事不动产登记代理活动。A.所在代理机构B.自己C.委托人D.不动产登记机构答案A2.下列情形中，属于不动产登记代理人可以受理代理业务的是（）。A.代理人专业能力不足且委托事项复杂B.代理事项违反法律法规C.委托人与前手存在重大权属纠纷而未解决D.委托人未提供真实身份信息答案A3.关于不动产登记代理合同，下列说法错误的是（）。A.应采用书面形式B.应包括代理事项、期限、费用等内容C.代理合同自签字之日起生效，无需备案D.代理人不得超越合同约定权限答案C4.下列权利中，应当通过不动产登记进行公示的是（）。A.地役权B.买卖合同的债权C.租赁权（未经登记）D.继承权答案A5.对于继承取得的不动产，申请登记时应提交的材料不包括（）。A.被继承人死亡证明B.继承协议或遗嘱C.完税凭证D.原不动产权证书（如有）答案C6.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.15B.30C.45D.60答案B7.下列哪种情形不会导致不动产登记簿记载的物权消灭（）。A.不动产灭失B.权利人放弃权利C.法院判决撤销登记D.登记机构主动更正答案D8.关于不动产登记代理费，下列说法正确的是（）。A.可以由代理机构自行定价，无需公示B.应在代理合同中明确收费标准及方式C.严禁代理人向委托人收取任何费用D.代理费只能在登记完成后支付答案B9.对不动产登记信息查询申请，申请人应当是（）。A.任何公民B.权利人、利害关系人C.所有司法机关D.仅限律师答案B10.抵押权登记后，抵押期间抵押人擅自转让抵押不动产的，下列说法正确的是（）。A.转让合同无效B.抵押权人仍可行使抵押权C.登记机构可以直接办理转移登记D.买受人自动取得完整所有权答案B11.下列不属于国有建设用地使用权首次登记应提交材料的是（）。A.土地权属来源材料B.建设用地规划许可证C.不动产地籍调查成果D.建设工程施工许可证答案D12.不动产登记代理人执业过程中，发现委托人提供的材料存在虚假嫌疑时，应（）。A.继续办理，由委托人承担责任B.向登记机构报告，并暂停代理行为C.自行修改材料D.要求委托人书面承诺真实性后继续答案B13.关于异议登记，下列说法错误的是（）。A.异议登记后，申请人应在15日内起诉B.异议登记失效后，原申请人就同一理由再次申请异议登记的，登记机构不予受理C.异议登记不当造成损害的，由申请人承担赔偿责任D.异议登记有效期内，登记簿记载的权利人不得处分不动产答案D14.划拨国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权的，应当办理（）。A.变更登记B.转移登记C.注销登记D.首次登记答案A15.因不动产权利人姓名或名称发生变化而申请的登记属于（）。A.变更登记B.转移登记C.更正登记D.异议登记答案A16.共有不动产的全体共有人申请办理共有份额转移登记时，其他共有人（）。A.应当到场确认B.无需到场C.仅需出具同意函D.须放弃优先购买权答案A17.关于不动产登记代理人的执业纪律，下列表述错误的是（）。A.不得泄露委托人商业秘密B.可以同时接受同一不动产登记事项中相互对立双方的委托C.不得以不正当手段承揽业务D.应当参加继续教育，更新专业知识答案B18.下列情形中，登记机构应当办理更正登记的是（）。A.登记簿记载的房屋面积与实测报告一致B.地籍调查成果有误导致宗地面积错误C.权利人对登记簿记载的权利人名称提出异议但未提供证据D.抵押金额已结清但未办理注销登记答案B19.不动产登记代理人参加继续教育的形式不包括（）。A.参加培训班B.参加学术会议C.从事代理业务本身D.网络远程学习答案C20.当事人申请预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.三个月B.六个月C.一年D.两年答案A二、多项选择题（每题2分，共10题，20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选均不得分）1.不动产登记代理人应当履行的义务包括（）。A.保守国家秘密和商业秘密B.遵守国家法律、法规C.对自己名下的所有代理业务亲自办理D.接受不动产登记机构的监督管理E.参加继续教育答案ABDE解析C错误，代理人可以指派机构内其他专业人员协助办理，但须对代理结果负责。2.下列情形中，当事人可以申请预告登记的有（）。A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押C.房屋所有权转让D.不动产抵押登记E.租赁权答案AB解析预告登记适用于预期不动产权利，C、D一般为正式登记，E不属于不动产预告登记范围。3.不动产登记代理合同应当包含的主要条款有（）。A.当事人姓名或名称、住所B.代理事项及代理权限C.代理期限D.代理费用及支付方式E.违约责任答案ABCDE4.下列属于国有建设用地使用权流转中需要办理转移登记的情形有（）。A.买卖B.互换C.出资入股D.赠与E.继承答案ABCDE5.关于不动产登记信息查询，下列说法正确的有（）。A.国家机关因执行公务可以依法查询B.权利人查询本人不动产信息无需提供证明C.利害关系人查询需提交存在利害关系的材料D.查询人不得泄露查询获得的信息E.登记机构可以按件收取查询费用答案ABCD解析E错误，不动产登记信息查询不得收取费用（国家另有规定的除外）。6.不动产登记代理的禁止行为包括（）。A.利用代理便利谋取不当利益B.接受同一代理事项中双方当事人的委托C.超出合同约定权限办理登记D.伪造、变造不动产权属证书E.贬损同行以承揽业务答案ABCDE7.下列可以作为不动产登记申请人的有（）。A.自然人B.法人C.非法人组织D.不具有民事行为能力的未成年人（由其监护人代理）E.外国驻华领事馆答案ABCDE解析境外机构在中国境内取得不动产也可作为申请人。8.关于更正登记，下列说法正确的有（）。A.可以由权利人提出B.可以由利害关系人提出C.登记机构发现错误后可以依职权更正D.更正登记后原证书必须收回销毁E.更正登记可能导致原权利人的权利丧失答案ABCE解析D错误，原证书可能换发但不一定销毁。9.不动产登记代理成果文件包括（）。A.不动产登记申请表B.地籍调查成果C.代理委托合同D.登记申请材料清单E.代理工作报告答案ABCE解析D是过程文件，不属于最终成果。10.下列权利中，可以依法申请不动产抵押登记的有（）。A.国有建设用地使用权B.房屋所有权C.土地承包经营权D.海域使用权E.集体经营性建设用地使用权答案ABCDE三、判断题（每题1分，共10题，10分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.不动产登记代理人执业时必须持有有效的不动产登记代理人职业资格证书。答案√2.代理机构与委托人订立代理合同后，可以不经委托人同意将业务转委托给其他代理机构。答案×3.因生效法律文书导致不动产物权转移的，当事人可以持法律文书直接办理登记，无需当事人到场。答案√4.查封登记期间，被查封的不动产不得办理转移登记，但可以办理变更登记。答案×解析查封期间不得办理导致权属变动或增加负担的登记。5.建筑物区分所有权中，业主对共有部分享有的权利无需单独登记。答案√6.不动产登记代理人可以同时接受同宗不动产的买方和卖方委托办理同一登记事项。答案×7.地籍调查应当由不动产登记代理机构负责实施。答案×解析地籍调查可由有资质的测绘机构开展，并非必须由代理机构实施。8.土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记的，不得对抗善意第三人。答案√9.不动产登记代理人实行执业资格制度，由国家统一考试取得。答案√10.当事人申请不动产登记时，应当由本人亲自到场，如委托代理人办理的，应出具授权委托书。答案√四、简答题（每题10分，共2题，20分）1.简述不动产登记代理的主要工作流程。答案（1）接受委托：了解委托事项，签订代理合同，明确代理权限。（2）前期准备：收集登记材料，核实权属来源，开展地籍调查（必要时）。（3）申请登记：填写登记申请表，向不动产登记机构提交申请。（4）跟踪审核：配合登记机构审查，及时补充材料，处理补正通知。（5）领取证书：登记完成后领取不动产权证书或登记证明。（6）归档交付：将登记结果及相关材料交付委托人，并做好工作归档。2.简述不动产登记代理人的职业道德基本要求。答案（1）诚信执业：诚实守信，不隐瞒、不欺骗。（2）专业胜任：具备必要的专业知识，持续学习，不承接超出能力范围的业务。（3）独立客观：不受委托人不当干涉，出具真实、准确的意见和文件。（4）保密义务：对执业中知悉的国家秘密、商业秘密及个人隐私严格保密。（5）公平竞争：尊重同行，不以诋毁、回扣等不正当手段争揽业务。（6）廉洁自律：不得索取、收受合同约定外的利益，不得行贿。五、案例分析题（每题15分，共2题，30分）1.A公司以其名下一栋厂房向银行借款并办理了抵押权登记，抵押期限为2023年1月1日至2024年1月1日。2024年3月，A公司将厂房出售给B公司，双方签订了买卖合同，但未办理转移登记。2024年5月，上述借款到期，A公司未还清贷款，银行向法院起诉要求行使抵押权。请分析：（1）厂房出售时未办理转移登记，B公司是否已经取得厂房所有权？为什么？（2）法院能否支持银行行使抵押权？抵押权是否因主债权到期而自动消灭？（3）若B公司在购买前已查询登记簿并发现该抵押权，其与A公司签订的买卖合同是否有效？答案：（1）B公司尚未取得厂房所有权。根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。本案中未办理转移登记，所有权仍登记在A公司名下。（2）法院可以支持银行行使抵押权。抵押权自登记时设立，主债权到期未清偿的，抵押权人有权实现抵押权。抵押权不会因主债权到期而自动消灭，而是从债权消灭或抵押权行使完毕等方式消灭。（3）买卖合同有效。不动产买卖合同的效力与物权变动相区分，合同自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。B公司明知存在抵押权仍签订合同，属于自愿承担风险，但可依合同追究A公司违约责任。解析：本题核心涉及物权登记生效主义、抵押权的存续与实现、区分原则。2.张某与李某共有某市某幢房屋，张某占60%份额，李某占40%份额。2024年8月，张某未经李某同意将房屋出让给王某，并伪造了李某同意转让的承诺书，成功办理了转移登记（李某未到场）。2024年11月，李某发现房屋已被过户，向登记机构提出异议。请分析：（1）张某与王某签订的房屋买卖合同是否有效？（2）登记机构应如何应对李某的异议？（3）王某能否取得房屋所有权？如果王某已经办理登记，李某可以何种方式救济？答案：（1）关于合同效力：共有不动产的处分需经全体共有人一致同意（另有约定的除外）。张某未经李某同意擅自处分属于无权处分，但买卖合同在符合其他法定有效要件（如双方真实意思、不违反法律强制性规定等）时，应依区分原则认定合同有效。但李某可主张张某侵害其共有权，请求赔偿。（2）登记机构收到异议后，应当在规定期限内进行核查。若发现转移登记材料存在虚假（伪造承诺书），应启动更正登记程序，并依《不