设计成本控制

1、房地产模式下的精细设计，主讲人：王旋，2012年8月30日，谈设计成本控制方法，我们对成本的理解，所谓成本管理，基于对成本管理的理解，引入了一个概念：价值工程。价值工程的基本公式是：v=f/c v=值f=函数c=成本，可以用一句话来解释：值等于函数除以成本。在价值工程的三个概念中，设计部门控制着F，成本部门和施工管理部门控制着C，营销部门向外界传递着V。包装后，它是人工放大。有几种合乎逻辑的方法来提高价值：1 .f大大提高了，而C却降低了。这是最高水平，没有几项专利技术是很难达到的。2.f大幅度提高，而C稍有提高或不变。这是一种常见的方式。所谓画龙点睛的效果就在这里。虽然花费不多，但是效果很好

2、。3.f基本保持不变，但C下降。内部挖潜改造属于这种形式。4.f牺牲了一点，但C下降了很多。从价值工程的角度来解决问题，就是在任何时候都要追求物有所值甚至物有所值；但是在任何时候，我们都不能盲目地推销F，从而给产品不适当的高价值。土地成本的成本属性大多可以在项目初期确定；其他成本(前期费用、销售费用、管理费用、财务费用等)在项目过程中相对不容易控制；由于项目本身的原因，施工和安装成本涉及许多复杂的因素；前后的预测会有很大的差异。如果采取有效措施，可压缩性(可控性)将更强。此外，建筑安装成本占较大比例，因此建筑安装成本是项目开发过程中成本控制的重要组成部分。如何节约资金，分析典型项目建筑安装成本

3、构成，以及产品设计成本控制的要点，100%、90%、80%、70%、60%、50%、40%、30%、20%、10%、0%、1。建筑安装工程造价构成比例最高的前9项占建筑安装工程总造价的2。以上9项的控制决定了成本控制的关键。13%、8%、4项、79%、9项、4%、12%、9%、8%、6%、31%、3%、2%的建筑工程案例：甲、乙项目容积率为10万平方米，地下为1.5万平方米，定位相同，销售价格相同，但滞销面积率之差为3%。比较利润计算结果如下：当方案A的滞销面积比为20%时，地下室面积为13%，地上滞销面积为7%；方案b中，当未售面积比例为17%时，地下室面积占11%，地上未售面积占6%；综上

4、所述，甲的地下室面积比乙高出约2300 ,超出地下室造价23003000元/=690万，甲的实用面积比乙少约1150。按1000元/计算，甲的利润损失约为800万元，乙的利润损失约为项目总利润的1.1%。实用面积为80%，未售出面积为20%，实用面积为83%，未售出面积为17%。虽然礼品区可以增加产品的购买量，但礼品会导致建筑和安装成本(包括结构、门窗、隔热、外墙材料等)的增加。)。在土地价格较低的情况下，赠送会导致建筑和安装成本增加，这将高于相应的稀释土地成本，从而影响利润，应严格控制。赠送，赠送面积，建安成本，利润，体形系数在一定程度上能反映公寓布局的经济指标，并会影响到一系列后续指标，如

5、墙体面积比、窗户面积比、结构经济性、外墙保温材料的选择和厚度、门窗型材和玻璃的选择等。即使是相同的精细控制所造成的微小差异(如3%的差异)，也会导致可售面积单方成本的增加。形状系数，外壳(外保温材料，门窗型材)形状系数：的增加将导致保温层厚度的增加。根据保温砂浆从2.5厘米到3.5厘米的变化，外墙单方造价每平方米增加10元，外墙单方造价每平方米增加10元(根据1.5的墙面积比和80%的实用面积/建筑面积估算)。形状系数的增加也会导致门窗型材成本的增加。普通双层中空玻璃必须采取贴膜、低辐射玻璃或充惰性气体等措施。据估计，门窗的单价每平方米增加100元，实用面积每平方米增加35元左右。(按0.28

6、的墙面积比和80%的实用面积/建筑面积估算)综上所述，外墙保温层和门窗型材换算成实用面积的成本增加幅度约为43-60元/m2。形状系数(外保温和门窗的影响)，以及户型基本模块的选择：(对形状系数影响很大，稍有失控就会使形状系数增加约3个百分点。凹空中花园(家庭花园):(对于一个30层的一梯两户的高层住宅建筑，将一个3米宽的卧室改成凹空中花园后，湾内外墙面积增加了约3倍，由于每个家庭的重复出现，整个建筑的形状系数增加了约3个百分点。单元拼接方式：(与平缝拼接相比，同一类型的两个建筑单元20度角拼接可视为增加两组山墙的面积，可使整栋建筑的形状系数增加约2个百分点。凸窗设置：(以一栋一梯两户的30层

7、高层住宅为例，所有卧室的体形系数比只有主卧室的体形系数高2个百分点左右。)，形状系数(对形状系数敏感的设计元素)，优于，优于，优于，一梯两板，一梯四板，一梯两字，一梯四蝶，窗面积比与节能减排密切相关，另一方面，对工程造价控制有很大影响；墙体容积率影响外墙材料和保温材料，并与成本有很高的相关性。窗面积比、墙面积比、控制标准：窗面积比为0.25，含钢量和混凝土量、含钢量控制因素、立面和材料部分、1、1、开敞阳台不需要平铺、开敞阳台、情况：立面部分的材料不影响视觉效果，立面和材料部分、竖向和土方应节约，做好前期的场地设计，努力减少开挖和控制开挖和填方量。充分利用地形进行场地设计，特别是地下室设计，尽

8、量减少土方开挖。基础和支撑设计、施工都很专业。当基础采用桩基时，尽量提前试桩，比不试桩节省约30%的费用。在确保安全的前提下，应根据工程的地质条件和环境要求对支护方案进行比较。基础和基坑支护、基础和基坑支护深度：支护成本与基坑深度成正比；与浅基坑相比，深基坑的支护成本增加了数倍。当基坑深度超过6米时，费用会大大增加，应控制在合理的范围内。根据现场情况，应采用坡度设置或局部坡度设置来减少桩长。如图所示，基础及基坑支护选择：基坑支护设计遵循“安全、经济”的原则，多方案比较；根据基坑支护形式的经济顺序，费用由低到高。基础及基坑支护施工组织：基坑开挖应遵循先深后浅的原则，合理安排施工顺序。应仔细研究支

9、架拆除的顺序以及打桩和开挖之间的协调。基础和基坑支护的后续利用：从长远考虑，结合工程结构设计和施工支护结构，不仅节约了未来结构的成本，也节约了支护拆除的成本；对于深基坑支护方案，两墙合一，即地下连续墙与t3)地下室面积地下室面积直接决定地下室造价；地下停车位应集中布置。在满足地下停车位规定数量和相应规格的前提下，争取地上机动车数量(地上停车位比例满足规划设计条件)，并修建最小的地下室面积。其中，非机动车应当使用塔楼地下室停车；通过优化车位布局，严格控制单个车位面积(35/车位)。车道旁不得有非停车功能空间。地下车库。4)地下车库的设计地下车库的埋深决定了地下车库的开挖成本、支撑和基础形式，对地

10、下车库的造价有很大的影响。当当地仓库埋深增加半层(即1.5m)时，如果地下室平均面积为实用面积的18%，实用面积单方成本将增加约100元/。在一定地下室高度的条件下，应利用地下室体积计算规则使地下室顶板高度最大化，从而在不增加地下室体积计算面积的情况下减小地下室埋深。地下车库，5)在一定埋深的条件下，地下室的高度对确定经济高度非常重要。地下车库，例如：采用无梁楼板，层高至少降低300，地下车库，5)地下车库的层高需要合理布局综合管线，使其高度最小；在满足自然排烟的前提下，尽量不做机械排烟。6)地下室柱网必须选择经济的柱网，合理的跨度，减少板厚和梁高；严格控制柱网尺寸的经济性，设置宽而平的柱(柱

11、截面设计应考虑入口方向的影响)；停车空间设计应结合合理的柱网布局，特别注意停车方式和停车的最大化布局。地下车库，控制标准：7800 8100柱网，6)地下车库柱网情况：8100柱网与7800柱网的区别，108辆车的总停车空间为8100柱网，总面积为3576 33.11 7800柱网，总面积为336431.1531.117)覆盖厚度地下室顶板的覆盖厚度决定了顶板的荷载，并间接决定了地下室的结构成本。覆土厚度由管网布局、种植要求和绿地率要求等因素决定。因此，优化综合管网布局非常重要。地下车库，屋顶平均覆盖厚度：1。精细设计应与景观方案相结合，不同种植区域的覆盖厚度应不同；或者用树池和成堆的土壤让人

12、思考；平均覆盖厚度1.0 m 1.2 m. 2。如果用覆土种植，建议覆土厚度为：大树种植处1500；普通树木1000株；草坪300 400；3.在方案阶段，给排水专家给出排水方案，并根据水管布置长度和上方是否有交通情况确定所需覆盖厚度，并进行局部调整。优化地下室设计(降低地下室高度，降低覆土高度，注意边角等。)案例：对于地下车库来说，在优化之前，有一些拐角不能停止进入汽车，在优化之后，这些拐角被挖出来以减少不必要的面积，并且可以花费一些钱。好钢用于刀刃。对于所有者密切关注的地方，可以考虑适当增加成本投入，以便在营销推广良好时获得更好的回报。非常规材料和大量装饰材料受到控制，非常规材料和做法受到

13、严格控制。玻璃幕墙、进口系统窗、铝扣板、进口石材干挂、大量异形构件、大面积人工水景、恒温游泳池、珍稀植物、2.5m/s高速电梯、智能全家居、高科技节能、立面装饰。立面装饰、门窗的合理升级可以有效提高sel以立面装饰和立面门窗为例，普通档次的成本约为70元/m2(建筑面积，主要是立面油漆)，升级为100元/m2(建筑面积，可使用一些瓷砖和少量石材)，其成本增加到30元/m2，约占工程总建筑安装成本的30/1561=1.92%(含1561%)，同样，对于立面门窗，普通铝合金门窗约为350元/m2如果提高到450元/平方米，可以使用更好的配件和更大尺寸的型材。等级升级，成本增加到100元/平方米，换

14、算成建筑面积100*0.28=28元/平方米(0.28为中海某区域的平均窗面积比)，计入立面装饰和立面门窗，公共部分包括大堂、电梯厅和标准层装饰。按照一般销售路线，公共部分是样板房的前奏，样板房是房地产整体效果的重要组成部分，也是业主入住后使用频率最高的空间。其装饰档次和施工质量直接影响到房地产的形象和后期物业维护的成本。公共部分的装饰效果是“可见的”，小业主可以直接感受到，这可以作为房地产销售过程中的一个成本组成部分。公共部分的装饰和美化相对于花园本身的单位面积成本通常计算为100元，但相对于总建筑面积的单位面积成本只有10元到几十元。单位景观面积成本增加30元，景观效果明显改善，该部分成本

15、仅为5-8元/m2左右。同时，景观是建设社区质量的关键领域。因此，如果条件允许，我们可以考虑在一定程度上增加景观成本，以获得更好的营销卖点。景观，避免三个误解，误解1:只关注成本，不关注销售价格成本理论，误解2:可见的紧张，无形的平庸-形式主义，误解2:可见的紧张，无形的平庸-形式主义，误解2:可见的紧张，无形的平庸-形式主义，误解3:只考虑线性成本，而忽略环境变量-静态和全面。推论：建立正确成本意识的第三步必须适应时间、当地条件和随机应变。成本波动受多种因素影响：它随市场而变化，随地区而变化，并与开发周期和税收规划密切相关。它不可能是全面的，是静态的和不稳定的。错误原因分析：这是一种静态的、

16、单一的成本控制方法，缺乏偶然性，导致成本与环境变量脱节。设计每个阶段的成本控制要点有效的成本控制需要在设计的每个阶段得到控制。实际案例操作、联排别墅南窗宽度主要为1500和1800，保证良好的采光。北窗和侧窗的宽度主要为1200和1500，这样可以降低能耗和保温成本。窗面积比、5.4m、6.6m、5.8m、17.8m、堆叠式地下室，南北间距17.8m，适用于两排双向车道停车，可最小化单个停车位的面积，从而减少地下车库的总面积和成本。联排别墅考虑停车空间设计，地下室、堆叠式地下室、3.9m地面停车，不仅提高了独立地面停车空间的质量，而且大大降低了成本。停车位设计，9.6米，6.1米，24.9米，5.3米，联排别墅，联排别墅和地面。场地的竖向设计应根据原地面标高进行。根据规范要求，开挖