房地产限购政策分析(定稿)

1、中国海洋大学2016级MPA班二组制作,拿什么买得起你，我的房子？对我国房地产调控政策的思考,“耕者有其田，居者有其屋”一直中国人民的美好愿望。房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来。为此，国务院及各地政府出台了一系列的宏观调控政策，保障房地产市场健康稳定发展。如国务院于2009年底、2010年初相继发布其中“国四条”“国十一条”等调控政策，多次提高存款准备金率，控制银行放贷规模；2011年初，又果断推出新一轮调控政策“新国八条”，即关于进一步做好房地产市场调控工

2、作有关问题的通知，特别强调了对个人购买商品房实施数量限制，即“限购”。据此，各地政府纷纷出台了“限购令”实施细则，这无疑是对房地产市场最直接、最有力的调控措施。,案例背景介绍高房价VS“限购令”,青岛市政府制定了青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见及关于落实住房限购政策有关事项的通知，规定“对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有

3、1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房”，可称为青岛版限购令，对岛城过热的房地产市场起到一定调控作用。2015年9月1日后，该“限购令”正式终结。,案例背景介绍青岛版限购令2015年终结,案例背景介绍新“牛市”引发新一轮限购潮,2016年上半年，全国房地产市场又迎来一次“牛市”，以深圳、杭州、济南等为代表的城市房价暴涨。紧接在国庆期间，从9月30日晚到10月6日晚，多达19个城市密集发布楼市调控新政，重启限购限贷，一度火爆的房地产市场在10月份显著降温，“楼市四小龙”的住宅销售量也逐渐下滑，北京市商品住宅实现成交85

4、08套，环比上月下降41%。虽然青岛未加入此次“限购潮”，但“限购令”显然已经成为政府调控房地产市场的最常用也最见效的手段。,由于担心青岛出台限购者政策，购房者们也疯狂起来。十一之后商品住宅网签数量不断攀升，创下本年度网签量新高。新房方面，根据锐理数据中心统计，国庆单周青岛市新建商品住宅成交6327套，环比上涨19.3%；成交面积71万平方米，环比上涨19.24%。商品住宅成交均价为11243元/平方米，环比上涨7.5%。10月9日的网签量2454套创下今年以来单日网签量的新高。二手房方面也是如此，据房天下数据研究中心统计数据，国庆单周青岛二手房网签1653套，比去年同期（391套）增加126

5、2套，同比增长322.76%。青岛二手房住宅周挂牌均价15186元/平方米，环比上涨1.16%。10月8日正式上班后，二手房网签量开始爆发式增长，10月9日网签920套，也创下本年度单日网签量新高。,案例背景介绍今年不买房，十年都白忙？,拿什么买得起你，我的房子？！,Contents,目录,人口增加,购房需求猛增,经济增长,投资者擅炒作,资金融入,改革开放后，我国房地产行业迅速发展，买房成为城镇居民的头等大事，而随着中国人口的增加，对于房屋的需求越来越强烈。2005年以后，经济发展水平进一步提高，大量资金融入到房地产行业，价值投资者针对市场的炒作，使得房地产价格一路飙升，严重超过了居民的平均购

6、买能力。,在这种情况下，国家开始出台政策调节房地产价格，但是效果都不够明显，房地产价格在2009年至2010年仍旧表现出持续增长的趋势。面临过高的房价以及不匹配的收入，居民的生活信心开始受到影响，社会的稳定性受到影响。,一、房地产限购政策的提出背景,为遏制房价过快上涨和投机性购房，2009年底国家开始新一轮的调控政策，共经历5次调控升级，均从加强供给、加强市场监管、抑制需求等方面做出规定，但执行效果良好并在短期见效的便是“限购”措施，限购的主要手段体现在对购房数量、购房人资格以及购房贷款的限制方面。,一、房地产限购政策的提出背景,原因分析,房地产行业的重要性,1,目前房地产行业出现的问题,2,

7、政府干预的必要性,3,二、房地产限购政策出台的原因,一是房地产行业的重要性。,房地产是中国经济的重要组成部分，对中国的经济发展作出了重要的贡献；同时房地产市场因本身牵涉多个行业，房地产行业兴衰会影响其他多个行业的发展；再者房地产市场的开发商的开发贷行为以及消费者的贷款购房行为也会形成房地产市场对金融市场的影响；另外住房也是社会广泛关注的民生问题。因此房地产行业的经济地位、金融地位、社会地位决定了房地产行业的重要性。如果房地产行业出现缺陷或问题，可能会对整个经济造成难以想象的破坏，因此国家政策有必要对房地产行业进行重点关注。,1.房地产行业有多重要？,1.房地产市场的垄断,主要表现在住房供给的垄

8、断。因房地产不可移动，某一区域的地块都由一家开发商进行开发，这种开发本应产生规模经济，但房地产开发商却利用消费者对房屋的盲目需求以及这种自然垄断进行捂盘，以获得更多利润。更有甚者，很多开发商通过“寻租”与政府形成利益合谋关系，通过所谓的合作开发名义进行土地二次买卖。进一步加剧了土地市场的垄断，并将这种垄断传导致住房供给市场。另外，银行对企业贷款的限制以及国家对房地产企业的资质固定，使得只有仅少数的企业可以从事房地产开发，而房地产企业利用从房地产开发中获得的利润进一步加剧垄断市场，使得房地产市场处于垄断不断加剧的恶性循环中。,3.房地产的负外部性严重,负外部性主要指市场交易给社会带来损失。房地产

9、的负外部性主要表现在：一方面是房地产投资过热导致的对社会资本的占用；另一方面是房地产市场供给结构畸形，让高收入者利用房地产进行投资套利，让还没有住房的低收入者承受住房高价的成本，是对低收入者的利益损害。,2.房地产作为公共品供给失衡,公共物品指私人无法生产或不愿生产的产品。房地产的公共性主要表现在廉租房和经济适用房的供应上。住房是人的基本需求，当市场无法满足这种需求时，政府即应该及时进行供给。而对于开发商而言，经济适用房和廉租房的利润低、没有吸引力，开放商并不愿意进行开发，再加上地方政府可以从是商品房土地的招牌挂过程中获得丰厚的利润，地方政府对经济适用房和廉租房的推动力度也略显不足。,2.目前

10、房地产行业出现哪些问题？,三是政府干预的必要性。,西方经济学认为市场才是实现帕累托最优的最有效手段，当市场机制不能实现帕累托最优状态，即市场在资源配置方面出现低效率时，就出现了市场失灵，此时则需要政府进行市场干预。即市场失灵是政府进行市场干预的必要条件。这里的市场机制主要指价格，市场调节影响到价格波动，一定范围内的价格波动是正常的，但是如果市场规律受到破坏，就会出现超过正常范围的价格波动，此时需政府干预。,3.政府干预房地产行业有多必要？,治标不治本？,有效抑制房价？,限购令，政府调控房地产的必由之路？,三、如何评价房地产限购政策,“限购令”的核心目的不是不让普通民众买房，而是通过打击房地产领

11、域的投机活动，抑制房市过热和房价持续非理性上涨，让真正需要买房的人买得起房。一般来看，每次“限购令”出台，各主要城市的住房成交量和成交价格均会受到较明显影响，房地产行业整体增速减缓，限购政策取得阶段性成效；对于房价过快上涨以及炒房投机带来的金融风险和社会风险，也能起到一定的抑制作用。,限购令之“利”,首先，“限购令”的出台可谓治标不治本。房价上涨的关键原因是买卖供求关系，而限购政策的出台并不能真正解决这一问题这只是一项暂时性的过渡政策，并不可能作为一项基本住房制度长期执行。需求并没有消失，限购就像闸门一样暂时拦住了洪水，却会使得水位越来越高，一旦放开，就可能导致房价出现更加激烈的反弹。其次，“

12、限购令”的出台甚至可能在房地产调控方面引发一些负面效果。如今商品房可以说已经变成了犹如黄金、股票一般的投资型商品，人们出于“限制供给价格上涨”和“买涨不买跌”的心理，反而会大肆购买，引发抢购热潮。例如杭州市出台本轮“限购令”前夜，外地购房者疯狂前往杭州签约，以至杭州市区创造了单日商品房新房销售3265套的历史记录。楼市政策的限购完全沦为了推涨的游戏，“限购令”摇身一变成了“抢购令”。最后，“限购令”的出台还可能引发诸多社会问题。例如近年来，随着中国房地产市场进入“限购-去库存-再次限购”的循环，中国婚姻也出现了“离婚-再婚-离婚”的循环模式。很多家庭为了促进利益最大化，选择为买房而“假离婚”。

13、然而，与“离婚潮”相伴而来的，却是诸多假戏真做的风险和纠纷，以及随之而来的社会问题。此外，一、二线城市的限购政策大多限制了外地人的购房权利，这也引发了人才和劳动力流动不畅等问题。,限购令之“弊”,四、我国房地产市场调控的对策,限购政策非长策“对症下药”才治本,作为政府一项基本的调控性政策措施，“限购”能够在一定程度上缓解房价过快上涨的局面。政策的收紧能减少房地产市场资金的流入，未来如果房价继续大幅上涨并对地方经济发展带来显著压力，不排除更多城市选择收紧调控政策的可能。但并不能从根本上化解楼市“高烧不退”的“症结”，还需有的放矢采取有效应对措施，让楼市走上健康发展的轨道。当前，我国房地产市场的调

14、控机制还没有完全建立，这影响我国房地产市场健康发展的重要原因，也是房地产调控政策屡屡失效的重要原因，也是出现行政手段调控房地产市场的重要原因。因此，我国急需建立一套完善的房地产市场调控体系。构建完善的房地产市场调控体系需要两方面的工作，首先需要界定当前形势下住房的基本属性，其次要制定符合我国国情的房地产调控体系。,对策一、重新界定住房的“民生”属性,当前导致我国房地产市场投资过度的一个重要原因在于没有准确界定住房的属性。住房作为人们的一种生活必须品，同时具有双重属性。一方面，住房作为一种生活必需品，具有民生性。住房的民生性突出表现在它是确保居民生存的基本物质条件，是人们最基本的生活资料和必需品

15、。另一方面，住房作为一种商品，具有投资的属性。住房是可以用来交换的劳动产品，它可以在交换中实现交换价值或价格。由于土地资源的不可再生性，使建立在土地之上的住房供给缺乏弹性，而住房需求随着国民经济的发展不断扩大，这就使住房价格一般呈现上涨趋势，因此住房也就具有了投资属性。住房首要属性是其“民生性”，尤其是在我国房地产市场还没有发展到满足广大人民群众基本需要的阶段，仍应该是住房的第一属性。当前，我国房地产价格上涨过快，导致诸多问题的主要原因，就是混淆了住房两个属性的先后顺序，很多政策和宏观经济使得住房的投资性占据了第一位。因此，当今真正调控住房市场的关键，在于重新界定住房的属性，要把住房的民生性定位为我国住房市场长期发展的一个核心。应该还原房地产的居住功能和社会属性，限制它的投资功能和金融属性。只有从维护社会公平和公民的基本权利出发，明确住房“民生性”的属性，才能制定科学有效的政策措施，使我国房地产市场保持平稳发展。,对策二、