平顶山房地产市调研报告(2017年11月)

1、平顶山房地产市场调查报告2017年11月，章节目录，第1部分平顶山城市概况，第2部分房地产市场情况，第3部分大楼调查，第1部分，城市概况，地理区域：平顶山，别名鹰城。 位于河南中部，中原经济区重要能源和重工业基地、豫中地区的中心城市。 境内丛林群山起伏，有国家5A级石山(八尾山)风景旅游区、石漫滩国家森林公园、白龟山风景旅游区、白龟湖国家湿地公园、昭平湖风景旅游区。行政区划：平顶山管辖新华区、卫东区、湛河区、石龙区、舞钢市、叶县、鲁山、宝丰、邲县4区5县，总面积为7882平方公里，总人口为438.8万人(2016年政府公报)。 平顶山市区面积90平方公里多，人口102万人。 平顶山管辖的汝州市

2、在2014年被指定为省管市。 因此，本报告选择了平顶山2014年以后的大数据作为大数据。 一、城市地位，二、城市宏观经济，、2016年，平顶山市全年经济运营总体稳定增长，2016年全市总产值达到1425.88亿元，按比较价格计算，比上年增加7.2%。 在全省经济排名中相对居后。 注： 2014年平顶山下辖汝州市成为省直管市，为了保持城市大数据的准确性，本报告书的大数据选择了平顶山2014年后的数据。 三、城市三产、平顶山市是以第二产业为中心的资源型城市，经济与煤炭资源开发密切相关，2016年的城市一、二、三产业结构从去年的9.8:38.4到9.7:50.8:39.5 第一产业比重下降0.1个百

3、分点，第二产业比重下降1.0个百分点，第三产业比重上升1.1个百分点，整体城市转型缓慢，第二产业比例达到50%以上。 城市人口的增长率，、到2016年末为止全市总人口为438.8万人，常住人口为404.8万人，城市化率为52.5%。 总体来说，该市人口基数稳定，城市总人口为435万左右，近三年人口增加约23万/年，常住人口400万，其中市区人口约100万。 五、人均可支配收入、城乡居民经济差距大，近年来城乡可支配收入稳定增长。 注： 2014年平顶山下辖汝州市成为省直管市，为了保持城市大数据的准确性，本报告书的大数据选择了平顶山2014年后的大数据。地理区域：计划市区城市系统的空间结构是由“一

4、心、两卫、四极”和“x型双轴发展”组成的点轴配置结构。 六、城市发展规划“一心”:以平顶山市(中心城区)为中心，按照“发展西部新区，优化东区功能，完善老区环境”的发展思路，完善中心城市功能，增强城市的区域竞争力、辐射力、动力。 “两卫”:叶县、宝丰县城是中心城市的卫星城市，为中心城市的进一步发展提供空间。 “四极”:舞钢市、汝州市、邳县、鲁山县城是四大经济增长极，发展成特色县(市)区域经济和文化中心。 “x型双轴”:沿着焦枝、漯宝、平舞和罗界、许南等干线道路和罗平漯高速公路，沿着以汝州市区、宝丰县城、平顶山中心市区、叶县城、舞钢市区等城市为主要节点的城市发展主轴线311国道西段和郑八尾高速公路

5、，是鲁山县城、宝丰县城、邓县县城主要城市定位：中部经济区以平顶山中心城市为中心，以能源化学工业、装备制造产业为基础，大力推进工业化。 七、优化中心城市发展方向、中心城市土地利用结构，并行新区建设和旧区改造。 通过建设西部新区，在增强城市经济发展动力的同时，扩大旧城市改造的空间，提高城市整体建设水平。 城市的西向南扩展。 主要城市发展方向：八、平顶山新城规划、平顶山新城区规划：总占地面积约15.6平方公里。其中工业用地面积约277.21公顷，占总建设用地18.08%的居住用地面积为415.81公顷，占总建设用地27.13%的公共服务设施用地为298.50公顷，占总建设用地的19.48%。 到20

6、15年，新城区产业集聚区建设面积1149公顷，工业总产值700亿元以上，就业人口预计达到7万人。 2020年，新城区产业集聚区建设面积达1565公顷，工业总产值达900亿元以上，就业人口达10万人。 从功能布局来看，东居、北产业、南服务、中心行政目前已成熟为早期行政中心区域。 计划建设区是南部综合服务业最集中的地区。 商务金融事务CBD、产业转型园区宝德未来城、中兴科技产业园等居住、教育、全方位优势相结合，将成为平顶山的新代名词。 总结，城市自然环境平顶山为资源型城市，城市整体环境受到前期矿产资源开发的影响，居住环境相对较差，随着资源型城市经济发展的限制，平顶山城市的变革面临着很大的挑战。 城

7、市宏观经济平顶山经济，人口呈稳定增长态势，经济发展速度放缓，人口相对稳定。 城市主导产业仍以第二产业为主，且第二产业的比例达到50%以上，近年来，第三产业的比例虽然小幅增长，但增长率较慢，2016年第三产业的比例增加1.1%，第三产业整体约占三产的40%。 城市关闭，流动性年以来，平顶山城市人口基数稳定，外来人口少，多以当地就业为主的铁路交通不方便，无法享受高铁经济带来的红利，近年来，煤炭行业经济下降，以煤为主要经济来源的居民的经济收入有限，城市这也是近年来该市大厦市平稳的主要原因。 总结，城市发展方向平顶山现分为3个发展板：市中心、新城区、湛南新城。 为了缓解老城区的发展压力，改善地区的居住

8、环境，老城区向西、南发展两个新城、平顶山新城区和湛南新城。 目前，湛南新城还处于规划的起点阶段，水电采暖等设施还没有完全配套，西方新城是政府发展的核心区域，市政府已经迁移到新区，发展十几年，还不繁荣。 平顶山新城区和老城区之间有很大的空闲空间，为资源开采下沉区。 第2部分，平顶山房地产市场概况，一，土地市场，331万/亩，331万/亩，150万/亩，190万/亩，330万/亩，505万/亩，309万/亩，平顶山土地市场2017年前的第三季度合计供给地为16处，其中住宅一、土地市场，2016年平顶山土地市场交易活跃，城市化进程加快，新城区市场土地供给成为主流，合体类特别是商业和商业类产品竞争加剧

9、。 2016年，全市房地产土地购买面积28.81万平方米，比上年减少15.20%，土地成交价款8.29亿元，比上年增加12.40%，土地交易权利税0.08亿元，比上年减少46.38%。 2016年度平顶山市区国有建设用地使用权占13批，合计44块土地，合计112万平方米(合计1680亩)最终成交土地39件，成交面积104.8万平方米(合计1572亩)，成交金额24.58亿元，土地成交平均价格为156.35 成交平均价格最高的是河南鹰城集团有限公司得到的卫东区建设路和康复路交叉点西北角的商业区划和卫东区康复路东侧的住宅商业区划，成交价格为626.3万元/亩和612.4万元/亩，其次是碧桂园集团所

10、属的平顶山碧海置换业有限2016年度土地方面最高的是碧桂园集团所属的平顶山碧海置换业有限公司，土地投入金额为4.84亿元，其次是河南鹰城集团有限公司，土地投入合计为4.56亿元的大连万达商业地产株式会社取得了196万元/亩，建设路中段路南面积为46157.64平方米的商业用地，土地转让平顶山市房地产开发投资呈逐年减少的趋势。 2016年全市房地产开发投资实现138.2亿元，比上年减少28.94%。 其中住宅开发投资达到100.08亿元，投资金额占房地产开发投资总额72.44%的商业营业住宅和办公楼开发投资达到21.34亿元，占投资总额15.45%的其他投资达到16.47亿元，比上年增加110.

11、2%，投资二、房地产开发投资，近三年房地产供应情况(市区)，近三年，平顶山整体房地产市场稳定，但对市区来说，2015年供给量稳步上升，由于煤炭经济的下降，2015年房地产销量减少，减少率达到9.9%。 随着2016年全国房地产形势大幅度上升，平顶山大厦市的供给量和产量也呈现两位数的上升幅度。 2016年，全市商品房2016年上市38065套，417.83万平方米，比上年同期分别增加21.50%和14.24%。 其中，市区商社发售了26877套，300.76万平方米。 2016年全市商社销售了34929套，402.10万平方米。 其中，市区销售22387套，248.42万平方米，比上年分别增加6

12、8.98%和76.94%。 县域销售12542套，153.68万平方米。 平顶山商社的供应主力还在市区。 四、2016大楼市情况、五、房地产市场结构、房地产市场结构：目前，平顶山房地产开发板主要分新城区板(新城区)、建中板(新华区)、南部板(湛河区)、北部板(矿山工人路以北卫东区)、东部板(卫东区)。 五、房地产市场结构、新区板块：政府大力开发新大楼，社区绿化面积大，住宅质量高，有良好的居住气氛，新区目前处于建设期，该区域的生活补助和商业补助还不完善。 代表性的大楼有创业十八城、恒大御景半岛等，大楼价格也比较高，单位平均价格为6700元/7700元/722222222222226，五、房地产市

13、场结构、建设中板：以建设路中段和中兴路为中心辐射的旧市区区域的大部分该区域以鹰城广场为中心的凌云路附近最为活跃，代表大楼为金石九天城、名门旧家、百合金山、佳田新天地等，区域价格差异很大，基本上为50008000元/200000000000000000000000000000000000000，五、房地产市场结构，南部板块(湛河区：主要是市区南部神马街周边区域，该区域也是旧市区南部扩展的部分，是市重点建设的湛南新城项目区域，周边配套齐全，开发潜力大。 有代表性的大楼有恒大名都、平顶山碧桂园等，大楼整体价格在4500-5500元/A区间，个别的大楼在恒大名都7100元/CM，银基誉府5800元/2

14、2222222222222222区域内的有名企业很多，大楼的竞争更五、房地产市场结构，北部板块：是矿工路，平安大街区域，主要以平炭集团为中心东西延伸，多是小屋区改造工程，由于矿区的原因，房地产开发空间有限，新盘少，大楼平均价格4200-5000元/000000000000000000 东部板块(卫东区) :平顶山东环东范围，市政计划的高新技术企业和城东大型批发建材市场区域，主要楼盘为万达广场、碧桂园天玺、碧桂园应国府，楼盘平均价格为5000-5500元/区间，个别楼盘碧桂园价格为7500-8000六、房地产市场发展现状、本地客群、地方客群、住宅购买客群，来自平顶山市本地和各放牧县，外国人的住宅

15、购买比例低。 新城区投资客人很多，以环境为最大需求目标的其他地区基本上刚换了集团，享受方便完善的一套城市。 城市化进程加快，矿区小屋改造、古镇拆迁和城中村改造能力增加，房地产刚性需求也增加。 六、房地产市场发展现状、政府主导新城区的开发，南部地区湛南新城，南部环状线外向扩大，中心城市主导旧城和城中村的改造，东部工业区、北区矿区的发展相对受限。 由于城市规划和地区潜力的差异，新城区整体房价最高，其次是中心城市，即以丹尼斯为中心的建设中板和以万达为中心的建设东板。 地区特征表现为，第3部分，平顶山代表性的楼盘，典型的楼盘代表，平顶山房价两极分化对其他地级市来说非常严重，建设、恒大、碧桂园构成了平顶

16、山三家比较可靠的住宅企业，三家住宅企业几乎收割了平顶山的所有有钱人。 这两年销售比较好的是百合金山和九龙广场，两个项目有共同的特点，项目量大，位置相对好，周边已经成熟，价格相对低，满足部分低总价格的客户。 平顶山碧桂园、平顶山碧桂园项目是以碧桂园身份进入该市的第一个项目，位于城南湛河板块，以刚需求、刚改和旧城外溢客户为主，销售进度比其他一些碧桂园大楼盘慢。 与碧桂园天玺、平顶山万达广场相邻，万达计划于2017年11月24日开始营业，项目区域的优势被强调，现在销售的精装上层的平均价格在7500-8 恒大名都、恒大名都项目位于湛南新城区，是平顶山老城南移发展带，项目以上层为主，主要是老城区对外溢刚需求，刚变更客户群，目前销售预期住宅的平均价格为6900元/000000000000006，总结市场结构平顶山房地产市场中小开发者很多，现在国内进入第一线的是恒大(2项)，碧桂园(包括汝州在内共计4项)，省内有名的开发者有创业、名门、银基，本地品牌开发者有常绿、佳田、华诚荣邦，以上的开发者基本上是平顶山房地产市场的60个其馀都是小开发商或项目公司，质量一般，没有证书，恶性竞争很严重。 价格表现建筑业、恒大、碧桂园在价格上远远领先于平顶山本地开发商，碧桂园、恒大典型大楼的高级价格在7000-80 平顶山市房地产发展稳定，2016年全国