房地产开发与经营第六章 房地产规划与设计管理

1、房地产开发与管理，吴健吴平奇，第六章房地产规划与设计管理，6.1房地产开发与城市规划6.2房地产开发项目规划管理6.3房地产规划与设计指标6.4房地产开发项目规划设计规划与评价，(a)城市规划概念，城市规划在一定时间内实现城市的社会、经济和生态发展目标，整合各种资源以法定形式确定规模和发展方向，合理使用城市土地，调整城市空间布局和各项建设的综合布局和具体安排。(二)城市规划管理概念、城市规划管理，按照城市人民政府法律程序编制和批准城市规划，按照国家和各级政府制定的相关规定和具体规定，通过批准的城市规划、法律、行政、经济管理方法，对城市规划区内的各项建设进行综合准备和控制，计划、有序调整城市的各

2、项建设用地和建设项目活动，并。(三)城市规划系统，1、城市总体规划城市总体规划应包括城市发展布局、功能分区、土地布局、综合交通系统、禁止、限制和适当的建设区域范围、各种专项规划等。城市总体规划的规划期一般为20年，在编制城市总体规划时，还要为更长远的发展制定可预测的规划。(c)城市规划系统，2，城市分区规划城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，进一步准备将城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施配置与详细规划联系起来。(c)城市规划系统，2，城市分区规划内容：规定土地利用特征、居住人口分布、建设和土地利用容量控制指标的原则。确定市、区、居住区公共设施分布及土地使用范围。确定主要车道

3、、次要车道的红线位置、横断面、基准点座标和高程，并确定分支的方向、宽度和主要交叉口、广域、停车场位置和控制范围。(三)城市规划系统，3、城市详细规划城市详细规划，在城市总体规划或分区规划的基础上，在一定时期内对城市地区的土地利用、空间环境和各种建设用地采取具体措施。城市详细规划包括规划区各项建设的具体场地范围、建筑密度和高度等控制指标、总平面布局、工程管线综合规划和垂直规划。(三)城市规划系统，3，城市详细规划控制详细规划：在总体规划或分区规划的基础上，详细规定建设用地的各种控制指标和其他规划管理要求，控制和指导各土地的开发和投资建设。建设详细规划：在总体规划、分区规划或控制详细规划的基础上，

4、直接对建设进行具体的建设准备和规划设计，指导建筑设计和施工图设计。(4)城市规划与房地产开发的关系，城市规划对房地产开发具有调控作用，促进城市规划指导和房地产开发城市规划设计的必要步骤和必要手段，6.1房地产开发和城市规划6.2房地产开发项目规划管理6.3房地产规划和设计指标6.4房地产开发项目规划设计规划和评价，(a)建设用地位置管理，意思：城市规划行政主管部门是城市规划和相关法律根据： 中华人民共和国城乡规划法的目的和任务：宏观调控，遵守计划，协调冲突，促进事业，(a)建设用地场地选址管理，(a)建设项目选址意见书的手续阶段建设项目选址意见书的手续分为提交选址申请，规划公司现场访问，审查，

5、结果4个阶段。建设项目用地选定意见书有效期为一年，必须延长的，必须在到期前一个月向市计划行政主管部门申请，延长期限不得超过六个月。(二)建设用地规划管理，意思：城市规划主管机关根据城市规划规定和批准的城市规划，确定规划区内建设项目用地的位置、固定点和范围，审查总平面，发布建设用地许可证等各项管理工作的总称。根据： 中华人民共和国城乡规划法的宗旨和任务，控制建设，合理使用土地，实施计划，矛盾，综合考虑土地利用效率，改善城市规划，(2)管理建设土地规划，提交建设用地规划许可证处理程序申请资料，现场访问，根据需要征求有关部门意见，批准建设土地位置和边界，规划申请人必须延长有效期，并在有效期到期前30

6、天申请。(c)建设项目规划管理，意思：根据城市规划和相关法律、法规和技术规范，组织、控制、指导和协调各种建设项目，审查规划方案，发放建设项目规划许可等行政工作的总称。主要内容：建筑物管理、道路管理和管道管理。程序：规划设计评审、建筑施工图审查和建设工程规划许可证版本的第3阶段。6.1房地产开发和城市计划6.2房地产开发项目计划管理6.3房地产计划和设计指标6.4房地产开发项目计划设计计划和评估，(a)住宅项目计划和设计指标，1，住宅区计划相关概念：可根据住宅区居民人数或人口规模分为住宅区、区域、组3个阶段，住宅区等级控制规模见下表。住宅规划组织结构可以使用多种类型，例如住宅区-组、住宅区-组、

7、社区-组和独立组。(a)居住规划和设计指标，(1)居住区：建立具有各种居住人口规模的生活住区，特别是被城市干线或自然分界线包围的居住人口规模(30000-50000人)的更完整的生活区，具备该地区居民的物质和文化生活所需的公共服务设施。(a)住宅规划和设计指标，(2)建立居住小区道路或自然分界线包围的住宅人口规模(7000-15000人)，具备当地居民基本物质和文化生活所需的公共服务设施的生活定居点。(a)住宅项目规划和设计指标，(3)组：分为住宅道路，建立与居住人口规模(1000-3000人)相对应的具有居民需要的基层公共服务设施的生活居住地。(a)居住项目规划和设计指标，(2)土地指标居住

8、区总土地包括居住区和其他土地结构系统：国家规定居住区土地平衡控制指标表，案例，(a)住宅项目规划和设计指标，(b)项目设计指标，(b)非居住项目规划和设计指标，酒店6.1房地产开发和城市计划6.2房地产开发项目计划管理6.3房地产计划和设计指标6.4房地产开发项目计划设计和评估，(a)房地产开发项目计划和设计计划，1)住宅区域计划的基本要求健康的基本要求物质舒适要求精神享受要求城市开发和和谐的要求可持续性产业化要求，(a)房地产开发项目计划和设计计划，2，住宅区域计划的基本要求3、根据住宅区域规划的方案内容规划结构、住宅形态和布局选择、配套服务设施、道路交通、绿地和景观、垂直、管道整合等多个方

9、面和住宅区域规划设计的层次特征，在总体规划、控制详细规划和建设详细规划等不同层次的规划阶段重点有所不同。(a)房地产开发项目规划和设计计划，(1)规划空间结构住宅小区住宅、道路、支持公共服务设施、公共绿地四个部分，通过空间结构分析结合四个要素，确定基本布局和空间形式。(a)房地产开发项目规划和设计计划，(1)规划空间结构影响居住区规划结构的主要因素：位置和规划要求、场所和环境条件、人类生活要求、经济、社会管理系统等。一般的住宅规划空间结构种类主要是内省型、开放式、自由形式等。(a)制定房地产开发项目规划设计计划，(2)住房形式和布局选择住房形式取决于自然环境、经济水平、技术水平、文化习俗、家庭

10、结构等因素。在住宅建筑设计规范中，根据住宅建设层数，将住宅分为低层住宅(1-3层)、多层住宅(4-6层)、中间层住宅(7-9层)和高层住宅(10-30层)。(a)房地产开发项目规划和设计计划，(2)住房形式和布局选择住房布局有三种基本形式：决定因素、周边和点编组。在住房配置中，必须重点考虑日照和通风，并(a)制定房地产开发项目计划设计计划，(3)支持服务设施互助的基本要求如下。计划部署要体现生活便利性、减少干涉、经营利益、环境美化的原则，可以按分散、集中、分散、集中的方式部署。而且，为了保证合理的服务半径，注意今后的开发要求，计划也要留有馀地。(a)制定房地产开发项目规划设计方案，(4)道路交

11、通组织交通、环境维护、安全保障、空间居住区道路网络结构从形式上有规律的形式、自由形式、混合形式等，在交通组织中分为人车混合、人车转换两种形式。(a)房地产开发项目规划和设计计划，(5)公共绿地组织应具备绿地规划和设计，公共绿地应具备无障碍、功能、亲和力。绿地布局要注意人们动态静态的观赏效果，一般在小区入口、中心形成景观节点，创造出水平的丰富视觉效果。(a)房地产开发项目规划和设计计划；(6)垂直和管道综合住宅区的市政项目由住宅区的供水、排水、供电、煤气、供暖、通讯、卫生、防灾等项目组成。根据安装方法，可分为架空线路和地下埋线。地下埋地线可以分为直接埋地管道和沟槽埋地管道。居住区的管线应尽量使用

12、埋在地下的方式。(a)房地产开发项目规划和设计规划，(6)垂直和管道综合垂直规划设计是对自然地形转换和利用(包括道路垂直设计和场地垂直设计)的规划和设计，以满足居住区道路交通、地面排水、建筑布局和城市景观等要求的地形的高效使用。(a)房地产开发项目规划和设计计划制定，4、住宅区规划和设计计划的主要结果规划和设计图纸和文档两类分析图纸规划设计图纸规划设计意图计划设计和模型规划设计说明和技术经济指标，(a)房地产开发项目规划和设计计划制定，5、市场主流住宅形式楼板、塔、别墅张板经典项目北京10号(a)房地产开发项目规划和设计计划，5，市场主流住宅形式层，塔、别墅，短板经典项目北京国奥村，(a)房地产开发项目规划和设计计划，板：建筑层数一般塔：4-5户以上公用垂直交通平面组周围或周围的长度和宽度几乎相同的12-35层、35层以上、超高层一般为1-12层塔、t型建筑、井形、风车和蝴蝶形态、蝴蝶单元、(a)房地产开发项目计划设计计划、别墅： 完成花卉仓库和其他社区别墅公共设施，中央花园、游泳池绿地、健身文化娱乐场所、购物场所等，(a)房地产开发项目规划和设计计划，别墅：在我国，别墅分为别墅和联排别墅，外国独栋别墅是独院，联合国教科文组织联排别墅，比三楼小的独栋住宅平行，