利海城镇化讲稿

1、新型城镇化实践 以利海的模式和经验为例,2013-7,目 录,第一部分 新型城镇化的理解,一、新型城镇化的理解,1、新型城镇化是对城市化进程的修正与补充,新型城镇化，并非是对“城市化”的一种否定,现在出现了问题和偏差的，仅仅是由土地财政等问题所导致的“过度城市化”,一、新型城镇化的理解,2、新型城镇化是又一次释放红利的机会,可释放出的红利和机会 基础设施建设。特别是二三线地产和建筑建材产业链、城市轨道交通、医疗设施、排水系统等方面。 消费升级。公共服务、消费和第三产业是新型城镇化的最大受益、最具想象力的部分。 新兴产业。绿色能源、污水处理、节能建筑建材等环保产业，还包括智能交通、电子政务、电子

2、商务、医疗信息化以及安防等产业都将获得快速发展。,过去拉动经济的“三驾马车”，近年来不程度出现了疲软和后劲不足的现象。,依靠十八大提出的“新四化”，可有效释放出红利，创造新一轮拉动经济的大量机会。,一、新型城镇化的理解,3、新型城镇化既非房地产化，亦非简单工业化,城镇化也绝不是简单的工业化 中国的城市化率大大低于工业化率。在推进新型城镇化和新型工业化过程中，要强调工业化对城市化的带动，但更要强调城市化通过推动创新集群形成、促进服务业发展、扩大内需等方面对工业化的推动作用。 附：2010年全球平均城市化率为50.9%，工业占GDP的比重为26%，全球城市化率工业化率为1.95，我国仅为1.09，

3、远低于美国（4.1）等发达国家，也低于巴西（3.22）、俄罗斯（1.97）等新兴经济体。,城镇化绝不是简单的房地产化 房地产虽然是城镇化的重要产业之一，但其推动城镇经济整体发展的效果单一，作用不足。 先产业后房地产的结构，对于新型城镇化才是有价值的。 新型城镇化之所以要区别于房地产为主的城市化，就是要落实进城人员的各方面需求，而不仅仅是住的问题。同时，财政转移支付的方向、投资结构也将进一步优化，如加强教育、文化、基础设施等方面的投入。,4、新型城镇化是在政府的引导下推进的,单纯依靠政府的主导力量，或者单纯依靠民众的自发意识与行为，新型城镇化是不可能顺利推进以及成功的。,只有充分理解中国的“边缘

4、革命”现象，发挥“边缘力量”的作用，才能真正完成由“政府主导”转为“多方参与、政府引导”，这一迈向城镇化新路的核心之举。,一、新型城镇化的理解,一、新型城镇化的理解,5、新型城镇化的核心是人的城镇化,推进新型城镇化的核心是人的城镇化。而人的城镇化，其重点解决农业转移人口的“半城镇化”问题，也就是农民的市民化问题。 利海发现，这一难题的解决，是建立在改变城市居民在新城镇化消费模式基础上的，这也包括了新城镇营造的绿色生活和工作环境。,一、新型城镇化的理解,6、解决人的城镇化的核心是产镇一体,先产后镇，产镇一体,通过先产业提升，后城镇化建设，实现产镇一体，是有效推进人的城镇化双向机制（农民进城、市民

5、进镇）的动力核心与可持续保障。 以文化和旅游产业为引领和亮点，现代农业产业提升为依托和基础，完善的公共配套为提升，绿色小城镇建设为支撑的新型城镇化产业发展模式，是解决“人的城镇化”的重要路径。 基于不同的小城镇资源特性，可因地制宜建设不同产镇结合模式的新型小城镇。 附：经研究发现，当前中国进行新型城镇化推进，40%为现代乡村型城镇，30%为园区开发型城镇，20%为旅游导向型城镇，10%为产城融合型城镇。,一、新型城镇化的理解,7、新型城镇化的前景,既没有“城市病”，又没有传统农村的“落后”的和谐发展空间,美丽新农村,农业公园、家庭农庄,特色酒店集群,运动健康乐园,养生养老胜地,休闲商业公园,文

6、化创意基地,旅游度假胜地,“安居、乐业、有保障”,第二部分 “美丽中国国际假日公园”是完善新型城镇化的有效探索路径,二、探索与路径,1、对“人的定位”的探索,人的城镇化“农民进城；市民进镇”的双向流动,推进新型城镇化的重要特点是强调人的城镇化。而人的城镇化，其重点解决农业转移人口的“半城镇化”问题，也就是农民的市民化问题。 利海发现，这一难题的解决，是建立在城市居民在新型城镇化的消费需求上的，也包括了新城镇营造的绿色生活和工作环境。,让进入新城镇的农民能安居乐业，实现安居梦、创业梦和市民梦“三大梦想”,让进入新城镇的城市居民能提高生活品质，实现生态梦、田园梦和创业梦。,二、探索与路径,2、对“

7、产业定位”的探索,生态旅游,绿色地产,现代农业,文化创意,园区经济,基础配套 服务,城市运营核心驱动产业,辅助驱动产业,产 业 生 态 圈,二、探索与路径,3、对“产业形态”的探索文化产业典型形态,实景演艺,文化商街,人文主题酒店,诗意家园,人文景区,“美丽中国国际假日公园”中的典型文化产业形态，是以实景演艺为核心，具有人文观光、娱乐、购物、美食、居住等功能；在充分体验中华传统文明的同时兼顾文化地产的的国际文化体验综合体。,二、探索与路径,3、对“产业形态”的探索旅游业典型形态,“美丽中国国际假日公园”中的旅游产业典型形态，是以非建设用地为基础，围绕旅游用地，以“居停”为核心概念打造的综合性、

8、生态旅游度假集群。是快速拉动人气商气，带动区域其他产业进驻，扩大新城镇消费需求的重要产业。,移动精品酒店,温泉养生公园,婚纱摄影基地,直升机旅游基地,国际露营地,青少年职业体验基地,二、探索与路径,3、对“产业形态”的探索农业典型形态,“美丽中国国际假日公园”中的农业假日公园典型形态，是在农业产业链完善和提升的基础上，以引入农业科技化、集约化和信息化为农业增值手段，以旅游为主的第三产业整合为创新增值手段。实现“绿色高效、一三产共进” 的，农田价值提升带动周边土地价值提升的，大型现代化农业体验园项目。,产前,产中,产后加工,产后流通消费,科技农业,现代农业,农产品深加工,农产品交易,产业延伸,休

9、闲农业,二、探索与路径,3、对“产业形态”的探索泛地产典型形态,“美丽中国国际假日公园”中的泛地产典型形态，一方面，是在与农业产业提升同步，利用非建设用地打造提升土地价值。另一方面，在文旅农产业驱动土地升值的前提下，构建的多种形态的绿色低碳、智能智慧、可持续地产产品组合。,二、探索与路径,3、对“产业形态”的探索完善的公共配套,基础设施、公共服务配套及智慧城镇管理系统等构成的完善的新型绿色小城镇配套，是新型城镇化进程中，极其重要的提升性产业形态，他们是新城镇土地升值、价值提升和可持续绿色发展的重要基础和保障。,中心广场等公共设施,基础设施,智慧小城镇系统,新城镇公共服务,园林绿化环境整治,绿色

10、能源 道路交通 给水排水 垃圾处理 城镇信息化,园林景观绿化 道路景观绿化 村落环境整治 村镇处理 土地平整,新型医院 文化活动中心 中小学校 国际学校 城镇管理中心 公共交通,二、探索与路径,4、对“发展布局”的探索,利海的每一个新城镇项目的选址，主要围绕省会以上城市或城市群，在其近郊选择具有一定农业旅游和文化资源的卫星镇（或县）。该布局思路也根据中国东西部的差异，形成两种不同的主导方式。,第三部分 理念与模式,三、理念与模式,1、创新机制,政府引导 、市场主导 、企业管理 、一体开发,城投公司 一级开发,政策支持 行政协调,资源整合 专业开发,政 府,利 海,金融机构,社会效益经济效益,经

11、济效益品牌效益,资金支持,高效回报,未来收益 作抵押,提供多种 融资渠道,企业承担 经营责任,三、理念与模式,2、发展模式,提升区域综合价值，实现增值服务,科学规划为先导 以先进的理念确保城市运营持续发展,资源整合为核心 集聚资源，增强城市运营综合能力,产业投资为基础 以产业集群支撑城市运营可持续发展,投资联盟为保障 破解资金难题，加速助力城市运营,综合运营为依托 以强力运营，实现城市运营增值效应,1,2,3,4,5,综合价值,T1,时间,T2,T3,T4,科学定位,产业、资本导入,产业协同,运营管理,传统一级开发,绿色城市运营,3、城市运营商业模式,三、理念与模式,三、理念与模式,4、战略目

12、标,推动中国城市（镇）可持续发展,作为国内一流的城市运营商，利海以高度的社会责任感和创新的商业模式，推动中国城市（镇）可持续发展，最终实现社会效益、生态效益和经济效益和谐统一的发展目标。,5、可解决的问题,化解城市发展三大矛盾，实现四大跨越和三个和谐,三、理念与模式,第四部分 核心能力,四、核心能力,二、资本整合能力 是项目开发的基础支撑。 新城镇项目开发时限长、资金回收慢，其金融资源的整合是非常必要的。而只有以“产融结合”的理念，才能迅速实现新城镇项目平台与资本市场的对接，保证项目的资金平衡与资金需求。,四、产业运营能力 项目发展的可持续支撑 完善的产业运营能力，其核心是在产业规划的基础上，

13、充分发挥产业协同的价值，构建智慧型的新城镇运营管理体系，以实现更强的产业价值。同时也通过可持续的运营，来实现产业的更新与持续升值。,三、产业整合能力 项目发展的动力支撑 新城镇的产业整合，并非单纯的产业招商叠加。 而是在产业规划的基础上，多产业协同为原则，通过 资源联盟作为支撑，实现产业落地。最终形成利海新城镇的产业经济生态圈。,一、策划规划能力 是项目成功的战略支撑 以产业研究与规划为核心的“五规合一”（产业规划、概规、城市总规、城市控规、修规等），是利海这一核心能力的特点。 它以精准的定位、科学的规划、完善的开发模式设计，保证项目正确的战略方向和实施方案。,新型城镇化项目所必须的四大核心能

14、力,新型城镇化的 企业运营平台,1、四大核心能力,四、核心能力,2、三大联盟,投资联盟,产业联盟,智库联盟,四、核心能力,3、四大支撑产业,利海绿色城市运营四大支撑产业,现代农业,文化产业,现代农业吸引,生态旅游驱动,文化产业引领,泛地产支撑,4、资本运营结构,四、核心能力,5、资本引入渠道,四、核心能力,案例：家庭农场投资基金,家庭农场投资基金,广垦利海家庭农场投资基金,广垦利海家庭农场投资基金,（二）五大特色 现代、有机、生态、绿色概念； 面向珠三角、港澳台高端精英社会群体； 集“吃喝玩、游乐购、商务会谈”于一体； 创新合作社、家庭农场的经营模式； 产业支撑、银行监管、回购保障；,广垦利海

15、家庭农场投资基金,（三）六大参与项目,广垦利海家庭农场投资基金,（四）效益分析 1、经济效益,通过基金募集，获取首期3000-5000万开发资金及后期陆续投入资金。无需抵押，利率低，额度大的优势。,以基金认购作为切入点，促进有机食品销售，旅游度假、有机农场、活力农夫等一系列产品的快速发展，于短期产生规模化营业收入。,银行、投行、合作企业、个人高端客户等的注入，极大扩充各种资源渠道，有利于技术、供应链、管理理念、经营模式的整体提升。,1、融资,2、业务拓展,3、渠道拓展,广垦利海家庭农场投资基金,2、社会效益,解决区域人口就业问题。,带动区域旅游业的发展，凝聚人气；,扩大利海知名度与品牌效应；,

16、更容易得到政府及金融机构的支持；,01,03,02,04,社会效益,第五部分 政策期待,六、政策期待,1、从企业角度看未来的政策,金融支持,土地政策支持,区别调控,地方政府观念转变,基础设施支持,收入分配合理合规,户籍制度支持,一个全新的 政企协作局面 （既不完全靠政府 也不完全靠企业）,六、政策期待,2、七方面的政策期许说明,收入分配合理合规,金融支持,区别调控,现有政策及制度特点,企业对未来政策的期许,土地收益返还难度大、时间长；企业利益难保障，积极性也难以调动和保障。,在合规合理的前提下，具有更加方快捷灵活的收入分配（特别是土地收益）政策保障和扶持。,需要发挥好未来土地收益的价值，用政策

17、支持和保障以未来土地收益作为抵押的模式,现在的宏观调控是一刀切的，对于参与新型城镇化的企业是不利的。,可根据新型城镇化的特殊要求和难度、实事求是、区别对待，制定针对新型城镇化参与企业的鼓励型调控措施。,基于短期资金回流，和既有抵押物的金融制度，难以满足新型城镇化所需的大规模资金运用需求。,六、政策期待,3、七方面的政策期许说明,土地政策支持,基础设施支持,户籍制度支持,地方政府观念转变,新型城镇化所需的大量公共配套与公共服务设施，如全部让企业来做，企业压力过大，有一定的不合理性。,特别在交通、环境及医疗教育等公共配套方面，应出台明确的资金与政策扶持办法，鼓励企业参与，降低企业压力。,土地流转需要更灵活和创新的土地利用办法和政策扶持。包括从规划层面，来保证用地需求。,在合法的前提下，尤其需要从规划阶段，以政策来保证土地布局的灵活性，比如点供土地的规划方案突破。,现有的户籍制度，不仅成为新型城镇化的主要难点，也是企业建立农民就业保障与土地流转升值的重要阻碍。,现有政策及制度特点,企业对未来政策的期许,需要因地制宜，逐步打破城乡户籍藩篱，同时，需要出台大力扶持企业解决农民就业保障与公共服务提供的扶持政策。,特别是在“土地财政”的观念转变、和产业导入的创新和