许昌长葛长乐家园全案营销投标方案

1、许昌长葛长乐家园全案营销方案,2014年2月,谨呈：山峰置业,目录,目录,本案,长葛东区核心区位，紧邻市政府，属于政务区中心，临东小洪河而建，共享区域行政区配套和葛天生态园配套,东区城市主轴魏武大道、市政府北侧核心要道泰山路，未来郑许轻轨长葛站，市政公交等多维交通畅达郑州、许昌、长葛老城,整体规划为刚需型普宅中型规模社区，设置有幼儿园、社区商业和会所配套，各项综合指标决定本案规划具有“均好性”,整个社区楼栋呈阵列式排布，“两轴，四片、多心”的结构格局， “中央亲水广场” 和artdeco主题建筑风格是本案规划亮点,户型以“111-129”南北通透三居、“79-94”纯南向两居和105纯南向三居

2、为主，2T3和2T4户，全明户型，市场主流,1、本案位于中央政务区核心区位，地利交通较好； 2、项目规划采用跟进策略，居住氛围纯粹，具有均好性； 3、产品打造符合刚需市场需求，无精装、科技、大面积赠送等附加值，整体质素一般。,可发力方向,挖掘区位优势，放大区位对居住的影响力，弱化产品本身的附加价值。,目录,长葛位于郑州东南，是郑州至许昌的咽喉要塞，许昌城市北门户，未来轻轨、高速、高铁交通汇集地，城市加工、旅游产业发展迅猛,长葛市作为省会郑州与许昌的连接港，必将得益于郑许经济联动的东风快速发展。根据规划,到2015年，长葛与许昌在基础设施.产业.功能等各方面将实现无缝对接;城镇人口突破40万,城

3、镇化率在55%以上。据悉，长葛市将采取多项措施确保既定发展目标的实现：,一是进一步增强产业带动能力,以装备制造,食品加工2个主导产业为支撑,以项目建设为抓手,着力推动产城融合,产业南移,到2015年长葛产业集聚区主营业务收入在800亿元以上； 二是完善基础设施,围绕发挥连南贯北作用,加快完成魏武大道、城际快速通道北延连接新郑的道路工程,积极配合安信公路.郑许轻轨等道路规划建设。,长葛东区城市发展潜力较大，项目实现价值普遍高于老城区，但未来供应量极大，存在非常严重的同质化竞争。,项目目前已经进入全竞争状态，直面竞争项目集中于东区，主要有宏基钻石城、盛合中央花园、建业桂园和未来入市的绿城住宅项目,

4、北部片区,钟 鹞 大 道,南部片区,西 部 片 区,宇龙花园,卓越香格里拉,宏基钻石城,盛合中央花园,绿城地块,泰山路,东部片区,魏武大 道,建业桂园,盛合玖号,盛亚明郡,本案,项目评估：相对品质及开放商认可度在当地较高，现已基本售罄,无太多参考价值。,项目评估：主力户型为80温馨两居、110-150舒适三居，简欧式建筑，户型精良，中心水系景观，主打首席双气入户社区；教育资源优越，生活配套设施良好，临近新区，商业配套现阶段不够完善 。,项目评估：低容积率，超宽楼间距，全智能化物管模式，户型精良，定位清晰准确，目标对象针对性强，宣传推广到位，销售管理人员素质良好，生活、教育配套设施优越，商业配套

5、（商业美食街）单一，不够完善；,项目评估：依托葛天生态园、百万平米18洞国际高尔夫球场等众多自然生态资源，15大科技系统，打造绿色低密生态社区，产品类型丰富，为长葛市明星项目。属长葛市内较高端客群。,项目评估：坐享400亩城市公园、500亩生态园，300米中轴景观，10000平方天鹅湖观，产品周边配套成熟，项目紧邻新市政府，区域发展有一定优势。,项目评估：元月18日，建业桂园宣告进驻长葛，活动在长社路澳门大酒店大堂的市区展示中心，新中式园林院落，贴心物业管家每天3次楼体清扫，每月一次主题活动。,1、长葛城市发展依托未来郑州、许昌的无缝连接，将带来巨大升值潜力； 2、长葛目前的市场容量有限，随着

6、宏基、盛合等区位实力开发企业大盘强效，市场趋于疲软； 3、随着建业、绿城的进驻，长葛新区品牌、品质的竞争将更加激烈，目前东区闲置土地很多，未来2-3年内供应井喷。,可发力方向,市场未来供应巨大，项目快速销售回款，实现滚动开发，是赢得市场的唯一机会,存量市场： 存量较大,竞争格局： 未来品牌、品质的竞争将更加激烈,产品层面： 同质化严重,目录,客户来自老城区客户，少量许昌投资客或长葛西部乡镇客户。伴随生态旅游开发的逐渐成形，区域整体规划日渐成熟。投资客与乡镇客户逐步增多，同时，相关产业工作人员在此购房居住。主要看中社区环境和科技配置。,宏基钻石城,盛合中央花园,主要为老城自住客户，少量乡镇自住客

7、户，主要考虑价格，比较看中项目的区域发展潜力、建筑品质和园林。到访客户被其示范区打动较多。,建业桂园,到访客户以老城较有经济实力客户和建业粉丝业主为主，主要看中建业的品牌、中式的建筑风格。目前客户关注小高层居多，均认为价格较高。,盛合玖号,价格相对较高，客户以当地企业主、政府官员和企事业单位高管为主，主要看中别墅的居住形式、身份标签感和未来的升值潜力，目前因取证问题被曝光未对外销售。,长葛刚需客群到底需要什么？,面临结婚或者生子等问题，首次置业或首次改善。,多数老家或者父母有房，但为东区的环境和舒适所吸引，市政府未来就是城市中心，选择东区有一种强烈身份感。,考虑孩子或者老人的问题，大多有三居的

8、必要需求； 更加注重户型功能性。,现场体验是提升心理预期的追求，是居住梦想的附加值。,刚性需求,1,2,3,4,7,区域选择,单总价,户型功能,成交,5,身份标签,年轻人中还算有一定能力，或者依靠父母首付，支付能力在10-20万左右。投资客在30-50万左右。,品质高端楼盘，临近市政府和河湾，享受整个东区未来配套。,6,现场体验,门槛有效： 自住低门槛：经济实力不佳，但仍有居住城市新区核心板块的梦想，渴望以低置业门槛，在居住方式、居住条件上做全面改变！ 投资低门槛：新区区位交通优势，提升未来升值的无限可能！投资低门槛，实现其保障投资安全性及较高的投资回报率的投资预期！,项目客群比例 ：80%自

9、住+20%投资 从居住角度，来解决标签和投资预期,价值点高度聚焦,自住需求,直接,低门槛,傻瓜式营销,现场体验,低月供,低首付,强势卖压,折扣优惠,实惠礼品,简单,置业梦想,身份荣耀,目录,政务第一区，首席英伦湾岸华府,2014年基于市场竞争环境及项目自身素质，推而得出较为准确得项目定位；优选项目核心竞争力“区位”、“临湾”整合而得。 1.尽可能贴近项目实质 2.保证价值最大化体现 Ps：项目定位作为推广定位基础之一意义非常。,贵重资本聚集地，湾岸高瞻景界,推广定位【主推】：,墅质领地，贵胄集群,推广定位【辅推】：,人们不再把国民生产总值当做物质丰盛的标准时起，就应当看到增长既没有使我们院里风

10、尚也没有更接近它。 让鲍德里亚 远离物质评判标准是21世纪较为贴近“高尚”的意义，也就是以文化和人群来定义生活得丰盈程度。,市府湾畔 恭候有容之人,推广定位【备选】：,“上善若水,水善利万物而不争”，老子在描述水的形态得同时更多得表达了一种胸怀。瑾献有所仰望有所包容得智慧人群。,唐宁湾,“唐宁湾”源于TONY ONE得音译漂亮的;时髦的;贵族化的。 1.舶来案名与项目art-deco项目风格保持同步摩登； 2.湾字得巧妙转化贴近了项目的价值优势，项目在形象上更为真实； 3.唐宁湾在整体上符合项目唯美时尚及价值优势，故而主推！,TONY ONE,钓鱼台,1.借用历史知名典故：周文王求贤钓鱼台。意

11、不在鱼，只钓王与侯。 2.依托邻水项目优势，以求贤之心网罗客户，寻找优质圈层；,A FISHING TERRACE,公园大道,1.公园大道案名源自纽约公园大道(Park Avenue),以著名的中央公园而得名。此路段有世上最昂贵的房地产,也居住着洛克菲勒和伦纳德等金融大亨。 2.一则靠拢项目外延资源公园，二来突出项目区位价值，政经大道一线。,PARK AVENUE,海德公园,1.灵感来源于英国伦敦 最知名的皇家公园-海德公园,它是贵族、皇家、权利的象征与化身! 2. “海”，海纳百川，博大精深。“德”是指人们的一种行为规范，合乎厚道，不欺的原则，包含忠、信、义。 3.“海德”用在案名里，是一种

12、身份的象征，潜移默化的满足客户群尊贵身份的心理需求。同时，也传递的是一种景观的价值。,HYDE PARK,视觉方向一,视觉方向二,目录,开发目标：以本项目塑造开发商区域品牌形象，奠定开发高品质热销大盘的市场影响力,销售目标：实现项目快速走量，避开红海竞争，通过资金快速回笼，实现公司滚动开发,三、四线地市级普宅项目营销成功KPI: 绝对好，相对便宜,高展示,高形象,高预期,中低价格,达成全盘销售约2500套目标需：,来电24000通 来访12000组 认筹4200组,团队三四线城市大盘多年操盘经验：电转访比例50，访转认筹比例35，认筹转成交比例60,达成一期销售768套目标需：,来电7200通

13、 来访3600组 认筹1280组,团队三四线城市大盘多年操盘经验：电转访比例50，访转认筹比例35，认筹转成交比例60,目录,大型节点活动爆破，制造市场声音 百人销售团队强攻市场 配合重大节点，线上线下集中轰炸 强攻项目首次入市，做到满城皆知,拔高预期，节点爆破， 大兵团作战，一夜倾城！,工程进度,营销节点,推广主题,销售阶段,3月,5月,11月,预热期,5.1,11.24,中秋节,政务第一区，首席湾岸华府 贵重资本聚集地，湾岸高瞻景界,7月,9月,劳动节,圣诞节,万圣节,强势蓄客期,首次开盘筹备期,强销期,二次开盘蓄客期,爆点活动,现场,市内,3、4月市内售楼处主题活动：春季运动活动； 活动

14、要点：配合现场，到访有礼兑换券全城发放食用油；,5月市内售楼处主题活动：英国美食消夏夜活动； 活动要点：配合现场，发放早餐，糕点，饮料等；延长市内售楼处接待时间（18：00-20:00）。,7月主题活动：庾澄庆粉丝见面会 活动要点：邀请庾澄庆现场粉丝见面签售专辑； 活动链接：释放庾澄庆来长葛活动与项目加推开盘信息,11月主题活动：万盛狂欢月 活动要点：南瓜灯DIY、化妆舞会、魔术、糖果DIY,周周有参与，到访有礼； 活动链接：释放万圣诳欢活动与项目加推开盘信息,11月市内售楼处主题活动：荷兰美食狂欢夜活动； 活动要点：配合现场，发放万圣狂欢活动门票及到访有礼兑换券；延长市内售楼处接待时间（18

15、：00-22:00）。,强销期,12月主题活动：圣诞狂欢月 活动要点：礼品DIY、贺卡DIY、圣诞袜DIY、圣诞大餐,周周有参与，到访有礼； 活动链接：释放圣诞诳欢活动与项目加推开盘信息,12月市内售楼处主题活动：荷兰美食圣诞夜活动； 活动要点：配合现场，发放圣诞狂欢活动门票及到访有礼兑换券；延长市内售楼处接待时间（18：00-22:00）。,节点,业内品鉴会 目的：通过业内寻找意见领袖，加速项目业内口碑传播,庾澄庆粉丝见面会7.5 目的：通过大型演艺活动寻找大量主力客群，扩大大众知名度,新年答谢会12.15 目的：以新年答谢为由邀请业主参加，促进老业主口碑传播,暖场活动,业内口碑传播期,快速

16、增长期,持续加热期,国庆节,七夕节,7.5,5.1,7市内售楼处主题活动：英国美食金秋夜活动； 活动要点：配合现场，发放早餐，茶点，饮料等；延长市内售楼处接待时间（18：00-20:00）。,高端形象入市，低价引爆， 以量立势,高端形象提升项目价值，以3000元/较低价格刺激快速成交,让长葛人民都看到,“抢”地盘,长葛最强势阵地，截留区域竞品客户,东区置业，首先看唐宁湾！,沿魏武大道树立项目道旗、会所作为售楼处门口设置8根大型道旗，工地设置8米对外围挡,建议方向,围绕核心价值，做足展示功课，售楼处外部，现场示范区、整体包装以直观方式打动客户，提升推广形象及展示形象，价值拔升，促进产品销售！,售

17、楼处包装：整体包装凸现项目品质，利用外部空间延伸,园林示范区：打造区域市场规模最大的示范区，沿河观景示范区打造,建立项目高品质形象。,调性：富有自然情趣的舒适生活方式的演绎,表现手法：节点景观、组团式、主题化集中景观,景观设计原则,景观功能建议,沿河慢跑道：谱写健康生活方式，喻意幸福吉祥,休闲小品：生活场景演绎，售楼处外展,五重园林：龙湖五重园林打造设置中心水景雕塑,情景描绘，引发客户对未来生活的无限遐想！,新售楼处与临时售楼处设置两辆看房班车全天候对发，全天4趟免费接送,班车路线,让长葛市场都知道,“抢”眼球,一场眼球营销 一个时代宣言 一场区域炒作,三大活动让长葛市场都知道,唐朝乐队,邀请

18、当下热度较高的明星到访项目举办粉丝见面会，最大化借势明星效应，吸引客户到访，引发媒体关注，热炒项目；,请汪峰/庾澄庆/乐嘉来一场粉丝见面会，最大化借势明星效应；,举办“电影下乡活动”深入到每一个城镇； 聚集城镇 村民，电影放映前组织项目产品推介，释放项目信息，深挖城镇客户；,“电影下乡”活动下沉到每一个城镇，聚集城镇村民，电影放映前组织项目产品推介，释放项目信息，深挖城镇客户！,持续提供到访礼品,每天不断刺激到访客户 定向发放活劢当天邀请门票含礼品兑换,做到持续、有效的积累客户， 到访有礼送不停 ；,食用油、电影票等实用到访礼持续刺激，促进邀约！,增设市内临时售楼处，为销售提供市内接电、客户接

19、待等工作，提供便利接待保障; 临时售楼处增设餐点，下午茶时刻体验，通过精致下午茶体验项目高端调性； 夏季延长营业时间至9：00,让常规渠道更精准,“抢”渠道,常规渠道精细化管控,精准渠道层层把控，定点投放！,在全县城核心地段，设置户外及道旗； 在人流量集中关键区域设置道旗封锁，核心区域全面覆盖；,关键词：低总价、性价比！,持续高举高打,在全县城核心区域增加户外高炮，道旗全面铺街封锁，做到热点核心区域全面覆盖,户外：树形象，传价值！,道旗：价值点强传递！,90,选择核心区域内大型商场、超市进行巡展； 增加巡展包装展示的强度，利用特色服饰、个性伞棚，提高巡展区域的客户兴趣； 现场接待、谈判功能，意

20、向客户可进行深入洽谈； 电开、班车配合意向客户定时带访现场或市内售楼处； 监控计划：定期到巡展地点检查展板位置，根据客 流量随时调整；,选择核心区域大型商超进行巡展，着重考虑人流量较大超市、商场进行巡展，确保巡展效果最大化。,组织独立派单团队进行拓客，充分挖掘客户资源，为项目来电、来访提供充足的客户支撑。,全城海量派单，核心区域重点覆盖； 通过对高端小区和大型商超派散单的形式，挖掘客户资源； 组织独立派单团队进行专业拓客派单，统一高效管理；,我们的投放策略？全城密集轰炸，不同区域不同诉求！ 如何操作？,短信内容 抓人眼球,四、启用400语音短信 外呼模式 1、常规短信渠道受阻时，及时调整短信投

21、放，启用400语音短信外呼，保障项目来电目标；,三线监控，保证效果 1、短信公司派专人现场监控，随时调整； 2、销售线监听电话录音对销售代表说辞，接电状态进行调整；同时对当天登记有效来电进行二次判定； 3、策划线依据销售任务对投放数量、资源、内容、效果每日跟进。,渠道 常规短信投放 400语音外呼,策划销售双管齐下，联合短信/400公司三方发力，满城皆知，保障项目有效来电！,最大化提高短信有效率！,变化短信发送方式，精准把控数据公司 操作方式：精准把控投放时间，分时间段、分内容、分人群投放，及时更换数据资源及短信公司,关键词：温馨、实惠、热闹！,根据推售、节日等活动节点、增设暖场活动及案场节日氛围包装，营造售楼处氛围，增加客户好感度，促进邀约！ 活动形式：以粽子、巧克力、月饼DIY，陶艺等形式提高客户参与度； 客户实惠：除了现场能够亲自动手制造礼品带走以外，为到访客户、认购客户准备相应的节日礼品，如粽子礼盒、玫瑰花、月饼礼盒等等。,假日营销，增进客户粘性，增加客户好感度，促进邀约！,车体移动售楼处，长期覆盖片区重点区域，由点及面横扫片区客户！,增加客户班车,随车配置派单人员截流，随时停靠随时拦客意向客户可直接送往售楼处进行接待。,实施要点： 派单量预估