2023年房地产经纪综合能力模拟试卷

北京市房地产经纪人协理从业资格考试模拟试卷

房地产经纪综合能力答案解析

一、判断题（共40题，每题0.5分。判断下列各题观点的正误，对的的答案在括号内打

“4”，错误的答案在括号内打“X”。）

1.【答案】错误

【解析】指定代理是根据法院或有关单位的指定而发生时代理。房地产经纪业务中日勺代理属

于委托代理，委托代理一般以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理关系即告终止。

2.【答案】对日勺

【解析】承租人转租房屋，应当经出租人书面同意，不得私自转租，承租人未经出租人书面

同意转租H勺，出租人可以解除租赁协议，收回房屋并规定承租人赔偿损失。

3.【答案】对H勺

【解析】“经纪”是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以与否成交来体现，因此，其

服务收入"勺基本形式是佣金。

4.【答案】错误

【解析］房地产经纪人不能在两家及两家以上房地产经纪机构执业，有两个法律根据：（■）

根据《都市房地产管理法》的）规定，房地产经纪机构应当具有足够数量H勺专业人员，专业人

员应当特指房地产经纪人员，房地产经纪人兼职就会导致同一房地产经纪人既属于甲房地产

经纪机构又属于乙房地产经纪机构日勺状况，违反房地产经纪机构专业人员日勺界定和规定。

（二）《劳动协议法》规定“非全日制用工，是指以小时计酬为主，劳动者在同一用人单位

一般平均每日工作时间不超过四小时，每周工作时间合计不超过24小时的用工形式。”目

前，房地产经纪人每天欧I工作时间远远超过4小时，有的甚至超过8小时，此外房地产经纪

人的工作成效体目前促成的交易上，一种交易一般会长达数周甚至数月，难以以小时计酬。

总之，房地产经纪人是不适合兼职口勺职业，因此房地产经纪人不得同步受聘于两个或两个以

上房地产经纪机构执行业务。

5.【答案】错误

【解析】房地产经纪人注册证书在下列情形发生时起失效：

(D受聘房地产经纪机构依法终止；

(2)受聘房地产经纪机构未按照规定到直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门立

案；

(3)注册有效期届满未延续注册；

(4)已与受删房地产经纪机构解除劳动协议且未办理变更注册；

(5)死亡或者依法不再具有民事行为能力；

法律法规规定注册证书失效的其他情形。

6.【答案】对口勺

【解析】房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授

权的房地产经纪服务协议而产生“勺，属于委托代理。因此，房地产经纪机构及人员的代理行

为受经纪服务协议规定的代理权限限制，协议未规定的内容，代理人无权处理。

7.【答案】对的

【解析】《物权法》明确规定不动产物权的设置、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效

力；未经登记，不发生效力。

8.【答案】错误

【解析】房地产经纪人执业资格证书自签发之口起三年内未初始注册H勺，每三年至少应该参

加一次由中国房地产评估师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织口勺房地产经纪业务培

训I,到达继续教育原则，获得中国房地产评估师与房地产经纪人学会措施的房地产经纪人继

续教育合格证书，方可申请初始注册。

9.【答案】对H勺

【解析】乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除协议：私自变化房屋用途的。私自拆

该变动或损坏房屋主体构造的。保管不妥或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不

赔偿的。运用房屋从事违法活动、损害公共利益或者阻碍他人正常工作、生活的。放任承租

方的上述行为日勺。

10.【答案】对内

【解析】房地产经纪业务收费实行明码标价制度。

1L【答案】错误

【解析】出卖人有按规定向时间和措施向买受人交付房屋的权利。假如超过规定的时间买受

人不接受房屋，在此期间房屋发生意外而毁损，出卖人不必承担责任。

12.【答案】对时

【解析】承租人I向优先购置权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人在同等条件下有权

优先购置：

13.【答案】对的

【解析】房地产经纪机构和人员对已成交或者超过委托期限口勺房源信息,应当及时予以标注,

21.【答案】错误

【解析】个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年，从中国

境内和境外获得所得的个人；或在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一

年，但从中国境内获得所得的个人。

22.【答案】错误

【解析】自3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁协议，免征印花税。自“月1

日起，对个人销售或购置住房暂免征收印花税。

23.【答案】错误

【解析1业主交存的住宅专题维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专题

维修资金属于公有住房售房单位所有。

24.【答案】错误

【解析】《都市房地产管理法》规定：“商品房预售日勺，商品房预购人将购置的未竣工的预售

商品房现行转让的问题，由国务院规定。”为克制投机性购房，5月9日，国务院决定，禁

止商品房预购人将购置的I未竣工H勺预售商品房再行转让.

25.【答案】错误

【解析】房地产买产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定H勺义

务，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。正是由于这一点，在实践中，常

常会出现为了某种忖的（譬如规避交易税费）而将房地产买卖变相转为房地产赠与的行为，

需要严格辨别并加以管理，

26.【答案】对的

【解析】北京市对于个人转让自用5年以上，并且是家庭唯毕生活用房获得H勺所得，继续免

征个人所得税。

27.【答案】错误

【解析】《商品房屋租赁管理措施》第八条规定：出租住房口勺，应当以原设计的房间为最小

出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定H勺最低原则。厨房、卫生间、阳台

和地下储备室不得出租供人员居住。

28.【答案】错误

【解析】严禁将经济合用住房、廉租住房出租或转租给他人使用。

29.【答案】对附

【解析】贷款能否成功通过银行同意重要取决于客户的资信，房地产经纪机构不对贷款申请

的成果承担担保先任。

30.【答案】错误

【解析】个人出租房屋，应携带房屋所有权证、国有土也使用证和租赁协议等有关资料，主

动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报，并按照规定缴纳房产税、城镇土地使用税、营

业税、都市维护建设税、教育费附加、印花税、个人所得税。

31.【答案】对的

【解析】《北京市有关做好存量交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》规定，通过房

地产经纪机构到达交易的，买卖双方通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。

32.【答案】错误

【解析】等额本息还款方式在整个贷款期限内以固定月利率和固定月还款额按月偿还贷款

本息。等额本金还款方式时每期还款是递减的。

33.【答案】错误

【解析】借款人对该抵押物必须要善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时

接受贷款人H勺监督检杳。

34.【答案】对时

【解析】同一房地产可以设定2个以上抵押权，但抵押人应当将已经设定过的抵押状况告知

抵押权人。

35.【答案】对内

【解析】抵押时房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重

新办理房地产抵押登记。

36.【答案】错误

【解析】《商品房租赁管理措施》规定：承租人在租赁期限内，如房屋承租人将承租房屋日勺

部分或全部转租给他人，在符合其他法律、法规规定日勺前提下，还必须征得房屋出租人口勺同

意。转租时，应当签订转租协议。

37.【答案】错误

【解析】《房屋登记措施》规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）

主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

38.【答案】对的

【解析】查询人查询房屋权属登记信息的，应当在查询机构指定的或者设定的场所内进行。

39.【答案】错误

【解析】房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

40.【答案】对时

【解析】土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回日勺，应当在土地登记簿上

注明，并经公告后废止。

二、单项选择题（共40题，每题1分。下列各题只有一种对的答案，请将代表对的答案时

字母填写在括号内。）

41.【答案】C

【解析】房地产经纪服务收取的J费用，是佣金。佣金星经纪收入的J某本来源，其性质是劳动

收入、经营收入和风险收入口勺综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出rJ劳动时间、花费口勺

资金和承担H勺风险的总回报。

42.【答案】C

【解析】房地产经纪的含义就是为促成委托人与笫三方进行房地产交易。A属于房地产估价

活动，B、D属于房地产咨询活动。

43.【答案】A

【解析】申请房地产经纪人协理从业资格注册的人员必须同步具有如下条件：

（1）获得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》或《北京市房地产经纪资格

考试合格证》；

（2）具有完全民事行为能力；

（3）所从业R勺房地产经纪机构已获得经建设、房屋管理部门核发的房地产经纪机构立案证

明和经工商管理部门核发的经纪人立案书;

（4）未曾出现因严重违法违规行为被注销注册或被限制从业3年以内情形。

44.【答案】A

【解析】房地产经纪人协理协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获取合理的酬劳。

45.【答案】A

【解析】房地产经纪机构、房地产经纪人员在执行代理业务时，在合法、诚信口勺前提下，应

当维护委托人FI勺最大利益；在执行居间业务时，应当公平正直，不偏袒任何一方。

46.【答案】C

【解析】按照《北京住房公积金管理中心实行住房公积金个人贷款差异化政策的通知》，借

款人申请购置第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70%o

47.【答案】D

【解析】北京市存量房交易服务平台进行房源核验，自受理之口起5个工作口完成。

48.【答案】C

【解析】由于委托人的故意或过错给房地产经纪机构或房地产经纪人导致损失的，应由房地

产经纪机构向委托人提出赔偿祈求，委托人向房地产经纪机构进行赔偿后，再由房地产经纪

机构向房地产经纪人的损失进行赔偿。由房地产经纪机构统一承接经纪业务并承担法律责任

有利于保护委托人、房地产经纪人和房地产经纪机构三方的合法权益，也有利于促使房地产

经纪机构加强对其下执业房地产经纪人员的监督和管理。

49.【答案】A

【解析】出租人的义务：①按照约定将相赁物交付承租人；②在租赁期间保持租赁物符合约

定的用途；③在租赁物需要维修时在合理期限内进行维修，但当事人另有约定的除外，如房

屋租赁一般约定“大修为主，小修为客”；④出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限

内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的I权利。

50.【答案】A

【解析】房地产经纪业务应由房地产经纪机构统一承接。房地产分支机构应以设置该分支机

构的房地产经纪机构名义承接业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。

51.【答案】A

【解析】房地产经纪机构和人员应当向交易当事人宣传、阐明国家实行房地产成交价格申报

制度，如实申报成交价格是法律规定；不得为交易当事人规避房地产交易税费、多贷款等目

的，就同•房地产签订不•样交易价款的协议提供便利；不得为交易当事人骗取购房资格提

供便利；不得采取假赠与、假借公证委托售房等手段规避国家有关规定。

52.【答案】D

【解析】代理是指在代理权限内，代理人以被代理人日勺名义进行民事活动，活动成果由被代

理人承受的一种法律行为，房主是被代理人，因此代理行为所产生的后果由房主承担。

53.【答案】D

【解析】房地产经纪机构与委托人签订房屋发售、出租经纪服务协议，应当查看委托人FI勺身

份证明、委托发售或者出租房屋口勺权属证明和房屋所有权人的身份证明等有关资料，实地查

看房屋并编制房屋状况阐现书。

54.【答案】A

【解析】凡房屋转让协议、房屋租赁协议都应当采用书面形式。

55.【答案】A

【解析】对于发售购置不满5年的商品房，不管是一般住房还是非一般住房均按照所售房屋

价格全额征收营业税。

56.【答案】C

【解析】房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、互换、继承等原因致使房屋所有权

发生转移而进行的登记。

57.【答案】A

【解析】住宅买卖经纪服务收费原则（分档差额累进）

档次住宅成交价总额（万元）收费原则（酚

1500及如下2

2500以上〜及如下1.5

3以上〜5000及如下1

45000以上0.5

因此李某能得到的服务费为：2600万元*%=26万元。

58.【答案】A

【解析】从详细占用者口勺角度来看，土地在某些状况下是有寿命的J,尤其是通过出让方式获

得的建设用地使用权是有有效期限的。目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为

70年，工业用地为50年，教育、科技、文化，卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱

乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

59.【答案】B

【解析】应该申请的是房屋所有权的转移登记。办理房屋所有权转移登记口勺状况有：镂承、

互换、买卖、赠与、继承、受遗赠、房屋分割、合并、导致所有权发生转移的、以房屋出资

入股，法人或其他组织分立、导致所有权发生转移的I等等。

60.【答案】B

【解析】3月1口起，对个人出租住房获得口勺收入，不辨别用途，按勺税率征收房产税，

因此李某该年度应缴纳房地产税为：1200x12x4%=576元

61.【答案】0

【解析】A、在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地

使用权；B、权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生

争议，致使该项房地产权属难以确定。转让该类房地产，可能影响交易口勺合法性，因此在权

属争议处理之前，该项房地产不得转让；C、共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，

不能因部分权利人的祈求而转让。因此对的答案为Do

62.【答案】C

【解析】房地产广告波及内部构造、装修装饰日勺，应当真实、精确。预售、预租商品房广告,

不得波及装修装饰内容。

63.【答案】D

【解析】转租协议生效后，转租人享有并承担新的协议规定的出租人的权利与义务，并应当

履行原租赁协议规定的承租人义务，但出租人与转租双方协商一致的除外。

64.【答案】C

【解析】营业税的税率是5册对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对

象出租廉租住房的J租金收入，免征营业税。自3月1日起，对个人出租住房，不辨别用途，

在3笔税率的基础上减半征收营业税。

65.【答案】B

【解析】商品房预售人应当在签约之口起30口内持商品房预售协议到县级以上人民政府房

地产管理部门和土地管理部门办理登记立案手续。

66.【答案】D

【解析】同一产权向两个以上债权人抵押、拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权人登记

的先后次序清偿，次序相似的，按照债权的比例清偿。

67.【答案】A

【解析】房地产经纪人在协助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户H勺储蓄、收入水平、家

庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑。

68.【答案】D

【解析】根据宪法和土地管理法规定，宅基地归农民集体所有。

69.【答案】B

【解析】以预售商品房或者在建T程抵押的，登记机关应当在抵押协议上作记载。

70.【答案】B

【解析】个人住房贷款期限最长为30年。

71.【答案】I)

【解析】房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁协议继续

有效。

72.【答案】D

【解析】权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载日勺事项有错误时，可以向房屋登记机构申

请改正登记。房屋登记簿确有问题日勺。房屋登记机构应予以改正。

73.【答案】D

【解析】经审核后，登记申请符合条件的J,房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记

载于房屋登记簿。

74.【答案】A

【解析】根据《土地登记措施》，土地登记证书包括：①国有土地使用证；②集体土地使用

证；③集体土地所有证；④土地他项权利证明书。

75.【答案】D

【解析】申请房屋登记原则上由有关当事人双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。

《房屋登记措施》规定，可以由当事人单方申请的情形有：因合法建造房屋获得房屋权利；

因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书获得房屋权利；因继承、受遗嘱获得房屋权利；《房

屋登记措施》所列变更登汜情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；法律、法规规定的

其他情形。

76.【答案】C

【解析】房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称变化，或是房屋状况发生变化

而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现实状况、用途变更、房屋门牌号码H勺变

化、路名H勺更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除等。

77.【答案】C

【解析】未成年的房屋，应当由其监护人代理申请登记，而不能自行申请登记。

78.【答案】A

【解析】根据北京市最新的限购政策，北京市户籍独身人士在本市未拥有住房的，限购一套;

对已购1套及以上住房B勺，暂停在本市向其发售住房。

79.【答案】A

【解析】都市市区的土地属于国家所有。农村和都市郊区H勺土地，除由法律规定属于国家所

有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有。而不是农民

所有。

80.【答案】C

【解析】房屋登记的程序：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。

三、多选题（共10题，每题2分。每题的备选答案中至少有两个选项是符合题意的，请将

代表全部对的答案的字母填写在括号内。错选、多选均不得分，少选但选择对的的每个选

项得0.5分。）

81.【答案】ABD

【解析】房地产经纪机构和经纪人员除了向委托人提供房地产交易有关信息、实地看房、代

拟房地产交易协议、协助委托人与他人签订房地产交易协议服务等基本廿勺房地产经纪服务

外，还常常向委托人提供代办货款、代办房地产登记等房地产经纪延伸服务（也称其他服务）。

82.【答案】BCD

【解析】房地产经纪人协理应当履行的义务是：不得同步受聘于两个或两个以上房地产经纪

机构执行业务H勺义务；向委托人披露有关信息H勺义务：为委托人保守个人隐私及商业秘密的

义务；接受继续教育，不停提高业务水平的义务。

83.【答案】ABD

【解析】实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金账户管理等资金监管制度。

84.【答案】ACD

【解析】房地产经纪机构办理立案应符合下列条件：①依法获得营业执照；②具有符合规定

数量的获得《房地产经纪人执业资格证书》的专职人员；③企业重要人员有合法身份证明；

④法律、法规和规章规定的其他条件。

85.【答案】BD

【解析】非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠送行为，应收契税。

私立大学属于盈利性质企业单位，不属于国家规定免征契税范围。个人购置住房不免征契不兑。

86.【答案】ABC

【解析［房地产经纪机构和人员从事房地产经纪活动，应当遵照的原则有：自愿、平等、公

平和诚实信用日勺原则。

87.【答案】ABC

【解析】商品房现售应当符合如下条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营

业执照和房地产开发企业资质证书；获得土地使用权证书或使用土地日勺同意文件；持有建设

工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安顿」经贯彻；供水、供电、供热、

燃气、通讯等配套设施具有交付使用条件，其他配套设施和公共设备具有交付使用条件或已

确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经贯彻。

88.【答案】ABD

【解析】《都市房地产抵押管理措施》规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的

房地产：（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的I房地产；（3）列入文物保护的建筑

物和有重要纪念意义的其他建筑物：（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法

查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押日勺其他房地产。

89.【答案】ABD

【解析】《房地产经纪执业规则》中，有关房地产经纪的重要作用有：增进交易公平、提高

交易效率、降低交易成本、优化资源配置、提高人民居住水平等方面。

90.【答案】AC

【解析】工商登记和立案信息需要房地产经纪机构在门店醒目位置主动出示，D