(烟台)龙湖葡醍海湾成功模式分享

1、烟台龙湖葡萄醍醐湾成功模式研究，世界联怡高烟台公司于2011年8月4日，数字龙湖、龙湖在烟台取得填埋地8000亩，是烟台单板最大的项目，首先开工45万平方米，2010年8月末开始取得土地，实现销售11 11年7月30日、7月31日连续两天靠近，两天销售了1500套以上。 销售额约为25亿日元。 8000亩，11个月，25亿，项目地点：牟平区养马岛前海地区(填埋地)总占地面积： 8000亩项目定位：度假胜地，城市综合体开发周期：8-10年当地时间： 2010年8月30日地价：共计49亿(a ) c区)开发顺序：从西向东(a到c区)龙湖葡萄牙湾项目位于烟台市养马岛(烟台旅游胜地，北方商务休闲第一岛

2、)，距离烟台海云台项目约30公里。a区、b区、c区、龙湖葡萄醍醐湾、项目概况、养马岛、一期面积： 45万平方米一期建筑面积： 36万平方米容积率： 0.76产品类型：独院、温泉小院、榻榻米院装饰情况：榻榻米院(硬装1500元标准)、温泉小院(软装300元) 平方米，a地块2028亩，一期范围，项目概况，依赖情况，一期发布了416套独立院，1146套叠院，烟台龙湖葡萄醍醐湾成功模式概要“9”的连续舞步，一个一个地露营， “9”连续步骤第一轮：土地获得：贯彻龙湖集团“山海湖”度假战略的土地战略第二轮：接着是稀缺资源和政府计划的优势第三轮：运营是王：第四轮：规划梦想：为度假地丰富的配套客户建立美好的

3、期待第五圈：产品突破： “创新”产品形态与主流产品竞争的第六环路：园林景观：容易转变“五重景观”的第七环路：优先客户的“掠夺式”客户资源优先第八环路：推进势头：节奏紧密的“体验式”营销第九环路：价格战略：推出式销售、1、战略指南、2、机会既是“地区焦点多业态”战略的深化，也是适合地方产业进化的新探索。 烟台市从2009年开始引进一线开发者，公司和市政府多次联系，为后期的优质区划积累了很多机会。 养马岛地区还没有转让土地，吸引大开发者是该地区的主要方向。 烟台市场无限制购买，处于房地产市场价格上涨期，客户支付能力强，但购房成熟度低，有良好的市场机会。 (市场空间大，风险低)，“9”连续步伐法，a

4、，土地获得：随着贯彻龙湖集团度假地战略的土地战略，养马岛，北方商务休闲第一岛，“北方国家海岸计划”的实施，依靠金山港万亩自然湾和万亩金沙滩的养马岛湾，2010年以后1、稀缺资源2、区域规划支持：烟囱城市的发展方向是“东”，市场也有“东部热”。 借势政府养马岛改造计划的东风，可以说是养马岛给了龙湖机会，倒不如说是龙湖的进军使养马岛地价上涨，占领了稀缺资源。 例如：江、河、湖、海、山城市发展方向上的土地性质原本是与“观光地”和龙湖的位置相匹配的，b、由于它的气势，具有稀缺资源和政府计划的优势，所以有“9”的连续步骤，1、迅速取得证据，在获得快速销售项目前与当地政府取得土地前制定了计划，保证取得土地

5、后马上取得相关证明书。 在没有事务证明书的条件下，通过前期建立良好的政府关系，7月30日取得了预售证明书。 第一次开盘超过一千多套，打折缩小，马上回收资金。“9”连续步骤、2、“现金为王”项目土地AC区划共计6000亩，总土地价款49亿，实现合同分期签订和土地价款分期支付的AC三个区划只需支付15亿保证金，b区划的计划同步实现，形成市场影响力的第一个收益率是千c，唯一快，葡萄醍醐湾适应了养马岛整体的规划，聚集了301疗养所、800亩电影基地、五星级酒店、森林公园、帆船码头、温泉码头、葡萄庄等，项目未来的美好前景a，土地规模大，可实现的计划功能完善， 市场期待很高的b .养马岛“北方论坛”的势头

6、，给客户带来可实现的期待，d :计划一套丰富的假期房地产，给客户带来好的期待，9连续步步法，私立小院，CBD商业地区，森林公园，水上别墅，帆船码头，滨海街“创新”产品形态与主流产品竞争，深入研究市场，有效控制“创新”的差异化产品定位，有效控制总价格和市场竞争，定位差异化路线，通过市场结构分析，市场竞争激烈，高级市场空白的产品定位瞄准中高端市场的烟台东部市场供给上位层多， 最初的市场投进品是多层，有效控制容积率，形成差异的合计价格为110万到150万的榻榻米院主要在区域内(檀珐湾、金地等项目)和140万到150万平方米的高层竞争，300万到400万德院主要在区域内为200万到300平方米“9”连

7、续步法，f :园林景观“五重景观”迁移容易，烟台第一个“五重景观”园林示范区，成熟园林标准移植烟台，创造了超出客户期待的景观环境，其他城市泛滥，烟台没有“鼠尾草波斯菊”的柔和景色组合，色彩多样给客户带来视觉冲击的大规模树冠移植，成为销售语言后，增强了客户对开发者的信赖和居住的期待，屋外绿化丰富，植物种类多的示范区的步行道路弯曲，木栈道和绿植相结合，加强了客户对产品的体验，“9”的连续步骤烟台移植，大楼店前鼠尾草，树种种类多样，道路蜿蜒，植物层次丰富，样品间精装细花，种类多，配合麻烦的植物，“9”连续步骤，g :营销：夺取“掠夺式”的客户资源，大型呼叫客户，熟悉进入烟台后，大规模招募高端项目销售

8、人员，建立客户数据库利用客户资源进行大规模呼叫客户、陌生客户的项目进入推进后，每天有30万封邮件被全权复盖，持续半个月的“9”连续步行法， h :推进势头：节奏强的“体验型”市场营销，(1)体验型市场营销11年3月5月期间，将烟台客户的包机带到北京，北京龙湖项目体验包括“颐和原着”等指标项目在内的6月16日，示范区开放，“五重庭园” “颐和别墅”样品板间开放，体验了“产品细节”，(2)推进势头从6月2日进入主要推进期间后，每周一推进广告、每天30万封邮件、网络资源全权复盖等“密集式轰炸”，确立市场形象，形成口碑(3) 媒体扩大(不使用烟囱的推进方式)、媒体大楼8连刊、4连刊、“提前抢购”在北京体验客户，享受靠近的3点优惠，在北