北京老年住宅研究报告

1、。目录一，各国老年住宅的发展21.世界人口老龄化趋势22.各国老年住宅的发展32.1美国老年住宅的发展32.2德国旧住宅的发展42.3英国老年住宅的发展52.4日本老年住宅的发展52.5丹麦老年住房的发展6二，中国人口老龄化61.中国人口老龄化的特点71.1老年人数量庞大71.2人口老龄化发展迅速1.3人口老龄化进程引领经济发展水平81.4老龄化的空间分布不平衡81.5中国的老龄化是加速老龄化92.人口老龄化的影响92.1对家庭结构和生活方式的重大影响92.2挑战老年人的精神需求103.北京人口老龄化的对策3.1社会化养老金的发展113.2创建适合老年人的社区文化11三。北京老年住宅市场供应情

2、况111.老年住房市场正在逐步兴起2.老年人公寓和养老院严重短缺2.1总体供应情况132.2供应结构13四.北京老年住宅市场需求141.随着人口结构的变化，居家养老的理念也在发生变化2.社会上“空巢家庭”的数量逐渐增加3.目前，年轻人和中年人在为老年人选择生活方式方面将会有很大的变化V.旧住宅16案例分析1.东方太阳城161.1项目概述161.2建筑设计161.3景观设计171.4支持公共建筑171.5物业服务181.6销售情况182.美国佛罗里达州太阳城202.1概述202.2社区规划和产品设计202.3社区生活21六、老年住宅开发建设的特点211.住宅设计特色231.1功能性231.2拥有

3、安全性241.3保持健康241.4确保隐私251.5易于转换252.室外环境设计特点253.社区服务设施的特点和服务内容27七.北京老年住宅市场发展前景29。一、各国老年住宅的发展1.世界人口老龄化趋势老年人口系数是指一定时期内老年人口占总人口的比例，反映了人口老龄化的程度。根据世界卫生组织的数据，当一个国家或地区的老年人口系数达到10%以上(60岁以上的人口)或7%以上(65岁以上的人口)时，就标志着该国家或地区进入了老年社会。自20世纪70年代以来，世界人口年龄结构的老龄化过程有两种形式。第一种形式是以欧洲和北美等传统经济大国为代表的。由于经济和社会保障制度的发展，其人口的出生水平和死亡水

4、平在20世纪70年代有所下降，而老年人口在20世纪70年代后迅速增加，导致人口老龄化。第二种形式以二战后发展起来的东亚为代表。这些国家或地区的人口出生和死亡水平在1970年代初并不低，但在1970年代后迅速下降，导致青年人口相对急剧减少，老年人口比例相对增加，导致人口加速老龄化。21世纪的特点是全球人口年龄结构的老龄化，这将是一个真正的人口老龄化世纪。随着社会经济的发展，发达国家和包括中国在内的一些发展中国家已经跨入了长寿时代，世界人口日益老龄化。在接下来的50年里，世界上老年人的数量预计将翻两番，从6亿增加到近20亿。今天，每十个人中就有一个老人。据估计，到2050年，每五个人中将有一个老年

5、人。到2015年，预计世界人口的三分之一将达到全盛时期，世界将进入老年人口快速增长的前所未有的时期。从发达国家的角度来看，大多数国家的生育率已降至更替水平以下，老年人多于儿童；从发展中国家的角度来看，老年人的数量增长速度普遍高于发达国家。在未来的50年里，发展中国家的老年人口老年住宅建于20世纪70年代的北欧，现在在美国、加拿大、瑞典、荷兰和日本等发达国家很流行。从国外情况分析，在一些老龄化社会的发达国家，在一定的特定条件下，老年人的居住可以看作是老年人的生活形式。一般来说，约有5%的老人住在特定的养老院里，养老院等设施提供的老人不到总人口的10%，而90%的老人仍然住在普通的房子里。他们的独

6、居率极高，他们从孩子那里得到的帮助较少，他们的身体状况和经济问题令人担忧。老年人希望得到保护，并在可接受的环境中度过晚年。2.1美国老年住宅的发展美国老年住房市场形势复杂。财产为老年人提供的陪伴、护理和医疗服务的类型和数量可分为三类，即独立生活老年人住房、辅助生活老年人住房和急诊老年人住房。独立生活老年住宅为老年居民提供了一个美丽舒适的居住社区，包括所有的生活设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。但除此之外，老年居民得不到任何与日常生活和药物服务有关的帮助。养老院为居民提供与日常生活相关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂食、洗衣服、体检、药物喂养和其他个人需求。除了上述两类老年公寓提供的服务之

7、外，老年急性护理院还提供全面的医疗服务，包括为老年癌症患者提供特殊治疗的传统医疗室。根据商业条件的不同分类，美国老年住房可以分为两类：盈利性和非营利性。大多数盈利的老年住宅由私人公司经营，而非盈利的老年住宅主要由教堂经营，而美国政府给予一些补贴。老年居住建筑的管理策略也存在差异。一些开发商选择在人口密集地区经营自住老年公寓，那里需求很大，但开发成本也极高。一些开发商在远离大城市的城镇建造配套公寓，一般只能容纳12户左右，规模较小，不受相关法律的限制。根据美国老年公寓和护理行业项目投资中心(NIC)最近的一项调查，住在陪护老年公寓的美国公民的平均年龄为85岁，平均居住时间为30个月。对于一个有1

8、00张床的老年公寓来说，每个月至少需要3 4个居住者。然而，市场要求开发商在控制成本的前提下，以合理的价格为老年人提供公寓。根据国家信息中心不久前的统计，三分之二住在同伴互助住宅的老年人一年的收入只有25，000美元。如果成本太高，大多数老年人将负担不起，市场需求疲软造成了负面影响。美国老年公寓过度开发和竞争加剧的内在原因是开发商根据自己的人口普查结果做出决策，缺乏政府监管。总的来说，美国的老年公寓已经饱和，而对老年公寓的投资却呈现下降趋势。只有老年人自住公寓仍有良好的投资回报。2.2德国老年住宅的发展德国总收入的最重要部分来自工资和薪水，包括社会保险费用。此外，还有企业收到的利润分红、财产收

9、入、公共社会福利支出和其他经常性支出。私人家庭近五分之二的可支配收入来自净工资和薪金，约三分之一来自利润提取和总财产收入，显然超过五分之一来自社会福利支出。老年住房分为两个系统：社会住房系统中的老年住房都是无障碍设计，政府有住房补贴措施；养老院系统中的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院，以能够照顾自己的老年人为生活对象。在规划中，设计者比较了社会系统中的老年住宅和养老院，以便它们可以共享已建立的服务网点和急救站。2.3英国老年住宅的发展对于英国的大多数老年人来说，养老院是老年人的地方。英国大约有250家大型养老院，主要为退休和生病的老人以及一些独居老人服务。疗养院的目的是为老年人提供一个有家庭

10、氛围的退休环境，帮助老年人恢复自信，让他们享受生活。疗养院里有读报室、缝纫组、健身房、花店和其他设施。疗养院的专业医生和护士对老年人的健康状况一天24小时负责。在突发疾病的情况下，疗养院有急诊室和救护车。疗养院通常向老年人提供有偿服务，费用根据疗养院的等级而有所不同。老年人可以在养老院享受营养配餐、定期体检、用药指导、健康咨询、心理治疗、老年人婚姻等服务。2.4日本老年住宅发展第二次世界大战后，日本的老年人数量迅速增加，在总人口中的比例也激增。日本65岁以上的老年人口比例为17.4%，平均每5.75个日本人中就有一个65岁以上的老年人，是世界上人口老龄化最严重的国家之一。日本老年人的生活质量是

11、在良好的社会保险制度的基础上实现的。由于日本劳动力成本高，日本住宅的技术和电气化水平非常高。这尤其体现在为老年人提供的老年人住房和公共设施上，使老年人能够在生活中充分实现自助和自理。例如，为老年人提供无障碍住宅产品，为老年人提供具有护理特性的住宅产品，以及提供能够与家人生活在一起的(第二代住宅)住宅产品。通过这三种社区老年住宅产品的共存，可以形成满足各类老年人基本生活需求的老年社区。当然，我们必须在社区提供完善的配套设施，以满足老年人的健康和精神需求。2.5丹麦老年住房的发展在丹麦，国家对老年人的社会政策倾向于让他们住在单独的公寓里。虽然住在独立的公寓里，但老年人在建筑空间处理上能感到与他人和

12、谐相处。在老年公寓中，公共活动区位于顶层，包括洗衣房、休息室、室内游泳池(兼具锻炼和治疗功能)、健身中心和客房，以及底层的服务台和大堂。每个独立单元都有一个客厅、一个书房和至少一个阳台。公寓内有两个楼梯和多部电梯，提供上下楼梯的服务，让老人有机会交流和锻炼。公寓有三个特点值得学习：第一，保护生态环境。安装了太阳能收集器和雨水循环系统。第二，尊重老年人的私生活。每套公寓都是独立的，有客厅、书房和卧室，不仅能满足老年人的需求，还能照顾他们的工作和学习。第三，配套设施齐全。公共洗衣房、游泳池、健身房等。为老年人提供交流和锻炼的机会。孤独得到了缓解。第二，中国人口老龄化中华人民共和国成立后，我国人口的

13、年龄结构发生了巨大变化。特别是20世纪70年代以后，10岁以下儿童的比例迅速下降，30岁以下人口的比例也急剧下降，但30岁以上人口在各年龄组中的比例明显上升。目前，中国60岁以上的老年人已达1.3亿，占中国总人口的10%以上根据中国人口普查数据对21世纪人口老龄化进程的预测，中国提前进入了人口老龄化的“第二阶段”，即人口老龄化的快速发展阶段。2010 2040年将是中国老龄化最快的时期。据估计，老年人口的比例将平均每10年增加3.99%。据估计，到21世纪中叶，中国老年人口将超过4亿，占中国总人口的28%，每四个人中就有一个是老年人。中国已经进入老年化国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等

14、大城市也迅速进入老年化城市。目前，北京60岁以上老年人总数为178万，占城市总人口的八分之一，并且以每年4万至5万人的速度增长。北京进入老年社会的过程约为25年，比其他发达国家一些城市长达一个世纪的人口老龄化转型周期要快得多。到2025年，北京每3.5个人中就有一个老人，北京的人口老龄化问题已经出现。1.中国人口老龄化的特点1.1老年人数量很大由于我国人口基数大，中国将成为老年人口最多的国家。20世纪中期，中国老年人口为4100万，占世界老年人口的20.5%。1990年，中国老年人口为9857.8万，是世界上老年人口最多的国家。预计到2040年，中国老年人口将达到2.7亿，占世界老年人口的22

15、.5%，到2050年，中国老年人口将达到3.8亿，超过所有欧洲国家。1.2人口老龄化发展迅速西方国家从成年人到老年人的转变经历了几十年到几百年。例如，英国的老年人口从5%增长到7%用了80多年，瑞典用了40年，日本用了50年，从1920年的5.3%增长到1970年的7.1%。从1982年开始，60岁以上人口为7663万，占总人口的7.6%，开始达到国际老年人口标准，2000年进入老龄化社会仅用了18年。据有关人士预测，从1975年到2025年的50年间，世界老年人口将增长107%，而中国老年人口将增长285%。与此同时，中国的老年人口正在加速增长。例如，从1982年到1990年，中国60岁以上

16、的人口平均每年增加300多万，20世纪90年代每年增加近400万，21世纪头10年每年增加1000多万。直到2030年，年增量才逐渐减少。可以看出，中国的老龄化速度在世界上是罕见的。1.3人口老龄化进程引领经济发展水平中国人口老龄化进程大大偏离和超前于国内生产总值、产业结构和知识结构的转变以及经济增长质量。这是因为我国的出生率已经大大降低，这不是像发达国家那样由于经济高度发展而自发形成的，而是由社会发展和计划生育在一定经济基础上形成的。由此导致的经济发展滞后于出生率的下降，这使得中国人口老龄化走在了经济发展的前面。根据国家统计局1995年进行的1%人口抽样调查数据，1995年中国65岁以上人口为8091万，占总人口的6.65%。同年，中国人均国民生产总值为4754元，约合580美元。据估计，到2000年，65岁以上人口占7%，人均国民生产总值将达到800美元。在新加坡、智利和其他65岁以上人口占总人口7%的国家，1995年的人均国民生产总值分别为26，730美元和4，160美元。这种未富先老的人口必然会对中国现有的养老保障体系构成严峻挑战。1.4老龄化在空间上分布不均中国各地区的老龄化程度存在一定差异。1995年，中国65岁以上老年人的比例为6.7%，高于11个省、直辖市的这一水平，低于19个省、自治区的全国总体水平，其中上海最高