许昌房地产市场分析――2018.3.8(改)

1、2018.3 许昌市调研报告,盛 智 励 行 服 务 无 限,城市概况,1,城市规划,2,土地市场,3,楼市分析,4,市场总结,5,目录,Contents,区位 人口 经济,城市概况,01,许昌地处河南省中心、中原经济区第一圈层，是郑州大都市区次中心城市，强势的交通对城市互通，资源转移，人口迁入具有重要意义。,许昌位于河南省中部，北临郑州，西依伏牛山脉、中岳嵩山，东、南接黄淮海大平原，总面积4996平方公里。是中原城市群、中原经济区核心城市之一，同时是距离郑州和航空港区最近的地级市，具备和郑州协同发展的优势。 中原经济区是中国首个内陆经济改革和对外开放经济区，以中原城市群为支撑、涵盖河南全省延

2、及周边地区的经济区域，于2012年批准设立，是中国新一轮改革的重要标志，在改革发展大局中具有重要战略地位。,河南省城镇体系规划（2007-2020）,中原经济区空间布局,许昌区位图,提升许昌东站交通枢纽功能，加强与郑州、航空港区的联系，强化中心区对外辐射能力，加大各组团联动性，形成城市半小时生活圈。,主城区道路等级规划(2015-2030 ）,内部交通：轻轨和有轨电车，配合中心城市组团式发展，综合对外交通，枢纽及城市中心布局，构建市域线、城区线两个层次的轨交系统 外部交通：高铁站：许昌东站（已运营）、许昌北站（规划）客运站：许昌火车站 货运站：苏桥西站城际铁路：新元站、尚集东站、邓庄南站、刘王

3、站。 道路系统“环形+方格”：由快速路、主干路、次干路、支路组成。强化各组团之间的联络功能以及各中心片区的对外辐射功能，支撑多中心组团式的空间结构。 快速路“三纵三横”：形成“三纵三横”的城市快速路系统，主城区与周边县市镇区、主城区内各组团的快速机动化的联系功能。“三纵”为西外环、许州路和新107国道；“三横”为农大路、永昌路和南外环。,许昌道路交通经济圈,三口之家成主流，家庭户规模趋向小型化。根据全国第六次人口普查数据，全市家庭户平均人口为3.52人，较2000年第五次全国人口普查的3.61人减少了0.09人，家庭户规模缩小。 1564岁人口最多，自然增长率呈下降趋势。全市常住人口中，014

4、岁人口为8.48万人，占比19.71%；1564岁人口为30.76万人，占比71.42%；65岁及以上人口为 3.82万人，占比8.88%。 大学学历人口占比5.14%，整体受教育程度偏低。全市常住人口中，具有大学文化程度的人口为22.2万人，占比5.14%；（河南省为6.39%），高中(含中专)文化程度58.6万人，占比13.6%。,2016年人口总量为483万人，人口年均增长率为0.47%，人口红利较弱。许昌各区域人口分布相对均衡，中心城区吸附能力较弱；家庭规模趋向小型化，在增量需求恒定的情况下，提升客户置业率。,人均可支配收入：2016年城镇居民可支配收入为27016元，占可支配收入的6

5、7%，人均GDP54194元，处于河南省中上游水平。,近年许昌经济处于高速增长阶段，2016年GDP总值2353亿元，同比增长8.8%；2020年前经济仍将保持稳步增长，利好房地产发展。,2016年，许昌市完成地区生产总值2353亿元，同比增8.8%。近年许昌市GDP增速保持在10%左右，处于高速发展阶段，经济持续向好利好房地产业的发展。 许昌市GDP总量处于河南省上游水平，经济发展迅速良好。,2016年许昌市，第一产业增加值163.0亿元，比重为6.9%，较上年增长3.6%；第二产业增加值1374.9亿元，比重为58.4%，较上年增长8.4%；第三产业增加值815.3亿元，比重为34.7%，

6、较上年增长10.7%。,许昌市工业发达，第二产业占绝对主导；产业集聚区业务收入占全市工业比重超过60%；民营企业发展迅猛，成为经济最具活力增长点。,支柱产业：许昌市民营经济发达，品牌企业众多，就业市场繁荣，以许继、黄河、森源、远东为首的企业，为房地产市场提供丰富的客户资源。,7家上市公司，全省第二： 瑞贝卡：全球最大假发制品制造商 黄河旋风：全国最大超硬材料生产商 远东股份：全国最大的传动轴制造商 众品食业：首批农业产业化国家重点龙头企业 元化生物科技：国内唯一螯合钙规模化生产企业 许继电气：国家电力装备行业大型骨干和主导企业 森源电气：国内产能最大的现代化输配电设备研发和制造基地,2015河

7、南民营企业100强（许昌企业）,许昌十大产业链及龙头企业 产业链：电力装备、汽车及零部件、不锈钢、电梯、煤化工、烟草、食品、金刚石及制品、纺织服装、发制品十大产业链 龙头企业：许继集团、森源集团、远东传动轴、奔马公司、金汇集团、西继迅达、首山焦化、许昌卷烟厂、烟机公司、众品集团、黄河集团、裕丰纺织、奥莱尼亚、瑞贝卡、恒源发制品,经济增速快、交通非常便利、城镇化加快、郑许积极融合、城市机会大,城市占位：许昌地处河南省中心、中原经济区第一圈层，是郑州大都市区次中心城市，强势的交通对城市互通，资源转移，人口迁入具有重要意义 。 城市交通：提升许昌东站交通枢纽功能，加强与郑州、航空港区的联系，强化中心

8、区对外辐射能力，加大各组团联动性，形成城市半小时生活圈 。 城市经济：近年许昌经济处于高速增长阶段，2016年GDP总值2353亿元，同比增长8.8%；2020年前经济仍将保持稳步增长，利好房地产发展。 城市产业：许昌市工业发达，第二产业占绝对主导；产业集聚区业务收入占全市工业比重超过60%；民营企业发展迅猛，成为经济最具活力增长极。 城市规划：规划构建“一心一带四组团”城镇空间格局，提高中心城区首位度，实现组团式发展，城市向北、向东发展，推进郑许融合。,地产格局 未来规划,城市规划,02,依据房地产发展特点，可将许昌市区划分为6大板块。目前城市主要大力发展东部新区（配套及区域相对完善）和北部

9、新区（各大开发商拿地热点）。,北部新区板块：建安区政府所在地、规划新区、许昌未来商务中心、价值高地，发展潜力大，但区域发展需要时间； 北部板块：目前许昌价格高地、品牌开发商较多，开发水平相对较高； 中心板块：传统老城区，配套丰富，规划建成文化、旅游、特色居住的古城区； 铁西板块：非城市发展主要方向、在售项目较少、多为小型开发商； 南部板块：非城市发展主要方向，工业和物流园集中区； 东部新区：依靠政府、高铁、规划等价值驱动，房地产开发热点板块，配套成熟,规划构建“一心一带四组团”城镇空间格局，提高中心城区首位度，依托京广发展轴，增强承接和区域辐射带动能力，实现组团式发展，城市向北、向东发展，推进

10、郑许融合，实现交通一体、产业链接、生态共建、服务共享。,空间格局“一心一带四组团” “一心”：主城区着重发展区域服务功能和高端制造业，形成市域综合服务中心 “一带”：依托京广发展轴，由主城区、长葛市区共同组成带型城市，重点打造许港产业带，形成市域城镇、人口、产业密集区，共同带动市域发展 “四组团”：长葛、禹州、襄城、鄢陵依托当地资源和产业基础发展，形成带动局部区域发展的次级中心,城市拓展方向“向北为主、组团生长、带状链接” “向北为主”：向北大力推进城乡一体化示范区、许昌北高铁组团和中原电气谷的建设，加快郑许产业对接 “组团生长” ：结合交通节点，以公共服务设施和产业为导向，引导城市组团式拓展

11、 “带状链接” ：重点突出许长一体化，共建许港产业带,许昌市空间结构规划(2015-2030 ）,供求明细,土地市场,03,2017年魏都区成交金额和面积都是占比最高，成交额为39.4亿元，占比63%；成交面积1364亩，占比54%。,成交额百分比,建安区成交单价最高为274.14万元/亩，正商置业拍得。,魏都区成交单价最高为698.88万元/亩，河南瑞翰祥实业有限公司拍得。,楼市分析,市场分析,04,北部板块：城市新区，主打CBD概念，市政配套能级高，生活、教育、商业规划起点高，落地待时日，碧桂园、恒大、建业品牌开发商云集，中高端及高端项目开发为主；当前在售房源毛坯售价69008200元/，

12、精装8000-9000元/，洋房11000元/以上。北部新区位置及环境影响价格较大，建业洋房6200-6500元/，恒达高层5700-5800元/ 东部新区：位于城市核心发展轴，行政商务中心，市政府所在地，区位优势明显，城市功能完善，优质资源聚集，当前房地产开发热点区域，但后续土地资源稀缺；当前在售房源毛坯售8000-8500元/，精装9000-10000元/，洋房11000元/以上。 中心板块：传统老城区，生活配套丰富，规划建成文化、旅游、特色居住的古城区，房地产开发资源有限；当前在售房源毛坯售价7500-8000元/。 铁西板块：传统老城区，周边教育、医疗、商业配套，相对较完善，区域内在售

13、项目较多，但多为小开发商，知名品牌开发商较少，房地产开发水平整体一般；当前在售房源毛坯售价6000-6300元/ 。 南部板块：工业、物流园集聚区，医疗、商业等配套设施一般，居住环境较差，房地产开发水平低。当前在售房源毛坯售价5500-6500元/。,许昌目前重点发展懂不新区和北部板块，中心板块土地资源有限，铁西板块小开发商多，南部板块居住环境较差,东区：主要6个项目，5个在售、1个待售；高层：7200-8000元/；洋房：8500元/；大平层和别墅：9千-1.1万元/； 北区：共3个项目，2个在售，1个待售。高层：7200-8500元/；洋房：8800-11000元/； 西区：共11个项目，

14、10个项目在售，1个项目尾盘；高层4200-6300元/； 南区：共2个项目，其中2个在售；高层均价：5500-6000元/； 中心区：共2个项目在售，1个项目尾盘；高层均价7000-7700元/ ； 新区：共6个项目，其中在售4个，2个待售：高层均价：5000-7000元/，洋房：6500-10000元/； 许东：在售项目：1个；洋房7000元/；别墅：1.1万元/,东、西、新区板块楼盘众多，区域间价差较大，西南集中在4000-6000元，北东部则7000-8000元，别墅洋房1万+,东区经过多年发展较为成熟，交通、医疗、教育等各项生活配套设施较为完善，许昌市民对此区域较为认可； 目前东区市

15、场的整体价格向北区市场靠拢，高层成交价区间在72008000元/，洋房价格在900011000元/； 东区市场供货量持续减少，市场供不应求。,北区自然环境优越，品牌开发商云集。市场现存货量严重不足，此地块将会引领许昌市整体房价。在2018年将有常绿集团、中粮集团和锦艺集团三大品牌开发商入驻北区，将再次拔高北区市场的整体行情。 北区的毛坯房价格在7200-8500元/；洋房：8800-11000元/之间 。芙蓉湖以北区域价格相对较低，但以良好的环境和较低的价格吸引了刚需客户和部分投资客，高层均价：5000-7000元/，洋房：6500-10000元/。,西片区目前房价根据各项目楼盘的品质和规模，

16、价格从42006300元/，价格差距及品质差距较大。 万象城为西区品质最高的楼盘，二期小高层未对外释放价格，预计将参考东区房价在70008000元/之间。 西区现在整体货量不足，供不应求，除万象城、豫中桂园还存较大货量，像澜菲溪岸、百瑞泓城和明珠港都只剩少量楼栋出售； 西片区缺少大型品牌开发商，品质参差不齐，规模以中小型为主。,2017年1-12月份备案登记16914套，月均去化1402套，较2016年有明显提升； 因限价政策影响，下半年成交价与实际销售价存在1000-2000元/不等的差额，这个差额往往通过车位等地下物业进行分担；,项目优势： 1、品牌开发商，口碑好，质量佳 2、产品定位高端

17、，户型合理 3、远离闹市，周边环境较好,项目劣势： 1、位置稍远，交通不便利 2、周边配套欠缺,目前项目一期售罄，二期认筹中，预计4.20开盘，均价未定。,一期,二期,三期,待售,世和府二期平面图,项目占地165亩，共有8栋高层住宅，24栋多层洋房，约1600套房源； 现项目一期清盘，共出售1栋高层和12栋洋房，已售空，二期出售9栋洋房，3栋高层，1月28日正式启动入会，入会约734多组。 高层成交价70007500元/之间，洋房一层12000元/（带车位出售，车位价格25万），二楼以上价格在10000元/以上，（总房款需一次性付清）。,【销售累计】,【销售分析】,【推广分析】,【优惠政策】：

18、 1.28日启动入会，高层5000抵20000，洋房2万抵5万,【渠道分析】：老客户渠道、多盘联动,项目优势： 1、交通便利,生态宜居 2、项目内部配套相对齐全 3、位置优越、周边配套齐全,项目劣势： 1、离高铁太近，噪音过大,目前项目在售，成交价格7500-7800元/。,项目位于许昌市东城区新东街与许州路交叉口，共开发建设20栋楼； 项目3栋配套楼，分别为：业主的活动中心、生活市场、还有一个自建的双语幼儿园。17栋32F/33F高层，整个采用了小区内部抬高的方式，小区入口设计有水景叠瀑，半地下停车场，整体规划提升了楼盘品质。小区有大型中心湖景景观； 户型：90103两房；116150三房

19、; 销售价格：75007800元/；在售状况：已去化700套左右； 项目卖点：区域位置受老城区客户认可，价位较同期项目有优势，性价比较高。,116三室两厅一卫,139三室两厅两卫,128三室两厅两卫,项目优势： 1、品牌开发商，质量好，口碑佳 2、环境优美，绿化率高 3、户型合理,项目劣势： 1、位置稍远 2、配套尚不齐全,目前项目在售，成交价格8400元/左右，88折，首付5%，全款1年分期。,项目位于文峰路与宏腾路交叉口，东至文峰北路，西至恒丰北路，南至隆昌路，北至宏腾路； 整体规划：项目一期共建有10栋高层，约1500多套房源； 销售情况：一期房源经过两次开盘已去化92%，剩余不足100

20、套，二期货量约500套，推售时间未定； 户型面积：6090两房、90140三房,143158四房； 销售价格：成交价84000元/左右（精装标准1500元/）； 优惠政策：88折，首付5%，全款1年分期。,123三室两厅两卫,81两室两厅一卫,【销售累计】,【销售分析】一期房源经过两次开盘已去化92%，剩余约100套房源，二期货量约500套，截止目前尚未确定节点；,【推广展示】,【渠道分析】：以暖场活动为主，配合媒体投放,项目优势： 1、位置优越，交通便利 2、项目周边学校较多 3、周边配套齐全,项目劣势： 1、楼间距较密，采光欠佳,目前项目在售，均价5800-6300元/，会员招募1万抵3万

21、。,项目碧海青城位于许昌东城行政核心区，紧邻许昌市两条主干道魏武大道与莲城大道。周边环绕学校、医院、市政公园、商超等。 整体规划：项目共建4栋高层，1栋小高层，约500套房源； 销售情况：剩余1栋高层未售，约100多套房源； 销售价格：对外释放价格在5800-6300元/，捆绑车位出售； 户型面积：户型有113三房、130-139三房、178、279大平层； 优惠：会员招募1万抵3万。,东区个案碧海青城,113三室两厅一卫,179五室两厅三卫,红色区域为赠送面积,红色区域为赠送面积,项目优势： 1、品牌开发商，品质佳 2、环境优美，未来规划配套齐全,项目劣势： 1、交通不够便利，公交少经过 2

22、、位置稍偏,目前项目一期少量在售，二期小高层前期咨询中。,项目万象城总占地937.3余亩，总建筑面积约130万平方米，计划总投资49.4亿元。项目规划有高档住宅、星级酒店、甲级写字楼、幼儿园、河道公园、购物中心、商业街，是许昌市和河南省重点建设项目； 整体规划：项目共分三期开发，一期规划是别墅住宅区，二期规划17层小高层和6层高层，三期规划为商业和写字楼； 产品信息：项目现推售二期10栋楼，11层小高层，主推户型109143三房，178四房，共计房源约400套； 销售情况：一期别墅剩余少量房源在售，二期小高层前期咨询中； 销售价格：别墅均价15000/，二期小高层现阶段未对外释放价格，将参考东区房价预计在70008000元/之间； 工程进度：一期别墅已封顶，二期正在挖地基。,133三室两厅两卫,144三室两厅两卫,项目优势： 1、品牌开发商 2、水景地产，人车分流 3、地段优越、交通便利,项目劣势： 1、绑定车位，总价略高,目前项目在售，均价5500元/，捆绑车位出，车位价格17万/个。,总占地100亩，建筑面积20万平方米，项目中央景观区近2000平米国际会所，图书室