房地产估价师《制度与政策》基础试题

房地产估价师《制度与政策》基础试题一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.我国土地所有制的基本形式是（）。A.全民所有制和集体所有制B.国家所有制和个人所有制C.全民所有制、集体所有制和个人所有制D.国家所有制和集体所有制2.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（）倍。A.3至5B.5至10C.6至10D.10至153.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.15%C.20%D.25%4.房地产开发企业资质等级分为（）。A.二级B.三级C.四级D.五级5.商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得（）。A.《商品房预售许可证》B.《商品房销售许可证》C.《商品房经营权证》D.《商品房开工许可证》6.城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后（）个月内，向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。A.3B.6C.9D.127.设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。房地产中介服务机构在领取营业执照后的（）日内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。A.15B.30C.45D.608.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.自动续期B.申请续期C.重新出让D.国家无偿收回9.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.经抵押权人同意属于抵押财产D.部分属于抵押财产10.契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的（）。A.当日B.次日C.7日内D.10日内11.某房地产开发企业开发一住宅小区，总建筑面积为10万平方米，其中公共配套建筑面积为3000平方米。若该小区全部销售，则计算该小区增值税的销售额时，应（）。A.包含3000平方米公共配套的价款B.不包含3000平方米公共配套的价款C.包含1500平方米公共配套的价款D.由税务机关核定12.房地产估价师注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.513.业主大会成立前，物业费由（）制定。A.业主B.物业服务企业C.建设单位D.房地产行政主管部门14.房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（）。A.只能分别转让、抵押B.只能分别转让，同时抵押C.同时转让、抵押D.由当事人协商确定15.下列关于房地产测绘的表述中，正确的是（）。A.房地产测绘包括房产基础测绘和房产项目测绘B.房产面积测算以实地量距法为主C.房屋产权面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成D.以上都正确16.根据《城市房地产抵押管理办法》，以预购商品房贷款抵押的，该商品房开发项目必须符合（）。A.符合城市规划B.已交付全部土地使用权出让金C.持有建设工程规划许可证D.以上都是17.土地增值税的扣除项目中，房地产开发费用的计算，通常按（）之和的5%以内计算扣除。A.取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本B.取得土地使用权所支付的金额与房地产开发费用C.房地产开发成本与房地产开发费用D.房地产开发成本与转让房地产有关的税金18.房屋租赁合同期内，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这是承租人的（）。A.继续承租权B.优先购买权C.共同购买权D.留置权19.房地产估价机构资质等级分为（）。A.一级、二级B.一级、二级、三级C.甲级、乙级、丙级D.一级、二级、三级、暂定级20.建设单位应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。A.15B.20C.25D.3021.耕地占用税的纳税人应在收到土地管理部门的通知之日起（）日内缴纳耕地占用税。A.10B.15C.20D.3022.下列房地产中，不得转让的是（）。A.以出让方式取得土地使用权的，不符合出让合同条件的B.司法机关依法裁定查封的房地产C.依法收回土地使用权的D.以上都是23.房地产估价师执业资格注册，由（）负责。A.人力资源和社会保障部B.住房和城乡建设部C.国土资源部D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会24.建筑物区分所有权中，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有（）。A.所有权B.使用权C.共有权D.成员权25.住房公积金贷款的风险，由（）承担。A.借款人B.住房公积金管理中心C.受托银行D.财政部门26.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《商品房预售许可证》C.《竣工验收备案表》D.《土地使用权证》27.拍卖划拨土地使用权时，其拍卖所得价款应首先（）。A.补缴土地使用权出让金B.支付拍卖费用C.偿还抵押权人D.缴纳土地增值税28.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由（）办理。A.不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构B.房地产所在地的市级人民政府不动产登记机构C.土地所在地的县级人民政府国土资源主管部门D.房地产所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门29.房地产估价报告应当由（）签署。A.注册房地产估价师B.房地产估价机构法定代表人C.注册房地产估价师并加盖房地产估价机构公章D.房地产估价机构项目负责人30.房地产开发企业销售商品房时，如果未取得《商品房预售许可证》，则（）。A.不得进行预售B.可以进行内部认购C.可以进行预售，但需签订预约合同D.经物价部门批准后可以预售二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，错选不得分，少选且选择正确的每个选项得0.5分）1.我国房地产法律体系包括（）。A.法律B.行政法规C.部门规章D.地方性法规E.规范性文件2.征收下列土地的，由国务院批准（）。A.基本农田B.基本农田以外的耕地超过35公顷的C.其他土地超过70公顷的D.城市郊区土地E.荒地3.根据《城市房地产开发经营管理条例》，设立房地产开发企业应当具备的条件包括（）。A.有固定的经营场所B.有符合国务院规定的注册资本C.有足够的专业技术人员D.法律、行政法规规定的其他条件E.有良好的开发业绩4.房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当提交的文件包括（）。A.土地使用权证书B.建设工程规划许可证C.施工许可证D.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明E.施工单位出具的施工进度证明5.下列房地产权利中，需要进行不动产登记的有（）。A.集体土地所有权B.房屋等建筑物、构筑物所有权C.森林、林木所有权D.耕地、林地、草地等土地承包经营权E.地役权6.房地产抵押合同应当载明的主要内容有（）。A.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所B.主债权的种类、数额C.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积D.抵押房地产的价值E.抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任7.土地增值税的扣除项目包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金E.财政部规定的其他扣除项目8.房地产估价师享有的权利包括（）。A.使用房地产估价师名称B.在房地产估价报告上签字C.对其估价结果进行解释和辩护D.申请设立房地产估价机构E.接受继续教育9.物业服务企业在物业管理活动中的权利包括（）。A.依合同收取物业服务费用B.要求业主委员会协助履行物业服务合同C.洗衣、保洁、维修等专项服务D.代收代缴水电费E.监督业主装修行为10.下列情形中，导致房地产转让合同无效的有（）。A.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益B.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益C.以合法形式掩盖非法目的D.损害社会公共利益E.违反法律、行政法规的强制性规定11.商品房现售应当符合的条件包括（）。A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件C.持有建设工程规划许可证和施工许可证D.已通过竣工验收E.拆迁安置已经落实12.住房公积金的缴存基数是（）。A.职工本人上年度月平均工资B.职工本人当月工资C.职工本人上年度工资总额D.最高不超过职工工作所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍E.最低不得低于职工工作所在设区城市上一年度职工最低工资标准13.关于房地产广告的要求，下列说法正确的有（）。A.必须真实、合法、科学、准确B.不得含有风水、占卜等封建迷信内容C.不得对房地产项目的升值作出承诺D.涉及规划中的交通、商业、文化教育设施的，应当注明“规划中”E.可以使用其他项目的照片作为效果图但需注明14.房地产估价机构的业务范围包括（）。A.房地产价值评估B.房地产咨询C.房地产经纪D.房地产价格评估E.房地产项目可行性研究15.下列税种中，属于房地产交易环节征收的有（）。A.契税B.土地增值税C.房产税D.城镇土地使用税E.增值税三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）1.我国土地所有权的主体只有国家和集体。（）2.农村村民出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。（）3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。（）4.商品房预售人应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和土地管理部门办理备案手续。（）5.房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。（）6.房地产估价师可以在两个或两个以上房地产估价机构执业。（）7.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（）8.城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。（）9.房屋租赁期限届满，租赁合同终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。（）10.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。（）11.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）12.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。（）13.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。（）14.商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。（）15.住房公积金存贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。（）四、案例分析及计算题（共4题，第一题10分，第二题15分，第三题15分，第四题20分）（一）某市房地产开发公司A，通过出让方式取得了一宗面积为10000平方米的住宅用地，土地使用权出让合同约定，建筑容积率为2.5，建筑密度为30%，出让年限为70年。A公司计划开发建设住宅小区。问题：1.该项目的总建筑面积最大为多少平方米？2.若A公司由于资金原因，拟将该项目转让给另一家开发公司B，需要满足哪些法定条件？（二）张某于2018年1月1日通过按揭贷款方式购买了一套商品房，建筑面积为100平方米，单价为10000元/平方米，首付款比例为30%，贷款期限为20年，贷款年利率为5%（假定采用等额本息还款法）。2023年1月1日，张某因工作调动欲将该房屋转让给李某，转让价格为12000元/平方米。已知该房屋购入时缴纳契税的税率为3%，转让时需缴纳增值税（假设按差价简易计税，征收率为5%）、个人所得税（假设按差额的20%征收）、土地增值税（假设该笔转让应缴纳土地增值税额为20000元）。此外，交易过程中还需缴纳印花税（买卖双方各0.05%）和交易手续费（双方各0.1%）。问题：1.计算张某2018年购房时的贷款总额及首付款金额。2.计算张某转让该房屋时应缴纳的个人所得税。3.计算李某购买该房屋时应缴纳的契税（假设契税税率保持3%）。4.计算张某在该笔交易中实际可获得的净收入（不考虑资金时间价值及已偿还本金利息影响，仅计算转让环节税费）。（三）某企业拥有一栋位于市中心的办公楼，该办公楼于2010年建成并投入使用，当时取得土地使用权的成本为500万元，开发成本为2000万元。2022年，该企业将该办公楼转让，取得转让收入8000万元。已知该地区规定房地产开发费用扣除比例为10%，与转让房地产有关的税金为444万元（不含印花税）。该企业能够提供完整的项目开发费用及利息支出证明，但无法按项目分摊利息支出。问题：1.计算该办公楼转让时允许扣除的项目金额总和。（注：从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%）2.计算增值额。3.计算增值额与扣除项目金额的比率。4.根据土地增值税税率表，确定适用的税率和速算扣除系数，并计算应缴纳的土地增值税税额。土地增值税税率表：1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%。3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%。4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。（四）某市住宅小区“阳光雅苑”于2015年竣工交付，共有业主500户，建筑面积15万平方米。2023年，该小区业主大会决定选聘新的物业服务企业。在选聘过程中，业主委员会发出了招标公告。A、B、C三家物业服务企业参与投标。A公司为一级资质，报价每月每平方米2.5元，承诺提供管家式服务，但在当地无在管项目。B公司为二级资质，报价每月每平方米2.0元，在当地管理有多个老旧小区，经验丰富，但设施设备维护力量较弱。C公司为三级资质，报价每月每平方米1.8元，服务承诺标准较低。业主大会最终决定选聘A公司，并签订了物业服务合同。合同期限为3年。合同履行一年后，部分业主认为A公司收费过高但服务未达预期，要求解聘A公司。A公司认为合同未到期，拒绝退场。问题：1.根据《物业管理条例》，业主大会选聘和解聘物业服务企业，应当如何表决？2.业主委员会在选聘物业服务企业时，应主要考虑哪些因素？（至少列举四点）3.业主在何种情形下可以解聘物业服务企业？解聘程序是否合法？为什么？4.若A公司拒不退出，相关行政主管部门应如何处理？答案与详细解析一、单项选择题答案及解析1.D解析：根据《宪法》和《土地管理法》，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有制即国家所有制。因此，正确答案是国家所有制和集体所有制。2.C解析：根据《土地管理法》第四十七条，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。3.C解析：根据《城市房地产管理法》第二十六条，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。4.C解析：根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。5.A解析：根据《城市商品房预售管理办法》，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。6.B解析：根据《城市规划法》等规定，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。7.B解析：根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介服务机构在领取营业执照后的30日内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。8.A解析：根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。9.B解析：根据《城市房地产管理法》第五十二条，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。10.A解析：根据《契税暂行条例》第八条，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。11.B解析：根据增值税相关规定，在计算销售额时，对于无偿转让给其他单位或者个人的不动产，视同发生应税行为。但对于规划内建设的公共配套设施，通常作为开发成本的一部分，如果产权属于全体业主或无偿移交给政府/公用事业单位，其成本可以扣除，但在销售商品房时，其建筑面积对应的价款通常不作为单独的计税依据，而是分摊在可售面积中。题目问的是“销售额”，通常指商品房的销售收入。公共配套一般不单独对外销售，故计算增值税销售额时，不应包含不可售部分的公共配套价款，或者在计算单位成本时考虑分摊，但收入确认不包含该部分。如果是指计入销售额的单价，则已包含成本分摊。此处严格意义上，销售额来源于可售部分。最符合题意的是不包含不可售公共配套的价款（因为它们本身不产生销售收入）。12.B解析：根据《注册房地产估价师管理办法》，注册房地产估价师注册有效期为3年。13.C解析：根据《物业管理条例》及相关规定，业主大会成立前，物业费由建设单位根据前期物业服务合同标准制定。14.C解析：根据《城市房地产管理法》第三十二条，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。即“房地一体”原则。15.D解析：A选项正确，房地产测绘分为基础测绘和项目测绘；B选项正确，房产面积测算以实测为主；C选项正确，产权面积=套内建筑面积+分摊共有建筑面积。故选D。16.D解析：根据《城市房地产抵押管理办法》，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件（即符合规划、出让金已缴、持有投资许可证、工程进度达标等），A、B、C均包含在内。17.A解析：根据土地增值税相关规定，房地产开发费用计算通常采用“按实扣除”与“计算扣除”两种方式。若纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。若能提供证明，按利息+（地价+开发成本）×5%以内计算扣除。题目未给出利息情况，但标准考题中，若笼统问费用扣除基数，通常指A选项。18.B解析：根据《民法典》第七百二十六条，承租人享有以同等条件优先购买的权利，即优先购买权。19.B解析：根据《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级、暂定三级。20.A解析：根据《建设工程质量管理条例》第四十九条，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。21.D解析：根据《耕地占用税法》，耕地占用税的纳税义务人应当在收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知之日起30日内缴纳耕地占用税。22.D解析：根据《城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。故A、B、C均属于不得转让的情形。23.B解析：根据《注册房地产估价师管理办法》，国务院建设主管部门（即住房和城乡建设部）负责全国房地产估价师的注册管理工作。24.A解析：根据《民法典》第二编物权第二分编第六章，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。25.B解析：根据《住房公积金管理条例》，住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。26.A解析：根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。27.A解析：拍卖划拨土地使用权时，应首先补缴土地使用权出让金，土地出让金应上交国家，剩余部分方可进行分配。28.A解析：根据《不动产登记暂行条例》第六条，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。29.C解析：根据《房地产估价规范》，房地产估价报告应由注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章方为有效。30.A解析：根据《城市商品房预售管理办法》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。二、多项选择题答案及解析1.ABCDE解析：我国房地产法律体系涵盖法律、行政法规、部门规章、地方性法规及规范性文件，共同构成了房地产管理的法律基础。2.ABC解析：根据《土地管理法》第四十五条，征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。3.ABCD解析：根据《城市房地产开发经营管理条例》，设立房地产开发企业应具备固定的经营场所、符合规定的注册资本、足够的专业技术人员及其他法定条件，E项业绩是资质升级的条件而非设立条件。4.ABCDE解析：申请《商品房预售许可证》需提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、投入资金证明（通常要求完成总投资的25%以上）及施工进度证明等文件。5.ABCDE解析：《不动产登记暂行条例》规定，集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；地役权等均属于不动产登记范畴。6.ABCDE解析：房地产抵押合同应包含抵押当事人信息、主债权情况、抵押物详情、价值及占用管理等内容，A、B、C、D、E均为应载明事项。7.ABCDE解析：土地增值税扣除项目包括：取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目（如从事房地产开发的加计20%扣除）。8.ABCD解析：房地产估价师享有使用名称、签字报告、解释辩护、申请设立机构等权利，E项接受继续教育是义务而非权利。9.AB解析：物业服务企业的权利主要依据物业服务合同，包括收取服务费、要求协助履约等。CDE中，洗衣等专项服务需另行委托或约定，代收水电费需接受委托，监督装修属于合同义务也是一种权利，但在典型教材中，A、B为核心权利，且D通常指经委托后。但在广义上，A、B、C（提供有偿服务）、D（合同约定）均可视为经营活动范围。严格按照《物业管理条例》，权利主要是依合同收费、获酬、要求协助等。本题最标准答案为AB，部分旧题库包含D，但C明显不属于基础权利。此处以AB为主。但在考试中，针对“权利”，E（制止违反物业管理规约的行为）也是明确的权利。故通常选A、B、E。若题目涉及“服务内容”则包含C。本题问权利，根据条例第三十四条：依约收费、收取酬金、要求业主委员会协助履约、经业主大会同意可以实行专营服务、起诉违约业主。故A、B、D（代收）、E（监督/制止）均可。最稳妥为A、B、E。鉴于多选题选错不得分，通常基础教材归纳为：1.依约收费；2.专业服务；3.制止违约；4.起诉违约。C属于专业服务的一种具体形式。答案选ABE较为准确。10.ABCDE解析：根据《民法典》关于合同无效的规定，一方以欺诈手段损害国家利益、恶意串通损害他人利益、合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益及违反强制性规定的合同均无效。11.ABCDE解析：根据《商品房销售管理办法》，商品房现售应符合：资质证书、土地使用证/批准文件、工程规划证、施工证、竣工验收合格、拆迁安置落实、物业管理方案落实、基础设施具备交付使用条件等。12.AD解析：住房公积金缴存基数为职工本人上年度月平均工资，且不得超过当地上一年度职工月平均工资的3倍，不得低于最低工资标准。13.ABCD解析：房地产广告必须真实、科学、准确，禁止迷信内容，禁止对升值承诺，规划设施需注明“规划中”。E项要求使用本项目的效果图，使用其他项目照片属虚假宣传。14.ABDE解析：房地产估价机构的业务范围主要包括房地产评估、咨询、价格评估及相关可行性研究。虽然部分机构涉及经纪业务，但“资格制度”中强调估价与经纪分业管理。通常考试重点为ABD，E也属于咨询服务范畴。15.ABE解析：契税、土地增值税、增值税（原营业税）主要在交易环节征收。房产税和城镇土地使用税属于持有环节（保有环节）的税种。三、判断题答案及解析1.√解析：我国土地公有制形式即为全民所有（国家所有）和集体所有。2.√解析：《土地管理法》规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。3.√解析：见《城市房地产管理法》第二十六条，这是对闲置土地处理的前提。4.√解析：《城市商品房预售管理办法》第十条，商品房预售人应当在签约之日起30日内持合同向管理部门备案。5.√解析：《民法典》规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物等抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。6.×解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，房地产估价师只能受聘于一个房地产估价机构执业。7.√解析：《民法典》第二百七十八条，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。8.√解析：城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的国有和集体土地。9.√解析：《城市房地产管理法》第五十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于住宅租赁，通常要求提前一定时间（如3个月）告知。10.√解析：《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。11.√解析：《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。12.√解析：耕地占用税具有一次性征收的特点，以实际占用的耕地面积为计税依据。13.√解析：房地产转让是权利的转移，原土地出让合同中的权利义务随之转移给受让人。14.√解析：《商品房销售管理办法》第三十五条，交付使用后，主体结构质量不合格的，买受人可以向工程质量监督单位申请重新核验。15.√解析：《住房公积金管理条例》规定，住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，征求住建部意见后报国务院批准。四、案例分析及计算题答案及解析（一）1.建筑面积计算：总建筑面积=土地面积×容积率总建筑面积=10,000平方米×2.5=25,000平方米。答：该项目总建筑面积最大为25,000平方米。2.转让条件：根据《城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（二）1.贷款总额及首付款：房屋总价=100平方米×10,000元/平方米=1,000,000元。首付款比例=30%。首付款金额=1,000,000×30%=300,000元。贷款总额=1,000,000-300,000=700,000元。答：张某2018年购房时的贷款总额为70万元，首付款金额为30万元。2.个人所得税：转让收入=100平方米×12,000元/平方米=1,200,000元。购入原值=1,000,000元。购入时缴纳的契税（作为房屋原值的组成部分，但在计算“差额”时，是否允许扣除需看具体规定。简单模型下，通常差额=转让收入-购入成本-相关税费-合理费用。本题假设按差额的20%征收，且未提供合理费用（如贷款利息、装修费等）数据，仅考虑购入成本。）财产转让所得应纳税所得额=转让收入-财产原值-合理费用-相关税费（除个税外）。此处按简化模型计算：差额=1,200,000-1,000,000=200,000元。（注：若扣除购入时契税30,000元，差额为170,000元。通常考题若未明确提及扣除原值时的税费是否包含契税，一般可扣除。假设扣除契税：）增值额=1,200,000-1,000,000-30,000(契税)=170,000元。应缴纳个人所得税=170,000×20%=34,000元。（若不扣除契税则为200,000×20%=40,000元。实务中契税可扣除，故取34,000元更为严谨）。答：张某应缴纳的个人所得税为34,000元。3.李某缴纳的契税：契税计税依据=成交价格=1,200,000元。契税税率=3%。应缴纳契税=1,200,000×3%=36,000元。答：李某应缴纳的契税为36,000元。4.张某实际净收入（不考虑资金时间价值）：转让总收入=1,200,000元。转让环节张某承担的税费：(1)增值税（按差价简易计税5%）：应纳增值税=(1,200,000-1,000,000)÷(1+5%)×5%=200,000÷1.05×0.05≈9,523.81元。附加税费（假设为增值税的12%）：9,523.81×12%≈1,142.86元。(2)个人所得税：34,000元。(3)土地增值税：20,000元（题目给定）。(4)印花税（卖方）：1,200,000×0.05%=600元。(5)交易手续费（卖方）：1,200,000×0.1%=1,200元。总税费=9,523.81+1,142.86+34,000+20,000+600+1,200=66,466.67元。净收入=1,200,000-66,466.67=1,133,533.33元。答：张某实际可获得的净收入约为1,133,533.33元。（三